Meilleures SCPI en nue-propriété 2026 : les clés de démembrement les plus attractives, durée par durée
Acheter des parts de SCPI en nue-propriété, c'est les payer décotées et renoncer aux loyers pendant une durée fixée : au terme, vous récupérez la pleine propriété sans formalité. Tout se joue sur la clé de répartition — et chaque société de gestion publie la sienne. Nous avons comparé 89 barèmes sur 3 à 20 ans, et classé les SCPI durée par durée.
L'essentiel en 30 secondes
- La clé de répartition est la part du prix en pleine propriété que paie le nu-propriétaire. Une clé de 65 % sur 10 ans signifie que la part se paie 65 % de son prix, l'usufruit valant les 35 % restants.
- Sur les 89 SCPI de notre base qui publient un barème, la clé médiane à 10 ans est de 67,5 %, soit une décote de 32,5 %.
- Plus la durée s'allonge, plus la décote est forte — mais moins l'opération rapporte par an. Le rendement implicite médian passe de 4,56 %/an sur 5 ans à 2,94 %/an sur 20 ans.
- À durée égale, le choix de la SCPI pèse plus que le choix de la durée : sur 10 ans, l'écart entre le meilleur et le moins bon barème atteint 3,41 points de rendement annuel.
- Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée : rien à déclarer à l'impôt sur le revenu, et les parts sont en principe hors assiette de l'IFI — c'est l'usufruitier qui les déclare.
- Le rendement implicite suppose un prix de part inchangé au terme. Ce n'est pas une garantie : plusieurs SCPI ont baissé leur prix de part depuis 2023.
Ce que disent les 89 barèmes de notre base
1. La décote grimpe avec la durée, le rendement annuel baisse
C'est le contresens le plus fréquent sur le sujet. Une décote de 45 % sur 20 ans paraît plus attractive qu'une décote de 20 % sur 5 ans — elle l'est en valeur absolue, mais pas par année d'immobilisation. Sur nos données, le rendement implicite médian est le plus élevé sur les durées courtes et décroît régulièrement ensuite.
| Durée | SCPI | Clé médiane | Décote médiane | Rendement implicite médian | Meilleur rendement |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 ans | 68 | 87,5 % | −12,5 % | 4,55 % | 5,98 % |
| 4 ans | 67 | 84 % | −16 % | 4,46 % | 5,74 % |
| 5 ans | 88 | 80 % | −20 % | 4,56 % | 6,28 % |
| 6 ans | 79 | 77 % | −23 % | 4,45 % | 6,12 % |
| 7 ans | 87 | 74,5 % | −25,5 % | 4,29 % | 6,00 % |
| 8 ans | 79 | 72 % | −28 % | 4,19 % | 5,89 % |
| 9 ans | 79 | 70 % | −30 % | 4,04 % | 5,74 % |
| 10 ans | 89 | 67,5 % | −32,5 % | 4,01 % | 5,42 % |
| 11 ans | 78 | 65,5 % | −34,5 % | 3,92 % | 5,29 % |
| 12 ans | 80 | 64 % | −36 % | 3,79 % | 5,15 % |
| 13 ans | 78 | 63 % | −37 % | 3,62 % | 5,00 % |
| 14 ans | 78 | 62 % | −38 % | 3,47 % | 4,89 % |
| 15 ans | 86 | 61 % | −39 % | 3,35 % | 4,73 % |
| 16 ans | 72 | 60 % | −40 % | 3,24 % | 3,81 % |
| 17 ans | 72 | 59 % | −41 % | 3,15 % | 3,69 % |
| 18 ans | 72 | 58,5 % | −41,5 % | 3,07 % | 3,59 % |
| 19 ans | 71 | 57 % | −43 % | 3,00 % | 3,50 % |
| 20 ans | 73 | 56 % | −44 % | 2,94 % | 3,42 % |
Sur notre base, la durée au meilleur rendement implicite médian est 5 ans (4,56 %/an). Ce constat vaut pour le marché dans son ensemble, pas pour une SCPI en particulier : vérifiez toujours le barème de celle qui vous intéresse.
