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PEA-PME pour l’immobilier

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 op
(@op)
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Je n’ai pas encore pris d’autre projet Homunity (1000 € l’unité tout de même).

Je vois actuellement un code PME80 qui donne 80 € pour l’ouverture d’un PEA-PME chez Boursorama avec 1000 € minimum de versement initial (ce dont tu auras de toute façon besoin pour souscrire à un projet Homunity). À vérifier si tu es éligible, tu peux toujours essayer.


   
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Barsa
(@barsa)
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Salut

personnellement je voulais prendre quelques tickets Homunity via Boursarama mais quend je regarde les descriptifs des projets, franchement ça me dit rien qui vaille. Pas mal de financement corporate ou de multiprojets, des taux légèrement inférieurs au marché et des garanties limitées à des cautions... De manière générale, dans le contexte actuel, j'ai décidé de réduire la voilure sur le crowdfunding immobilier. Tant pis pour le PEA.


   
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(@baffer)
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Posté par: @barsa

Salut

personnellement je voulais prendre quelques tickets Homunity via Boursarama mais quend je regarde les descriptifs des projets, franchement ça me dit rien qui vaille. Pas mal de financement corporate ou de multiprojets, des taux légèrement inférieurs au marché et des garanties limitées à des cautions... De manière générale, dans le contexte actuel, j'ai décidé de réduire la voilure sur le crowdfunding immobilier. Tant pis pour le PEA.

Il y avait eu un sujet similaire sur le forum de moneyVox et j'avais eu la même réflexion que vous à propos des projets par Homunity.

De plus, comme on ne peut avoir qu'un seul PEA/PME cela force à l'avoir chez Boursorama et donc si on veut l'utiliser pour d'autres plateformes de crowdfunding on est dépendant de leur condition tarifaire qui ne sont pas les plus compétitives :

Je ne dis pas que l'un est meilleur que l'autre mais personnellement je préfère garder mon PEA/PME chez Bforbank est l'utiliser sur d'autres plateformes que Homunity. (Par contre pour mon cas, il faut aimer se plonger dans la paperasse là où je suppose que tout est automatisé via Boursorama, on ne peut pas être gagnant sur tous les tableaux).

 

PS : @patrick, on ne peut plus insérer des images dans un post ? On ne peut que joindre un fichier ?

cdt tarif

   
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(@patrick)
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Posté par: @baffer

PS : @patrick, on ne peut plus insérer des images dans un post ? On ne peut que joindre un fichier ?

Hello @baffer, je suis entrain d'ajouter des fonctionnalités au fur et à mesure. Du coup, suite à ta remarque, je viens d'ajouter l'intégration d'image. L'outil permet de se créer sa propre bibliothèque d'image

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Max reacted
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Max
 Max
(@max)
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Posté par: @barsa

Salut

personnellement je voulais prendre quelques tickets Homunity via Boursarama mais quend je regarde les descriptifs des projets, franchement ça me dit rien qui vaille. Pas mal de financement corporate ou de multiprojets, des taux légèrement inférieurs au marché et des garanties limitées à des cautions... De manière générale, dans le contexte actuel, j'ai décidé de réduire la voilure sur le crowdfunding immobilier. Tant pis pour le PEA.

Au final, le fait d'avoir des taux bas et peux de garanties n'est ce pas au contraire la meilleure des garanties?

Homunity travaille plus avec des Promoteurs que des marchands de biens. Donc plus solide. Et forcément quand un acteur est plus solide on demande moins de garanties. 

Les autres plateformes proposent plus de garanties sur les marchands de biens car beaucoup sont très limite financièrement où ont beaucoup moins d'années d'expérience.

 


   
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(@baffer)
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Bonjour @max,

Je suis loin d'être expert mais personnellement :

- Je ne considère pas qu'avoir un taux bas sur un projet est gage de sureté supplémentaires. Certes en général plus un opérateur est solide plus le taux négocié avec la plateforme est faible mais c'est loin d'être une science absolue et comme toutes les plateformes sont en concurrence entre elles, rien ne dit qu'un - même projet serait noté de la même façon sur toutes les plateformes.

- Je ne considère pas forcément que les promoteurs immobiliers sont plus solides que les marchands de bien, surtout dans le contexte actuel (et ce n'est pas moi qui le dit mais la fédération des promoteurs immobilier : https://www.bfmtv.com/immobilier/construction/le-logement-neuf-s-enfonce-dans-la-crise-les-promoteurs-demandent-une-aide-exceptionnelle_AD-202303090505.html ).

