⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement

Cette note est fournie à titre pédagogique pour illustrer la complexité d’une analyse de projet de crowdfunding immobilier. Elle peut comporter des erreurs ou des approximations et ne remplace en aucun cas l’avis d’un professionnel. Investir en crowdfunding comporte des risques importants (perte en capital, illiquidité, retard, défaut). Faites toujours vos propres vérifications.

1) Présentation synthétique du projet

• Objet : aménagement de combles au dernier étage d’une maison à Saint-Martin-de-Seignanx (40390) pour créer un appartement T3. Surface actuelle 23 m² Carrez, surface habitable cible ≈73,26 m² (création de chiens-assis, suppression du surplancher, second œuvre complet). Le permis est obtenu et purgé et l’assemblée de copropriété a validé les travaux.

• Montage financier : émission d’obligations simples pour 145 000 €, apport en fonds propres annoncé 35 000 €, séquestre travaux 70 034 € (déblocage sur factures), hypothèque de 1er rang sur l’actif financé (avec accessoires), caution personnelle et solidaire. Durée contractuelle : 24 mois (remboursement possible par anticipation).

• Calendrier plateforme (indicatif) : collecte octobre–novembre 2025, premier reversement décembre 2025.

2) Analyse du marché local (vente T3 rénovés)

Références publiques (octobre 2025) :

• Prix médian appart. à Saint-Martin-de-Seignanx ≈ 4 048 €/m² (plage env. 3 586–4 513 €/m²). Les T3 se traitent autour de ≈3 846 €/m² (ancien). Figaro Immobilier

• Autres baromètres : 3 761 €/m² en moyenne (fourchette 1 820–4 908 €/m²). Meilleurs Agents

• Proximité de Bayonne (marché plus profond autour de ~4 500 €/m² médian), ce qui soutient la liquidité régionale. Figaro Immobilier+2Meilleurs Agents+2

• Annonces T3 du secteur visibles entre ~219 000 € et ~345 000 € selon surface/standing (échantillon). SeLoger+1

Lecture : le positionnement prix d’un T3 rénové ~70–75 m² dans cette commune paraît raisonnable entre un scénario bas (≈3 600 €/m²) et haut (≈4 400 €/m²), sous réserve de qualité des prestations, étage, état de la copropriété et stationnement.

3) Conditions financières & garanties (documentées)

• Levée obligataire : 145 000 € (obligations simples). Durée 24 mois. Hypothèque 1er rang sur l’actif jusqu’au nominal majoré des accessoires. Caution personnelle. Séquestre travaux 70 034 € (déblocage contre factures). Apport 35 000 € devant être versé avant déblocage des fonds. Pas d’autre dette bancaire mentionnée dans les documents fournis.

Points d’attention contractuels usuels : la caution personnelle est signée sous seing privé (pas d’acte notarié), et l’hypothèque ne protège que dans la limite de la valeur nette réalisable du bien et après délais/frais de procédure.

4) Porteur & exécution (recherche externe, anonymisée)

• Société de projet : créée récemment (2024/2025), capital 1 000 €, activité déclarée « marchand de biens ». Présidence assurée par une structure de rénovation liée. Pas d’historique de comptes déposés public à ce stade (jeunesse de la structure). Annuaire des Entreprises+2Pappers+2

• Structure d’exécution des travaux : entité de rénovation générale (activité déclarée construction/rénovation). Pappers

• Antériorité crowdfunding : pas d’opérations clairement identifiées au nom de cette structure sur les principales plateformes consultées (échantillon : sites corporate de plateformes). À vérifier auprès de la plateforme. La Première Brique+3Wiseed+3Homunity+3

Lecture : profil jeune, capitalisation faible, track record limité publiquement visible. Cela augmente l’importance de la sécurisation par garanties réelles, du suivi de chantier et du pilotage commercial.

5) Technique & risques opérationnels

• Travaux : création de 2 chiens-assis, reprise du plancher (ligne des 1,80 m), second œuvre complet (isolation/élec/plomberie/finitions). PC purgé et accord de copropriété. Ce sont des postes intermédiaires à techniques (enveloppe, structure légère, étanchéité, percement toiture).

• Séquestre travaux de 70 034 € : un bon signal, mais il ne préjuge pas du coût total (matériaux, imprévus, honoraires, taxes, raccordements…).

• Durée : 24 mois laisse de la marge, mais dépassements possibles (délais artisans, intempéries, DAACT, délais notariaux à la revente).

6) Ratios clés (avec et sans hypothèses)

Important : les documents fournis ne détaillent pas le prix d’acquisition ni le coût total (frais, honoraires, taxes), empêchant de calculer précisément certains ratios. Les formules ci-dessous sont données pour vos vérifications.

• LTA (Loan-to-Acquisition) = Dette garantie / Prix d’acquisition net vendeur + frais notaire. ND (non documenté dans les fichiers).

• LTC (Loan-to-Cost) = Dette / (Acquisition + Travaux + Frais + Intérêts portés). ND.

• LTS (Loan-to-Sale) = Dette / Prix de vente. Calcul de sensibilité basé sur le marché local (T3 ~73,26 m²) :

(Calculs internes.)

Lecture : sur la seule base de la garantie hypothécaire, le taux de couverture semble confortable si les valeurs de marché se confirment. À noter qu’en réalisation forcée, il faut décoter la valeur (délais, frais, ristourne). En supposant –20 % de décote puis –12 % de frais (net ≈ 70,4 % du prix affiché), la valeur de break-even pour couvrir 145 k€ serait ≈ 206 k€ (soit ≈2 810 €/m²), en-deçà des médianes locales actuelles. (Calculs internes à partir des références de prix citées.)

