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bar du CFI 🙂

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(@berti49)
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Début du sujet  

je mets mon message ici car je ne veux pas polluer les files classiques 🙂

ça continue de partir dans tous les sens ces nouvelles plateformes de CFI, alors que l'environnement est plus que détérioré

elles sortent 1 projet, voire un deuxième 1 ou 2 mois après et puis plus rien...

ça fait très étudiants sortant de leur école de commerce qui surfent sur un domaine qui avait le vent en poupe pendant leurs études, sauf que le marché est en train de se retourner...

quand on voit le battage publicitaire/publireportage (y compris à la TV genre capital) comme avec BRI...KS en 2022, bizarrement elle se fait plus discrète ces temps ci après les diverses remontrances de l'AMF (pour le moment ça à l'air de tourner car la communauté est immense)

peu survivront, elle ne se feront même pas racheter par les plus grosses qui serrent les f... actuellement

perso je n'irais sur aucune nouvelle, pas envie de prendre le risque de se retrouver avec des titres de créances sur une plateforme qui n'existe plus avant la fin du projet

c'est donc uniquement du sélectif CF ENR et BP pour moi le temps d'y voir plus clair !

@Patrick, tu as celle ci aussi : Streal


   
nicoo07, Serge B, Dancla and 1 people reacted
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(@patrick)
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@berti49 Oui il est important d'être prudent sur les nouvelles plateformes. De mon côté quand j'ai commencé à investir en crowdfunding en 2016, c'était un peu la même chose. Les nouvelles plateformes n'arrêtaient pas de se lancer un peu tous les mois.

J'ai du coup investis des petits tickets sur un peu toutes, puis j'ai amplifié mes investissements sur celles qui me paraissaient les plus sérieuses.

Pour moi, tester avec des petits tickets (en plus sans frais) a toujours été le meilleur moyen de me faire ma propre opinion. 

A présent, avec A&S le petit avantage c'est que j'ai souvent l'occasion d'échanger avec les plateformes en visio. C'est une manière aussi d'avoir un ressenti sur l'équipe et de mesurer un peu plus leur sérieux. Après, comme pour toute entreprise qui se lance, le risque 0 n'existe pas, d'où l'importance de rester prudent.

Merci pour le lien STREAL. Je ne connaissais pas. Le point positif c'est qu'ils passent par une émission obligataire et pas sur du Royalties comme Bricks à ses débuts.

D'ailleurs à propos de Royalties, j'ai été contacté par GREENPART, pour lequel à ce stade je mets des Warnings :

- Ils souhaitent rester sur un modèle royalties (Pas de PSFP envisagé et pas d'émission obligataire)

- Le site affiche des informations totalement erronées. Quand on lit on dirait qu'ils s'agit d'un site de CFI avec des duré d'investissement de 18 à 24 mois et taux de 9 à 12%. Et au final, c'est de l'immobilier fractionné. Donc impossible car on est donc sur du 5 à 6% sur 10 ans

Sur Twitter, ils osent publier un comparatif entre leur rendement et celui du livret A sans parler des risques. C'est interdit. En plus les données de rendements des livrets sont faux...

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Dancla and berti49 reacted
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(@berti49)
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Début du sujet  

@patrick 

 

le pb du test c'est quand le "petit" ticket est à 1000€ 😱 😱 😱 

merci pour ton filtre sur les partenaires potentiels, sinon ça serait encore plus la jungle 🙁


   
Dancla reacted
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La Première Brique parrainage

Dancla
(@dancla)
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Oui à 1000€ le test,  ça fait trop cher pour moi 


   
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Dancla
(@dancla)
Noble Member
Inscription: Il y a 1 an
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@patrick plateforme à éviter effectivement


   
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Dancla
(@dancla)
Noble Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 1155
 

@berti49 déjà que les plateformes en places ont du mal a présenter des projets solides avec la conjoncture actuelle,  ça donne pas envie de jouer les cobayes avec les petites nouvelles.

Va y avoir des "cadavres" dans quelques mois. 

Perso je reste sur celle que j'ai,  voir même que je vais en supprimer 2-3 au fur et à mesure des remboursements 

Et diversifier, c'est encore plus d'actualité en se moment,  en nombres de projets, en types de projets


   
berti49 reacted
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50€ offerts sur Bienprêter

(@patrick)
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Posté par: @berti49

le pb du test c'est quand le "petit" ticket est à 1000€ 😱 😱 😱 

Je me permet de tester des plateformes avec ticket à 1000€ car

  1. Mon patrimoine me le permet et donc bien évidement à chacun de filtrer en fonction de sa propre situation en suivant les basics (Investir ce que l'on est prêt à perdre, diversification, ....)
  2. C'est un peu devenu mon job

A ce stade d'ailleurs, je tests principalement les nouvelles plateformes de CFI (STOMEA, TOKIMO, WEWEST,...) plus que les plateformes d'immo fractionné. C'est plus facile de tester un Wevest à 1000€ sur un projet de 6 mois que d'aller sur l'immo fractionné dont l'horizon est de 10 ans...

