A&$ a le plaisir d’accueillir aujourd’hui Mowgli FRERE Fondateur de la plateforme immocratie. Il a accepté de se prêter au jeu des questions réponses pour nous faire partager sa vision du Crowdfunding et nous en dire un peu plus sur les spécificités d’immocratie,
A&$ : Quand Immocratie a-t-il été lancée ? Comment est venue l’idée?
Mowgli FRERE : « En 2014, un gars m’appelle par hasard pour me proposer un investissement en crowdfunding immobilier. C’était l’un des fondateurs de la plus grosse plateforme de crowdfunding immobilier aux USA. Je lui ai dit « Ça ne te dérange pas si je lance une plateforme en France sur le même modèle ? » Ça ne l’a pas dérangé .. »
A&$ : Immocratie est positionné sur un marché à la fois très jeune mais dans lequel on trouve de nombreux acteurs. Qu’est-ce qui différencie Immocratie des autres plateformes ?
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Mowgli FRERE : « Très simple : immocratie, c’est des rentabilités beaucoup plus élevées que les autres plateformes avec le même niveau de risque. »
A&$ : Quel bilan tirez-vous de vos premières années ?
Mowgli FRERE : « Sur le marché du crowdfunding immobilier : ça croit très vite mais reste encore assez confidentiel : il y a donc encore beaucoup de croissance à l’horizon. On dérange pas mal les acteurs historiques (voire préhistoriques) du marché de l’investissement et l’épargne des particuliers : c’est un signe que nous sommes sur la bonne voie !
Sur immocratie : c’est étonnant ce qu’une petite équipe maligne, agile et motivée peut accomplir. Nous avons parlé à une grande partie de nos investisseurs (téléphone, mail ou tchat) et, à part quelques grognards, tous nous remercient des résultats et du service client : je sais donc que immocratie a su créer un produit qui correspond à un besoin du marché. Product / market fit, comme disait l’autre ! »
A&$ : Immocratie s’est positionné sur le seul et unique marché de l’immobilier. Pourquoi ce choix alors que d’autres jouent la diversité (Immobilier, Crowdlending, Crowdfunding equity, ENR…) ?
Mowgli FRERE : « Quand j’ai envie de bien manger, je vais dans un restaurant, pas dans une usine agro-alimentaire. Pour un sujet aussi sérieux que le placement des sous des particuliers, il faut des spécialistes. De plus, le crowdfunding immobilier est complètement à part dans le marché du crowdfunding en général (uniformité des projets, profil de risque, durée); il n’y a, je pense, aucune obligation de faire les deux. »
A&$ : Quelles sont actuellement vos priorités ?
Mowgli FRERE : « Toujours les mêmes qu’au premier jour : faire gagner des sous à nos clients, les investisseurs »
A&$ : Les taux d’intérêts moyens que propose Immocratie sur l’immobilier sont de l’ordre de 12 à 16% alors que vos concurrents sont plutôt entre 8 et 12%. Comment expliquez-vous cette différence ?
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Mowgli FRERE : « Le secret (ne le dites pas à tout le monde) : nous négocions plus fort que les autres plateformes. Nous remontons au créneau pour obtenir des promoteurs un, deux, parfois trois ou quatre points de rentabilité supplémentaire. Et nous passons ces points de rentabilité supplémentaire à nos investisseurs. Nous sommes très proches et extrêmement respectueux de nos partenaires les promoteurs (nous avons déjà travaillé plusieurs fois avec bon nombre d’entre eux) mais notre seul Client (avec un grand « C ») est l’investisseur. Les promoteurs nous rémunèrent mais, contrairement à certaines théories simplette des années 80, le Client n’est pas simplement celui qui paie nos factures mais celui qui les rend possible. On peut ne pas être d’accord, je le conçois ! »
A&$ : Comment Immocratie gère-t-il son propre développement ? Autofinancement ? Levée de fond ? Avez-vous des ambitions pour une éventuelle consolidation du marché où pour un rapprochement avec des partenaires financiers comme on a pu le voir avec plusieurs plateformes dernièrement ?
