Investissement via SCI possible ?

Bonjour @manolorivera,

Merci à vous pour la lecture du blog et ravi que les articles vous ai permis de comprendre rapidement les principes de l’investissement participatif.

À ma connaissance pas de possibilité au sein d’une SCI d’investir dans du crowdfunding même immobilier. À vérifier malgré tout car je ne suis pas un expert SCI. La plupart des projets de crowdfunding immobilier sont en obligation et à ma connaissance, on ne peut pas loger un investissement en obligation dans une SCI, la SCI ayant plus pour vocation à répartir la propriété d’un bien physique.

Certaines plateformes en immobilier vous permettent d’intégrer les obligations dans votre PEA mais les démarchent restent souvent lourdes et peu abordable. Souvent réserver à de gros montants.

Certaines plateformes vous permettent de vous inscrire en choisissant d’investir en tant que particulier ou en tant que personne morale et ainsi bénéficier d’un régime fiscal différent.

Comment se sont passés vos premiers investissements ? Sur quelles plateformes avez-vous investi ?

Merci pour la réponse. C'est dommage, même si ma SCI est à l'IR et les transferts de liquidités ne posent pas de problème, j'aurais aimé avoir un suivi "Full SCI" des performances...

Par contre vous évoquez des investissements de personnes morales, je suis également gérant d'une SARL, là ce serait possible ? Si oui, des simulations d'imposition / charges sociales seront nécessaires...

Pour mon parcours: j'en étais à 17 projets et 950 € investis, principalement sur crédit.fr, bienpreter,... J'ai surtout fait la chasse aux primes de parrainage pour booster le rendement initial, même si je compte bien développer mon portefeuille, chaque chose en son temps

Je viens d'investir sur un projet Clubfunding (et viens de solliciter l'offre de parrainage que vous proposez), donc mes stats sont un peu faussées avec un investissement qui dépasse à lui seul tous les autres.

Si vous avez d'autres conseils, je suis preneur !

Merci

Bonjour @manolorivera,

Pour ce qui est de la possibilité d'investir en tant que personne morale, c'est un point que vous trouverez en général sur le parcours d'inscription. Je sais que des plateformes comme Homunity et Lendopolis le propose.

Au niveau imposition, ci-joint l'information que j'ai pu trouver sur la FAQ de Lendopolis :

En tant qu'investisseur personne morale, tout dépend de votre statut d'imposition et du produit dans lequel vous investissez :

1/ Si vous êtes assujetti à l'impôt sur le revenu, un acompte de 15% sur l'impôt sur le revenu sera prélevé uniquement sur les gains que vous percevez issus de placements réalisés par minibons. Aucune retenue à la source n'est appliquée sur Lendopolis pour les gains issus de produits obligataires, ainsi que de bons de caisses. L'intégralité de vos gains seront ensuite déclarés par vos soins à l'administration et imposés en fonction de votre taux marginal d'imposition.

2/ Si vous êtes assujetti à l'impôt sur les sociétés, nous vous reversons des intérêts bruts de prélèvements et d'acomptes. Ces gains seront ensuite taxés sur l'impôt sur les société lors de la déclaration de revenus de votre société.

Sinon il y a les investissements en SCPI pour vos revenus via votre SCI. Ça reste de l'immobilier et il y a possibilité d'investir des petites sommes.

Merci pour ton conseil Rem.

Effectivement, à titre privé, j'ai investi dans des SCI (Corum XL, Origin et Epargne Pierre pour ne pas les citer).

Mais ayant travaillé dans la fiance et dans la gestion du risque, je pense qu'avec une bonne analyse de dossier, on peut, via le crowdfunding, dépasser le rendement du locatif "standard", voir même les SCPI.

Par contre, expliquer ça à Mme, comment dire... elle me prend pour un fou "quoi, tu prêtes à des entreprises que tu connais même pas ???"

Dans le fond, elle n'a pas tort... Tout a un prix !

Quoi qu'il en soit, je resterai sage avec les revenus de la SCI

Pareil, j'ai investi dans Corum aussi. La je vise néo, petite scpi débutante avec une excellente année et pas de frais de souscription si on les revend après 5 ans minimum.

Je connais bien les SCPI que vous évoquez mais à mon avis il ne faut pas y placer de liquidités en attente eu égard au montant des droits d’entrée qu’il faut au minimum trois-quatre ans pour amortir eu égard au rendement après impôt.

