Avis & analyse — SCPI
Avis SCPI Eurovalys
4,98%
Distribution prévue 2025
TD 2025 : 4,98 %
Sous la moyenne de notre base (5,66 %)
Distribution prévue
4,98 %
PGA 2025 · non garantie
Taux de distribution
4,98 %
TD 2025
Prix de la part
960,00 €
Ticket = 1 part minimum
Capitalisation
950,97 millions €
Taille de la SCPI
Taux d'occupation
90,9 %
TOF — loyers encaissés
Indicateur de risque
4 / 7
SRI (1 = faible, 7 = élevé)
Frais de souscription
11,40 %
Différentiel souscription/retrait
Délai de jouissance
5 mois
Avant le 1er loyer
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L'essentiel sur Eurovalys en 30 secondes
- La SCPI Eurovalys est gérée par Advenis REIM depuis sa création en 2015.
- Elle a distribué 4,98 % en 2025 (taux de distribution).
- La société de gestion vise une distribution de 4,98 % pour 2025 (objectif non garanti).
- La part coûte 960,00 € : on peut donc investir dès une part.
- Les frais de souscription implicites (écart souscription/retrait) sont de 11,40 %.
- Son patrimoine est à dominante bureaux, principalement Allemagne.
- Un cashback de 3 % est disponible en souscrivant via Louve Invest (offre cumulable avec Epargnoo).
- Elle se classe n°64 sur 96 au classement des rendements de notre base.
Notre analyse de Eurovalys
Grille de lecture factuelle : chaque point ci-dessous est dérivé des données de notre base (rendement comparé à la moyenne, frais, occupation, risque, diversification), selon des seuils explicites — pas d'opinion hors chiffres.
Atouts identifiés
- Historique long : SCPI créée en 2015 (11 ans de gestion)
- Labellisée ISR (investissement socialement responsable)
- Cashback de 3 % disponible via Louve Invest sur la souscription
Points de vigilance
- Taux de distribution 4,98 % (2025) inférieur à la moyenne de notre base (5,66 %)
- Frais de souscription de 11,40 % (différentiel souscription/retrait)
- Prix de part en surcote de 2,6 % par rapport à la valeur de reconstitution
- Forte concentration sectorielle : bureaux à 81,0 % du patrimoine
- Taux d'endettement de 35,8 % : effet de levier sensible à la conjoncture
Cette grille compare Eurovalys aux 114 SCPI de notre base. Elle aide à structurer votre réflexion mais ne remplace ni la lecture des documents officiels, ni un conseil personnalisé.
Présentation de la SCPI Eurovalys
La SCPI Eurovalys est gérée par la société de gestion Advenis REIM, créée en 2015.
Avis sur Eurovalys
La SCPI a récemment baissé son prix de part et elle est pour l'instant illiquide. La SCPI arrive toujours à maintenir son taux de distribution.
Stratégie d'investissement
Eurovalys a une stratégie mono-produit et 100% allemande.
Elle investit sur de l'immobilier de bureaux dans les six principales villes d’Allemagne (Berlin, Hambourg, Munich, Francfort, Stuttgart et Dusseldorf) mais également dans des villes moyennes à croissance démographique positive, comme Cologne, Brême ou Essen.
Points clés
- 100% Allemagne
- Société de gestion reconnue
- Endettement élevé
Performance & taux de distribution
Le taux de distribution (TD) rapporte le dividende versé sur l'année au prix de la part au 1er janvier. C'est un indicateur ponctuel : il se lit dans la durée, aux côtés de l'objectif de la société de gestion (PGA), du TRI et du taux d'occupation.
4,98 %
Distribution prévue2025 · PGA, non garantie
4,98 %
Dernier TD connu2025
5,66 %
Moyenne de notre base114 SCPI suivies
| Année | TD réalisé | Objectif (PGA) |
|---|---|---|
| 2020 (TDVM) | 4,50 % | — |
| 2021 | 4,74 % | — |
| 2022 | 4,57 % | — |
| 2023 | 5,04 % | — |
| 2024 | 5,00 % | — |
| 2025 | 4,98 % | 4,98 % |
La PGA (prévision de distribution annuelle) est l'objectif annoncé par la société de gestion ; elle n'est pas garantie. Le TRI intègre, lui, l'évolution du prix de la part et reflète mieux le gain total sur 5, 10 ou 15 ans. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Répartition du patrimoine
Par typologie d'actifs Dominante : Bureaux
- Bureaux81,0 %
- Locaux d'activité10,5 %
- Autres secteurs3,4 %
- Santé3,0 %
- Commerces2,1 %
Par zone géographique Dominante : Allemagne
- Allemagne100,0 %
Patrimoine & risque
- Taux d'occupation financier?
- 90,9 %
- Nombre d'immeubles?
