⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement

Cette note est fournie à titre pédagogique pour illustrer la complexité d’analyser un projet de crowdfunding immobilier. Elle peut contenir des erreurs ou omissions. Ce n’est pas un conseil en investissement. Le crowdfunding comporte des risques élevés de perte en capital et d’illiquidité. Faites vos propres vérifications ou sollicitez un professionnel qualifié avant toute décision.

Le projet « Le Cidre » (57) — Analyse investisseur

1) Vue d’ensemble (ce que dit la documentation)

• Objet : refinancement « trésorerie » adossé à une hypothèque de 1er rang sur une maison (≈ 280 m²) sise 41 rue de l’Église, 57920 Buding (Moselle). Montant recherché : 270 k€. Remboursement in fine, durée contractuelle 6–24 mois. Intérêts à compter de la mise à disposition (prévue début nov. 2025).

• Couverture annoncée : valeur du bien 340 k€ (couverture ≈ 126 % du prêt) ⇒ LTV ≈ 79 %.

• Sûretés & cadre contractuel : hypothèque de 1er rang sur le bien, événements de défaut et intérêts de retard majorés prévus, exigibilité anticipée possible, échéance finale fixée contractuellement au 05/11/2027 si prolongations.

• Occupation : la maison est occupée (parents de l’opérateur), point mentionné dans les « points d’attention ».

• Pipeline indiqué (divisions foncières / reventes) avec plusieurs opérations « en cours / à l’étude » et pré-commercialisations partielles. Aucun bilan détaillé du refinancement exigé par la plateforme pour ce type d’opération.

2) Points de vigilance immédiats (audit de cohérence)

• Incohérence d’adresse/commune : la FICI évoque Basse-Ham, quand la fiche projet, le contrat et la sûreté ciblent Buding (41 rue de l’Église, 57920). À clarifier avant toute souscription (géolocalisation précise de l’assiette hypothécaire).

• Usage des fonds : trésorerie pour d’autres opérations (non liées directement au bien hypothéqué) ; ce n’est pas un financement d’acquisition ni un CAPEX chiffré : risque d’exécution déporté sur le pipeline.

• Bien occupé : en cas d’exécution forcée, un bien occupé se vend souvent avec décote (jusqu’à ~30 % selon la littérature). E-Immobilier+2PAP - Particulier à Particulier+2

3) Marché local & comparables (vérifications externes)

• Contexte : secteur nord lorrain proche Luxembourg / Thionville, avec une demande portée par les frontaliers (tendance structurelle). insee.fr+2OpenEdition Journals+2

• Prix maisons (Buding) : indicateurs 2025 ≈ 2 420–2 744 €/m² (fourchettes observées : ~1 430–3 909 €/m² selon sources). Meilleurs Agents+2SeLoger+2

• Prix maisons (Basse-Ham) à proximité : médian/ moyen autour de 2 700–3 300 €/m² selon baromètres. SeLoger+2Meilleurs Agents+2

• Positionnement annoncé par la fiche : 1 214 €/m² visé vs moyenne secteur 2 363 €/m² (source dossier projet). Cela suggère un prix très conservateur… mais non vérifiable sans expertise/avis de valeur indépendant.

4) Garanties & juridique (lecture de documents + droit)

• Hypothèque 1er rang sur le bien de Buding : sûreté réelle principale annoncée dans la FICI et reprise au contrat (caution/hypothèque). Vérifier le rang effectif à la publication et l’absence d’inscriptions antérieures.

• Clauses clés (contrat) :

  • Échéance finale : 05/11/2027 (si prolongations).

  • Remboursement anticipé : possible, avec règles spécifiques (intérêts planchers si remboursement très anticipé).

  • Défaut / retard : exigibilité anticipée et intérêts de retard majorés (surcroît contractuel).

• Exécution forcée : la saisie immobilière suit une procédure codifiée (délais non négligeables, publicité, vente judiciaire). Un bien occupé peut accroître la décote/complexité. Légifrance+1

5) Opérateur (vérifications externes — anonymisées dans ce rapport)

• Structure juridique de l’emprunteur : SASU immatriculée en 2023 au RCS de Thionville ; siège transféré en 2024 (même ressort). Ces éléments confirment l’existence légale récente, sans historique long au nom de cette entité. Pappers+2Le Figaro Entreprises+2

• Historique de collecte sur la même plateforme : présence d’au moins un projet antérieur mentionné par la fiche (« remboursé par anticipation »). Une page publique fait état du projet « La Calèche » (57). À vérifier directement auprès de la plateforme pour confirmer les dates et modalités réelles de remboursement. La Première Brique+1

6) Ratios & structure financière (projet de refinancement)

• LTV (Loan-to-Value) : 270 k€ / 340 k€ ≈ 79 % (cohérent avec la fiche). Marge de sécurité théorique ≈ 21 % avant frais et décote forcée.

• LTA / LTS (sur actif unique donné en garantie) : assimilables au LTV ici, pas de coût travaux ni budget d’opération détaillé ; pas de LTC pertinent.

• Remboursement : in fine (trésorerie à recycler via le pipeline et/ou autres solutions). Risque de dépendance au calendrier des autres ventes.