Avec 600 projets, dont 400 actifs, et un tiers en immobilier, le rendement (previsionnel) que j’obtiens après impôt est celui d’une SCPI française de bonne qualité.

Corum XL et Novapierre Allemagne font un 1,5 point de mieux, ne supportant pas, ou peu, la fiscalite française confiscatoire sur les revenus fonciers.

Ne jamais mésestimer l’impact fiscal d’un support de placement, ni les frais, apparents ou cachés.

Salut Serge,

Qu'entends-tu par "liquidités en attente" ?

Les investissements que j'ai fait dans les SCPI mentionnées sont en partie à crédit. J'ai cherché le bon dosage pour que ça génère un peu de cash tous les mois ou, au moins, que je n'ais pas à mettre de ma poche, fiscalité incluse.

Dans mon cas, il s'agit plutôt de générer à long terme des rentrées d argent complémentaires. Je ne prévois pas de renvendre ces parts, au moins à court / moyen terme

Les frais d'entrée sont effectivement le gros point noir de ces investissements, surtout Corum qui ajoute les 6 mois de carence. Mais en immobilier direct, les frais de notaire, surtout pour de petits biens, sont pas loin d'être aussi lourds...

Pour avoir récemment acheté un petit studio à Strasbourg, les frais d'acte ont représenté pas loin de 9% de la valeur du bien.

Concernant les frais de gestion, pour avoir un peu regardé les rapports financiers notamment de Corum, je confirme qu'ils sont élevés et opaques, on ne sait pas trop à quoi ça correspond et s'il y a une véritable règle. Tant que les rendements sont bons, et ils l'ont été jusqu'à présent, les gens, comme moi, ne sont pas trop regardants... Si un jour les rendements venaient à fondre, ce type de poste seraient regardés plus en détail et probablement contestés en assemblée.

Concernant la fiscalité, c'est pour moi un point fort de Corum ; à vrai dire, je n'ai investi dans Epargne Pierre que pour faire plaisir à Mme, qui voulait absolument investir en partie en France (même si je ne critique pas la gestion de cette SCPI, qui semble assez solide)

Par contre, je te rejoins pour dire que l'objectif n'est absolument pas le même ; côté SCPI, c'est plutôt le côté "je pose du fric et je fais plus rien, j'attends juste que les revenus rentrent" ; avec le crowdfunding immobilier, il y a beaucoup plus de gestion active dans l'analyse, la souscription etc

Au plaisir de continuer à échanger...

Cette semaine j'ai été assez actif sur Clubfunding, je trouve que leurs projets sont solides et inspirent confiance.

Je confirme d'ailleurs avoir eu l'offre de parrainage et déjà reçu le virement de 100 €, merci à argent et salaire pour ça !

Je connais bien les SCPI que vous évoquez mais à mon avis il ne faut pas y placer de liquidités en attente eu égard au montant des droits d’entrée qu’il faut au minimum trois-quatre ans pour amortir eu égard au rendement après impôt. Avec 600 projets, dont 400 actifs, et un tiers en immobilier, le rendement (previsionnel) que j’obtiens après impôt est celui d’une SCPI française de bonne qualité. Corum XL et Novapierre Allemagne font un 1,5 point de mieux, ne supportant pas, ou peu, la fiscalite française confiscatoire sur les revenus fonciers. Ne jamais mésestimer l’impact fiscal d’un support de placement, ni les frais, apparents ou cachés.

Quote

Alors concernant la fiscalité, au contraire, elle est un peu plus forte venant de l'étranger que sur la France. Si je ne me trompe pas, c'est 17,2% de prevelement sociaux en France, pour les gains de Corum, c'est quasi 20%. Je crois simplement que Corum profite des opportunités moins cher pour avoir de meilleur rendement. Ils vont aussi la où personne ne va et ont une longueur d'avance sur la concurrence.

@Manolorivera : Les rendements de XL se sont effondrés. Ils ont perdu quasi un quart de leur rendement avec le COVID et la chute de la livre. Après dans leur dernier bulletin, ils disent que les rendement vont revenir à un meilleur niveau les prochains mois. Pour ma part de toute façon je considère que XL c'est sur un horizon tres long terme vu la stratégie agressive sur le Royaume Uni.

Sinon pour répondre à ta question concernant les frais de gestion de Corum, ils sont à 13%.