- 36
- Nombre de locataires?
- 195
- WALB?
- 4,9 ans
- Taux d'endettement?
- 35,8 %
Indicateur de risque (SRI)
1
2
3
4
5
6
7
Risque faibleRisque élevé
Approche extra-financière
Article 8 SFDR
Promotion de critères ESG
Label ISR
Investissement socialement responsable
Prix, frais & liquidité
- Prix de souscription?
- 960,00 €
- Prix de retrait?
- 850,56 €
- Valeur de reconstitution?
- 936,08 €
- Décote / surcote?
- Surcote de 2,6 %
- Frais de souscription?
- 11,40 %
- Frais de gestion?
- 12,00 %
- Délai de jouissance?
- 5 mois
- Versement des revenus?
- Trimestriel
- Versement programmé?
- Non
- Capitalisation?
- 950,97 millions €
- Statut de liquidité?
- Illiquide
- Parts en souscription?
- 2 897
- Parts en attente de retrait?
- 2 897
Clés de démembrement de Eurovalys
En démembrement temporaire, le prix d'une part se partage entre la nue-propriété, qui donne vocation à récupérer la part au terme, et l'usufruit, qui donne droit aux loyers pendant la durée. Eurovalys publie 4 durées (de 5 à 15 ans) : la clé de répartition ci-dessous est la part du prix payée par le nu-propriétaire.
5 à 15 ans
Durées proposées
−39 %
Décote maximale, sur 15 ans
4,05 %/an
Meilleur rendement implicite, sur 5 ans
| Durée | Clé nue-propriété | Part de l'usufruit | Prix d'une part en nue-propriété |
Rendement implicite* | Face au marché |
|---|---|---|---|---|---|
| 5 ans | 82 % | 18 % | 787,20 € | 4,05 %/an | Moins favorable méd. 80 % |
| 7 ans | 77 % | 23 % | 739,20 € | 3,80 %/an | Moins favorable méd. 74,5 % |
| 10 ans | 70 % | 30 % | 672,00 € | 3,63 %/an | Moins favorable méd. 67,5 % |
| 15 ans | 61 % | 39 % | 585,60 € | 3,35 %/an | Dans la médiane méd. 61 % |
* Rendement implicite = le taux annuel qui fait passer du prix payé en nue-propriété
à la pleine propriété au terme, soit (1 / clé)1/durée − 1. Ce n'est pas un revenu
versé : le nu-propriétaire ne perçoit rien pendant toute la durée. Le calcul suppose un
prix de part inchangé au terme — hypothèse démentie par plusieurs millésimes récents.
« Face au marché » compare la clé à la médiane des SCPI de notre base pour la même durée
(89 SCPI proposent au moins une durée) :
à durée égale, une clé plus basse est plus favorable au nu-propriétaire.
Ce que change le démembrement pour vous
- Aucun revenu pendant toute la durée. Les loyers vont intégralement à l'usufruitier — le plus souvent une personne morale qui cherche du rendement immédiat. En contrepartie, vous achetez décoté et vous n'avez rien à déclarer à l'impôt sur le revenu au titre de ces parts.
- Hors assiette de l'impôt sur la fortune immobilière pendant le démembrement temporaire : la valeur des parts est en principe imposable chez l'usufruitier. L'avantage cesse au terme, quand vous redevenez plein propriétaire.
- Reconstitution automatique au terme. L'usufruit s'éteint à la date prévue : vous devenez plein propriétaire sans formalité, sans versement complémentaire et sans imposition liée à cette reconstitution. Vous commencez alors à percevoir les revenus — et à être imposé dessus.
- Capital immobilisé. C'est la contrepartie principale : les parts démembrées se revendent très difficilement avant le terme, et la durée est fixée à la souscription. Le démembrement s'envisage sur un capital dont vous êtes certain de ne pas avoir besoin.
Les clés publiées ici sont celles du barème de la société de gestion connu de notre base. La disponibilité réelle d'une durée dépend de la présence d'une contrepartie en usufruit au moment de votre souscription : elle se vérifie auprès de la société de gestion ou de votre distributeur. Une clé attractive ne dit rien de la qualité du patrimoine : elle décrit un prix, pas une performance.
Comparer ce barème aux 89 SCPI en nue-propriété, durée par durée
Eurovalys face aux 114 SCPI de notre base
Eurovalys occupe la 64e place sur 96 au classement des rendements de notre base.
| Critère | Eurovalys | Moyenne de la base | Lecture |
|---|---|---|---|
| Taux de distribution (2025) | 4,98 % | 5,66 % | Moins bien placée |
| Frais de souscription | 11,40 % | 9,78 % | Moins bien placée |
| Frais de gestion (sur loyers) | 12,00 % | 11,90 % | Moins bien placée |
| Taux d'occupation financier | 90,9 % | 93,6 % | Moins bien placée |
| Indicateur de risque (SRI) | 4 / 7 | 3,3 / 7 | Moins bien placée |
Moyennes calculées sur les SCPI de notre base disposant de la donnée. « Mieux placée » = rendement/TOF plus élevés, frais/risque plus bas. Un écart à la moyenne n'est ni une garantie ni une recommandation.