Quoi qu'il en soit je vous rejoint sur le fait de privilégier les opérateurs solides financièrement avec un certain nombre d'année d'expérience (que ce soit en promotion immobilière ou en marchands de bien).

 

 


   
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Max
 Max
(@max)
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Posté par: @max

Au final, le fait d'avoir des taux bas et peux de garanties n'est ce pas au contraire la meilleure des garanties?

Homunity travaille plus avec des Promoteurs que des marchands de biens. Donc plus solide. Et forcément quand un acteur est plus solide on demande moins de garanties. 

Les autres plateformes proposent plus de garanties sur les marchands de biens car beaucoup sont très limite financièrement où ont beaucoup moins d'années d'expérience.

@barsa Oui, en fait c'était plus un commentaire général. Pas plus de garantie, mais c'était plus pour réagir sur ton commentaire qui indiquait un taux bas. Sur les échanges que j'ai pu avoir avec Homunity, c'est un peu le côté qu'ils mettent en avant pour justifier qu'ils ont parfois des taux moyens plus bas que la concurrence. 

Parfois je vois sur LPB des marchands de bien qui se lance où avec une expérience de quelques mois....  Donc forcément cela justifie d'avoir du 12%. Sur Homunity, à ma connaissance pas de marchand de bien et en général plus des promoteurs qui ont de longues années d'expérence.

Après les promoteurs, ont souvent aussi la problématique qu'ils bossent avec des partenaires qui potentiellement sont beaucoup plus fragile. J'ai vu des opérations de promotion prendre beaucoup de retard genre sur le partenaire couvreur qui a fait faillite.

Du coup, c'est sans doute comme pour tout. Faut sans doute diversifier entre un Homunity et un LPB.

Bonne remarque aussi de @baffer. C'est vrai que du fait que l'on ne peut ouvrir qu'un seul PEA/PME, faut effectivement abordé la chose en réfléchissant à la globalité de son portefeuille et pas simplement de choisir la facilité du partenariat Bourso / Homunity sans penser au conséquence sur les investissements via d'autres plateformes.


   
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Barsa
(@barsa)
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@max 

Le manque de garantie est à relativiser en fonction de la présence d'un financement bancaire ou non mais aussi du pourcentage de fonds propres de l'opérateur.

Les dossiers d'Homunity ne me paraissent pas particulièrement séduisants dans le contexte actuel, gros promoteurs ou pas (Terlat n'était pas un petit promoteur). Je ne vois pas pourquoi ils devraient être moins rémunérés que des projets Raizers ou Anaxago. D'ailleurs je trouve globalement que l'immobilier est beaucoup moins attractif aujourd'hui qu'il y a 2 ans : les taux ont pris globalement 1% sur les plateformes qui rémunéraient le moins (mais sont globalement restés les mêmes ailleurs) tandis que le risque s'est accru. En parrallèle, les taux de rémunération des ENR à pris 2 à 3 % alors que mon appréciation du risque est à peu près inchangée. Je vais changer radicalement les proportions ENR/immobilier dans mon portefeuille. Je réfléchis à utiliser le PEA sur Enerfip mais c'est seulement à partir de 2500 euros et ça fait un ticket un peu élevé pour moi.


   
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(@patrick)
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Posté par: @barsa

Les dossiers d'Homunity ne me paraissent pas particulièrement séduisants dans le contexte actuel, gros promoteurs ou pas (Terlat n'était pas un petit promoteur).

Effectivement, et pour l'instant le taux de défaut d'Hominity ne démontre pas que leurs projets sont plus secoure.

Posté par: @barsa

Je vais changer radicalement les proportions ENR/immobilier dans mon portefeuille.

Dans quelle mesure ? Quel pourcentage avant/après ?

Perso je m'inquiète plus pour les dossiers signés en 2020 / 2021 car ils n'avaient pas intégré la hausse des taux et inflammation. Pour 2023, même si le contexte est difficile, ils peuvent au moins êtres plus strictes sur les garanties et taux.

Pour les ENR, oui intéressant la hausse des taux et risque relativement faible. A voir si dans le temps il peut y avoir un risque politique. On aurai pu se retrouver avec un parti au pouvoir qui avait mis le démontage des éoliennes à son programme...

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Max
 Max
(@max)
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Du coup, y a une préférence entre BforBank et Boursorama?


