La Première Brique La Première Brique - L’Aromatic - 02/12/2025

⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement

Cette note est produite par une intelligence artificielle à partir des documents fournis (fiche projet, contrat d’investissement, FICI/KIIS, annexes, étude de marché, chiffres de la société) et de recherches publiques. Elle peut contenir des erreurs, être incomplète ou mal interpréter certains points.

Ce n’est pas un conseil en investissement ni une recommandation d’investir ou de ne pas investir. Le financement participatif immobilier comporte des risques importants, notamment perte totale ou partielle du capital, retard de remboursement et illiquidité. Cette analyse a surtout un but pédagogique : montrer la complexité d’un projet et les paramètres à examiner.
Une vraie décision d’investissement doit être prise après votre propre analyse, éventuellement avec l’aide d’un professionnel.

1. Résumé de l’opération

• Type d’opération : marchand de biens – achat de 3 lots dans une copropriété et revente à l’unité (2 T1, 1 T3) après légers travaux.

• Localisation : Avignon (intra-muros), quartier des Italiens, environ 500 m du centre historique et 2 minutes des quais du Rhône.

• Lots concernés :

  • T1 – 31 m² + cour + cellier 10 m² (sous promesse)

  • T1 – 34 m² (sous promesse)

  • T3 – 129 m² avec garage, cour et terrasse

• Coût de revient total : 360 032 € (foncier, travaux, frais, commissions, etc.).

• Chiffre d’affaires prévisionnel : 442 405 € (3 lots).

• Marge prévisionnelle avant impôt : 82 373 €, soit ~19 % du CA et ~23 % du coût de revient.

• Financement du projet :

  • Fonds propres du porteur : 248 032 € (≈ 69 % du coût de revient)

  • Dette participative via la plateforme : 112 000 € (≈ 31 %)

  • Aucun prêt bancaire classique n’est mentionné (mais il y a une ligne “autres intérêts” de 2 500 €, probablement liée à un financement ou à des frais financiers ponctuels).

• Durée du prêt participatif : minimale 3 mois, maximale 20 mois, remboursement in fine.

• Garantie principale :

  • Hypothèque légale spéciale et conventionnelle de 1er rang sur le bien financé.

  • Caution personnelle et solidaire du dirigeant pour 100 % du prêt.

• Pré-commercialisation : les deux T1 sont sous promesse de vente, soit 30,5 % du CA, ce qui couvre le montant du prêt participatif.

2. Analyse du porteur de projet & de la structure

2.1. Structure juridique et antériorité

• Le projet est porté par une SASU dédiée (société de projet).

• Capital social : 1 800 €.

• Date de création : 2024.

• D’après le document « Chiffres société », aucune activité enregistrée à août 2025 : ce projet est donc la première opération portée par cette société.

Les recherches publiques (registre des sociétés, sites d’information légale, site web de la société) confirment :

• Une seule société liée au dirigeant (pas de groupe solide derrière).

• Aucun chiffre d’affaires, résultat ou historique disponible à ce jour (données “NC”).

2.2. Expérience du porteur

D’après la fiche projet, le dirigeant :

• A eu une première carrière dans un autre secteur (plus de 20 ans) puis s’est orienté vers l’immobilier en rénovant des biens personnels et familiaux.

• Est marchand de biens depuis 2020, avec activité jusque-là plutôt “patrimoniale”/privée.

• A créé la société professionnelle en 2024 pour porter ses opérations.

Éléments à retenir :

• Point positif : un minimum d’expérience dans la rénovation de biens, une connaissance locale affichée (grand Avignon, Vaucluse).

• Point de vigilance :

  • Première opération professionnelle dans cette société, aucune performance passée objectivable.

  • Faible capital social, pas d’états financiers publics, aucun track-record visible en crowdfunding sur d’autres projets ou plateformes (au vu des recherches disponibles).

Appréciation globale “solidité du porteur” :
→ Structure très jeune, financièrement légère, sans historique. On dépend beaucoup de la bonne exécution de ce projet et des ressources personnelles du dirigeant.

3. Marché immobilier : contexte local & cohérence des prix

3.1. Marché d’Avignon

Les sources publiques indiquent :

• Prix moyens appartements à Avignon :

  • Environ 2 400 – 2 600 €/m² selon les sources et périodes (2024–2025).