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 gnp
(@gnp)
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Posts: 38
 

Bonjour,

Merci pour ces avertissements sur de "nouveaux venus" en général, et même une particulièrement critiquable désignée. En craignant que ces avertissements ne soient pas lus immédiatement par les personnes à informer, mais bien plus tard, quand les problèmes auront surgi ...

La diversification prônée, j'essaye de la pratiquer, mais il ne faut pas oublier que ce n'est pas seulement beaucoup de projets, beaucoup d'emprunteurs, mais aussi beaucoup de plate formes, avec des garanties. L'historique, des chiffres précis et récents et surtout un certain nombre de contrôles externes (AMF surtout et apparentés, un peu Financt Participatif France - FPF) sont à étudier.

Sincèrement, c'est chronophage,  je crois qu'il faut disposer d'études tierces. Si on ne les trouve pas et n'a ni les connaissances, ni le temps, il faut accepter soit une gestion de portefeuille (pour les plus fortunés) soit des investissements mieux garantis -capital, liquidité et intérêts-, mais à rendements moindres.
Plusieurs défauts en immobilier à 1000€ mini, cela "plombe" sérieusement le bilan, même à 9-12% de rendement, alors oui, les ENR à 4,5-7,5% n'ont pas à rougir, ni certains placements institutionnels certes limités en montant, mais bien plus sécurisés.

Sans détailler des obligations à 2-3 ans passées en Redressement Judiciaire où après de nombreux mois de procédure -quelques ans même- on se retrouve sur un plan de remboursement sur 10ans potentiel, avec les premières échéances pas même au niveau de l'inflation.

Voilà des avertissements qui j'espère concrétisent mieux ceux, obligatoires, que l'on lit un peu trop rapidement à la signature des souscriptions.


   
nicoo07, Cedre and berti49 reacted
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(@patrick)
Membre Admin
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@gnp Je crois que les investisseurs qui fréquentent les différents sites d'informations ou forums et/ou qui ont déjà investi de manière régulière en CFI prennent conscience que la belle époque du quasi 0 défaut en CFI est révolue. 

Le Thread "Nouveau projets en financement", du forum n'a jamais autant attiré de lecteurs et c'est une excellente chose. C'est aussi le but de permettre aux nouveaux investisseurs de prendre conscience des risques et du coup de mieux diversifier comme par exemple vers les ENR dont tu parles.

Pour ma part, dans ma stratégie d'investissement, je raisonne un peu comme en bourse. Très difficile d'investir en bourse que quand le marché monte et ne plus investir quand cela baisse (ce qui est pas forcément un bon choix). Ma stratégie de diversification passe donc aussi par une notion de temps. Je sais qu'en investissant un peu chaque mois j'ai plus de chance dans un horizon long terme d'avoir réparti mes investissements sur de bons et moins bons projets.

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Les Entreprêteurs 4% de cashback

(@serge-b)
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Patrick, il y a une différence fondamentale entre "hier" (les débuts du CFI) et aujourd’hui...

Nous étions alors dans un marché neuf propre à l'expérimentation et à la multiplication des initiatives, et dans un marché immobilier qui entamait son boom...ce boom a cadré avec l'âge d'or du CFI où des projets sans un sou de fonds propres et sans garantie sérieuse ont bien marché et ont pu donner des résultats flatteurs. Puis le ralentissement s'est installé peu à peu.

Aujourd’hui nous sommes dans un environnement de PF bien installées sur le marché, avec un marché des taux en hausse se traduisant pour nous par des difficultés importantes de réalisation et de commercialisation.

J'estime que ce n'est le moment ni d'aller sur les nouvelles jeunes pousses (dont la survie à court terme est plus qu'hypothétique) , ni même sur le CFI en général, sauf sur des "perles rares" éventuelles. Il y en a peu mais encore quelques unes.

L'affacturage a connu ces temps derniers de graves déboires, sur Les Entreprêteurs d'abord, sur Bien Prêter ensuite : Je doute que ces derniers soient en mesure de renouveler l'épisode TECHNIGYM sauf à se mettre eux mêmes en danger.

Reste les ENR, pour l'instant, et pas sur n'importe quoi, ça me parait être le meilleur couple rendement/risque possible, du moins pour l'heure car là aussi les entreprises faisant dans l'ENR poussent comme des champignons et elles ont en commun avec l'immobilier d'être basées uniquement sur l'endettement. (La comparaison s'arrête là, il n'y a pas de bulle spéculative pour l'instant).

Donc j'observe, je regarde, je lis....pour pouvoir sauter dans le prochain train quand il arrivera en gare ))


   
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(@patrick)
Membre Admin
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@serge-b si je fais un retour en arrière (2016/2017) quand j'ai commencé à investir dès le départ sur une dizaine de plateformes dont bons nombre se lançaient, j'ai eu de nombreuses personnes qui m'ont dit que j'allais perdre mon argent. On devrait d'ailleurs pouvoir retrouver de nombreux échanges sur ce forum, où chiffre à l'appuis on m'indiquait que dans les 3 à 6 premiers mois je serais rapidement à plus de 3% de défaut.

