⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement

Cette note est fournie à titre informatif et pédagogique. Elle peut comporter des erreurs ou omissions, notamment parce qu’elle s’appuie sur des documents marketing de plateforme et du porteur. Le financement participatif comporte des risques importants de perte en capital et d’illiquidité. Faites impérativement vos propres vérifications (juridiques, techniques, financières) ou faites-vous accompagner par un professionnel.

1) Résumé exécutif (en bref)

• Objet : acquisition en bloc d’un ensemble (29 logements + 3 commerces) à Jassans-Riottier, puis revente à la découpe (lots vides ou occupés). L’actif est entièrement loué au lancement (revenus locatifs bruts ~219 k€ / an HT/HC).

• Budget & financement : coût d’opération 3,509 M€ (acquisition 2,990 M€ ; frais de notaire 56 k€ ; travaux 80 k€ ; frais financiers 383 k€). Apport du porteur 200 k€ ; 0 € de dette bancaire ; collecte obligataire 3,309 M€. 

• Valorisation externe : avis de valeur « bloc » 3,357 M€ et « à la découpe » 4,888 M€.

• Pré-commercialisation annoncée : ~1,7 M€ sécurisés (promesses / offres fermes) + 0,5 M€ sous option au lancement.

• Garanties : hypothèques de 1er rang sur l’actif financé et sur deux biens additionnels, plus affectation prioritaire d’une partie des loyers au service de la dette ; 80 k€ séquestrés pour mise en copropriété (30 k€) et indemnités d’éviction (50 k€, plafond cumulé 200 k€) ; réserve d’intérêts 55 k€.

• Durée : objectif 24 mois, extensible jusqu’à 36 mois (remboursement in fine ; intérêts mensuels). 

Points forts clés

• Prix d’achat basé (≈ 1 593 €/m² sur 1 877 m² utiles logements+commerces) comparé au marché local des appartements (~2 600–3 000 €/m² selon les sources). PAP - Particulier à Particulier+3documents.bricks.co+3Meilleurs Agents+3

• Revente à la découpe cohérente avec la demande locale (première couronne au nord de Lyon ; marché actif dans le bassin de Villefranche-sur-Saône).

Points d’attention majeurs

• Effet de levier élevé (quasi tout obligataire) et LTV bloc proche de 100 % : exposition marquée à la qualité d’exécution et au calendrier de ventes. documents.bricks.co+1

• Complexité opérationnelle d’une découpe sur actif 100 % occupé (évictions éventuelles plafonnées mais potentiellement longues ; mise en copropriété ; ventes avec ou sans locataire).

• Couverture des intérêts partiellement adossée aux loyers (engagement d’allocation mensuelle), complétée par une réserve : sensible au rythme des ventes.

2) Présentation de l’opération & marché local

Actif & localisation. 29 appartements (≈1 626 m² habitables) + 3 commerces (≈251 m² utiles), contenance cadastrale 2 483 m² ; revenus locatifs bruts ~219 k€/an HT/HC au lancement. 
Le bassin de Villefranche-sur-Saône / nord Lyon reste dynamique ; délais de vente observés autour de ~2–3 mois à Villefranche (ordre de grandeur, dépend du segment). Figaro Immobilier+1

Prix de marché (appartements, ancien). Indications convergentes : ~2 600–3 000 €/m² (sources : MeilleursAgents ~2 727 €/m² ; LeFigaro Immo ~2 765 €/m² ; PAP ~3 042 €/m²). Ces baromètres varient par quartier / état / surface. Meilleurs Agents+2Figaro Immobilier+2

Comparaison prix projet.

• Achat (blended) ≈ 1 593 €/m² (2,990 M€ / 1 877 m² : logements+commerces).

• Revente attendue (blended) ≈ 2 386 €/m² (4,478 M€ / 1 877 m²).
  Ces niveaux semblent prudents à modérés pour les logements vs références locales, tout en intégrant la présence de surfaces commerciales/communes et des ventes possibles occupées (décote). 