   
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(@baffer)
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Bonjour @max,

Il est difficile de faire une réponse "toute faite" car on commence à voir apparaître des partenariats entre plateforme et banque. C'est le cas, avec le partenariat Homunity/Boursorama mais dernièrement on constate le même phénomène entre Baltis/Bforbank (où dans leur dernière collecte il indiquait que l'investissement via PEA/PME n'était possible que pour un PEA/PME ouvert chez BForBank).

Je ne sais pas si cela est vrai ou non mais Baltis déconseille même de passer par Boursorama : 

image

Donc en l'état difficile de dire :

- Si de plus en plus de plateformes vont proposer l'investissement via PEA/PME

- Si une banque va tirer partie de ce jeu de partenariat.

 

En l'état actuel des choses :

- Si on souhaite s'éviter la paperasse et qu'on investi déjà chez Homunity, il est préférable d'avoir son PEA/PME chez Boursorama.

- Si on regarde l'aspect purement financier uniquement, alors BForBank est la banque qui prélève le moins de frais.

 


   
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Barsa
(@barsa)
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Posté par: @patrick

Dans quelle mesure ? Quel pourcentage avant/après ?

je suis à 30/60 actuellement (le reste étant des prêts aux entreprises) et je vais viser une inversion du rapport mais ça va pas se faire en deux jours et je peux revoir mes objectifs en fonction des évolutions du contexte.

C'est vrai que sur l'immobilier, c'est plus les prêts qui arrivent à échéance qui posent problème, pas ceux de demain qui seront adaptés au contexte a priori. Pour ceux qui sont financés aujourd'hui, on peut penser qu'ils ont été montés en 2022 et j'ai quelques doutes sur la prise en compte des tendances du marché. Les promoteurs ont sans doute mis en pause leurs projets les moins sûrs mais ils ne peuvent pas non plus stopper leur activité donc il a bien fallu qu'ils placent le curseur quelque part et je préfère attendre un peu de voir avant d'y retourner...


   
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(@patrick)
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@baffer, intéressant ta copie d'écran. Ca fait 2 ou 3 ans que j'hésite à ouvrir un PEA / PME, mais je trouve le crowdfunding déjà suffisamment chronophage pour en plus avoir des contraintes administratives qui vont me bloquer dans un sens ou dans un autre.

Etonné tout de même que BALTIS écrive noir sur blanc de ne pas aller sur Bourso. Peut être bourso traine volontairement pour favoriser leur partenariat avec Homunity.

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(@patrick)
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Posté par: @barsa

je suis à 30/60 actuellement (le reste étant des prêts aux entreprises) et je vais viser une inversion du rapport mais ça va pas se faire en deux jours et je peux revoir mes objectifs en fonction des évolutions du contexte.

Effectivement pas évident d'inverser même en quelques mois. Il te faudra au moins 1 an et d'ici là le marché sera peut totalement différent. Difficile je trouve d'avoir une stratégie long terme. Faut t'il vraiment penser stratégie? ou alors prendre les projets (immo et enr) et c'est l'analyse de chacun de ses projets qui permettra de dire j'y vais ou j'y vais pas sans penser quota?

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Barsa
(@barsa)
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@patrick 

J'aime bien l'idée d'avoir un fil conducteur mais, en pratique, c'est sûr que c'est la qualité du projet qui prime, quel qu'il soit...


   
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Max
 Max
(@max)
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Du coup certains d'entre vous font aussi du PEA-PME sur les #ENR? Sur les 4 plateformes (Enerfip, Lendosphère, Lendopolis, et Lumo), lesquelles le propose?


   
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(@patrick)
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@barsa, tient pour info Lendosphere propose un projet ENR cours en ce moment. Rare de voir du 24 mois en plus avec taux élevé.

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Barsa
(@barsa)
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@patrick 

Oui j'ai vu mais c'est un peu particulier : c'est du financement de travaux d'amélioration des performance énergétiques et de pose de panneaux solaires sur bâtiment mais quand on regard de plus près, il y a une partie du financement qui va en réalité à de la modernisation pure et simple des locaux.

On est donc un peu dans un cas de crowfunding immo déguisé en crowdfunding ENR. Comme il ne s'agit pas de financer des avances de trésoreries sur des aides publiques (contrairement au projet PEF proposé par ailleurs par Lendosphere), j'aurais tendance à analyser ça comme un projet immo.

 


   
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(@patrick)
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Posté par: @barsa

On est donc un peu dans un cas de crowfunding immo déguisé en crowdfunding ENR. Comme il ne s'agit pas de financer des avances de trésoreries sur des aides publiques (contrairement au projet PEF proposé par ailleurs par Lendosphere), j'aurais tendance à analyser ça comme un projet immo.