Documents & ressources officielles
- Dernier rapport annuel · 2025
- Dernier bulletin trimestriel · T2
- DIC (document d'informations clés)
- Note d'information
Les documents officiels (DIC, note d'information, rapport annuel) doivent être lus avant toute souscription.
Questions fréquentes sur la SCPI Eurovalys
La SCPI Eurovalys a servi un taux de distribution de 4,98 % en 2025, à comparer à la moyenne de 5,66 % des 114 SCPI suivies par argent-et-salaire.com. Le taux de distribution rapporte le dividende annuel au prix de la part au 1er janvier ; il n'est pas garanti pour les années suivantes.
Le prix de souscription d'une part de Eurovalys est de 960,00 €. Il suffit d'une part pour commencer à investir, ce qui rend cette SCPI accessible sans capital important.
Eurovalys applique des frais de souscription de 11,40 % (différentiel entre prix de souscription et prix de retrait) et des frais de gestion de 12,00 % prélevés sur les loyers avant distribution. Le taux de distribution affiché est net de frais de gestion.
L'indicateur synthétique de risque (SRI) de Eurovalys est de 4 sur 7 (1 = risque faible, 7 = risque élevé). Comme toute SCPI, elle comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité : ni le capital ni le rendement ne sont garantis.
Souscrire en direct auprès de la société de gestion n'apporte aucun avantage. En passant par un distributeur partenaire (Louve Invest, Epargnoo), vous investissez dans la même SCPI, au même prix de part, avec en plus un cashback et/ou des frais réduits — offres cumulables. Détail sur la page parrainage de Eurovalys.
La société de gestion annonce une prévision de distribution (PGA) de 4,98 % pour 2025. Cet objectif n'est pas garanti : il dépend des loyers réellement encaissés et de la conjoncture immobilière.
Eurovalys est gérée par la société de gestion Advenis REIM. C'est elle qui sélectionne les immeubles, gère les locataires et distribue les revenus aux associés, sous le contrôle de l'AMF.
Un cashback de 3 % du montant investi est disponible en souscrivant Eurovalys via Louve Invest, cumulable avec l'offre de bienvenue Epargnoo. Conditions et mode d'emploi sur la page parrainage de Eurovalys.
Le taux d'occupation financier (TOF) de Eurovalys est de 90,9 % : c'est la part des loyers facturables réellement encaissée. Plus il est proche de 100 %, mieux le patrimoine est loué ; un TOF durablement sous 90 % signale de la vacance locative.
Eurovalys occupe la place n°64 sur 96 au classement des rendements établi sur notre base (dernier taux de distribution connu de chaque SCPI). Un rang se lit dans la durée : croisez-le avec les frais, le taux d'occupation et le risque.
Au regard de sa valeur de reconstitution (valeur patrimoniale d'une part), le prix de souscription de Eurovalys présente une surcote de 2,6 %. Une décote signifie que vous achetez le patrimoine sous sa valeur estimée ; une surcote l'inverse. Ce repère réglementé doit rester dans une bande de ±10 %.
Le patrimoine de Eurovalys est investi à dominante bureaux, principalement en Allemagne. Le détail complet de la répartition sectorielle et géographique (avec graphiques) figure sur la fiche avis de Eurovalys.
Où investir dans Eurovalys au meilleur prix ?
Deux spécialistes SCPI reconnus pour leurs frais compétitifs et leurs offres exclusives — les 2 offres sont cumulables.
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Le guide pour investir en SCPI
Avant de vous décider sur une SCPI en particulier, prenez la méthode complète : lire un taux de distribution, mesurer les frais réels, anticiper la fiscalité et la liquidité.
Lire le guide « Investir en SCPI »Avertissement. Les contenus, avis, classements et données publiés sur Argent-et-Salaire.com sont fournis à titre informatif et ne constituent ni un conseil, ni une recommandation d’investissement, ni une incitation à investir. L’investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital, de baisse des revenus et d’illiquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Certains liens peuvent être affiliés et rémunérer le site, sans coût supplémentaire pour l’utilisateur. Faites vos propres recherches et, si nécessaire, rapprochez-vous d’un conseiller.
Sources : Les données présentées sont issues de la base Open Data de Louve Invest. Avant toute décision, vérifiez les informations les plus récentes dans la documentation officielle publiée par la société de gestion de chaque SCPI.