A&$ : Quand Monego a-t-il été lancé et quelle était l’ambition de ses fondateurs au départ ?

Yann Balthazard : Pionnier dans la structuration des fonds propres des promoteurs régionaux depuis 2006, nous avons contribué à l’évolution et à la structuration financière de ce secteur de niche. Les toutes premières opérations de crowdfunding ont démarré en 2012 et une tendance a commencé à se dessiner à partir de 2014. 

En créant MONEGO, notre ambition a été de poursuivre la démocratisation de ce type d’investissements dédiés à l’immobilier en Rhône-Alpes, sur un secteur que nous maîtrisons un peu mieux que les autres, de par notre antériorité.

A&$ : Monego s’est spécialisé dans le crowdfunding immobilier sur la région Rhône-Alpes. Pourquoi s’être concentré sur cette région et envisagez-vous de vous développer sur d’autres régions ?

Yann Balthazard : L’un des piliers de l’immobilier est l’emplacement comme chacun le sait. Nous avons une expérience de plus de 10 ans dans l’immobilier rhônalpin. Nous avons donc souhaité nous lancer sur un territoire que nous connaissons parfaitement, tant d’un point de vue géographique qu’au niveau de ses acteurs régionaux.
Nous travaillons actuellement sur deux partenariats ambitieux qui nous permettraient de nous développer au niveau national tout en conservant le même niveau d’exigence sur la sélection de nos dossiers.

A&$ : Aujourd’hui, qu’est-ce qui différencie MONEGO des autres plateformes ?

Yann Balthazard : Nous n’avons pas de formule magique qui nous différencie drastiquement des autres plateformes. Notre secteur d’activité est très règlementé ce qui peut parfois brider la créativité mais aussi protéger les investisseurs de modèles farfelus.

A date, nous sommes la seule plateforme à intervenir exclusivement en Rhône-Alpes et à avoir une telle antériorité sur un territoire précis.

Nous avons une aversion au risque assez forte. L’atteinte d’un « BP » à tout prix n’est pas dans notre ADN. Nous préférons maîtriser notre croissance avec des projets dans lesquels nous croyons vraiment. Nous n’avons pas le droit à l’erreur, en tout cas nous ne nous l’octroyons pas. Notre plateforme présente 0 % de taux de défaut et 0 % de taux de retard de remboursement à ce jour.

Pour les promoteurs, nous nous positionnons comme un partenaire sur le long terme. C’est ce que nous avons toujours fait. Au-delà de leur apporter des fonds, la force de notre réseau nous permet d’apporter (gratuitement) aux promoteurs d’autres services tels que : présenter une seconde banque partenaire, présenter le bon réseau de distribution spécialisée, présenter l’avocat expert dans tel ou tel montage …

A&$ : MONEGO a récemment dépassé les 10 Millions financés en 2 ans sur la plateforme. Comment expliquez-vous une telle croissance et comment voyez-vous le marché de l’immobilier participatif sur les 3 à 5 prochaines années

Yann Balthazard : Encore une fois, notre antériorité et notre connaissance intime des acteurs de notre territoire nous ont permis de croître rapidement. Nous avons démarré avec beaucoup de précautions en 2017 pour tester nos processus. En 2018 et en 2019, nous avons seulement activé notre réseau.

Nous sommes devenus un acteur de la région dans le financement participatif immobilier et souhaitons consolider ce positionnement tout en conservant le même niveau d’exigence dans la sélection des dossiers.

La croissance du marché du crowdfunding immobilier est avérée, avec une croissance de 83 % de 2017 à 2018 et un trend 2019 comparable avec une croissance de 108 % sur le 1er semestre 2019. Cette croissance des levées de fonds est à mettre en corrélation avec l’évolution des remboursements des projets (+ 121 % au 1er semestre 2019), indicateur permettant de conforter le positionnement de ce type d’investissements.

Le pari « gagnant / gagnant » pour les investisseurs qui bénéficient de rendements attractifs et pour les promoteurs qui trouvent une solution de financement ne faiblit pas. La sous-production de logements neufs en France est un indicateur qui nous permet d’affirmer que le crowdfunfing immobilier a de belles années devant lui. En prenant l’exemple de la Métropole de Lyon, le PLU-H qui vient d’être adopté après de nombreuses années de concertation doit permettre la construction de 1,3 millions de m2.
Enfin, les dernières mesures contenues dans la Loi Pacte vont dans le sens du renforcement de l’ancrage du crowdfunding dans le paysage des investissements avec une augmentation du plafond de collecte par projet à 8 M€ et l’intégration des obligations émises en crowdfunding immobilier au sein du PEA-PME.