Mowgli FRERE : «Fonds propres jusqu’ici (ça a ses limites !). Nous sommes en discussion pour une levée de fonds importante. Oui les consolidations ou rapprochements sont toujours sains dans un marché à ce stade de son évolution. »
A&$ : Immocratie propose actuellement un ticket d’entrée de 1 000€ minimum pour investir sur une opération immobilière. Certains de vos confrères sont passés à 100€ pour faciliter le processus de diversification des plus petits portefeuilles. Pensez-vous que c’est une bonne idée où faut t’il rester sur 1 000€ ?
Mowgli FRERE : « immocratie a déjà divisé par 3 son ticket d’entrée. On s’appelle immocratie ; on est là pour démocratiser l’accès à l’investissement immobilier pro. Donc c’est une évolution naturelle et nous allons continuer à progressivement faire baisser le ticket d’entrée »
A&$ : Quand on parle de crowdfunding on évoque le besoin de diversification tant en terme de nombre de projet que de promoteurs pour limiter les risques. Quels recommandation Immocratie fait t’il à ses prêteurs pour avoir un portefeuille bien diversifié ?
Mowgli FRERE : « Oui, il faut toujours diversifier, choisir des projets qui n’ont pas tous les mêmes points forts et points faibles. La diversification ne remplace cependant pas l’analyse des projets. En immobilier, les projets sont assez formatés et c’est donc très possible pour un non expert de faire une analyse pertinente des opérations immobilières proposées sur immocratie, comme sur les autres plateformes.»
A&$ : Dans l’un de ses derniers articles A&S notait une pénurie de projet due à une augmentation plus forte du nombre de prêteurs que du nombre de projets (certains projets sont clôturés en quelques minutes). Quelle est votre vision sur le sujet ? Comment cela va-t-il évoluer dans les années à venir ?
Mowgli FRERE : « Au début, le challenge était de trouver des investisseurs et maintenant, nous faisons effectivement certaines levées en moins de 5 minutes. Le besoin coté promoteur est toujours vaste donc c’est surtout une question pour les plateformes de se donner les moyens de dénicher toutes ces opérations qui ont besoin d’elles – sans relâcher la vigilance sur la qualité de la sélection.
A&$ : Nous n’avons pas vu de page avec vos statistiques sur votre site. Pourriez-vous partager avec nos lecteurs quelques informations : Nombres de projets, montants collectés, nombre d’investisseurs actifs, taux de rendement moyen, taux de défaut, …
Mowgli FRERE : « La page « statistiques » fait partie des nombreux projets qui passent après l’opérationnel .. mais elle va voir le jour avant la fin de l’année. Nos chiffres :
- 16 opérations financées
- 3,5M collectés
- 1M€ remboursé
- 150.000€ d’intérêts versés
- 0 défaut
- Rentabilité nette moyenne effective : 14% /an »
A&$ : Dans son annuaire du Crowdfunding, Argent-et-salaire.com référence plusieurs dizaines de plateforme de Crowdfunding Immobilier. Y a-t-il la place pour autant de plateformes et cela n’augure t’il pas une consolidation du marché dans un rapide avenir de 3 à 5 ans ?
Mowgli FRERE : « Dur à dire. J’espère qu’il y aura de la consolidation mais les synergies ne sont pas évidentes. Les « petites » plateformes peuvent probablement co-habiter avec les « grandes » pendant encore quelques années. »
A&$ : D’autres choses que vous souhaiteriez partager avec nos lecteurs ?
Mowgli FRERE : « Je suis aussi président de l’AFCIM, l’Association Française du Crowdfunding Immobilier, qui rassemble la plupart des plateformes de crowdfunding immobilier en France. Je suis aussi en contact régulier avec des plateformes américaines et britanniques – c’est toujours passionnant de comparer nos façons de travailler et d’échanger des idées. Je suis notamment en train de travailler sur un élargissement blockchain / token de l’offre d’immocratie. À suivre ….
Merci d’avoir invité immocratie à parler chez A&S »
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