Avis & analyse — SCPI
Avis SCPI Eden
8,00%
Distribution prévue 2025
TD 2025 : 8,00 %
Au-dessus de la moyenne de notre base (5,66 %)
Distribution prévue
8,00 %
PGA 2025 · non garantie
Taux de distribution
8,00 %
TD 2025
Prix de la part
50,00 €
Ticket = 1 part minimum
Capitalisation
59,73 millions €
Taille de la SCPI
Taux d'occupation
100,0 %
TOF — loyers encaissés
Indicateur de risque
3 / 7
SRI (1 = faible, 7 = élevé)
Frais de souscription
0 %
SCPI sans frais d'entrée
Délai de jouissance
5 mois
Avant le 1er loyer
Où investir dans Eden au meilleur prix ?
Deux spécialistes SCPI reconnus pour leurs frais compétitifs et leurs offres exclusives — les 2 offres sont cumulables.
L'essentiel sur Eden en 30 secondes
- La SCPI Eden est gérée par Advenis REIM depuis sa création en 2024.
- Elle a distribué 8,00 % en 2025 (taux de distribution).
- La société de gestion vise une distribution de 8,00 % pour 2025 (objectif non garanti).
- La part coûte 50,00 € : on peut donc investir dès une part.
- Eden est une SCPI sans frais de souscription : 100 % du versement est investi dès l'entrée.
- Son patrimoine est à dominante diversifiée, principalement International.
- Elle se classe n°11 sur 96 au classement des rendements de notre base.
Notre analyse de Eden
Grille de lecture factuelle : chaque point ci-dessous est dérivé des données de notre base (rendement comparé à la moyenne, frais, occupation, risque, diversification), selon des seuils explicites — pas d'opinion hors chiffres.
Atouts identifiés
- Taux de distribution 8,00 % (2025) supérieur à la moyenne de notre base (5,66 %)
- Sans frais de souscription : 100 % du versement investi dès l'entrée
- Taux d'occupation financier élevé : 100,0 %
- Indicateur de risque modéré : SRI 3/7
- Patrimoine diversifié sur 5 typologies d'actifs pesant chacune au moins 10 %
- Exposition répartie sur 4 zones géographiques pesant chacune au moins 10 %
Points de vigilance
- Frais de gestion de 15,00 % des loyers, au-dessus de la moyenne de notre base (11,90 %)
- SCPI récente (créée en 2024) : historique de distribution encore court
Cette grille compare Eden aux 114 SCPI de notre base. Elle aide à structurer votre réflexion mais ne remplace ni la lecture des documents officiels, ni un conseil personnalisé.
Présentation de la SCPI Eden
La SCPI Eden est gérée par la société de gestion Advenis REIM, créée en 2024.
Avis sur Eden
Eden a été la première SCPI diversifiée, 0% de frais de souscription et 100 % Europe - hors France.
Les premières acquisitions sur le nord de l'Europe lui ont permis d'afficher une distribution de 8% en 2025. La SCPI a fait une très bonne collecte sur le T4.
Stratégie d'investissement
Eden est une SCPI diversifiée ayant pour objectif de saisir des opportunités d'investissement dans des secteurs d'activité et des zones géographiques en croissance ou en transformation.
Elle soutient la réindustrialisation de l'Europe en investissant dans des locaux d'activités, dans l'hôtellerie où la pression touristique est forte, dans les retail parks, et la logistique pour accompagner les évolutions des modes de consommation...
Points clés
- Avantage fiscal avec 100 % de revenus de source étrangère.
- SCPI gérée par Advenis REIM un expert reconnu dans l’immobilier paneuropéen.
- SCPI sans frais de souscription
Performance & taux de distribution
Le taux de distribution (TD) rapporte le dividende versé sur l'année au prix de la part au 1er janvier. C'est un indicateur ponctuel : il se lit dans la durée, aux côtés de l'objectif de la société de gestion (PGA), du TRI et du taux d'occupation.
