Avis & analyse — SCPI
Avis SCPI SelectInvest 1
4,44%
Distribution prévue 2025
TD 2025 : 3,68 %
Sous la moyenne de notre base (5,66 %)
Distribution prévue
4,44 %
PGA 2025 · non garantie
Taux de distribution
3,68 %
TD 2025
Prix de la part
530,00 €
Ticket = 1 part minimum
Capitalisation
1,24 milliards €
Taille de la SCPI
Taux d'occupation
83,7 %
TOF — loyers encaissés
Indicateur de risque
4 / 7
SRI (1 = faible, 7 = élevé)
Frais de souscription
6,25 %
Différentiel souscription/retrait
Délai de jouissance
1 mois
Avant le 1er loyer
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L'essentiel sur SelectInvest 1 en 30 secondes
- La SCPI SelectInvest 1 est gérée par La Francaise AM depuis sa création en 1968.
- Elle a distribué 3,68 % en 2025 (taux de distribution).
- La société de gestion vise une distribution de 4,44 % pour 2025 (objectif non garanti).
- La part coûte 530,00 € : on peut donc investir dès une part.
- Les frais de souscription implicites (écart souscription/retrait) sont de 6,25 %.
- Son patrimoine est à dominante bureaux, principalement France.
- Elle se classe n°88 sur 96 au classement des rendements de notre base.
Notre analyse de SelectInvest 1
Grille de lecture factuelle : chaque point ci-dessous est dérivé des données de notre base (rendement comparé à la moyenne, frais, occupation, risque, diversification), selon des seuils explicites — pas d'opinion hors chiffres.
Atouts identifiés
- Historique long : SCPI créée en 1968 (58 ans de gestion)
- Classée Article 9 SFDR : objectif d'investissement durable
Points de vigilance
- Taux de distribution 3,68 % (2025) inférieur à la moyenne de notre base (5,66 %)
- Taux d'occupation financier de 83,7 %, à surveiller (vacance locative)
- Prix de part en surcote de 5,0 % par rapport à la valeur de reconstitution
Cette grille compare SelectInvest 1 aux 114 SCPI de notre base. Elle aide à structurer votre réflexion mais ne remplace ni la lecture des documents officiels, ni un conseil personnalisé.
Présentation de la SCPI SelectInvest 1
La SCPI SelectInvest 1 est gérée par la société de gestion La Francaise AM, créée en 1968.
Performance & taux de distribution
Le taux de distribution (TD) rapporte le dividende versé sur l'année au prix de la part au 1er janvier. C'est un indicateur ponctuel : il se lit dans la durée, aux côtés de l'objectif de la société de gestion (PGA), du TRI et du taux d'occupation.
4,44 %
Distribution prévue2025 · PGA, non garantie
3,68 %
Dernier TD connu2025
5,66 %
Moyenne de notre base114 SCPI suivies
| Année | TD réalisé | Objectif (PGA) |
|---|---|---|
| 2020 (TDVM) | 4,10 % | — |
| 2021 | 4,10 % | — |
| 2022 | 4,17 % | — |
| 2023 | 4,13 % | — |
| 2024 | 4,40 % | — |
| 2025 | 3,68 % | 4,44 % |
La PGA (prévision de distribution annuelle) est l'objectif annoncé par la société de gestion ; elle n'est pas garantie. Le TRI intègre, lui, l'évolution du prix de la part et reflète mieux le gain total sur 5, 10 ou 15 ans. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Répartition du patrimoine
Par typologie d'actifs Dominante : Bureaux
- Bureaux69,8 %
- Commerces22,8 %
- Locaux d'activité4,4 %
- Hôtellerie2,5 %
- Santé0,5 %
Par zone géographique Dominante : France
- Île-de-France69,0 %
- France (régions)27,4 %
- Allemagne3,6 %
Patrimoine & risque
- Taux d'occupation financier?
- 83,7 %
- Taux d'occupation physique?
- 80,8 %
- Nombre d'immeubles?
- 229
- Nombre de locataires?
- 879
- WALB?
- 3,0 ans
- Taux d'endettement?
- 24,3 %
Indicateur de risque (SRI)
1
2
3
4
5
6
7
Risque faibleRisque élevé
Approche extra-financière
Article 9 SFDR
Objectif d'investissement durable
Prix, frais & liquidité
- Prix de souscription?
- 530,00 €
- Prix de retrait?
- 496,88 €
- Valeur de reconstitution?
- 504,94 €
- Décote / surcote?
- Surcote de 5,0 %
- Frais de souscription?
- 6,25 %
- Frais de gestion?
- 10,80 %
- Délai de jouissance?
- 1 mois
- Versement des revenus?
- Trimestriel
- Versement programmé?
- Oui
- Capitalisation?
- 1,24 milliards €
- Statut de liquidité?
- Illiquide
- Parts en souscription?
- 22
- Parts en attente de retrait?
- 2 828
Clés de démembrement de SelectInvest 1
En démembrement temporaire, le prix d'une part se partage entre la nue-propriété, qui donne vocation à récupérer la part au terme, et l'usufruit, qui donne droit aux loyers pendant la durée. SelectInvest 1 publie 18 durées (de 3 à 20 ans) : la clé de répartition ci-dessous est la part du prix payée par le nu-propriétaire.