  • Médiane autour de 2 600 – 2 700 €/m² en 2024–2025.

• Évolution récente :

  • Baisse de l’ordre de 4–7 % sur un an selon les sources, après plusieurs années de hausse.

• Délais de vente :

  • Environ 65–76 jours pour vendre un bien à Avignon (soit environ 2–2,5 mois pour obtenir un acquéreur).

Contexte macro :

• Marché français qui a fortement ralenti en 2023–2024 (baisse des volumes, légère baisse des prix), puis signes de reprise en 2024–2025 à mesure que les taux de crédit reculent légèrement.

3.2. Micro-localisation : quartier des Italiens

On est sur un secteur intra-muros recherché, proche du centre historique et des quais, avec :

• Atouts : proximité commerces, facultés, vie culturelle, attractivité locative (étudiants, actifs, tourisme).

• Prix au m² dans le secteur “avenue des Italiens” : autour de 2 100 €/m² en moyenne, avec une fourchette ~1 700–2 570 €/m² selon type de bien et état.

3.3. Prix de vente visés et cohérence avec le marché

Prix visés d’après la fiche projet :

• T1 avec cour : 75 000 € → ~2 077 €/m² (base sur 31 m² hors annexes).

• T1 : 60 005 € → ~1 765 €/m² (sur 34 m², ce chiffre n’est pas détaillé dans la fiche mais on peut l’estimer).

• T3 129 m² + garage + extérieurs : 307 400 € → ~2 383 €/m².

Comparaison :

• T1 :

  • Prix projet ≈ 2 077 €/m² vs prix moyens T1 à Avignon autour de 2 900–3 000 €/m² selon certains indices, et ~2 400–2 600 €/m² au global.

  • → Position plutôt basse à moyenne, cohérente pour des biens à rénover (les futurs acquéreurs devront engager des travaux).

• T3 de 129 m² :

  • Prix projet ≈ 2 383 €/m², très proche de la moyenne des T3/T4 anciens à Avignon (~2 200–2 400 €/m²).

  • Mais c’est un grand appartement (129 m²) avec un ticket global > 300 k€ dans une ville au pouvoir d’achat plus limité que les grandes métropoles ; la profondeur de marché pour ce type de produit est plus restreinte.

Conclusion marché :

• Les prix au m² paraissent globalement cohérents, voire prudents sur les T1, légèrement plus tendus mais raisonnables sur le T3 compte tenu du garage et des extérieurs.

• Le vrai sujet n’est pas le niveau de prix au m², mais :

  • La capacité à trouver un acquéreur pour un T3 de 129 m² autour de 300 k€ dans un marché sans euphorie.

  • L’environnement macro où les délais de vente s’allongent légèrement et les acheteurs négocient davantage.

4. Nature et complexité des travaux

D’après la fiche projet :

• Budget travaux : 16 832 € (≈ 5 % du coût de revient), incluant 4 % d’aléas.

• Détails :

  • Pose d’une porte persienne ;

  • Raccordement à l’assainissement pour un T1 ;

  • Restauration d’une porte d’entrée ;

  • Second œuvre 7 400 € ;

  • Rachat de mobilier 5 000 €.

Pas de restructuration lourde, pas de changement de destination, pas de surélévation, pas de création de surface importante.

Complexité technique :

• Travaux plutôt légers : on est loin d’une réhabilitation lourde.

• Risque principal :

  • Découvertes imprévues (état structurel, réseaux, normes, copropriété) mais un diagnostic structure est prévu (1 600 €).

  • Dépendance à l’obtention d’autorisations mineures d’urbanisme/copro (dossier à 3 900 €) mais sans enjeu majeur de permis de construire.

Appréciation :
→ Risque travaux faible comparé à beaucoup de projets de promotion-réhabilitation. Le risque global vient bien plus de la commercialisation et de la capacité du porteur à bien exécuter que de la technique.

5. Plan de financement, ratios et marge

5.1. Coût et financement

Coût de revient total : 360 032 €. Détail principal :

• Foncier : 286 900 € (foncier + agence + notaire).

• Travaux : 16 832 €.

• Frais divers (copro, taxe foncière, aléas, honoraires techniques) : ~10 932 €.

• Autres frais (honoraires d’agence revente, intérêts, commission plateforme, etc.) : 49 800 €.

