Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement

Avant-propos — Cette analyse a été réalisée par une IA. Elle est fournie à titre pédagogique et informatif uniquement : ce n’est pas un conseil en investissement, elle peut comporter des erreurs et omissions, et doit être complétée par vos propres vérifications. Le crowdfunding immobilier comporte des risques importants (perte en capital, illiquidité, retards, défaut). Une analyse professionnelle complète relève du métier d’un expert dédié.

1) Résumé exécutif

• Actif : appartement T4 d’environ 121 m² en rez-de-chaussée, avec garage privatif, ciblant une revente après rafraîchissement/modernisation (travaux décrits comme non structurels).

• Capitaux levés : émission obligataire via la plateforme (intérêts payés in fine ; pas de SPV).

• Montant visé : 135 000 € ; fonds propres annoncés par le porteur : 13 000 €.

• Travaux budgétés : 22 000 € (peinture, sols LVT, rafraîchissement SDE/SDB, mise à niveau partielle élec/plomberie, électroménager basique).

• Hypothèses de sortie : prix de vente cible ≈ 191 055 € (121 m² à ~1 455 €/m² hors garage + garage valorisé 15 000 €). Ratios fournis : LTV ≈ 71 % et LTC ≈ 83 % ; seuil de couverture du capital : ~1 116 €/m² (135 000 € / 121 m²).

Lecture rapide : projet simple (remise à niveau), budget travaux serré (~180 €/m²), couverture du capital par l’hypothèque dépendante d’un prix au m² > ~1 116 €. En cas de -15 % sur le prix de vente prévu, la marge projet passe proche de zéro (détails en “Stress test”).

2) Marché & localisation (validation externe)

• Prix au m² appartements à Cholet (ville entière, 2025) :
  • MeilleursAgents ~2 221 €/m² (appart.) ; quartiers centraux jusqu’à 2 4xx–2 7xx €/m² selon l’emplacement. Meilleurs Agents+2Figaro Immobilier+2
  • PAP (DVF agrégé) : ~1 954 €/m² pour les appartements, ville ~2 164 €/m² tout type. PAP - Particulier à Particulier
  • Rue ciblée : fourchettes publiées autour de 1 47x–3 25x €/m² selon caractéristiques. efficity
  • Historique local utile : vente 2019 d’un ~124 m² au n° 17 de la même rue à 146 000 € (~1 177 €/m²) (point de repère ancien mais pertinent pour une grande surface). immobilier-cholet.nestenn.com

• Garage : annonces locales montrent une fourchette de 9 000–22 000 € selon localisation/état, rendant la valorisation de 15 000 € crédible. SeLoger+2Zimo+2

Conclusion marché : la cible de 1 455 €/m² (hors garage) se situe plutôt bas vs moyennes “ville/quartier” mais les grandes surfaces en RDC se négocient souvent à décote. Liquidity correcte à Cholet mais moins profonde que métropoles ; la cible “PMR/seniors” est cohérente avec un RDC proche centre.

3) Conditions financières & structure

• Instrument : obligations simples, intérêts in fine, durée cible 12 mois, sans SPV intermédiaire ; cession possible OTC entre porteurs. Garanties : hypothèque de 1er rang sur l’actif (couvrant capital/intérêts/accessoires) + caution personnelle.

• Collecte : objectif 135 000 € ; fonds propres annoncés 13 000 €.

• Budget travaux : 22 000 € ; stratégie : rénovation non structurelle visant modernisation et mise aux normes élémentaires (liste détaillée fournie).

• Ratios (fournis) : LTV 71 % ; LTC 83 % ; “risque à terminaison – capital” = ~1 116 €/m² (capital/121 m²). Prix de vente cible total ≈ 191 055 €.

Points d’alerte documentaires : incohérence de date limite de collecte dans la FICI (01/12/2025 puis 01/12/2024 plus loin). À clarifier avec la plateforme.

4) Porteur & solidité 

• Société véhicule : marchand de biens immatriculé en septembre 2025 (RCS de Niort). Données publiques signalent création très récente et 0 salarié à ce stade ; aucuns états financiers publiés à date. Traction passée en crowdfunding : aucune trace publique antérieure repérée. Annuaire des entreprises+2Annuaire des entreprises+2

Lecture : structure nouvelle = track-record inexistant et capacité financière à éprouver. Le cautionnement personnel améliore l’alignement d’intérêts mais sa valeur réelle dépend des avoirs saisissables (non documentés ici).

5) Ratios clés & déduction des coûts

• Couverture du capital (par m²) : seuil ≈ 1 116 €/m² ; sous ce niveau, l’hypothèque ne couvre pas intégralement le principal (hors frais de réalisation).

• Coût total implicite : en prenant LTC 83 % pour 135 000 € de dette, on déduit un coût total ≈ 162 650 €. Marge théorique avant frais de financement vs CA 191 055 € ≈ 28,4 k€ (~15 % du CA). (Calculs déduits des données du dossier.)

• Budget travaux/m² : ~180 €/m² (22 k€/121 m²) → serré pour “rénovation intégrale” ; cohérent avec un rafraîchissement mais peu de réserve si imprévus.

6) Planning & exécution

• Calendrier indiqué : promesse 15/10/2025, acte en novembre 2025, travaux, revente S1 2026, remboursement S2 2026. Paiement des intérêts : in fine. Aucune démarche administrative lourde annoncée.

• Risque : retards d’acte (banque/syndic/urbanisme), pénuries d’artisans, aléas de commercialisation (grande surface en RDC).

