LPB La Première Brique - Le Fleuron - 27/11/2023

Bonsoir

Je vois qu'il n'y a pas de participant sur ce projet?  🙂

Je me lance

Sur le papier  le projet m’intrigue

La région est belle (point positif)

Beaucoup de propriétaires et séniors (calme donc point positif)

J'ai du mal à savoir si un marché existe pour de l'investissement locatif annuel ou si cela peut être du locatif court

Quelques points après 2h de recherches (donc pas encore affiné certains points mais vu l'heure ca attendra demain)

Difficile de trouver la superficie du terrain de la maison une fois découpé le terrain nu et la maison

De visu et avec le doc "contrat d'investissement"

On part sur un terrain de 833m² auquel il faut enlever à la louche  20 m de route pour sortir la voiture sur 2 mètres de larges donc un terrain de 833 m² mais constructible sur quelque chose comme 790m²

Donc pour un investissement locatif  il faudra calculer entre 4 et 6 appartements   Pas réussi à trouver s'il était possible de faire du R+1

Je me note tout ça car mon but est de savoir si pour un acquéreur , le projet est viable

S'il ne l'est pas alors même du 353 euros le m² ne sera pas intéressant

Pour être honnête je pense que cette partie là du projet se tient

A la rigueur ce qui me dérange c'est plutôt de trouver un terrain plus grand...collé à ce projet et complétement nu

Ca fait de la concurrence frontale ( sans connaitre le cout de ce terrain néanmoins donc pure spéculation mais à prendre en compte si on cherche le scénario pessimiste ce qui est le but afin de minimiser ses risques d'investissements) 

Pour la partie maison, et peut être certains ici pourront m'aiguiller, mais lorsque le projet donne un prix de 2395 euros le m² (soit une borne basse du marché, donc initialement un bon point) je trouve qu'il pourrait mentionner comment ils ont choisi cette somme.

De mon point de vue cela est dû au fait que c'est une maison de 1960 donc bonne passoire thermique

Et pour les acquéreurs il faudra calculer le surcout afin de passer le DPE et remettre chaque appartement dans les clous.

Si l'on part du postulat qu'une rénovation à 1500 euros le m² peut se concevoir on se retrouve sur un tarif  aux alentours des 3900 euros le m² et à ce moment là on se rapproche quand même bien du prix moyen de marché

Donc en soi je trouve que ce projet est regardable

De plus si je lis correctement entre les lignes le terrain de la maison tourne autour de 850-870 m²  (quand même fou de pas être capable de trouver se chiffre sans faire des calculs avec info en ares et centiares)

Mais à titre personnel je souhaite encore vérifier certains points sur le marché local par exemple

Par exemple quelque chose m'interroge et j'ai beau tourner la question dans tous les sens je pense ne pas assez maitriser le truc:  pourquoi dans le bilan financier voit on deux fois des honoraires d'agence dans le poste coût? 

Voilà vu l'heure , une bonne nuit de sommeil et on continuera

Bonne soirée à tous

Posté par: @chrisorn

↑

On part sur un terrain de 833m² auquel il faut enlever à la louche  20 m de route pour sortir la voiture sur 2 mètres de larges donc un terrain de 833 m² mais constructible sur quelque chose comme 790m²

Merci pour ton analyse. Intéressant les points que tu soulèves.

Du coup sur un terrain de 833 M2 comment arrives tu à 790m2 constructible. Ça me paraît beaucoup. C'est quoi le COS?

Bonjour,

Voilà typiquement pourquoi il faut éviter tard dans la soirée, de lire des notes et écrire en même temps

j'arrive à 790m²  de superficie, pas constructible comme écrit plus haut

je me suis servi de la description et suis allé  voir googlemap et... avec une règle ....  de l'artisanat donc  mais intellectuellement intéressant

Là ou je veux en venir c'est que la superficie de la route ne peut pas être pris en compte dans le potentiel volume de "constructible"  (en plus du fait que je n'ai pas trouvé cette info là) donc on sait déjà  que ce volume  doit être retiré

A vérifier mais on peut aussi tenter de faire un calcul par rapport au retrait de la construction par rapport au limite du terrain

Il fut un temps (mais là attention je n'ai pas vérifié, la discussion me fait penser à ça sur le moment) on devait reculer de 2m de chaque côté du terrain avant de construire

Si tel est le cas cela peut être une autre info pour tenter de calculer la surface constructible

Sinon plus simple... on demande

Mais là c'est le week end et le projet démarre dés lundi donc un peu limite dans le temps même si lors du précèdent projet ils ont été très réactifs je trouve

Voilà de quoi faire vivre le forum   

Bon samedi à tous

Suite aux interrogations de notre ami @chrisorn, j'ai fait quelques recherches.

Déjà l'ensemble du projet a déjà fait l'objet d'une mutation le 21/10/2022 au prix de 550.000€.

Là ou je suis étonné c'est que la maison fait 146m² sur une emprise au sol de 600m².

Qu'il y a bien une dépendance de 0m² et un terrain d'agrément de 1.168m².

Vu du dessus

Si on fait table rase de la dépendance, que l'on prolonge le chemin d'accès et que nous laissons environ 2 mètres entre le terrain à bâtir et la maison, cela nous fait un terrain à bâtir de 600m² environ

Personnellement, je vois surtout un terrain à bâtir enclavé avec une servitude de passage.

Une maison vendue en octobre 2022 pour une surface de 146m² qui se transforme en novembre 2023 en 263m², étrange ?

La question est pourquoi une vente en novembre 2023 alors que la mutation date d'octobre 2022.

Pourquoi ne parle t-on pas de cette dépendance qui fait 0m² alors que si on mesure sa surface elle fait à la louche 70m²

Bref, tout ceci justifie sans doute le prix de vente 12,87% en dessous du prix bas du marché et la faible marge escomptée de 13% sur 8 mois très optimiste sachant que la commercialisation est à 0%.

Je note aussi que "LA FONCIÈRE PATRIMOINE" à été créée en 2023 pour cette opération, donc pas de recul.

Je ne vais pas plus loin, c'est déjà beaucoup.  

@mdo100 super boulot de recherche,  merci

@dancla,

Merci  

Et c'est tant mieux, parce que je ferais pas ça tous les jours "Marie-Pierre Casey".

et bien !!  quelles belles interventions vous avez faites là !! merci 

Bonjour

Voilà de belles question soulevées, peu de temps à consacrer, dimanche famille oblige

Je ne sais pas si la levée sera faite, quand on gratte on découvre des complexités qui au premier abord ne sont pas trop visibles

Je trouve quand même le projet un peu plus intéressant que l'iris qui n'a toujours pas trouver son financement

 Il reste encore un peu de temps pour que chacun se fasse une opinion

Disons que pour le moment je suis  à titre personnel un peu plus neutre qu'avant

Bonne fin de  week end