Financement :

• Dette participative : 112 000 € (montant collecté), mais seulement 101 920 € réellement versés à la société après retenue de 9 % de frais de dossier.

• Apport en numéraire du porteur : 248 032 €.

5.2. Ratios LTA / LTC / LTS

D’après la fiche projet :

• LTA (emprunt / acquisition) : 43 %

• LTC (emprunt / coût de revient) : 31 %

• LTS (emprunt / prix de vente) : 25 %

Ces chiffres indiquent :

• Effet de levier modéré :

  • Le prêt participatif représente une fraction assez faible du projet.

  • La majorité du risque économique est portée par le porteur via son apport.

• Couverture hypothécaire : la fiche évoque une couverture initiale de 234 % du montant financé par la valeur d’acquisition.

5.3. Marge prévisionnelle & buffer

Marge avant impôt : 82 373 €.

• Taux de marge sur CA ≈ 18,6 %.

• Taux de marge sur coût ≈ 22,9 %.

C’est un niveau de marge confortable, mais pas délirant pour un marchand de biens (où l’on aime souvent être > 20 %), surtout sachant que :

• Les travaux sont limités → peu de risque de dérive sur ce poste.

• Le gros des coûts est connu (foncier, notaire, commissions).

6. Stress tests (prix & coûts)

6.1. Stress test sur les prix de vente

Base :

• CA prévisionnel : 442 405 €

• Coût : 360 032 €

• Marge : 82 373 €

Scénario -5 % sur les prix de vente :

• CA ≈ 420 285 €

• Marge ≈ 60 253 €

• Marge ≈ 14,3 % du CA, ≈ 16,7 % du coût

Scénario -10 % :

• CA ≈ 398 165 €

• Marge ≈ 38 133 €

• Marge ≈ 9,6 % du CA, ≈ 10,6 % du coût

Scénario -15 % :

• CA ≈ 376 044 €

• Marge ≈ 16 012 €

• Marge ≈ 4,3 % du CA, ≈ 4,4 % du coût

→ La marge devient nulle autour de -18/19 % de baisse sur les prix de vente par rapport au scénario de base.

Impact sur la couverture de la dette :

Même avec une baisse de 15 % des prix, le CA reste à ~376 k€.
Le prêt participatif de 112 k€ représente alors ≈ 30 % du CA.
→ En cas de revente forcée à -15 %, il existe encore beaucoup de “surface” avant que le produit net ne soit insuffisant pour rembourser le prêt, sous réserve de l’absence de créanciers privilégiés additionnels et de coûts de liquidation supplémentaires.

6.2. Stress test sur les coûts

Base : coût 360 032 €. Variations :

• +5 % → coût ≈ 378 034 € → marge ≈ 64 371 € (~14,5 % du CA).

• +10 % → coût ≈ 396 035 € → marge ≈ 46 370 € (~10,5 % du CA).

• +15 % → coût ≈ 414 037 € → marge ≈ 28 368 € (~6,4 % du CA).

• +20 % → coût ≈ 432 038 € → marge ≈ 10 367 € (~2,3 % du CA).

La marge devient nulle autour de +23 % de dérive de coûts.

Compte tenu de la nature des travaux (légers), une dérive > 20 % du coût total serait surtout liée à des aléas majeurs non identifiés (litige, grosse surprise structurelle, fiscalité, etc.), ce qui paraît moins probable que des ajustements de prix de vente dans un marché négocié.

7. Pré-commercialisation & risque commercial

• Les 2 T1 sont sous promesse de vente, ce qui représente 30,5 % du chiffre d’affaires, couvrant le montant du prêt participatif.

• Le T3 (129 m²) n’est pas encore vendu, mais il représente ≈ 69 % du CA total (307 400 €).

Points positifs :

• La pré-commercialisation des lots les plus facilement vendables (petites surfaces) sécurise une partie du revenu.

• En théorie, la vente des deux T1 suffirait à rembourser le montant du prêt (mais pas les intérêts ni les autres coûts).

Points de vigilance :

• Le risque commercial est fortement concentré sur un seul lot (le grand T3).

• Le ticket global (~307 k€) pourrait nécessiter un délai de commercialisation plus long, surtout dans un contexte où les acquéreurs ont davantage de pouvoir de négociation (taux de crédit encore élevés vs 2021).

