⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement

Cette note est fournie à titre pédagogique pour illustrer la complexité d’une analyse de projet de crowdfunding immobilier. Elle peut comporter des erreurs ou omissions. Elle ne constitue ni un conseil en investissement ni une recommandation. Le crowdfunding comporte des risques importants, y compris la perte en capital et l’illiquidité ; vous devez conduire vos propres vérifications et, idéalement, consulter un professionnel avant toute décision.

« Le Diamant » — Synthèse d’analyse (d’après les documents fournis)

1) Aperçu du projet 

• Objet du financement. Ligne de trésorerie destinée à payer des honoraires techniques pour deux opérations :
  • aux Saisies (Hauteluce, 73) : construction d’un immeuble d’environ 39 logements + 1 commerce + 1 laverie + 4 studios de personnel + 76 stationnements ; • à Praz-sur-Arly (74) : 5 chalets haut de gamme.

• Montant levé visé sur la plateforme : 1,605 M€ (dette participative, in fine). Frais de dossier plateforme prélevés à la mise à disposition (6,5 % HT ; net versé annoncé : 1,479,81 M€). Durée contractuelle : minimale 8 à maximale 24 mois ; date d’échéance finale du contrat : 24/11/2027 (long-stop).

• Garanties annoncées : fiducie-sûreté sur un actif d’habitation (Francheville, 69) expertisé 2,406 M€ (couverture affichée 150 % du montant collecté) + deux cautions personnelles + open banking (compte centralisateur).

2) Chiffrages et bilans prévisionnels 

Les Saisies (73) :

• Coût total 14 727 522 € ; CA 23 727 174 € ; marge 8 999 652 € (38 % de CA).
  Praz-sur-Arly (74) :

• Coût total 5 097 896 € ; CA 8 541 667 € ; marge 3 443 771 € (40 % de CA).
  Total deux opérations : Coûts 19,83 M€ ; CA 32,27 M€ ; marge 12,44 M€. (Somme de postes issus des fiches.)

Ratios de financement (calculs sur base des docs)

• LTC (Loan-to-Cost, sur 2 opérations) ≈ 8,1 % (1,605 M€ / 19,83 M€).

• LTS (Loan-to-Sales) ≈ 5,0 % (1,605 M€ / 32,27 M€).

• LTV/LTA (couverture fiducie sur valeur expertisée) ≈ 66,7 % (1,605 M€ / 2,406 M€).

Lecture : la levée couvre une faible part des coûts/ventes (trésorerie d’amorçage), mais le risque crédit repose surtout sur la fiducie (actif lyonnais).

3) Marchés & prix — cohérence des hypothèses

Benchmarks indépendants (ordre de grandeur, ancien + neuf confondus)

• Hauteluce / Les Saisies (73620) : médian ~6 400 €/m² (ancien) avec fourchette ~4 500–8 100 €/m² (sept. 2025). Figaro Immobilier

• Praz-sur-Arly (74120) : médian ~5 7–6 2 k€/m² (ancien), tendance récente contrastée. Meilleurs Agents+1

• Francheville (69340) (actif en fiducie) : médian ~3,7–4,7 k€/m² (ancien vs neuf), fourchette ~2,5–5,8 k€/m² selon secteurs. Meilleurs Agents+2Figaro Immobilier+2

Confrontation aux hypothèses projet

• Prix de sortie visés (docs) : Les Saisies ~7 629 €/m² (fourchette « moyenne » locale indiquée par la brochure) et Praz-sur-Arly ~8 135 €/m² (fourchette « haute » locale).

• Appréciation :
  • Aux Saisies, la cible est cohérente pour du neuf bien situé proche des pistes, mais exige un positionnement qualitatif (prestations/finitions) pour tenir la prime vs l’ancien. Figaro Immobilier
  • À Praz-sur-Arly, 8,1 k€/m² se situe nettement au-dessus des médianes anciennes (logique pour du chalet neuf premium), mais la profondeur de marché sur ce segment est plus étroite (volume et temps d’écoulement). Les comparables d’annonces de chalets entre ~7 k€ et >8 k€/m² existent, ce qui crédibilise l’ordre de grandeur, sans garantir l’absorption. SeLoger+1

4) Urbanisme, phasage & complexité

• Les Saisies : le permis n’est pas encore déposé (dépôt annoncé après financement). Délais théoriques d’instruction ~2 mois, prolongeables, et contextes montagne = risque de latences (compléments, contraintes environnementales/bâtiments de France, saisonnalité des travaux). Haute-Savoie+1

• Praz-sur-Arly : PC déposé (au moment de la fiche). Risque : prescriptions techniques alpines et fenêtres météo susceptibles d’allonger le calendrier de chantier (hiver/hors gel).

