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Citesia Citesia - JEAN MOULIN - 23/01/2024

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(@patrick)
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Début du sujet  

JEAN MOULIN

image

Localisation du projet Localisation : Bougival (78)

Date de début du projet Date : mardi 23 janvier à 15h00

Bien en financement Projet : Le projet consiste à financer une opération de marchand de biens visant la rénovation et la surélévation de la villa existante avant de la diviser en deux maisons indépendantes, ainsi que réaliser la division parcellaire du terrain pour accueillir un projet de promotion immobilière visant à construire 4 maisons individuelles. Les autorisations administratives ont été obtenues et sont purgées de tous recours. 

Montant en financement Montant en financement : 1,3M€

Durée du financement Durée du financement : 24

Garanties sur le projet Garanties

  • Hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers.
  • Hypothèque conventionnelle de premier rang.
  • Caution personnelle notariée des dirigeants.
  • GAPD de la société de co-marchand.

Tout savoir sur les garanties des projets immobilier

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Ticket Minimum d'investissement Comment analyser un projet immobilier en pré-commercialisation ?

Rappel Rappel : L'offre proposée est une collaboration commerciale : Sur chacune des offres de Bienvenue, argent-et-salaire.com touchera également une prime de parrainage. Il ne s'agit en aucun cas d'une recommandation d'investissement. Les éléments publiés ici, ne sont qu'un petit extrait de l'information publiée par la plateforme et qui ne permettent pas de prendre une décision d'investissement. Nous vous recommandons donc d'analyser le projet avec l'ensemble des données et de n'investir que sur ce que vous comprenez. Nous rappelons également qu’investir dans le Crowdfunding peut engendrer la perte partielle ou totale du capital investi, l’illiquidité ainsi que des risques spécifiques à l’activité de l’entreprise.

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(@megh999x)
Eminent Member
Inscription: Il y a 2 ans
Posts: 26
 

Bonjour,

Je cherche à comprendre pourquoi ce projet ne suscite aucun engouement. Il est ouvert depuis deux jours et ne présente que 10 % de réservations.

Pouvez-vous m'aider à en comprendre la raison ?

Merci,

Michel


   
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JGC
 JGC
(@jgc)
Estimable Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 119
 

@megh999x avec un ticket d'entrée à 1000 euro, il n'y a que certaines bourses qui peuvent investir, de plus à l'instar des PF avec un ticket a 1000 euros, les gens sont réticents vu la conjoncture actuelle, meme si les projets sont bons


   
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Gud2277
(@gud2277)
Estimable Member
Inscription: Il y a 6 mois
Posts: 133
 
  • @jgc  oui il y a le ticket d'entrée mais il faut pas s'arrêter à ça.. Il faut regarder la plaquette du projet.. 

   
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(@marco)
Estimable Member
Inscription: Il y a 11 mois
Posts: 102
 

Avant travaux l'hypothèque ne couvre que 60% du foncier. Les travaux sont lourds, supérieurs à 100% du montant de l'acquisition, avec un % d'aléa faible de 5%. pas de pré-commercialisation. prix du marché? Au final je trouve que la marge attendue de 11% est insuffisante au vu des risques.


   
Gud2277 reacted
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Gud2277
(@gud2277)
Estimable Member
Inscription: Il y a 6 mois
Posts: 133
 

@megh999x  as tu investis ? Moi non...  Le seul point positif sur ce projet c'est l'engagement de l'opérateur 930k en fond propre soit 42% du prix de revient..  Point négatif.. Pas de précomercialisation.. Couverture hypothécaire faible.. Capitaux propres en négative et opérateur très endetté.. Voilà ma vision..


   
Marco reacted
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(@megh999x)
Eminent Member
Inscription: Il y a 2 ans
Posts: 26
 

Posté par: @gud2277

@megh999x  as tu investis ? Moi non...  Le seul point positif sur ce projet c'est l'engagement de l'opérateur 930k en fond propre soit 42% du prix de revient..  Point négatif.. Pas de précomercialisation.. Couverture hypothécaire faible.. Capitaux propres en négative et opérateur très endetté.. Voilà ma vision..

 

Non j'attends toujours un peu de voir comment le projet démarre car je ne m'estime pas assez qualifié pour bien comprendre tous les points à prendre en compte.