7) Stress test (marge projet vs hypothèses marché)

Base de calcul : CA cible 191 055 €, coût total implicite ~162 651 € (via LTC), sans intégrer ici le coût du financement ni les frais de portage/plateforme (prudence).

• Baisse du prix de vente

  • –5 % → CA ≈ 181,5 k€ → marge ~18,9 k€.

  • –10 % → CA ≈ 171,9 k€ → marge ~9,3 k€.

  • –15 % → CA ≈ 162,4 k€ → marge ~0 k€ (proche du point mort, avant frais de financement).

• Hausse des travaux

  • +20 % (→ 26,4 k€) : marge base ≈ ~24 k€.

  • x2 (→ 44 k€) : marge base ≈ ~6 k€.

• Choc combiné –10 % prix & +20 % travaux → marge ≈ ~4–5 k€ ; –10 % + x2 travaux → marge négative.

Lecture : résilience acceptable à un ajustement modéré des prix, mais peu de coussin face à un retour négatif du marché ou à des imprévus techniques. À Cholet, les données externes indiquent un prix moyen appart. ~1 95–2 22 k€/m², mais pour grandes surfaces en RDC, la décote peut être significative. Meilleurs Agents+1

8) Garanties & recouvrement

• Hypothèque 1er rang sur l’actif, couvrant capital/intérêts/accessoires ; caution personnelle notariée. Sûretés positives, mais :

  1. la réalisation d’une hypothèque prend du temps et supporte des frais ;

  2. la valeur nette réalisable dépend de la vitesse de vente et de la décote (particulièrement pour un RDC de 121 m²).

• Seuil “capitale-only” à ~1 116 €/m² offre un matelas vs certaines références rue/ville, mais en cas de vente forcée la décote peut faire passer sous ce seuil. efficity+1

9) Pré-commercialisation

• Aucune prévente mentionnée ; stratégie de vente post-travaux auprès de ménages et seniors/PMR. Positionnement prix : 1 455 €/m² (hors garage) → compétitif vs moyennes ville/quartier, mais surface élevée en RDC = marché de niche. Meilleurs Agents+1

10) Notation synthétique 

L’échelle valorise le risque (3★ = moyen, 5★ = favorable)

• Localisation & profondeur de marché : ★★★☆☆ (centre-ville, mais ville moyenne ; grandes surfaces RDC = bassin d’acheteurs plus restreint). Figaro Immobilier

• Complexité technique : ★★★★☆ (rafraîchissement léger ; risque de dépassement limité mais budget serré).

• Prix de sortie vs marché : ★★★★☆ (positionnement prudent vs moyennes ; attention à la décote RDC/grande surface). Meilleurs Agents+1

• Garanties & rang : ★★★★☆ (hypothèque 1er rang + caution ; efficacité conditionnée par valorisation et délais).

• Structure financière (LTV/LTC) & coussin : ★★★☆☆ (couverture du capital à ~1 116 €/m² ; marge projet limitée en cas de choc).

• Track-record du porteur : ★★☆☆☆ (structure très récente, pas d’historique public). Annuaire des entreprises+1

• Calendrier & liquidité de sortie : ★★★☆☆ (12 mois ambitieux mais réaliste si exécution fluide ; aléas de commercialisation possibles).

11) Points forts

• Sûretés réelles (1er rang) et seuil capital à ~1 116 €/m², cohérent avec une partie des références rue/ville. efficity+1

• Travaux légers → faible complexité d’exécution et délais maîtrisables (hors imprévus).

• Prix de sortie positionné modérément vs moyennes Cholet, garage valorisé à un niveau plausible. Meilleurs Agents+1

12) Points d’attention / risques

• Société très récente / peu capitalisée : risque d’exécution et de trésorerie (pas d’états financiers). Annuaire des entreprises+1

• Budget travaux bas (~180 €/m²) : faible buffer pour aléas (élec, humidité, menuiseries, copro).

• Surface 121 m² en RDC : liquidité plus étroite ; sensibilité au positionnement prix et à la qualité des finitions.

• Documentation : date limite contradictoire dans la FICI à corriger avant toute souscription.

13) Vérifications & questions à poser avant d’aller plus loin

1. Promesse/acte : obtenir la promesse signée et la date d’acte confirmée ; vérifier servitudes/règlement de copro, charges annuelles et fonds travaux (Loi ALUR).

2. Devis détaillés signés (lots élec/plomberie/sols/peinture) + planning ; prévoir aléa (10–15 %).

3. Commercialisation : stratégie, prix net vendeur vs biens comparables RDC/≥100 m² ; mandat agence ?

4. Copropriété : PV d’AG, travaux votés (ravalement, ascenseur), diagnostics (DPE, amiante, plomb).

5. Sûretés : projet d’acte hypothécaire (montant, périmètre “intérêts/accessoires”), rang confirmé par le notaire.

6. Porteur : K-bis récent, attestations d’assurance chantier, trésorerie disponible, références d’opérations antérieures (même hors crowdfunding). Annuaire des entreprises+1

14) Conclusion 

Projet simple sur un actif unique en centre-ville, avec travaux légers et sûretés structurées. La couverture du capital paraît raisonnable si la revente se fait > ~1 116 €/m², ce qui reste cohérent avec les indicateurs “rue/ville” publiés, mais la marge projet est limitée et sensible à un –10/–15 % sur le prix ou à des surcoûts. Le risque principal tient au track-record quasi nul du porteur et au budget travaux serré. Avant toute décision, il est indispensable d’obtenir les pièces et confirmations listées ci-dessus, et de mener vos propres comparaisons locales sur des RDC de grande surface.