8,00 %
Distribution prévue2025 · PGA, non garantie
8,00 %
Dernier TD connu2025
7,44 %
Objectif de TRI10 ans
5,66 %
Moyenne de notre base114 SCPI suivies
La PGA (prévision de distribution annuelle) est l'objectif annoncé par la société de gestion ; elle n'est pas garantie. Le TRI intègre, lui, l'évolution du prix de la part et reflète mieux le gain total sur 5, 10 ou 15 ans. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Répartition du patrimoine
Par typologie d'actifs Dominante : Diversifiée
- Logistique35,4 %
- Bureaux28,7 %
- Autres secteurs14,2 %
- Locaux d'activité10,9 %
- Commerces10,7 %
Par zone géographique Dominante : International
- Royaume-Uni34,1 %
- Finlande29,0 %
- Pays-Bas24,2 %
- Irlande12,7 %
Patrimoine & risque
- Taux d'occupation financier?
- 100,0 %
- Taux d'occupation physique?
- 100,0 %
- Nombre d'immeubles?
- 9
- Nombre de locataires?
- 9
- WALB?
- 9,7 ans
- Taux d'endettement?
- 6,2 %
Indicateur de risque (SRI)
1
2
3
4
5
6
7
Risque faibleRisque élevé
Approche extra-financière
Article 8 SFDR
Promotion de critères ESG
Label ISR
Investissement socialement responsable
Prix, frais & liquidité
- Prix de souscription?
- 50,00 €
- Prix de retrait?
- 50,00 €
- Valeur de reconstitution?
- 49,81 €
- Décote / surcote?
- Au prix de reconstitution
- Frais de souscription?
- 0 % (sans frais d'entrée)
- Frais de gestion?
- 15,00 %
- Délai de jouissance?
- 5 mois
- Versement des revenus?
- Trimestriel
- Versement programmé?
- Oui
- Capitalisation?
- 59,73 millions €
- Statut de liquidité?
- Liquide
- Parts en souscription?
- 150 234
- Parts en attente de retrait?
- 81
Clés de démembrement de Eden
En démembrement temporaire, le prix d'une part se partage entre la nue-propriété, qui donne vocation à récupérer la part au terme, et l'usufruit, qui donne droit aux loyers pendant la durée. Eden publie 16 durées (de 5 à 20 ans) : la clé de répartition ci-dessous est la part du prix payée par le nu-propriétaire.
5 à 20 ans
Durées proposées
−42,5 %
Décote maximale, sur 20 ans
4,56 %/an
Meilleur rendement implicite, sur 5 ans
| Durée | Clé nue-propriété | Part de l'usufruit | Prix d'une part en nue-propriété |
Rendement implicite* | Face au marché |
|---|---|---|---|---|---|
| 5 ans | 80 % | 20 % | 40,00 € | 4,56 %/an | Dans la médiane méd. 80 % |
| 6 ans | 78 % | 22 % | 39,00 € | 4,23 %/an | Moins favorable méd. 77 % |
| 7 ans | 75 % | 25 % | 37,50 € | 4,20 %/an | Moins favorable méd. 74,5 % |
| 8 ans | 72,5 % | 27,5 % | 36,25 € | 4,10 %/an | Moins favorable méd. 72 % |
| 9 ans | 70 % | 30 % | 35,00 € | 4,04 %/an | Dans la médiane méd. 70 % |
| 10 ans | 67,5 % | 32,5 % | 33,75 € | 4,01 %/an | Dans la médiane méd. 67,5 % |
| 11 ans | 66 % | 34 % | 33,00 € | 3,85 %/an | Moins favorable méd. 65,5 % |
| 12 ans | 64,5 % | 35,5 % | 32,25 € | 3,72 %/an | Moins favorable méd. 64 % |
| 13 ans | 64 % | 36 % | 32,00 € | 3,49 %/an | Moins favorable méd. 63 % |
| 14 ans | 63 % | 37 % | 31,50 € | 3,36 %/an | Moins favorable méd. 62 % |
| 15 ans | 61,5 % | 38,5 % | 30,75 € | 3,29 %/an | Moins favorable méd. 61 % |
| 16 ans | 61 % | 39 % | 30,50 € | 3,14 %/an | Moins favorable méd. 60 % |
| 17 ans | 60 % | 40 % | 30,00 € | 3,05 %/an | Moins favorable méd. 59 % |
| 18 ans | 59 % | 41 % | 29,50 € | 2,97 %/an | Moins favorable méd. 58,3 % |
| 19 ans | 58 % | 42 % | 29,00 € | 2,91 %/an | Moins favorable méd. 57 % |
| 20 ans | 57,5 % | 42,5 % | 28,75 € | 2,81 %/an | Moins favorable méd. 56 % |
* Rendement implicite = le taux annuel qui fait passer du prix payé en nue-propriété
à la pleine propriété au terme, soit (1 / clé)1/durée − 1. Ce n'est pas un revenu
versé : le nu-propriétaire ne perçoit rien pendant toute la durée. Le calcul suppose un
prix de part inchangé au terme — hypothèse démentie par plusieurs millésimes récents.