• Pré-commercialisation : la documentation évoque des marques d’intérêt (« touches ») plutôt que des réservations actées — visibilité commerciale limitée à ce stade.

5) Garanties & recouvrabilité (fiducie)

• Actif fiducie : lots d’habitation (T2/T3) + parkings/boxes à Francheville (Ouest lyonnais) dans copropriété de 2009. Détail indicatif des surfaces : 4 T3 (≈ 71 m²) + 5 T2 (≈ 50–56 m²) soit ≈ 540 m² hors stationnement (+ 9 places ext., + 5 boxes). À 2,406 M€, l’ordre de grandeur implicite ≈ 4,45 k€/m² hors valeur des stationnements — aligné avec les médianes locales, voire prudent une fois les parkings valorisés. Meilleurs Agents+1

• Sensibilité “vente forcée” (illustratif) :
  • -25 % sur la valeur expertisée ⇒ ~1,80 M€ (couvre encore le principal de 1,605 M€ hors frais/retards).
  • -30 % ⇒ ~1,68 M€ (marge de sécurité réduite après frais juridiques et intérêts de retard).
  ➜ Conclusion : garantie robuste mais pas absolue ; l’issue dépendra de la liquidité locale et des délais de réalisation en cas de défaut.

6) Stress-tests (effets sur les marges opérationnelles)

Base documents (hors frais financiers, aléas déjà inclus dans budgets travaux) : Les Saisies marge 38 %, Praz 40 %.

A. Baisse des prix de vente

• –10 % : marge Les Saisies ~31 % (≈ 6,63 M€), Praz ~34 % (≈ 2,59 M€).

• –15 % : Les Saisies ~27 % (≈ 5,44 M€), Praz ~30 % (≈ 2,16 M€).

B. Hausse des coûts travaux

• +10 % : marge Les Saisies ~31,7 % (≈ 7,53 M€), Praz ~34,3 % (≈ 2,93 M€).

• +15 % : Les Saisies ~28,6 % (≈ 6,79 M€), Praz ~31,4 % (≈ 2,68 M€).

C. Choc combiné (–10 % prix & +10 % coûts)

• Les Saisies ~24 % (≈ 5,15 M€) ; Praz ~27 % (≈ 2,08 M€).

Points clés : les marges restent positives sous chocs raisonnables, mais la vitesse d’écoulement et le mix produit seront déterminants pour préserver ces niveaux.

7) Structure & exécution

• Nature de l’utilisation : trésorerie d’honoraires techniques (phase amont). Dépendance ultérieure à des financements bancaires/VEFA pour lancer/completer travaux : risque de financement si conditions de crédit se retendent.

• Covenants & encadrement : conditions suspensives (constitution des sûretés, connexion open-banking, etc.) et clauses d’exigibilité anticipée usuelles.

• Flux net au bénéficiaire après frais plateforme** : ≈ 1,48 M€ (réduit la trésorerie réellement disponible).

8) Opérateur — solidité & antériorité (anonymisé)

• Société opératrice : immatriculée depuis 2001 en promotion immobilière de logements (NAF 41.10A) ; capital social 116 347 €. Source publique : registres d’entreprises. Société.com+1

• FICI : la section « opérations déjà conduites pour ce projet » indique 0 (cela vise ce projet, pas l’historique global de l’opérateur). Les états financiers détaillés ne figurent pas dans l’extrait fourni.

• Levées antérieures via plateformes : recherche ouverte peu probante sous l’exacte dénomination juridique ; vérifications complémentaires (presse, bases d’agrégateurs de projets) recommandées avant investissement.

Grille d’évaluation (★★★★★ = meilleur / risque plus faible)

• Localisations & profondeur de marché : ★★★★☆
  (Stations familiales établies ; cibles €/m² crédibles pour du neuf/premium, mais segment chalets haut de gamme plus étroit.) Figaro Immobilier+1

• Prix de vente vs marché : ★★★☆☆
  (Cohérents mais plutôt hauts ; nécessité de différenciation produit et commercialisation active.)