3) Conditions financières, garanties & structure

Budget & financement (extrait plate-forme) :

• Coût total 3,509 M€ (acquisition 2,990 ; notaire 0,056 ; travaux 0,080 ; frais financiers 0,383).

• Apport porteur 0,200 M€ (≈ 5,7 % du coût).

• Dette bancaire 0 € ; obligations 3,309 M€. 

Garanties & sûretés (synthèse)

• Hypothèque 1er rang sur l’actif financé (principal garanti 2,90 M€ + 20 % accessoires).

• Deux hypothèques 1er rang complémentaires sur des biens additionnels (0,200 M€ et 0,209 M€ de principal + 20 %).

• Affectation prioritaire d’une partie des loyers au paiement des intérêts (min. 10 k€/mois, ajustable selon les ventes) + réserve d’intérêts 55 k€.

• Séquestre 80 k€ : copropriété (30 k€) + indemnités d’éviction 50 k€ ; plafond évictions cumulées 200 k€.

Durée & flux : intérêts annoncés mensuels, remboursement du capital in fine ; objectif 24 mois, extensible à 36 mois (step-up de taux au-delà de 24 mois — non détaillé ici volontairement). 

4) Ratios clefs (calculs sur base des données communiquées)

• LTC (Loan-to-Cost) = 3,309 / 3,509 ≈ 94,3 %. 

• LTV « bloc » (LTA) = 3,309 / 3,357 ≈ 98,6 % → faible matelas vs la valeur « bloc ». 

• LTS (Loan-to-Sales) = 3,309 / 4,4778 ≈ 73,9 % → coussin significatif si le scénario de ventes se matérialise. 

• Marge brute attendue : 4,4778 – 3,509 ≈ 0,969 M€ (≈ 27,6 % du coût). Point mort ≈ -21,6 % sur les prix de vente par rapport au scénario annoncé. 

Lecture : la sécurité économique provient surtout de la découpe (écart entre valeur « bloc » et « à la découpe »). À l’inverse, la faible part d’apport et l’absence de dette bancaire senior poussent le levier au maximum.

5) Exécution : calendrier, technique & commercial

• Travaux annoncés limités (80 k€) : la complexité porte davantage sur la mise en copropriété, la gestion locative et les éventuelles sorties de locataires (plafonnées budgétairement). 

• Pré-commercialisation : ~1,7 M€ sécurisés + 0,5 M€ en option au démarrage (≈ 38 % sécurisé / 49 % en incluant options). Bon signal, mais à confirmer par pièces (promesses, délais de réitération, conditions suspensives). 

• Risque de durée : ventes en chaîne sur 32 lots ; le glissement 24 → 36 mois est plausible si le marché se tend ou si des ventes occupées se négocient plus bas/plus lentement. 

6) Portage & couverture des intérêts

• Loyers : ~219 k€/an bruts à l’acquisition ; engagement d’affecter au moins 10 k€/mois au service de la dette ; réserve d’intérêts 55 k€. Ces mécanismes amortissent partiellement un décalage de ventes, mais ne remplacent pas un DSCR robuste (non communiqué).

7) Porteur : solidité & antécédents publics 

• Antériorité & dépôts : société de promotion/MB enregistrée depuis 2021 ; dépôts de comptes mentionnés (confidentialité possible). Pappers

• Crowdfunding antérieur : aucune opération clairement identifiée sous la même entité sur les grandes plateformes publiques consultées (requêtes ouvertes, résultat non exhaustif). À vérifier directement auprès du porteur/plateforme (liste des deals, statuts de remboursement). (Inférence basée sur recherches web ; peut être incomplète.)

8) Stress-tests (sensibilité simple)

Base (scénario communiqué) : Ventes 4,4778 M€, Coût 3,509 M€ → Marge 0,969 M€ (~27,6 %). 

• Prix de vente –10 % → Marge ≈ 0,521 M€ (~14,8 %).

• Prix de vente –15 % → 0,297 M€ (~8,5 %).

• Prix de vente –20 % → 0,073 M€ (~2,1 %).

• Coûts +10 % → 0,618 M€ (~16,0 %).

• Coûts +15 % → 0,442 M€ (~11,9 %).