2. À durée égale, le barème compte plus que la durée
Deux SCPI proposant la même durée n'offrent pas le même prix. L'écart n'est pas anecdotique : il dépasse souvent celui qui sépare deux durées différentes. Autrement dit, comparer les barèmes rapporte davantage que d'optimiser la durée.
| Durée | Moins bon barème | Médiane | Meilleur barème | Amplitude |
|---|---|---|---|---|
| 3 ans | 2,82 % | 4,55 % | 5,98 % | 3,17 pts |
| 5 ans | 2,36 % | 4,56 % | 6,28 % | 3,92 pts |
| 7 ans | 2,18 % | 4,29 % | 6,00 % | 3,82 pts |
| 10 ans | 2,00 % | 4,01 % | 5,42 % | 3,41 pts |
| 12 ans | 2,20 % | 3,79 % | 5,15 % | 2,95 pts |
| 15 ans | 1,76 % | 3,35 % | 4,73 % | 2,97 pts |
| 20 ans | 1,69 % | 2,94 % | 3,42 % | 1,73 pts |
Rendement implicite = (1 / clé)1/durée − 1, à prix de part inchangé. Ce n'est pas un revenu versé : le nu-propriétaire ne perçoit rien pendant toute la durée.
Meilleures SCPI en nue-propriété sur 3 ans
68 SCPI de notre base proposent un démembrement de 3 ans. La clé médiane s'établit à 87,5 % (décote de 12,5 %). En tête, Optimale affiche une clé de 84 %, soit 5,98 % par an de rendement implicite à prix de part inchangé.
| # | SCPI | Société de gestion | Clé nue-propriété |
Décote | Prix d'une part en nue-propriété |
Rendement implicite |
Taux de distribution |
Souscrire |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Optimale | Consultim AM | 84 % | −16 % | 214,20 € | 5,98 %/an | 6,50 % | Offres ↗ |
| 2 | Vendôme Régions | Norma Capital | 84 % | −16 % | 572,88 € | 5,98 %/an | 5,72 % | Offres ↗ |
| 3 | Elevation Tertiom | Elevation Capital Partners | 84,5 % | −15,5 % | 169,00 € | 5,77 %/an | 8,25 % | Offres ↗ |
| 4 | Corum USA | CORUM AM | 85 % | −15 % | 170,00 € | 5,57 %/an | 7,70 % | Offres ↗ |
| 5 | Epsilon 360 | Epsicap REIM | 85 % | −15 % | 218,45 € | 5,57 %/an | 7,01 % | Offres ↗ |
| 6 | Corum Origin | CORUM AM | 85 % | −15 % | 964,75 € | 5,57 %/an | 6,50 % | Offres ↗ |
| 7 | Alta Convictions | Altarea | 85,5 % | −14,5 % | 263,34 € | 5,36 %/an | 6,57 % | Offres ↗ |
| 8 | EDR Europa | EDR REIM | 86 % | −14 % | 173,72 € | 5,16 %/an | 8,75 % | Offres ↗ |
| 9 | Corum XL | CORUM AM | 86 % | −14 % | 167,70 € | 5,16 %/an | 5,30 % | Offres ↗ |
| 10 | Linaclub | Aestiam | 86,5 % | −13,5 % | 173,00 € | 4,95 %/an | 7,10 % | Offres ↗ |
Classement par rendement implicite décroissant, à durée fixée — équivalent à la clé la plus basse. Le taux de distribution est rappelé à titre de signal de qualité : il ne bénéficie pas au nu-propriétaire pendant le démembrement, mais il vous concernera au terme. Voir les 68 barèmes sur cette durée.