« Face au marché » compare la clé à la médiane des SCPI de notre base pour la même durée
(89 SCPI proposent au moins une durée) :
à durée égale, une clé plus basse est plus favorable au nu-propriétaire.
Ce que change le démembrement pour vous
- Aucun revenu pendant toute la durée. Les loyers vont intégralement à l'usufruitier — le plus souvent une personne morale qui cherche du rendement immédiat. En contrepartie, vous achetez décoté et vous n'avez rien à déclarer à l'impôt sur le revenu au titre de ces parts.
- Hors assiette de l'impôt sur la fortune immobilière pendant le démembrement temporaire : la valeur des parts est en principe imposable chez l'usufruitier. L'avantage cesse au terme, quand vous redevenez plein propriétaire.
- Reconstitution automatique au terme. L'usufruit s'éteint à la date prévue : vous devenez plein propriétaire sans formalité, sans versement complémentaire et sans imposition liée à cette reconstitution. Vous commencez alors à percevoir les revenus — et à être imposé dessus.
- Capital immobilisé. C'est la contrepartie principale : les parts démembrées se revendent très difficilement avant le terme, et la durée est fixée à la souscription. Le démembrement s'envisage sur un capital dont vous êtes certain de ne pas avoir besoin.
Les clés publiées ici sont celles du barème de la société de gestion connu de notre base. La disponibilité réelle d'une durée dépend de la présence d'une contrepartie en usufruit au moment de votre souscription : elle se vérifie auprès de la société de gestion ou de votre distributeur. Une clé attractive ne dit rien de la qualité du patrimoine : elle décrit un prix, pas une performance.
Comparer ce barème aux 89 SCPI en nue-propriété, durée par durée
Eden face aux 114 SCPI de notre base
Eden occupe la 11e place sur 96 au classement des rendements de notre base.
| Critère | Eden | Moyenne de la base | Lecture |
|---|---|---|---|
| Taux de distribution (2025) | 8,00 % | 5,66 % | Mieux placée |
| Frais de souscription | 0 % | 9,78 % | Mieux placée |
| Frais de gestion (sur loyers) | 15,00 % | 11,90 % | Moins bien placée |
| Taux d'occupation financier | 100,0 % | 93,6 % | Mieux placée |
| Indicateur de risque (SRI) | 3 / 7 | 3,3 / 7 | Mieux placée |
Moyennes calculées sur les SCPI de notre base disposant de la donnée. « Mieux placée » = rendement/TOF plus élevés, frais/risque plus bas. Un écart à la moyenne n'est ni une garantie ni une recommandation.
Documents & ressources officielles
- Dernier rapport annuel · 2025
- Dernier bulletin trimestriel · T2
- DIC (document d'informations clés)
- Note d'information
Les documents officiels (DIC, note d'information, rapport annuel) doivent être lus avant toute souscription.