7) Stress tests (illustratifs)

Hypothèses de travail : aucune indication officielle d’acquisition/budget global n’étant fournie, on teste la robustesse de la garantie et l’amortisseur disponible après remboursement de la dette.

7.1. Sensibilité prix de vente

• Base médiane (4 000 €/m²) → PV 293 040 €.

• –10 % sur PV → 263 736 € (équivalent à 3 600 €/m²).

• –20 % sur PV → 234 432 € (~3 200 €/m²).

Surplus après remboursement de la dette (145 k€) :

• À 293 k€ : ~148 k€ de marge théorique pour absorber acquisition/frais/travaux.

• À 264 k€ : ~119 k€.

• À 234 k€ : ~89 k€.
  (Calculs internes.)

7.2. Sensibilité coûts de travaux

Si l’enveloppe travaux réelle ≈ 70 k€ (montant séquestré, indicatif minimal) et que les imprévus ajoutent +20 % (+14 k€), l’amortisseur précédemment cité se réduit d’autant. Avec un PV médian, la marge résiduelle avant acquisition/frais chuterait mécaniquement ~148 k€ → ~134 k€.

Conclusion des stress tests : la couverture hypothécaire reste le principal filet des obligataires si aucune autre dette n’est prise en rang prioritaire. La réussite dépend surtout du niveau de PV final et de la maîtrise des coûts/délais. Vérifier le prix d’acquisition et le budget complet pour tester des LTC/LTA réels.

8) Pré-commercialisation & sortie

Aucun engagement de réservation ou de promesse n’est documenté dans les fichiers fournis. La sortie repose donc sur une revente au prix de marché (exposition au risque de liquidité locale, saisonnalité, qualité des prestations livrées).

9) Contexte macro & secteur

• Immobilier français : signaux de reprise en 2025 mais disparités locales ; la côte Atlantique a connu des phases de faiblesse relatives. La capacité d’absorption dépendra des taux, du pouvoir d’achat local et de l’attractivité du produit fini. Le Monde.fr+1

• Crowdfunding immobilier : après un recul sectoriel en 2024, les plateformes ajustent leurs pratiques ; importance d’une sélection rigoureuse et d’un suivi. Le Monde.fr

10) Points forts / Points d’attention

Points forts

• Marché local soutenu par l’aire Bayonne-BAB ; médianes ~3,8–4,0 k€/m² pour les appartements. Figaro Immobilier+1

• Permis purgé et vote de copro obtenus : sécurité juridique en amont.

• Hypothèque 1er rang, séquestre travaux, apport annoncé : batterie de garde-fous pour les obligataires.

Points d’attention

• Jeune société (capital faible, track record limité public) → dépendance à la bonne exécution et à la discipline financière. Pappers

• Variables critiques non documentées dans les fichiers fournis : prix d’acquisition, coût total (frais inclus), phasing de trésorerie → impossibilité de calculer LTA/LTC exacts.

• Travaux en toiture (chiens-assis, étanchéité, isolation) → risque technique intermédiaire et risque de dépassement (météo/appro).

• Absence de pré-commercialisation documentée → dépendance au timing de vente et au pricing.

11) Notation (5★ = favorable / 1★ = défavorable)

• Localisation & profondeur de marché : ★★★★☆

• Complexité technique du projet : ★★★☆☆

• Structure financière & garanties : ★★★★☆

• Solidité/antériorité du porteur : ★★☆☆☆

• Visibilité commerciale (pré-com / sortie) : ★★★☆☆

• Sensibilité macro (taux, conjoncture locale) : ★★★☆☆

12) Check-list de vérifications avant décision

1. Actes & garanties : copie du projet d’acte hypothécaire (rang, périmètre, accessoires), preuve de libre de tout autre privilège sur le lot.

2. Prix d’acquisition & frais : compromis, notaires, droits & frais de division/DAACT.

3. Budget travaux détaillé : devis signés, planning, assurances décennales/sous-traitants, aléas.

4. Plan de trésorerie : séquençage des décaissements, besoin en fonds de roulement, portage d’intérêts.

5. Stratégie de mise en vente : positionnement prix/m², différenciants (stationnement, extérieur, DPE), agents mandatés.

6. Porteur : extrait RCS à jour, attestations fiscales/sociales, références d’opérations (même hors crowdfunding). Annuaire des Entreprises+1

13) Conclusion (récapitulatif neutre)

Le projet vise à créer un T3 d’environ 73 m² dans une commune dynamique proche de Bayonne, avec permis purgé et vote de copro. L’adossement à une hypothèque de 1er rang, un séquestre travaux et un apport constitue un socle de protection utile pour des obligations. Le profil récent du porteur et l’absence d’informations complètes sur acquisition/budget total empêchent toutefois d’établir des ratios LTA/LTC fiables — ce sont des points bloquants à lever avant toute décision.
Les sensibilités prix montrent qu’une réalisation aux niveaux de marché actuels couvre largement l’encours obligataire ; à l’inverse, des dépassements techniques et une dynamique de vente plus faible dégraderaient la marge globale du projet (hors garantie).
Il appartient à chaque investisseur d’approfondir ces vérifications, d’éprouver les hypothèses (prix d’acquisition, budget complet, plan de vente) et d’évaluer la compatibilité du risque avec sa situation personnelle.

Sources (références publiques)

• Marché local : baromètres immobilier.lefigaro & MeilleursAgents (oct.-sept. 2025). Figaro Immobilier+1

• Contexte macro/secteur 2025 : Le Monde (immobilier national, crowdfunding). Le Monde.fr+1

• Informations légales publiques (structure porteuse / exécution) : annuaire-entreprises.data.gouv.fr, Pappers. (Données utilisées de façon anonymisée dans le texte.) Annuaire des Entreprises+2Pappers+2