Meilleures SCPI en nue-propriété sur 5 ans
88 SCPI de notre base proposent un démembrement de 5 ans. La clé médiane s'établit à 80 % (décote de 20 %). En tête, Sofidynamic affiche une clé de 73,8 %, soit 6,28 % par an de rendement implicite à prix de part inchangé.
| # | SCPI | Société de gestion | Clé nue-propriété |
Décote | Prix d'une part en nue-propriété |
Rendement implicite |
Taux de distribution |
Souscrire |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Sofidynamic | Sofidy | 73,8 % | −26,3 % | 236,00 € | 6,28 %/an | 9,04 % | Offres ↗ |
| 2 | Opportunités Territoires | Perial AM | 75 % | −25 % | 38,25 € | 5,92 %/an | 7,50 % | Offres ↗ |
| 3 | Accimmo Pierre | BNP Paribas REIM | 75 % | −25 % | 105,75 € | 5,92 %/an | 4,77 % | Offres ↗ |
| 4 | Elevation Tertiom | Elevation Capital Partners | 76 % | −24 % | 152,00 € | 5,64 %/an | 8,25 % | Offres ↗ |
| 5 | Optimale | Consultim AM | 76 % | −24 % | 193,80 € | 5,64 %/an | 6,50 % | Offres ↗ |
| 6 | Epsilon 360 | Epsicap REIM | 77 % | −23 % | 197,89 € | 5,37 %/an | 7,01 % | Offres ↗ |
| 7 | Coeur de Régions | Sogenial | 77 % | −23 % | 511,28 € | 5,37 %/an | 6,20 % | Offres ↗ |
| 8 | PFO | Perial AM | 77 % | −23 % | 33,88 € | 5,37 %/an | 6,10 % | Offres ↗ |
| 9 | Vendôme Régions | Norma Capital | 77 % | −23 % | 525,14 € | 5,37 %/an | 5,72 % | Offres ↗ |
| 10 | Alta Convictions | Altarea | 77,5 % | −22,5 % | 238,70 € | 5,23 %/an | 6,57 % | Offres ↗ |
Classement par rendement implicite décroissant, à durée fixée — équivalent à la clé la plus basse. Le taux de distribution est rappelé à titre de signal de qualité : il ne bénéficie pas au nu-propriétaire pendant le démembrement, mais il vous concernera au terme. Voir les 88 barèmes sur cette durée.
Meilleures SCPI en nue-propriété sur 7 ans
87 SCPI de notre base proposent un démembrement de 7 ans. La clé médiane s'établit à 74,5 % (décote de 25,5 %). En tête, Sofidynamic affiche une clé de 66,5 %, soit 6,00 % par an de rendement implicite à prix de part inchangé.
| # | SCPI | Société de gestion | Clé nue-propriété |
Décote | Prix d'une part en nue-propriété |
Rendement implicite |
Taux de distribution |
Souscrire |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Sofidynamic | Sofidy | 66,5 % | −33,5 % | 212,80 € | 6,00 %/an | 9,04 % | Offres ↗ |
| 2 | Opportunités Territoires | Perial AM | 68 % | −32 % | 34,68 € | 5,66 %/an | 7,50 % | Offres ↗ |
| 3 | Elevation Tertiom | Elevation Capital Partners | 70 % | −30 % | 140,00 € | 5,23 %/an | 8,25 % | Offres ↗ |
| 4 | Optimale | Consultim AM | 70 % | −30 % | 178,50 € | 5,23 %/an | 6,50 % | Offres ↗ |
| 5 | Accimmo Pierre | BNP Paribas REIM | 70 % | −30 % | 98,70 € | 5,23 %/an | 4,77 % | Offres ↗ |
| 6 | PFO | Perial AM | 70,5 % | −29,5 % | 31,02 € | 5,12 %/an | 6,10 % | Offres ↗ |
| 7 | Epsilon 360 | Epsicap REIM | 71 % | −29 % | 182,47 € | 5,01 %/an | 7,01 % | Offres ↗ |
| 8 | Vendôme Régions | Norma Capital | 71 % | −29 % | 484,22 € | 5,01 %/an | 5,72 % | Offres ↗ |
| 9 | EDR Europa | EDR REIM | 71,5 % | −28,5 % | 144,43 € | 4,91 %/an | 8,75 % | Offres ↗ |
| 10 | Alta Convictions | Altarea | 71,5 % | −28,5 % | 220,22 € | 4,91 %/an | 6,57 % | Offres ↗ |
Classement par rendement implicite décroissant, à durée fixée — équivalent à la clé la plus basse. Le taux de distribution est rappelé à titre de signal de qualité : il ne bénéficie pas au nu-propriétaire pendant le démembrement, mais il vous concernera au terme. Voir les 87 barèmes sur cette durée.