3 à 20 ans
Durées proposées
−36 %
Décote maximale, sur 20 ans
3,77 %/an
Meilleur rendement implicite, sur 3 ans
| Durée | Clé nue-propriété | Part de l'usufruit | Prix d'une part en nue-propriété |
Rendement implicite* | Face au marché |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 ans | 89,5 % | 10,5 % | 474,35 € | 3,77 %/an | Moins favorable méd. 87,5 % |
| 4 ans | 86,5 % | 13,5 % | 458,45 € | 3,69 %/an | Moins favorable méd. 84 % |
| 5 ans | 83,5 % | 16,5 % | 442,55 € | 3,67 %/an | Moins favorable méd. 80 % |
| 6 ans | 81,5 % | 18,5 % | 431,95 € | 3,47 %/an | Moins favorable méd. 77 % |
| 7 ans | 78,5 % | 21,5 % | 416,05 € | 3,52 %/an | Moins favorable méd. 74,5 % |
| 8 ans | 76 % | 24 % | 402,80 € | 3,49 %/an | Moins favorable méd. 72 % |
| 9 ans | 74 % | 26 % | 392,20 € | 3,40 %/an | Moins favorable méd. 70 % |
| 10 ans | 72 % | 28 % | 381,60 € | 3,34 %/an | Moins favorable méd. 67,5 % |
| 11 ans | 71 % | 29 % | 376,30 € | 3,16 %/an | Moins favorable méd. 65,5 % |
| 12 ans | 70 % | 30 % | 371,00 € | 3,02 %/an | Moins favorable méd. 64 % |
| 13 ans | 69 % | 31 % | 365,70 € | 2,90 %/an | Moins favorable méd. 63 % |
| 14 ans | 68,5 % | 31,5 % | 363,05 € | 2,74 %/an | Moins favorable méd. 62 % |
| 15 ans | 68 % | 32 % | 360,40 € | 2,60 %/an | Moins favorable méd. 61 % |
| 16 ans | 67 % | 33 % | 355,10 € | 2,53 %/an | Moins favorable méd. 60 % |
| 17 ans | 66 % | 34 % | 349,80 € | 2,47 %/an | Moins favorable méd. 59 % |
| 18 ans | 65 % | 35 % | 344,50 € | 2,42 %/an | Moins favorable méd. 58,3 % |
| 19 ans | 64,5 % | 35,5 % | 341,85 € | 2,33 %/an | Moins favorable méd. 57 % |
| 20 ans | 64 % | 36 % | 339,20 € | 2,26 %/an | Moins favorable méd. 56 % |
* Rendement implicite = le taux annuel qui fait passer du prix payé en nue-propriété
à la pleine propriété au terme, soit (1 / clé)1/durée − 1. Ce n'est pas un revenu
versé : le nu-propriétaire ne perçoit rien pendant toute la durée. Le calcul suppose un
prix de part inchangé au terme — hypothèse démentie par plusieurs millésimes récents.
« Face au marché » compare la clé à la médiane des SCPI de notre base pour la même durée
(89 SCPI proposent au moins une durée) :
à durée égale, une clé plus basse est plus favorable au nu-propriétaire.
Ce que change le démembrement pour vous
- Aucun revenu pendant toute la durée. Les loyers vont intégralement à l'usufruitier — le plus souvent une personne morale qui cherche du rendement immédiat. En contrepartie, vous achetez décoté et vous n'avez rien à déclarer à l'impôt sur le revenu au titre de ces parts.
- Hors assiette de l'impôt sur la fortune immobilière pendant le démembrement temporaire : la valeur des parts est en principe imposable chez l'usufruitier. L'avantage cesse au terme, quand vous redevenez plein propriétaire.
- Reconstitution automatique au terme. L'usufruit s'éteint à la date prévue : vous devenez plein propriétaire sans formalité, sans versement complémentaire et sans imposition liée à cette reconstitution. Vous commencez alors à percevoir les revenus — et à être imposé dessus.
- Capital immobilisé. C'est la contrepartie principale : les parts démembrées se revendent très difficilement avant le terme, et la durée est fixée à la souscription. Le démembrement s'envisage sur un capital dont vous êtes certain de ne pas avoir besoin.
Les clés publiées ici sont celles du barème de la société de gestion connu de notre base. La disponibilité réelle d'une durée dépend de la présence d'une contrepartie en usufruit au moment de votre souscription : elle se vérifie auprès de la société de gestion ou de votre distributeur. Une clé attractive ne dit rien de la qualité du patrimoine : elle décrit un prix, pas une performance.