Questions fréquentes sur la SCPI Eden
La SCPI Eden a servi un taux de distribution de 8,00 % en 2025, à comparer à la moyenne de 5,66 % des 114 SCPI suivies par argent-et-salaire.com. Le taux de distribution rapporte le dividende annuel au prix de la part au 1er janvier ; il n'est pas garanti pour les années suivantes.
Le prix de souscription d'une part de Eden est de 50,00 €. Il suffit d'une part pour commencer à investir, ce qui rend cette SCPI accessible sans capital important.
Eden applique des frais de souscription de 0 % (différentiel entre prix de souscription et prix de retrait) et des frais de gestion de 15,00 % prélevés sur les loyers avant distribution. Le taux de distribution affiché est net de frais de gestion.
Oui. Eden ne prélève aucune commission de souscription : 100 % de votre versement est investi dès l'entrée. La contrepartie se situe généralement dans des frais de gestion plus élevés et parfois une durée de détention minimale. Retrouvez toutes les SCPI comparables dans notre classement des SCPI sans frais.
L'indicateur synthétique de risque (SRI) de Eden est de 3 sur 7 (1 = risque faible, 7 = risque élevé). Comme toute SCPI, elle comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité : ni le capital ni le rendement ne sont garantis.
Souscrire en direct auprès de la société de gestion n'apporte aucun avantage. En passant par un distributeur partenaire (Louve Invest, Epargnoo), vous investissez dans la même SCPI, au même prix de part, avec en plus un cashback et/ou des frais réduits — offres cumulables. Détail sur la page parrainage de Eden.
La société de gestion annonce une prévision de distribution (PGA) de 8,00 % pour 2025. Cet objectif n'est pas garanti : il dépend des loyers réellement encaissés et de la conjoncture immobilière.
Eden est gérée par la société de gestion Advenis REIM. C'est elle qui sélectionne les immeubles, gère les locataires et distribue les revenus aux associés, sous le contrôle de l'AMF.
Le taux d'occupation financier (TOF) de Eden est de 100,0 % : c'est la part des loyers facturables réellement encaissée. Plus il est proche de 100 %, mieux le patrimoine est loué ; un TOF durablement sous 90 % signale de la vacance locative.
Eden occupe la place n°11 sur 96 au classement des rendements établi sur notre base (dernier taux de distribution connu de chaque SCPI). Un rang se lit dans la durée : croisez-le avec les frais, le taux d'occupation et le risque.
Au regard de sa valeur de reconstitution (valeur patrimoniale d'une part), le prix de souscription de Eden présente un prix aligné sur la valeur de reconstitution. Une décote signifie que vous achetez le patrimoine sous sa valeur estimée ; une surcote l'inverse. Ce repère réglementé doit rester dans une bande de ±10 %.
Le patrimoine de Eden est investi à dominante diversifiée, principalement en International. Le détail complet de la répartition sectorielle et géographique (avec graphiques) figure sur la fiche avis de Eden.
Où investir dans Eden au meilleur prix ?
Deux spécialistes SCPI reconnus pour leurs frais compétitifs et leurs offres exclusives — les 2 offres sont cumulables.
Voir le détail des offres de parrainage de Eden →
Le guide pour investir en SCPI
Avant de vous décider sur une SCPI en particulier, prenez la méthode complète : lire un taux de distribution, mesurer les frais réels, anticiper la fiscalité et la liquidité.
Lire le guide « Investir en SCPI »Avertissement. Les contenus, avis, classements et données publiés sur Argent-et-Salaire.com sont fournis à titre informatif et ne constituent ni un conseil, ni une recommandation d’investissement, ni une incitation à investir. L’investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital, de baisse des revenus et d’illiquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Certains liens peuvent être affiliés et rémunérer le site, sans coût supplémentaire pour l’utilisateur. Faites vos propres recherches et, si nécessaire, rapprochez-vous d’un conseiller.
Sources : Les données présentées sont issues de la base Open Data de Louve Invest. Avant toute décision, vérifiez les informations les plus récentes dans la documentation officielle publiée par la société de gestion de chaque SCPI.