Meilleures SCPI en nue-propriété sur 10 ans
89 SCPI de notre base proposent un démembrement de 10 ans. La clé médiane s'établit à 67,5 % (décote de 32,5 %). En tête, Sofidynamic affiche une clé de 59 %, soit 5,42 % par an de rendement implicite à prix de part inchangé.
| # | SCPI | Société de gestion | Clé nue-propriété |
Décote | Prix d'une part en nue-propriété |
Rendement implicite |
Taux de distribution |
Souscrire |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Sofidynamic | Sofidy | 59 % | −41 % | 188,80 € | 5,42 %/an | 9,04 % | Offres ↗ |
| 2 | Opportunités Territoires | Perial AM | 59 % | −41 % | 30,09 € | 5,42 %/an | 7,50 % | Offres ↗ |
| 3 | PFO | Perial AM | 62 % | −38 % | 27,28 € | 4,90 %/an | 6,10 % | Offres ↗ |
| 4 | Elevation Tertiom | Elevation Capital Partners | 63 % | −37 % | 126,00 € | 4,73 %/an | 8,25 % | Offres ↗ |
| 5 | Optimale | Consultim AM | 63 % | −37 % | 160,65 € | 4,73 %/an | 6,50 % | Offres ↗ |
| 6 | Coeur de Régions | Sogenial | 63,5 % | −36,5 % | 421,64 € | 4,65 %/an | 6,20 % | Offres ↗ |
| 7 | EDR Europa | EDR REIM | 64 % | −36 % | 129,28 € | 4,56 %/an | 8,75 % | Offres ↗ |
| 8 | Remake Live | Remake | 64 % | −36 % | 130,56 € | 4,56 %/an | 7,05 % | Offres ↗ |
| 9 | Epsilon 360 | Epsicap REIM | 64 % | −36 % | 164,48 € | 4,56 %/an | 7,01 % | Offres ↗ |
| 10 | Alta Convictions | Altarea | 64 % | −36 % | 197,12 € | 4,56 %/an | 6,57 % | Offres ↗ |
Classement par rendement implicite décroissant, à durée fixée — équivalent à la clé la plus basse. Le taux de distribution est rappelé à titre de signal de qualité : il ne bénéficie pas au nu-propriétaire pendant le démembrement, mais il vous concernera au terme. Voir les 89 barèmes sur cette durée.
Meilleures SCPI en nue-propriété sur 12 ans
80 SCPI de notre base proposent un démembrement de 12 ans. La clé médiane s'établit à 64 % (décote de 36 %). En tête, Sofidynamic affiche une clé de 54,8 %, soit 5,15 % par an de rendement implicite à prix de part inchangé.
| # | SCPI | Société de gestion | Clé nue-propriété |
Décote | Prix d'une part en nue-propriété |
Rendement implicite |
Taux de distribution |
Souscrire |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Sofidynamic | Sofidy | 54,8 % | −45,3 % | 175,20 € | 5,15 %/an | 9,04 % | Offres ↗ |
| 2 | Opportunités Territoires | Perial AM | 55 % | −45 % | 28,05 € | 5,11 %/an | 7,50 % | Offres ↗ |
| 3 | PFO | Perial AM | 58,5 % | −41,5 % | 25,74 € | 4,57 %/an | 6,10 % | Offres ↗ |
| 4 | Elevation Tertiom | Elevation Capital Partners | 60,5 % | −39,5 % | 121,00 € | 4,28 %/an | 8,25 % | Offres ↗ |
| 5 | Optimale | Consultim AM | 60,5 % | −39,5 % | 154,28 € | 4,28 %/an | 6,50 % | Offres ↗ |
| 6 | EDR Europa | EDR REIM | 61 % | −39 % | 123,22 € | 4,21 %/an | 8,75 % | Offres ↗ |
| 7 | Remake Live | Remake | 61 % | −39 % | 124,44 € | 4,21 %/an | 7,05 % | Offres ↗ |
| 8 | Epsilon 360 | Epsicap REIM | 61 % | −39 % | 156,77 € | 4,21 %/an | 7,01 % | Offres ↗ |
| 9 | Alta Convictions | Altarea | 61 % | −39 % | 187,88 € | 4,21 %/an | 6,57 % | Offres ↗ |
| 10 | Vendôme Régions | Norma Capital | 61 % | −39 % | 416,02 € | 4,21 %/an | 5,72 % | Offres ↗ |
Classement par rendement implicite décroissant, à durée fixée — équivalent à la clé la plus basse. Le taux de distribution est rappelé à titre de signal de qualité : il ne bénéficie pas au nu-propriétaire pendant le démembrement, mais il vous concernera au terme. Voir les 80 barèmes sur cette durée.