Comparer ce barème aux 89 SCPI en nue-propriété, durée par durée
SelectInvest 1 face aux 114 SCPI de notre base
SelectInvest 1 occupe la 88e place sur 96 au classement des rendements de notre base.
| Critère | SelectInvest 1 | Moyenne de la base | Lecture |
|---|---|---|---|
| Taux de distribution (2025) | 3,68 % | 5,66 % | Moins bien placée |
| Frais de souscription | 6,25 % | 9,78 % | Mieux placée |
| Frais de gestion (sur loyers) | 10,80 % | 11,90 % | Mieux placée |
| Taux d'occupation financier | 83,7 % | 93,6 % | Moins bien placée |
| Indicateur de risque (SRI) | 4 / 7 | 3,3 / 7 | Moins bien placée |
Moyennes calculées sur les SCPI de notre base disposant de la donnée. « Mieux placée » = rendement/TOF plus élevés, frais/risque plus bas. Un écart à la moyenne n'est ni une garantie ni une recommandation.
Documents & ressources officielles
- Dernier rapport annuel · 2025
- Dernier bulletin trimestriel · T2
- DIC (document d'informations clés)
- Note d'information
Les documents officiels (DIC, note d'information, rapport annuel) doivent être lus avant toute souscription.
Questions fréquentes sur la SCPI SelectInvest 1
La SCPI SelectInvest 1 a servi un taux de distribution de 3,68 % en 2025, à comparer à la moyenne de 5,66 % des 114 SCPI suivies par argent-et-salaire.com. Le taux de distribution rapporte le dividende annuel au prix de la part au 1er janvier ; il n'est pas garanti pour les années suivantes.
Le prix de souscription d'une part de SelectInvest 1 est de 530,00 €. Il suffit d'une part pour commencer à investir, ce qui rend cette SCPI accessible sans capital important.
SelectInvest 1 applique des frais de souscription de 6,25 % (différentiel entre prix de souscription et prix de retrait) et des frais de gestion de 10,80 % prélevés sur les loyers avant distribution. Le taux de distribution affiché est net de frais de gestion.
L'indicateur synthétique de risque (SRI) de SelectInvest 1 est de 4 sur 7 (1 = risque faible, 7 = risque élevé). Comme toute SCPI, elle comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité : ni le capital ni le rendement ne sont garantis.
Souscrire en direct auprès de la société de gestion n'apporte aucun avantage. En passant par un distributeur partenaire (Louve Invest, Epargnoo), vous investissez dans la même SCPI, au même prix de part, avec en plus un cashback et/ou des frais réduits — offres cumulables. Détail sur la page parrainage de SelectInvest 1.
La société de gestion annonce une prévision de distribution (PGA) de 4,44 % pour 2025. Cet objectif n'est pas garanti : il dépend des loyers réellement encaissés et de la conjoncture immobilière.
SelectInvest 1 est gérée par la société de gestion La Francaise AM. C'est elle qui sélectionne les immeubles, gère les locataires et distribue les revenus aux associés, sous le contrôle de l'AMF.
Le taux d'occupation financier (TOF) de SelectInvest 1 est de 83,7 % : c'est la part des loyers facturables réellement encaissée. Plus il est proche de 100 %, mieux le patrimoine est loué ; un TOF durablement sous 90 % signale de la vacance locative.
SelectInvest 1 occupe la place n°88 sur 96 au classement des rendements établi sur notre base (dernier taux de distribution connu de chaque SCPI). Un rang se lit dans la durée : croisez-le avec les frais, le taux d'occupation et le risque.
Au regard de sa valeur de reconstitution (valeur patrimoniale d'une part), le prix de souscription de SelectInvest 1 présente une surcote de 5,0 %. Une décote signifie que vous achetez le patrimoine sous sa valeur estimée ; une surcote l'inverse. Ce repère réglementé doit rester dans une bande de ±10 %.
Le patrimoine de SelectInvest 1 est investi à dominante bureaux, principalement en France. Le détail complet de la répartition sectorielle et géographique (avec graphiques) figure sur la fiche avis de SelectInvest 1.
Nous ne donnons pas de conseil personnalisé : la réponse dépend de votre horizon, de votre fiscalité et de votre patrimoine existant. Notre fiche avis de SelectInvest 1 compare néanmoins chacun de ses indicateurs aux moyennes de notre base (114 SCPI), et notre comparateur permet de vérifier si elle complète bien votre allocation. Diversifier entre plusieurs SCPI reste la meilleure protection.
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Deux spécialistes SCPI reconnus pour leurs frais compétitifs et leurs offres exclusives — les 2 offres sont cumulables.
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Le guide pour investir en SCPI
Avant de vous décider sur une SCPI en particulier, prenez la méthode complète : lire un taux de distribution, mesurer les frais réels, anticiper la fiscalité et la liquidité.
Lire le guide « Investir en SCPI »Avertissement. Les contenus, avis, classements et données publiés sur Argent-et-Salaire.com sont fournis à titre informatif et ne constituent ni un conseil, ni une recommandation d’investissement, ni une incitation à investir. L’investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital, de baisse des revenus et d’illiquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Certains liens peuvent être affiliés et rémunérer le site, sans coût supplémentaire pour l’utilisateur. Faites vos propres recherches et, si nécessaire, rapprochez-vous d’un conseiller.
Sources : Les données présentées sont issues de la base Open Data de Louve Invest. Avant toute décision, vérifiez les informations les plus récentes dans la documentation officielle publiée par la société de gestion de chaque SCPI.