• Coûts +20 % → 0,267 M€ (~7,6 %).

• Mix (–10 % ventes & +10 % coûts) → 0,170 M€ (~4,8 %).

• Mix (–15 % & +10 %) → -0,054 M€ (perte).

Conclusion stress-test : la marge résiduelle s’érode vite si les prix reculent et que les coûts/temps de portage dérivent. Le point mort se situe vers -21/-22 % sur les ventes (à coûts constants). (Calculs IA sur base des chiffres communiqués.)

9) Avis de cohérence « prix de vente » vs marché

• Le prix de revente moyen « blend » attendu (≈ 2 386 €/m² sur logements+commerces) paraît dans la fourchette basse/médiane du marché appartements local (hors décote d’occupation et hors spécificités des commerces). Cohérent sous réserve de la qualité des lots, de l’état, du stationnement et de la ventilation Vides/Occupés. documents.bricks.co+2Meilleurs Agents+2

10) Notation (★ à ★★★★★)

Barème : ★★★★★ = risque faible / excellente visibilité ; ★★★☆☆ = moyen ; ★★☆☆☆ = élevé ; ★☆☆☆☆ = très élevé.

• Marché local & liquidité : ★★★★☆
  (Bassin actif ; prix en ligne avec références ; attention aux ventes occupées.) Meilleurs Agents+1

• Structure financière (levier & ratios) : ★★☆☆☆
  (LTC ~94 %, LTV bloc ~99 % → coussin faible hors découpe.) 

• Garanties & sûretés : ★★★☆☆
  (Hypothèques 1er rang + affectation de loyers + réserves ; exécution toujours sujette aux aléas.)

• Plan de sortie / pré-co : ★★★★☆
  (~38 % sécurisé au lancement, jusqu’à ~49 % avec options ; à confirmer contractuellement.) 

• Complexité technique/juridique : ★★☆☆☆
  (Découpe d’un actif 100 % loué ; mise en copropriété ; évictions possibles.)

• Apport & alignement d’intérêts : ★★☆☆☆
  (Apport ~5,7 % du coût : bas pour un montage très levier.) 

• Porteur / track-record public : ★★☆☆☆
  (Antériorité limitée et peu d’opérations de crowdfunding identifiées publiquement sous cette entité.) Pappers

11) Points à vérifier absolument (check-list investisseur)

1. Promesses / offres : obtenir la liste détaillée des lots pré-commercialisés (montant, conditions, délais, clauses suspensives). 

2. Dossier de copropriété : état d’avancement (EDD/RCP, géomètre, notaire), et calendrier.

3. Baux & congés : échéances, décotes pour ventes occupées, budget évictions vs pratique locale (plafond 200 k€).

4. Plan de trésorerie : hypothèses de cash-flows (loyers nets, charges, intérêts), usage de la réserve d’intérêts.

5. Garanties : projet d’actes d’hypothèque (rang, périmètre, inscription), valeurs des biens additionnels hypothéqués, modalités d’affectation des loyers en cas de défaut.

6. Porteur : références d’opérations comparables réalisées (découpe, durées, marges), et états financiers récents (endettement, trésorerie). Pappers

Conclusion (neutre)

Le montage s’appuie sur un différentiel de valeur bloc/découpe crédible au regard du marché local, avec un prix d’achat bas et une pré-commercialisation déjà avancée. En contrepartie, le levier financier très élevé et un LTV bloc proche de 100 % laissent peu de marge d’erreur hors scénario de ventes à la découpe. L’opération reste exécutoire mais sensible au rythme de commercialisation, à la gestion des locataires et au risque de durée (24→36 mois). Les garanties (hypothèques 1er rang + affectation de loyers + réserves) renforcent la position des porteurs d’obligations, tout en restant dépendantes de la valeur de réalisation et des délais d’exécution.

Si vous envisagez d’aller plus loin, approfondissez les pièces contractuelles (promesses/actes, garanties) et refaites votre propre stress-test (prix –10/–15 %, coûts/temps +10/15 %) avant de prendre une décision.

<p>Projets LPB de septembre (Le Progrès) annulé  faute de financement.