• Complexité technique / chantier : ★★★☆☆
  (Un collectif de 39 lots + stationnement est lourd ; contraintes climatiques alpines à intégrer pour le planning.)

• Urbanisme : ★★☆☆☆
  (Un PC non encore déposé sur l’une des opérations augmente le risque délai.)

• Pré-commercialisation : ★★☆☆☆
  (« Touches » vs pré-réservations fermes : visibilité faible sur la vitesse d’écoulement.)

• Structure financière du ticket : ★★★★☆
  (Montant modeste vs coûts et ventes ⇒ LTC/LTS faibles.)

• Sécurité / Garanties : ★★★★☆
  (Fiducie sur actif résidentiel liquide de l’Ouest lyonnais ; couverture théorique 150 %. Attention aux décotes et délais en scénario de défaut.) Meilleurs Agents

• Transparence financière de l’opérateur : ★★★☆☆
  (Société ancienne dans la promo immo ; informations financières récentes non détaillées dans les extraits fournis.) Société.com

Points forts

• Ticket de trésorerie limité au regard des deux enveloppes (LTC ≈ 8 %, LTS ≈ 5 %).

• Garanties structurées avec fiducie sur un actif résidentiel valorisé > au nominal prêté.

• Marchés cibles établis (stations Espace Diamant / Val d’Arly) ; prime de neuf/pied de pistes défendable si produit abouti. mgm-constructeur.com

Points d’attention (principaux risques)

• Urbanisme : un PC non déposé = risque de glissement calendaire et de reconception.

• Commercialisation : faible visibilité (peu de pré-réservations solides communiquées).

• Exécution multi-opérations : deux chantiers distincts (collectif + chalets) → risque de dispersion et de coûts indirects.

• Dépendance au crédit futur (banque / pré-com) pour phase travaux.

• Réalisation de la fiducie : en défaut, délais et décote possibles ; la couverture reste confortable mais non « garantie absolue ».

Recommandations de vérifications avant décision (DD investisseur)

1. Urbanisme : attestations de dépôt de PC, avis préalables (ABF, environnement), servitudes, étude sols.

2. Commercialisation : tableau des lots (typologies, surfaces), prix détaillés, courbe d’écoulement cible, mandats et comptes-rendus d’agences.

3. Financement global : lettres d’intention bancaires, structure de fonds propres du porteur (niveau et origine), planning de tirage. (Le FICI mentionne « NA » sur l’apport pour ce financement : à documenter.)

4. Actif en fiducie : dossier de valorisation (méthode, comparables, occupation/locataires, charges, diagnostics), état de la SCI porteuse (juridique/fiscal).

5. Opérateur : comptes 3 derniers exercices, suivi des opérations livrées, liste de chantiers, assurances et capacité d’exécution (effectifs/partenaires). (Vérifications possibles via registres publics). Société.com

Conclusion (récapitulatif neutre)

Le montage finance des honoraires amont sur deux opérations alpines avec des marges prévisionnelles élevées et un ticket de dette réduit par rapport aux enveloppes globales (LTC/LTS modestes). La fiducie apporte une assise réelle (couverture théorique ~150 %), alignée avec les prix de marché lyonnais, mais expose aux aléas de la liquidation (décote/délais). Les points de friction se situent sur l’urbanisme (un PC non encore déposé), la commercialisation (peu d’éléments fermes communiqués) et la dépendance au financement futur des travaux.
À ce stade, l’investisseur doit approfondir les due diligences ci-dessus (urbanisme, pré-com, financements, documents fiducie, comptes du porteur), recouper les hypothèses de prix avec des comparables récents et n’engager un montant que compatible avec son profil de risque et son horizon d’illiquidité.

Plutot pas mal comme projet mais pas chaud perso malgré la fiducie, l'urbanisme n'est pas réglé, aucun apport du porteur sur ce projet et prix fourchette haute... le PDP est fort gourmand sur sa marge ! Qu'en pensez vous ? Projet limite pour moi quand on creuse un peu... Pour finir le PDP à également un autre projet sur une autre plateforme en parrallèle...

Je n'irai pas ....
La couverture est de 150% ..Oui MAIS sur une valorisation sans garantie (donc je minore de 15%) .. il faut ajouter les frais financiers LPB sur 24 mois au moins (cela sera plus longs car les permis de construire ne sont pas encore obtenus et rien n'est commercialisé ..) donc au final le prêt et ses intérêts sont juste couverts sur 24 mois ... 
Et quid du financement des projets ?