A&$ : Quels types de projets proposez-vous à vos investisseurs ? sur quelle durée et à quel taux ? `

Yann Balthazard : Nous proposons principalement des projets de type promotion immobilière de logements mais aussi quelques opérations de marchand de biens, de lotissements et dans le secteur tertiaire. Notre culture immobilière nous permet de passer d’un type d’immobilier à l’autre tout en conservant le même niveau d’expertise tant au niveau de l’analyse du montage que du marché.
La durée des projets varie entre 6 à 24 mois, pour des taux annuels de rendement pouvant aller de 7 à 10 % (avant IRPP).

Monego Liste de projets

A&$ : Quelles sont actuellement vos priorités en terme de développement ?

Yann Balthazard : Notre priorité N°1 est de nous concentrer sur notre métier de base, d’améliorer nos processus ainsi que le parcours client, et enfin de fédérer un réel esprit de communauté entre les membres actifs.
En outre, nous travaillons sur le modèle du crowdfunding locatif qui ouvre à nos yeux un marché encore bien plus important que celui de la promotion immobilière.
Ce secteur connaît un démarrage poussif car le modèle économique n’est pas encore assez performant. Notre volonté sera d’offrir à nos investisseurs un rendement qui paiera l’immobilisation de leurs fonds propres qui dure sur plusieurs années, dans ce type de montage.

A&$ : La Flat Tax a-t-elle été bénéfique à votre marché ? Avez-vous observé une différence dans le comportement des investisseurs ? La loi PACTE qui vient d’être adoptée va-t-elle également impacter positivement votre marché et si oui de quelle manière?

Yann Balthazard : La Flat Tax ou PFU permet de simplifier la compréhension de la fiscalité pour les investisseurs avec un taux unique de 30 % intégrant 2 taux : 17,2 % de prélèvement sociaux et 12,8 % d’impôt sur le revenu. C’est effectivement une initiative positive pour l’ensemble de l’industrie de l’investissement.
Comme indiqué, la Loi Pacte est positive pour le crowdfunding en général et le crowdfunding immobilier en particulier.

A&$ : MONEGO propose actuellement un ticket d’entrée de 1 000€ minimum pour investir sur une opération immobilière. Certains de vos confrères sont passés à 100€ pour faciliter le processus de diversification des plus petits portefeuilles. Pensez-vous que c’est une bonne idée où faut t’il rester sur 1 000€ ?

Yann Balthazard : Nous proposons des tickets à 1.000 € et ne souhaitons pas diminuer ce plancher. L’inscription et la souscription en ligne ne veulent pas dire que ce type de placements est conseillé à tous. La barrière psychologique des 1.000 euros par projet est bonne. Investir dans un projet en crowdfunding en ligne reste un véritable investissement, il ne faut pas l’oublier.

A&$ : Quand on parle de crowdfunding on évoque le besoin de diversification tant en terme de nombre de projet que de promoteurs pour limiter les risques. Quelles recommandations MONEGO fait-il à ses prêteurs pour avoir un portefeuille bien diversifié ?

Yann Balthazard : Nous recommandons à tous nos investisseurs d’investir dans ce qu’ils comprennent parfaitement. Nous mettons à leurs dispositions sur notre site www.monego.fr beaucoup de contenu qui leur permet d’affiner leurs connaissances des mécanismes et des risques d’un projet immobilier.
Comme vous l’avez justement évoqué dans votre question, la diversification est essentielle comme dans tous placements financiers.
Pour nous, la diversification doit être faite à 4 niveaux :

• Sélectionnez plusieurs promoteurs,
• Mixez les typologies d’opérations (promotion, marchand de biens, lotissement, résidentiel, tertiaire…)
• Ayez différents points d’entrée temporels, n’oubliez pas que l’immobilier est cyclique,
• Choisissez plusieurs zones géographiques que vous connaissez,

A&$ : Avec combien de promoteurs différents travaillez-vous et avec combien d’autres pourriez-vous potentiellement travailler ?

Yann Balthazard : Nous travaillons avec une 20aine d’opérateurs régionaux et nous nous employons à développer notre portefeuille tout en conservant des critères stricts sur l’antériorité, leurs structures financières et leurs réalisations.

A&$ : D’autres choses que vous souhaiteriez partager avec nos lecteurs ?

Yann Balthazard : Nous serons ravis de répondre à leurs questions et de les accueillir à notre siège lyonnais proche de l’île Barbe. Nous allons également organisé tout au long de l’année des rencontres physiques pour créer du lien. Pour recevoir nos invitations, inscrivez-vous sur notre site. Vous n’êtes pas obligé de remplir entièrement votre profil, un email et un téléphone suffisent pour recevoir une invitation.

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