Notifications
Retirer tout
Projets Crowdfunding en financement
2
Publications
2
Utilisateurs
0
Reactions
2
Vu
Début du sujet novembre 13, 2026 7:26 pm
Fiche projet
Peypin - Matelots
sur Tokimo
Montant en financement476 000 €
Durée18 mois
LocalisationPeypin (13)
📅 Dimanche 15/11/2026 à 18:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Le projet porte sur une maison individuelle de 1979 de 126 m² habitables, avec une cave de 56,49 m² à aménager, un garage de 76 m² et une véranda, sur un terrain de 1 529 m² situé chemin des Matelots à Peypin (13). La maison présente des fissures liées à la sécheresse, déjà prises en compte dans le prix d'achat de 142 410 €. Elle sera entièrement restructurée et rénovée (structure, toiture, réseaux), puis revendue d'un bloc avec 182 m² habitables, une piscine et des extérieurs.
Les associés apportent 87 630 € de fonds propres, soit 20 % du besoin. La collecte de 476 000 € finance l'achat, les travaux, débloqués sur factures via un compte dédié, ainsi que les coupons et les frais. Les investisseurs sont remboursés in fine par la revente de la maison, mise en vente vers le 8e mois.
La maison sera revendue d'un seul lot, avec une mise en vente prévue entre le 6e et le 8e mois, pendant la fin des travaux. Le prix cible est de 4 500 €/m², soit 821 205 € pour 182 m², soit dans le bas de la fourchette des annonces comparables à Peypin. Aucune pré-commercialisation n'existe à ce stade de l'opération.
Peypin (≈ 5 500 habitants) est une commune résidentielle et boisée des Bouches-du-Rhône, entre Aubagne et Aix-en-Provence, à une trentaine de kilomètres de Marseille, avec un accès rapide à l'autoroute A52. La maison se trouve dans un secteur d'habitat diffus classé en zone naturelle, où les constructions nouvelles sont très limitées, ce qui rend l'offre rare. Les maisons avec piscine et grand terrain y sont recherchées : les annonces récentes à Peypin vont de 4 468 à 4 920 €/m².
Coûts du projet
| Acquisition Acte en Main (AEM) | 158 999 € |
| Budget travaux | 256 521 € |
| Honoraires Techniques | 15 311 € |
| Frais financiers (Sûretés - Structuration - Intérêts investisseurs) | 131 225 € |
| Total des coûts | 562 056 € |
| Chiffre d'affaires Cible | 821 205 € |
| Plus-value estimée | +259 149 € |
Calendrier
- Septembre 2026 : Signature du compromis
- Novembre 2026 : Solution de financement et période de collecte
- Décembre 2026 : Signature de l'acte authentique, acquisition de l'actif et lancement des travaux
- T3 2027 : Finalisation des travaux et mise en vente de la maison
- S1 2028 : Vente de l'actif et remboursement des investisseurs
Quelle note donnes-tu à ce projet ?
Note moyenne :
Les garanties
- Hypothèque inscrite de 1er rang
- Caution personnelle notariée
- Compte centralisateur
Évaluez les plateformes avec la communauté
Partagez votre expérience maintenant. Votre avis sera ajouté à la base communautaire après création de votre compte gratuit.
As-tu déjà investi sur ?
8 652 évaluations 
Partagez votre expérience
Ressources utiles
Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
novembre 13, 2026 7:27 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse express
Opération de marchand de biens : achat d'une maison de 1979 fissurée par la sécheresse (126 m² + cave de 56 m², terrain de 1 529 m²) à Peypin (13), rénovation lourde (structure, toiture, réseaux, piscine) puis revente d'un bloc sur 182 m² habitables. Obligations de 476 000 € sur 18 mois, remboursement in fine par la vente. Hypothèque de 1er rang sans banque devant, caution personnelle notariée des associés, travaux payés sur factures. Marge annoncée confortable, mais prix de sortie élevé pour le secteur, risque structurel non encore diagnostiqué et changement d'échelle de l'opérateur.