7) Stress-tests (sensibilités chiffrées, ordre de grandeur)

Hypothèses : valeur marché brute de la garantie = 340 k€ (fiche) ; frais/voies d’exécution + coûts transactionnels ≈ 10 % ; décote de vente judiciaire et/ou « bien occupé » 20–30 % (plage indicative issue de publications). E-Immobilier+1

• Scénario A (-15 % valeur, pas de décote supplémentaire)
  Valeur 289 k€ – 10 % frais = 260 k€ → couverture ≈ 96 % de l’encours (tension déjà visible).

• Scénario B (-25 % valeur + 20 % décote « occupé/forcée » sur le prix déjà baissé)
  Valeur 255 k€ × 0,80 = 204 k€ – 10 % frais = 184 k€ → découvert ≈ 86 k€.

• Scénario C (prix stable 340 k€ mais vente forcée « occupé » -30 % + frais 10 %)
  340 k€ × 0,70 = 238 k€ – 10 % = 214 k€ → découvert ≈ 56 k€.

➡️ Lecture : la garantie est sensible à la combinaison « décote vente forcée + occupation + frais ». La marge de 21 % (LTV 79 %) peut s’évaporer rapidement en cas d’exécution.

8) Prix de marché vs positionnement annoncé

• Les baromètres 2025 indiquent ≈ 2,4–2,7 k€/m² pour des maisons à Buding / Basse-Ham. Le prix visé indiqué dans la fiche (≈ 1 214 €/m²) paraît très inférieur aux moyennes actuelles ; cela ressemble à une hypothèse prudente… ou à un signal d’alerte si la base métrique (surface, état, DPE, travaux latents, occupation) diffère de la moyenne. Exiger une AVM/expertise indépendante (méthode par comparables + DPE + état d’occupation). Figaro Immobilier+5Meilleurs Agents+5SeLoger+5

9) Pipeline & pré-commercialisation (qualité des flux)

• La fiche met en avant plusieurs opérations (divisions foncières surtout), parfois pré-commercialisées. Ces chiffres sont prévisionnels (marges « brutes »), sans audit externe publié. Le risque principal ici est l’agrégation de chantiers : retards/échecs sur un maillon peuvent bloquer le remboursement du prêt « trésorerie ».

10) Grille d’évaluation (★ = risque élevé / ★★★★★ = profil fort)

• Solidité juridique des sûretés : ★★★★☆ (1er rang annoncé, à vérifier post-publication & absence d’antériorités).

• Qualité/valorisation de la garantie : ★★☆☆☆ (occupation + sensibilité forte en vente forcée). E-Immobilier

• Lisibilité financière du projet : ★★☆☆☆ (refi trésorerie, pas de bilan d’opération dédié).

• Marché local (profondeur/demande) : ★★★★☆ (proximité Luxembourg/frontaliers). insee.fr

• Complexité technique : ★★★★☆ (faible : pas de gros travaux sur l’actif hypothéqué).

• Gouvernance/contrat : ★★★★☆ (clauses standardisées : défaut, retard, exigibilité).

• Risque de délai : ★★☆☆☆ à ★★★☆☆ (dépend du pipeline et de la liquidité locale).

• Transparence & données : ★★☆☆☆ (incohérence commune, absence d’expertise jointe).

11) Points forts

• Sûreté de 1er rang sur un actif résidentiel ; LTV ~ 79 % affichée.

• Marché frontalier historiquement dynamique (demande structurelle). insee.fr

• Opérations de type “division” (faible risque technique vs promotion lourde).

12) Points d’attention (majeurs)

• Adresse/commune : lever l’ambiguïté Buding vs Basse-Ham dans les docs.

• Bien occupé : décote potentielle importante en cas d’exécution (jusqu’à ~30 %) + délais procéduraux. E-Immobilier+1

• Refinancement de trésorerie : dépendance au pipeline, chiffres non audités publiquement.

• LTV théorique : coussin limité si l’on applique frais + décote de vente forcée. (cf. stress-tests)

Conclusion 

Le montage repose sur une sûreté de 1er rang et un ratio LTV affiché raisonnable sur le papier. Cependant, la nature “trésorerie” (sans budget d’opération détaillé), l’occupation du bien (décote possible à la revente forcée), et une incohérence d’adresse à clarifier augmentent le risque de recouvrement en cas d’aléa. Le marché frontalier est un soutien de fond, mais ne neutralise pas le risque d’exécution si le pipeline ralentit.

Avant d’aller plus loin, il est recommandé à tout investisseur de :

1. Obtenir une preuve d’inscription hypothécaire au 1er rang (publication effective, absence d’antériorités) et lever l’ambiguïté Buding/Basse-Ham.

2. Demander une AVM/expertise indépendante (comparables, DPE, état, occupation) pour conforter la valeur 340 k€ et le prix de sortie annoncé.

3. Obtenir le détail du pipeline (planning, marges nettes, contrats de réservation/compromis, financement bancaire éventuel) et l’état d’avancement réel.

4. Confirmer l’historique de remboursement de l’opérateur auprès de la plateforme (projets, dates, montants).

5. Mesurer son horizon d’illiquidité et la tolérance aux retards (contrat : défaut/retard majorés, échéance finale).

Cette synthèse n’est pas une invitation à investir ou à s’abstenir d’investir. Elle met en lumière les éléments à approfondir pour décider en connaissance de cause.