• Les biens sont à rénover par les acquéreurs, ce qui réduit potentiellement le nombre d’acheteurs (beaucoup de ménages cherchent du “clé en main”).

8. Durée, jalons clés et risque de dépassement

• Durée contractuelle du prêt participatif : 3 à 20 mois, avec une date d’échéance maximale au 10/08/2027.

• Cible affichée : 6 mois (objectif théorique de l’opération).

Jalons principaux :

1. Collecte des fonds et mise en place des sûretés (hypothèque, caution).

2. Signature définitive de l’acquisition (une promesse est déjà signée).

3. Réalisation des travaux légers.

4. Finalisation / confirmation des ventes des T1 (déjà sous promesse).

5. Commercialisation du T3, signature préliminaire puis acte authentique.

6. Remboursement du prêt participatif (en une fois in fine).

Risque de durée :

• Les délais moyens de vente sont autour de 2–2,5 mois pour trouver un acquéreur. À cela s’ajoutent en général ~3 mois entre compromis et acte notarié → environ 5–6 mois pour encaisser le produit de vente d’un lot dans un scénario standard.

• La cible de 6 mois est donc ambitieuse mais réalisable si :

  • Les promesses sur les T1 vont au bout sans renégociation majeure.

  • Le T3 trouve rapidement preneur.

• La durée maximale (20 mois) offre un coussin important en cas de retard, mais cela signifie pour l’investisseur :

  • Risque de blocage du capital sur une durée longue.

  • Risque de retards si la commercialisation du T3 est plus lente que prévu (ou si un acquéreur se rétracte).

9. Garanties et protections contractuelles

9.1. Hypothèque de 1er rang

• Hypothèque légale spéciale et conventionnelle de premier rang sans concurrence sur le bien financé (l’ensemble immobilier au 18 rue du Persil).

• Mise en place via un notaire désigné par la plateforme.

Intérêt pour l’investisseur :

• En cas de défaillance de l’emprunteur, les prêteurs disposent d’un droit de gage prioritaire sur l’immeuble (sous réserve d’éventuels créanciers privilégiés comme le fisc, le notaire, etc.).

• Couverture initiale annoncée : 234 % du montant emprunté → la valeur d’acquisition est environ 2,3 fois le montant du prêt participatif.

Attention :

• Au fur et à mesure de la revente des lots, l’hypothèque est généralement partiellement levée pour permettre la signature des actes ; il faut alors s’assurer que le produit de chaque vente est correctement utilisé (remboursement de dettes, frais, etc.).

• Le contrat prévoit des cas d’exigibilité anticipée en cas de défaut de paiement, d’inexactitude de déclarations, de non-respect des engagements, de procédure collective, etc.

9.2. Caution personnelle et solidaire

• Caution personnelle et solidaire du dirigeant sur 100 % du prêt participatif.

Effet réel :

• C’est un levier supplémentaire en cas de carence de la société, mais :

  • Le dirigeant est à la tête d’une structure jeune, sans patrimoine professionnel visible important.

  • La valeur de la caution dépend donc fortement de sa situation patrimoniale personnelle, non détaillée dans les documents.

10. Risques spécifiques identifiés (au-delà des documents)

10.1. Risques liés au porteur

• Première opération professionnelle portée par cette société → risque de “débutant” (gestion de chantier, gestion des aléas, relation notaires / acquéreurs, etc.).

• Capital et taille très modestes, pas de groupe solide derrière → en cas de problème, capacité à absorber un choc limité.

10.2. Risques de marché

• Marché d’Avignon en légère baisse sur certains segments récemment, après plusieurs années de hausse.

• T3 de grande taille et à rénover, à plus de 300 k€ : segment parfois plus long à écouler que des petites surfaces ou des produits “prêts à vivre”.

• Les acquéreurs sont en position de négociation (taux de crédit encore élevés comparé à 2020–2021, pouvoir d’achat contraint).

10.3. Risques juridiques & opérationnels

• Suivi de l’exécution des promesses de vente des T1 (risque d’annulation ou renégociation).

• Contraintes de copropriété, diagnostics, éventuels travaux imposés (non détaillés).

• Dépendance au bon fonctionnement de la plateforme en cas de défaut (gestion du recouvrement).

