La Première Brique La Première Brique - Le Pin - 08/01/2024

Les porteurs du projet sont pleinement investis dans ce projet en ayant grandement participé via leurs économies. Ils sont cependant nouveau dans le métier et le prix de vente proposé est relativement élevé. Cependant, cela va avec la réalisation de biens hauts de gammes. Je souscrit à ce projet du fait de la bonne avancée des travaux même si la commercialisation n'a pas encore été initiée au vu également de l'hypothèque prise sur le bien et couvrant largement l'emprunt fait

Je reste cependant sceptique sur le niveau de prix de vente proposé. A l'heure actuelle un mas comparable se vend à 7800 € /m2 avec un prix annoncé en baisse. Le prix prévu est le double (13200 €/m2). Je pense donc que le bien, si il se vend à ce prix, mettra du temps et le délai cible de 10 mois devrait donc être dépassé. Je préfère donc privilégier la prudence et passer mon tour

À combien estimerez-vous le taux net de risque (11% si tout se passe bien)?

Quels sont, d'après vous, les risques principaux qui pourraient entraîner une diminution du rendement?

J'envisage de faire mon premier investissement sur la plateforme (je n'ai aucune expérience dans l'immobilier).

Ce que j'aime, c'est le fort investissement financier des porteurs de projets ainsi que la caution importante.

À partir de combien de mois de retard dans la vente du projet pensez-vous que la rentabilité du projet diminuera?
Si les intérêts sont payés et que je suis confiant que le capital sera remboursé, je ne serais pas vraiment ennuyé par un retard.

Est-ce que la caution élevée réduit fortement les risques associés à l'investissement dans ce projet?

@aacheckmate si tu envisages de te lancer sur la Premiere brique, ce projet ne parait pas etre la meilleure option, il de gros travaux de prévus avec seulement une marge de travaux de 5% qui pour un tel projet est ridicule, la marge de 37 % est completement fantaisiste, le risque est que vu l'ampleur des travaux il risque d'y avoir de gros retards, et la rentabilité va baisser.

Le prix de vente au final est trop élevé par rapport au secteur, et pour finir les garanties sont moyennes , l hypotheque de premier rang ne couvre que 85%, et la GAPD et la caution ne valent rien en garanties.

Il faut mieux miser sur l'Olympique qui est un bien meilleur projet, ou attendre un autre projet

Merci de ton retour JGC. Je vois que, concernant les projets en cours sur la plateforme, ce projet est celui qui attire le moins les investisseurs.

Je vous remercie pour votre réponse concernant la somme prévue en cas de surcoût pour les travaux, qui me semble également faible. Je ne peux pas juguer la marge, mais il me semble qu'elle serait élevée (peut-être possible dans le luxe).

Ces deux éléments pourraient entraîner une diminution de la rentabilité du projet, ce qui pourrait retarder la vente et donc diminuer sa rentabilité.

Concernant  répartition des risques entre les porteurs de projets et les investisseurs. J'ai lu sur de nombreux forums que les garanties sont souvent fantaisistes et que de nombreux problèmes apparaissent lorsqu'il devrait être temps de les utiliser.

Mais dans ce cas précis, pourquoi considéres-tu (et sûrement beaucoup d'investisseurs) que les garanties sont moyennes? Je n'ai pas réussi à trouver le taux de couverture de 85% que tu mentionnes, mais un taux de 858 % (basé sur l'estimateur du prix à la revente).

J'ai été attiré par le taux de couverture lié à l'hypoteque et la caution personnelle.

Les risques semblent principalement portés par les porteurs de projet. Juste mon ressenti, je suis convaincu qu'il n'a aucune valeur, mais le partager devrait m'aider à mieux analyser ce genre de projet.

Merci pour ton conseil concernant Olympique. Je vois qu'il attire fortement les investisseurs!

Je rajoute cet élément :

"Afin de s’assurer de la pleine implication des porteurs de projet dans cette opération, une caution
personnelle d’un montant de 1.038.000 € sera prise sur chacun d’eux dans le but de les exposer en cas
de défaillance".

Bonsoir, la caution personnelle est belle sur le papier mais quand il n'y a aucun élément d'information sur le patrimoine des porteurs de projet, c'est difficile de pouvoir attester qu'en cas de défaillance, ils pourront payer la caution. Dans ce dossier, j'ai le sentiment que les porteurs du projet n'ont pas correctement évalué le coût des travaux et se sont retrouvés avec un coût de revient plus élevé que prévu. C'est peut être lié au fait qu'ils ne vivent pas à proximité du bien construit. Ensuite concernant l'hypothèque il faut faire le ratio non pas par rapport au prix de vente envisagé, qui peut être complétement hors marché, mais plutôt sur le coût d'acquisition du bien

@vasco Merci!

Est-ce que la caution personnelle impliquerait, au minimum, que le couple possède 2 millions d'actifs liquides aujourd'hui? Comment les plateformes de financement participatif analysent-elles cet aspect?

Concernant les travaux : 

"En effet, le premier mas est presque terminé, il ne manque que quelques installations.
Quant au deuxième mas, celui-ci est avancé à 70%."

Est-ce que cela permettrait d'estimer que 80 % des travaux ont été réalisés sans difficulté, ce qui explique pourquoi il y a peu de provision en cas d'augmentation des coûts liés aux travaux à venir.

Je comprends pour l'hypothèse, je n'avais juste pas envisagé que la différence puisse être aussi élevée.

@aacheckmate . Bonsoir, je pense que l'aspect de la caution personnelle n'est probablement pas suffisamment contrôlée pour s'assurer qu'elle n'est pas uniquement pour se faire plaisir. J'ai vu sur certains dossiers que des structures financières se portent caution en étant très endettées. Cela n'a pas de sens. Pour la partie provision, c'est généralement dur à définir pour un projet immobilier. On peut avoir quelques surprises inattendues. Cependant plus il y a de travaux, plus ils sont complexes, plus le risque d'avoir des mauvaises surprises devient important.