Salut Rem,

concernant la fiscalité des revenus de Corum, je ne crois pas que ce soit aussi basique comme tu l'indiques.

Il y a plusieurs types de revenus : ceux sur sol français (à la marge chez Corum), ceux pour les pays avec convention fiscale avec France et ceux qui n'en ont pas).

Pour les revenus dans les pays qui n'ont pas de convention avec la France, il n'y a, sauf erreur de ma part, aucun impôt à payer en France.

Pour ceux avec convention, les revenus sont effectivement imposés dans le pays d'origine, donc plus de PS en France. Par ailleurs, cette convention génère aussi un crédit d'impôt de la TMI moyenne du contribuable ; c'est donc la diff entre la TMI moyenne et la tranche imposée sur ces revenus qui est imposée (je ne sais pas si je suis très clair lol).

En tout cas je ne pense pas que ces revenus soient plus imposés que des revenus français, je me trompe ?

Merci

Je vais donner les éléments que les impôts viennent de me donner concernant les SCPI Corum.

420 euros gagné par Corum, auquel la société enlève 94 euros de frais et charges, et 3 euros d’intérêt d'emprunt (de Corum, perso j'ai acheté en comptant).

Résultat 323 euros déclarés, dont 293 euros hors France.

J'ai 77 euros de crédit d’impôt et 25 euros de prélèvement étranger. Donc au total 102 euros retirés du montant d’impôts que je dois payer.

J'ai donc 323 euros qui s'ajoute à mon impôt sur le revenu (taxé 14% pour moi) et je paye 55 euros de CSG et prelevement sociaux (17,2% au total).

Donc effectivement c'est plus compliqué que ça mais si, au final on paye quand même des impôts sur l'ensemble des revenus. C'est juste que c'est recalculé.

En tous cas c'est intéressant de poser ça sur un papier, j'avais pas l'impression que Corum prélevait autant d’impôts vu qu'on n'a que les gains finaux. Mais ça me plait bien de payer les impôts avant comme ça pas de surprise.

Effectivement, avec un exemple concret, c'est plus intéressant.

Par contre, dans ton raisonnement, je ne comprends pas pourquoi tu parles de CSG et CRDS sur ces revenus hors France, car pour moi ils sont exonérés puisque déjà payés à l'étranger. Ce n'est pas le cas ?

Ils sont bel et bien imposés à l'impôt sur le revenu pour la différence entre sa TMI et la tranche réelle à laquelle est imposé le revenu

Exemple : si on est sur la tranche de 30% mais que son TMI est de 12%, on aurait un crédit d'impôt de 12% alors que ce revenu sera imposé à 30%. Mais pour moi pas de prélèvements sociaux sur ces revenus étrangers

J'ai peut etre tord mais j'ai l'impression que les impôts recalculent tout. En gros ils prennent nos gains brut (et non net comme ce que donne Corum), ils rendent les impôts qui sont prélevés à l’étranger et ils calculent ensuite la CSG, CRDS et TMI.

Pour ton exemple, je pensais effectivement comme toi mais à priori non si je comprends bien mes impôts.

C'est mon premier investissement en SCPI ; d'après ce que j'avais compris, ils fournissent chaque année les données à intégrer à sa déclaration annuelle. Cette déclaration devrait être à faire de sorte à ne pas avoir de CSG / CRDS dessus (je suppose qu'il y a une case dédiée pour les revenus étrangers avec accord). Si ça ne te semble pas correct, il faudrait peut-être prendre contact avec ton conseiller Corum pour vérifier ce qu'il en est.

Un autre détenteur de SCPI avec revenus étrangers pour donner son point de vue peut-etre ?

Déjà maintenant, je trouve que la déclaration de revenus est une usine à gaz, mais avec les revenus de SCPI en plus et les revenus du crowdfunding, je sens que je vais me tirer les cheveux...

Par contre la déclaration est super bien faite chez Corum et je pense chez beaucoup de structure. Tu as un relevé pour expliquer ce que tu dois déclarer et dans quelle case, etc.

Non, je pense qu'il y a aucun souci sur la déclaration, je pense surtout qu'on nous explique que c'est "exonéré d’impôts" mais en réalité c'est pas vraiment ça. Après perso ça me dérange pas, je m'y retrouver largement et je suis contre de toute façon toutes ces niches fiscales qui profitent aux plus riches de payer moins d’impôts.