Une grosse partie c'est quand même l'installation de panneaux solaires et bornes électriques. Du coup, je trouve le risque beaucoup moins élevé que sur une construction. En plus, l'immeuble est loué à 9 grandes entreprises qui payent un loyer et qui ont un bail de 9 ans. Du coup contrairement à une opération de marchand de biens tout au long des travaux l'entreprise reçoit des revenus. Pas d'interuption des loyers. Je trouve que ça sécurise aussi un peu plus l'investissement.

Je vois que le projet est en Belgique. Je ne savais pas que Lendosphere proposait des projets à l'international.

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 op
(@op)
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Posté par: @max

Du coup certains d'entre vous font aussi du PEA-PME sur les #ENR? Sur les 4 plateformes (Enerfip, Lendosphère, Lendopolis, et Lumo), lesquelles le propose?

Enerfip le propose à partir de 2500 € et Akuocoop à partir de 50 € (!). Dans les deux cas, grosso modo, avec les frais de Boursorama, il faut que le projet dure plus de trois ans pour que ce soit intéressant, ce qui est rare chez Enerfip, arrive de temps en temps chez Akuocoop.

Hors ENR, il y a aussi lita.co qui le permet à partir de 5000 €.

À noter que je ne suis pas marié à Boursorama, et si des partenariats intéressants voient le jour avec d’autres banques (pourquoi pas BForBank dont Enerfip parlait en bien lors d’un séminaire sur le PEA-PME), j’envisagerais de transférer mon compte. Pour le moment, avec Boursorama/Homunity c’est certes intéressant pour l’absence de paperasse, mais aussi pour l’absence de frais. Et je suis tombé sur un projet qui me plaisait (aménagement de friche urbaine), qui plus est mené par un promoteur qui a remboursé tout ce qu’il a entrepris en financement participatif jusqu’à présent, y compris un projet passé sur Homunity auquel j’avais souscrit, donc ça m’a donné confiance.

 


   
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Barsa
(@barsa)
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@patrick 

Je ne dis pas qu'il ne faut pas y aller, juste que c'est pas tout à fait un projet ENR pour moi. J'ai d'ailleurs vu que Serge B. a fait la même remarque.

LEndosphère a déjà proposé des projets à l'international, notamment avec Innovent.


   
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Le comparateur des plateformes de Crowdfunding

Max
 Max
(@max)
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Posté par: @op

Enerfip le propose à partir de 2500 € et Akuocoop à partir de 50 € (!). Dans les deux cas, grosso modo, avec les frais de Boursorama, il faut que le projet dure plus de trois ans pour que ce soit intéressant, ce qui est rare chez Enerfip, arrive de temps en temps chez Akuocoop.

Quand tu parles de frais, aurais tu un ordre d'idée du taux / montant ?


   
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Max
 Max
(@max)
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Posté par: @baffer

Quoi qu'il en soit je vous rejoint sur le fait de privilégier les opérateurs solides financièrement avec un certain nombre d'année d'expérience (que ce soit en promotion immobilière ou en marchands de bien).

Au final, peut être que le mieux est de se positionner sur des projets très cours avec peu de travaux. Genre le projet LPB de demain qui est sur un objectif de 8 mois avec potentiel remboursement anticipé avant. Commercialisé à 75% avec peu de travaux... 


   
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 op
(@op)
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Posté par: @max

Quand tu parles de frais, aurais tu un ordre d'idée du taux / montant ?

C’est indiqué dans leur brochure tarifaire : 1,2% du montant total avec un maximum de 500 € (qui ne concerne guère le financement participatif pusqu’il faudrait dépasser 41 K€ sur une seule opération pour atteindre ce maximum). À noter que le débouclage de l’opération, quand le titre non coté est liquidé par l’opérateur, n’est pas une cession, donc on ne paie que lors de l’inscription du titre.

Prenons une obligation à 1000 €, on paie donc 12 € de frais. Si elle rapporte 5% par an, les 12,8% économisés par la fiscalité du PEA-PME représentent 6,40€ par an. Donc en deux ans on a amorti les frais de la banque, ensuite c’est du bonus. Mais il est clair qu’avec ce genre de chiffres, ce qui est vraiment intéressant, c’est soit un partenariat qui réduit les frais à zéro, soit une banque qui prélève beaucoup moins de frais, comme BForBank qui prend 0,10% (c’est vraiment très peu !).

 


   
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