Meilleures SCPI en nue-propriété sur 15 ans
86 SCPI de notre base proposent un démembrement de 15 ans. La clé médiane s'établit à 61 % (décote de 39 %). En tête, Sofidynamic affiche une clé de 50 %, soit 4,73 % par an de rendement implicite à prix de part inchangé.
| # | SCPI | Société de gestion | Clé nue-propriété |
Décote | Prix d'une part en nue-propriété |
Rendement implicite |
Taux de distribution |
Souscrire |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Sofidynamic | Sofidy | 50 % | −50 % | 160,00 € | 4,73 %/an | 9,04 % | Offres ↗ |
| 2 | Opportunités Territoires | Perial AM | 50 % | −50 % | 25,50 € | 4,73 %/an | 7,50 % | Offres ↗ |
| 3 | PFO | Perial AM | 53 % | −47 % | 23,32 € | 4,32 %/an | 6,10 % | Offres ↗ |
| 4 | Elevation Tertiom | Elevation Capital Partners | 56 % | −44 % | 112,00 € | 3,94 %/an | 8,25 % | Offres ↗ |
| 5 | Optimale | Consultim AM | 57 % | −43 % | 145,35 € | 3,82 %/an | 6,50 % | Offres ↗ |
| 6 | Efimmo 1 | Sofidy | 57 % | −43 % | 120,84 € | 3,82 %/an | 4,44 % | Offres ↗ |
| 7 | EDR Europa | EDR REIM | 57,5 % | −42,5 % | 116,15 € | 3,76 %/an | 8,75 % | Offres ↗ |
| 8 | Alta Convictions | Altarea | 57,5 % | −42,5 % | 177,10 € | 3,76 %/an | 6,57 % | Offres ↗ |
| 9 | Transitions Europe | Arkéa REIM | 58 % | −42 % | 117,16 € | 3,70 %/an | 7,60 % | Offres ↗ |
| 10 | Epsilon 360 | Epsicap REIM | 58 % | −42 % | 149,06 € | 3,70 %/an | 7,01 % | Offres ↗ |
Classement par rendement implicite décroissant, à durée fixée — équivalent à la clé la plus basse. Le taux de distribution est rappelé à titre de signal de qualité : il ne bénéficie pas au nu-propriétaire pendant le démembrement, mais il vous concernera au terme. Voir les 86 barèmes sur cette durée.
Meilleures SCPI en nue-propriété sur 20 ans
73 SCPI de notre base proposent un démembrement de 20 ans. La clé médiane s'établit à 56 % (décote de 44 %). En tête, Elevation Tertiom affiche une clé de 51 %, soit 3,42 % par an de rendement implicite à prix de part inchangé.