J'étais cependant assez séduit par les garanties :

Les garanties suivantes seront mises en place au profit des investisseurs CITESIA :

  • Hypothèque conventionnelle de premier rang sur l’Actif Immobilier et l’ensemble de la parcelle ;
  • Hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers ;
  • Caution personnelle, solidaire et indivisible par acte notarié des dirigeants, M. Pierre WILMET (patrimoine net d’environ 400k€, revenu annuel de 156 000€) et M. Henry DES CHAMPS DE BOISHEBERT.
  • Garantie autonome à première demande de l’associé, la société W HOME DESIGN

 


   
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 olx
(@olx)
Honorable Member
Inscription: Il y a 6 ans
Posts: 519
 

Posté par: @megh999x

Non j'attends toujours un peu de voir comment le projet démarre car je ne m'estime pas assez qualifié pour bien comprendre tous les points à prendre en compte.

J'étais cependant assez séduit par les garanties :

Les garanties suivantes seront mises en place au profit des investisseurs CITESIA :

  • Hypothèque conventionnelle de premier rang sur l’Actif Immobilier et l’ensemble de la parcelle ;
  • Hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers ;
  • Caution personnelle, solidaire et indivisible par acte notarié des dirigeants, M. Pierre WILMET (patrimoine net d’environ 400k€, revenu annuel de 156 000€) et M. Henry DES CHAMPS DE BOISHEBERT.
  • Garantie autonome à première demande de l’associé, la société W HOME DESIGN

 

 

Attention la caution personnelle est là pour faire du "volume de garantie". En général, cela ne vaut pas grand chose, pour ne pas dire rien Smile Ici il y a un patrimoine de 400K à mettre devant 1300K + l'ensemble des autres prêts pour lesquels les dirigeants se sont portés garants. Autant dire qu'en cas de problème, ce n'est pas avec cette "garantie" que les prêteurs vont pouvoir récupérer leurs deniers.

Pour la GAPD, c'est souvent pareil. Combien de GAPD sont couvertes par la société? Ici HOME DESIGN n'a que 329K de capitaux propres (en baisse de 50%), avec 3600K de dettes soit +11x les capitaux. Cela monta à quais 16x si on ajoute la levée de fonds de 1300K... autant dire également qu'il est utopique d'espérer récupérer son argent s'il y a un problème.

La société porteuse du projet a les mêmes problèmes d'endettement que la société qui offre la GAPD d'ailleurs. Des capitaux propres qui ont fondus (-60%) et un endettement au sommet de 12x les capitaux et 16.5x en prenant compte de la levée en cours.

Je ne comprends pas pourquoi ils listent 2 hypothèques a part pour faire semblant qu'il y a beaucoup de garanties. Il faut considérer que l'emprunt est garanti par 1 hypothèque prise sur l'actif. Comme il s'agit d'un projet avec pas mal de travaux, tant qu'ils ne sont pas réalisé, la couverture hypothécaire est faible au départ. Ici la valeur du foncier ne représente que 62% du prêt. Après travaux, la couverture théorique serait de 129% (considérant un valeur égale au foncier+prix des travaux), ce qui est bien, mais cela sous-entend que les travaux soient finalisés.

Sur base de cela, même avec un ticket d'entrée inférieur à 1000eur, je n'irais personnellement pas sur ce projet.

 


   
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(@megh999x)
Eminent Member
Inscription: Il y a 2 ans
Posts: 26
 

Merci à tous pour vos judicieux avis. Je pense que je ne vais pas souscrire pour finir.

Tout compte fait, je préfère Jean Moulin en résistant qu'en investissement immobilier. 🤣 🤣 


   
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 fd
(@fd)
New Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 1
 

Bonjour, je ne sais pas comment vous calculer votre couverture hypothécaire, mais prix d'acquisition à 1.890.000€ et un financement de 1.300.000€ je ne trouve pas le même résultat .... 
L'hypothèque est sur l'ensemble du foncier en détention de l'opérateur, je participe donc au refinancement de maremma, j'avais déjà participé au refinancement de son opération saint germain sur citesia qui a été remboursé. 

Et dernière précision pour moi le fait qu'il y ait des travaux justifie la marge car il y a une création de valeur, c'est pas un point négatif l'opérateur n'est pas à sa première opération 


   
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