D'ailleurs tu le dis toi même, en parlant de "période d'expérimentation", et de "marché qui débute". Pour moi, tu décris les fondements d'un vrai risque. Le risque de l'époque était donc tout aussi énorme et plusieurs plateformes ont fait des erreurs d'analyses sur les 1er projets. En ce moment, c'est le boom de l'IA, il y a des milliers de startups qui se lancent et forcément c'est là où tout les risques ce concentre nt avec risque d'éclatement de la bulle dans les années à venir.

Aujourd'hui au moins, on est déjà sur un marché plus mature sur le CFI. D'ailleurs, quand je discute avec les professionnels de l'immobilier et que je leur demande si le marché des plateformes de CFI n'est pas saturé et s'il y a vraiment encore de la place pour de nouvelles, tous me disent que le marché est énorme et qu'il y a encore de la place pour de nombreuses autres plateformes.

La construction et la rénovation immobilière est un marché énorme et pérenne dans le temps. Le CFI n'a financé que 1,6Md€ en 2022. Le nombre de nouveaux logements en France c'est 330 à 500K nouveaux logements. Et je ne parle même pas de la rénovation. Il y a donc bien je pense de la place pour de nombreux acteurs avant une consolidation qui pourrait avoir lieu d'ici quelques années.

Maintenant là où je te suis à 100%, c'est

Posté par: @serge-b

Donc j'observe, je regarde, je lis....pour pouvoir sauter dans le prochain train quand il arrivera en gare ))

Donc oui, s'informer est la clé, et celui qui saute dans le premier train doit être conscient des risques qu'il prend. Je le fais de temps en temps car je peux me permettre de le faire sans mettre en péril mes finances. Cela me permet ici de partager mes expériences mais aussi de recueillir les expériences d'autres investisseurs qui ont testé certaines plateformes dans lesquelles je n'avais pas encore investi. 

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(@aurelien-de-lendopolis)
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Bonsoir à tous,

Si je peux me permettre, il faut mettre en parallèle cet environnement économique avec une évolution réglementaire qui n'est pas négligeable.

La date du 10 novembre va vite venir. Quand je vois ce que cela représente pour Lendopolis, filiale d'une banque, je n'ose imaginer ce que vivent mes confrères. 

A mon avis, l'opération Upstone-Immocratie va inspirer certaines plateformes qui voient l'échéance approcher.


   
Serge B reacted
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(@serge-b)
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Aussi Aurélien aussi...

Ce que j'entendais dire, c'est qu'au delà de la qualité d'un investissement il y a le moment pour y rentrer:

Pour le CFI, j'estime que ce n'est pas le moment, mais alors pas du tout ! Le beau temps reviendra peut être après un début de décrue sur les taux, mais ce sera progressif, et ca ne sauvera pas les opérateurs qui sont d'ores et déjà en procédure judiciaire.

De plus l'endettement des opérateurs à taux élevés dans un marché en décroissance du fait de l'affaiblissement de la demande, de la hausse des coûts et de l'inflation des normes ne peut que donner des situations malsaines. Songeons que les opérateurs de CFI se financent autour de 15% aujourd’hui...

Simple bon sens à mon avis.


   
nicoo07 reacted
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(@patrick)
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Merci @aurelien-de-lendopolis pour la remontée d'information du PSFP chez Lendopolis. 

Petite question du coup, comment analysez vous que de nombreuses nouvelles plateformes ou petites existantes avec de plus petits moyens obtiennent ce fameux agrément PSFP (Villyz, Beefordeal, Crowdybe, TOKIMO, Blocks, Wevest,...) et qu'un upstone/ immocraitie aurait du mal à l'obtenir d'autant plus si c'est compliqué même pour un leader comme Lendopolis ?

 

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(@aurelien-de-lendopolis)
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@patrick Les plateformes établies ont pris des habitudes de structuration et de process internes parfaitement conformes au statut CIP. Leur architecture technologique, leurs organisations internes sont donc rodées en ce sens. Dans le cadre du dépôt, il faut donc expliquer, justifier voir potentiellement débattre pour les faire accepter par les autorités.

Une petite plateforme est donc plus souple pour répondre aux attentes du régulateur. C'est ma lecture qui n'est pas obligatoirement la bonne.


   
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TOKIMO parrainage

(@berti49)
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Début du sujet  

Là j'ai très peur 🤔

Si capital commence à promouvoir le cfi, c'est qu'il faut commencer à fuir...

https://www.capital.fr/votre-argent/crowdfunding-immobilier-fractionne-les-raisons-de-profiter-de-ces-alternatives-aux-scpi-1483355

La presse grand public a toujours tendance à avoir 2/3 trains de retard

Et quand tout le monde en parle c'est qu'il est souvent trop tard...

Et dans le genre comportement moutonnier, parler des SCPI comme si c'était la fin...

D'où l'intérêt de s'y intéresser à nouveau 🤪

 


   
nicoo07 reacted
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(@patrick)
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@berti49 je n'ai pas pu lire l'article en entier. Je pense qu'on parlera de plus en plus d'immobilier fractionné dans les années qui viennent car la tokenisation de l'immobilier est à mon avis inéluctable. Et qui dit tokenisation dit facilitation des échanges de parts d'un bien immobilier.

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