10.4. Risques génériques du crowdfunding

Déjà rappelés dans la FICI : risque de perte totale ou partielle, illiquidité, défaillance de la plateforme, défaillance du porteur, risque d’intérêts inférieurs / retardés, etc.

11. Grille de notation synthétique (1 à 5 ⭐)

5 ⭐ = situation très favorable / risque faible
3 ⭐ = situation moyenne / risque standard du crowdfunding immobilier
1 ⭐ = situation défavorable / risque élevé

12. Points forts & points d’attention

Points forts

• Emplacement intra-muros attractif, quartier recherché, bonne profondeur de demande pour les petites surfaces.

• Travaux peu complexes, donc risque technique limité et visibilité correcte sur les coûts.

• Structure financière prudente :

  • Apport du porteur important (~69 % du coût de revient).

  • Le prêt participatif ne finance qu’une part modérée du projet (LTC ~31 %, LTS ~25 %).

• Marge confortable sur le papier et bonne résistance aux scénarios de baisse de prix modérée ou d’augmentation de coûts raisonnable.

• Garanties réelles et personnelles : hypothèque de 1er rang sur le bien + caution personnelle du dirigeant.

• Pré-commercialisation des deux T1 : environ 30 % du CA sécurisé (sous réserve de la bonne exécution des promesses).

Points d’attention / risques

• Porteur de projet sans track-record professionnel significatif dans cette structure :

  • Société jeune, aucun bilan, capital limité.

• Concentration du risque commercial sur le T3 :

  • Ce seul lot représente ~69 % du CA, est à rénover et vise un ticket > 300 k€ ; un allongement du délai de vente ou une négociation à la baisse est très plausible.

• Marché d’Avignon en phase d’ajustement : baisse récente des prix sur certains segments, délais de vente en légère augmentation, acheteurs plus sélectifs.

• Risque de durée :

  • Cible courte (6 mois) qui suppose une exécution sans accroc ;

  • Durée max de 20 mois → risque d’immobilisation du capital si la commercialisation prend plus de temps.

• Incertain sur la valeur réelle de la caution personnelle (patrimoine du dirigeant inconnu).

13. Conclusion (non prescriptive)

Ce projet de marchand de biens présente une structure financière plutôt prudente (apport important, levier modéré, bonne marge théorique) et des garanties réelles solides pour un financement participatif (hypothèque de 1er rang largement couvrante, caution personnelle). Les travaux légers réduisent le risque technique, et la pré-commercialisation des T1 apporte un début de sécurisation du chiffre d’affaires.

En contrepartie, les risques principaux que l’investisseur doit garder en tête sont :

• La jeunesse et la faible profondeur financière du porteur (société sans historique ni comptes publiés).

• La concentration du risque sur la vente d’un seul grand T3 à rénover, dans un contexte de marché où les acheteurs ont tendance à négocier et où les délais de vente s’allongent.

• Le risque de dépassement de durée : même si la durée maximale contractuelle est longue, le capital peut rester immobilisé bien plus longtemps que l’objectif théorique.

• Les risques génériques du crowdfunding immobilier : perte de capital, illiquidité, risque de défaut.

Avant toute décision, il serait prudent que l’investisseur :

1. Compare les prix de vente visés avec des annonces très concrètes autour du bien (même quartier, surfaces et état comparables).

2. Demande à la plateforme des précisions sur :

   • L’état d’avancement réel des promesses de vente des T1 (conditions suspensives, délai, dépôt de garantie).

   • Les diagnostics (techniques, structure, copropriété) et éventuels points sensibles.

3. Évalue sa propre tolérance au risque et à l’illiquidité, en gardant à l’esprit que ce type d’investissement ne doit représenter qu’une petite partie de son patrimoine, diversifiée sur plusieurs projets.

Encore une fois, cette analyse est indicative et pédagogique, et ne remplace pas une analyse professionnelle individualisée ni votre propre jugement.

bon projet avec belle couverture meme en cas de décote de -40% en vente publique, le seul hic c'est que le projet ne sera pas cloture en 6 mois c'est impossible mais plutot sur 12mois, et que le prix de vente du T3 est un peu trop élevé, que pensez vous de ce projet ? 😉 

@james perso suis toujours plus axé sur la diversification et c'est ce que permet LPB avec un ticket le plus bas du marché.

Par contre le montant global de 112k€ fait qu'il risque de ne pas être simple de pouvoir y prêter