| # | SCPI | Société de gestion | Clé nue-propriété |
Décote | Prix d'une part en nue-propriété |
Rendement implicite |
Taux de distribution |
Souscrire |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Elevation Tertiom | Elevation Capital Partners | 51 % | −49 % | 102,00 € | 3,42 %/an | 8,25 % | Offres ↗ |
| 2 | EDR Europa | EDR REIM | 52 % | −48 % | 105,04 € | 3,32 %/an | 8,75 % | Offres ↗ |
| 3 | Alta Convictions | Altarea | 52 % | −48 % | 160,16 € | 3,32 %/an | 6,57 % | Offres ↗ |
| 4 | Optimale | Consultim AM | 52 % | −48 % | 132,60 € | 3,32 %/an | 6,50 % | Offres ↗ |
| 5 | Efimmo 1 | Sofidy | 52,3 % | −47,8 % | 110,77 € | 3,30 %/an | 4,44 % | Offres ↗ |
| 6 | Europe Invest | Sofidy | 52,8 % | −47,3 % | 123,96 € | 3,25 %/an | 5,41 % | Offres ↗ |
| 7 | Transitions Europe | Arkéa REIM | 53 % | −47 % | 107,06 € | 3,23 %/an | 7,60 % | Offres ↗ |
| 8 | Epsilon 360 | Epsicap REIM | 53 % | −47 % | 136,21 € | 3,23 %/an | 7,01 % | Offres ↗ |
| 9 | Vendôme Régions | Norma Capital | 53 % | −47 % | 361,46 € | 3,23 %/an | 5,72 % | Offres ↗ |
| 10 | ActivImmo | Alderan | 53 % | −47 % | 325,16 € | 3,23 %/an | 5,49 % | Offres ↗ |
Classement par rendement implicite décroissant, à durée fixée — équivalent à la clé la plus basse. Le taux de distribution est rappelé à titre de signal de qualité : il ne bénéficie pas au nu-propriétaire pendant le démembrement, mais il vous concernera au terme. Voir les 73 barèmes sur cette durée.
Simulateur : que rapporte un investissement en nue-propriété ?
Choisissez une SCPI, une durée et un budget : le calcul utilise le barème réel de la SCPI et son dernier taux de distribution connu, puis compare à budget égal ce que donnent la nue-propriété et la pleine propriété — impôt compris. Tout se fait dans votre navigateur, aucune donnée n'est transmise.
Comment se lit la comparaison. Les deux scénarios partent du même budget et du même prix de part au terme : seule change la façon de détenir. En nue-propriété, le gain est un gain en capital, non imposé au titre du revenu pendant la durée ; en pleine propriété, les loyers sont des revenus fonciers imposables (barème progressif + prélèvements sociaux), et c'est le montant net d'impôt qui est retenu ici.
Hypothèses volontairement simples et défavorables à la nue-propriété sur un point : les loyers de la pleine propriété ne sont pas réinvestis. Simulation à prix de part inchangé (une baisse du prix de part pénaliserait les deux scénarios), hors frais éventuels du distributeur, hors IFI et hors fiscalité des revenus de source étrangère. Ce n'est pas un conseil en investissement.
Tableau complet des clés de répartition (89 SCPI)
Le barème de chaque SCPI, sur les durées les plus proposées. Une case vide signifie que la société de gestion ne propose pas cette durée — jamais une clé à 0 %. Le détail des 18 durées figure sur la fiche de chaque SCPI.
Barèmes tels que publiés par les sociétés de gestion et relevés dans notre référentiel. La disponibilité effective d'une durée dépend de la présence d'une contrepartie en usufruit au moment de la souscription.
Comment fonctionne l'achat de SCPI en nue-propriété
Vous payez la part au pourcentage fixé par la clé — par exemple 67,5 % de son prix pour un démembrement de 10 ans. L'usufruit est acheté par un tiers, le plus souvent une personne morale à la recherche de revenus immédiats.
La totalité des loyers va à l'usufruitier. Aucun revenu foncier à déclarer, aucun prélèvement social — et les parts sont en principe hors assiette de l'IFI, qui pèse sur l'usufruitier.
Au terme, l'usufruit s'éteint de plein droit. Vous devenez plein propriétaire sans formalité, sans versement complémentaire et sans imposition liée à cette reconstitution. Vous commencez alors à percevoir les revenus — et à être imposé dessus.
Ce que vous gagnez, ce que vous perdez
Les atouts
- Un prix d'entrée réduit : la décote est acquise dès la souscription.
- Zéro fiscalité pendant la durée : pas de revenus fonciers, donc pas d'impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux au titre de ces parts.
- Hors assiette IFI en démembrement temporaire, la valeur étant en principe imposable chez l'usufruitier.
- Un horizon connu d'avance : la durée et le prix sont fixés à la souscription.
- Un outil de préparation de la retraite : les revenus démarrent au terme, quand vos revenus d'activité baissent.
Les contreparties
- Aucun revenu pendant toute la durée : le placement ne convient pas si vous cherchez un complément immédiat.
- Capital immobilisé : les parts démembrées se revendent très difficilement avant le terme, et souvent avec une décote supplémentaire.
- Le prix de part peut baisser : la décote ne protège de rien si le patrimoine se déprécie. Plusieurs SCPI ont revu leur prix à la baisse depuis 2023.
- Le rendement implicite n'est pas garanti : c'est un calcul, pas une promesse contractuelle.
- Fiscalité au terme : les revenus deviennent imposables et les parts réintègrent l'assiette de l'IFI.
Comment choisir : la méthode en 4 questions
- De quel capital puis-je me passer, et pour combien de temps ? La durée se choisit sur votre horizon, pas sur la décote affichée. Une durée que vous ne pouvez pas tenir n'a aucun intérêt.
- Le barème est-il compétitif sur cette durée ? Comparez le rendement implicite, pas la décote brute. Les tableaux ci-dessus donnent la médiane du marché pour chaque durée.
- La SCPI elle-même est-elle solide ? Taux d'occupation, endettement, valeur de reconstitution, taille du patrimoine, historique de prix de part. Une clé attractive sur une SCPI fragile reste un mauvais investissement.
- Que se passe-t-il au terme ? Vous récupérerez des parts en pleine propriété, avec la fiscalité qui va avec. Vérifiez que cela tombe au bon moment dans votre trajectoire de revenus.
Pour aller plus loin sur les notions employées ici, le lexique détaille le démembrement de propriété, la nue-propriété, l'usufruit, la clé de répartition et l'impôt sur la fortune immobilière.
Où souscrire des parts en nue-propriété
Le démembrement se souscrit auprès de la société de gestion ou d'un distributeur. Les deux courtiers ci-dessous couvrent une large partie des SCPI de notre base et proposent des avantages cumulables sur les souscriptions en pleine propriété.
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Deux spécialistes SCPI reconnus pour leurs frais compétitifs et leurs offres exclusives — les 2 offres sont cumulables.
Les offres de cashback et de parrainage portent sur les souscriptions en pleine propriété. Vérifiez auprès du distributeur les conditions applicables à une souscription démembrée, qui peuvent différer.
Notre méthode
Source des données. Les clés de répartition proviennent des barèmes publiés par les sociétés de gestion, relevés dans notre référentiel SCPI. Elles sont stockées durée par durée, de 3 à 20 ans, et remises à jour à chaque mise à jour du référentiel.
Calcul du rendement implicite. (1 / clé)1/durée − 1. C'est le taux annuel qui fait passer du prix payé en nue-propriété à la pleine propriété au terme, à prix de part inchangé. Il ne correspond à aucun versement : le nu-propriétaire ne perçoit rien pendant la durée.
Classement. Par rendement implicite décroissant à durée fixée, ce qui revient à classer par clé croissante. Départage par taux de distribution puis par ordre alphabétique. Aucune pondération éditoriale, aucune rémunération n'influence l'ordre.
Médianes. Nous publions des médianes et non des moyennes : les barèmes sont hétérogènes, et quelques SCPI atypiques déplaceraient une moyenne sans rien dire du marché.
Ce que nous ne faisons pas. Nous n'interpolons jamais une durée absente d'un barème, nous ne convertissons jamais une donnée manquante en 0 %, et nous ne présentons pas le rendement implicite comme un rendement servi. Une durée sans clé signifie que la société de gestion ne la propose pas.
Questions fréquentes sur les SCPI en nue-propriété
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