| Prix de revient total | 562 056 € (acquisition 159 k€, travaux TTC 256,5 k€, honoraires 15,3 k€, frais financiers 131,2 k€) |
| Ressources | Collecte 476 k€ (85 %) + fonds propres ~87,6 k€ (15 %), sans prêt bancaire |
| Chiffre d'affaires cible | 821 205 €, soit ~4 500 €/m² sur 182 m² |
| Marge annoncée | 259 k€ (46 % du prix de revient, 32 % du CA) |
| LTV / LTC | 58 % de la valeur de sortie / 85 % des coûts |
| Prix de vente couvrant la collecte | ~2 600 €/m² (476 k€ / 182 m²) ; ~3 090 €/m² pour couvrir tous les coûts |
📍 Marché local et prix de sortie
- Les sources publiques situent les maisons de Peypin autour de 4 375 à 4 400 €/m² (données DVF et annonces, été 2026), avec des prix stables à légèrement baissiers sur un an. Le prix cible (~4 500 €/m²) est donc au-dessus de la moyenne des ventes ; la fiche le compare aux prix d'annonces (4 468 à 4 920 €/m²), qui sont des prix demandés et non des prix signés.
- 821 k€ pour une maison de 4 pièces dépasse nettement les fourchettes usuelles de la commune : le grand terrain et la piscine justifient une prime, mais le cercle d'acquéreurs à ce budget est restreint.
- Le prix suppose que la cave de 56 m² devienne surface habitable : sans cela, la surface vendable retombe à 126 m².
- Aucune pré-commercialisation ; vente assurée en direct, sans agence.
🏗️ Travaux, sol et urbanisme
- Budget de 216 k€ HT (256,5 k€ TTC), soit ~1 400 €/m² TTC, dont 19,8 k€ de micropieux et 11,2 k€ d'aléas (~5 % HT), une provision faible pour une reprise de structure.
- Le budget est arrêté avant le diagnostic structurel et l'étude de sol (rendez-vous prévus les 13 et 19 novembre 2026) : le coût réel des reprises en sous-œuvre reste à confirmer.
- La commune est couverte par un plan de prévention des risques retrait-gonflement des argiles (2017) et a été reconnue en catastrophe naturelle sécheresse pour 2022 et 2023. Ces éléments, portés à la connaissance de l'acheteur, peuvent peser sur le prix.
- Bien situé en zone naturelle : l'aménagement de la cave et la piscine (déclaration préalable à déposer en fin de gros œuvre) demandent des autorisations non encore obtenues. L'assainissement doit être mis aux normes dans l'année.
- L'entreprise de travaux emploie les associés : le contrôle n'est pas indépendant. L'existence d'une assurance dommages-ouvrage, importante pour la revente après des travaux de structure, n'est pas mentionnée.
💶 Plan de financement
- Acquisition acte en main 159 k€ (~1 260 €/m² sur 126 m²), décote liée aux fissures ; les fonds propres doivent être versés à la signature de l'acte.
- Les frais financiers (131 k€) incluent les intérêts : les coupons mensuels sont donc préfinancés par la collecte et ne dépendent pas d'une vente en cours de route.
- Le montant minimum de l'offre est de 300 k€ : la documentation ne précise pas comment l'écart avec 476 k€ serait comblé dans ce cas.
👤 Porteur et solidité financière
- Société familiale créée en mars 2025, capital de 500 € ; premier exercice : CA nul, résultat −1,7 k€, actif 197 k€ financé par 196,6 k€ de comptes courants. Trésorerie de 137,7 k€ au 30/09/2026, sans dette bancaire.
- Historique : deux réhabilitations revendues en juillet 2026 (180 k€ et 300,5 k€), une troisième en cours (vente prévisionnelle 550 k€), plus trois opérations revendiquées en nom propre. Les marges annoncées sont élevées mais non auditées.
- Changement d'échelle : les acquisitions passées allaient de 20 à 125 k€ ; ce projet mobilise ~560 k€, et il s'agit du premier financement externe de l'opérateur, qui conduit en parallèle une autre opération autofinancée.
🔐 Garanties
- Hypothèque de 1er rang avec pacte commissoire, durée du prêt + 12 mois.
- Caution personnelle notariée des associés à hauteur de 571 200 € ; patrimoine déclaré ~1,8 M€ net, composé de résidences principales (déclaratif, réalisation longue).
- Compte centralisateur et décaissements sur factures validées.
🔎 Incohérences documentaires relevées
- Fonds propres : 87 630 € (présentation), 87 000 € (indicateurs), 85 000 € (fiche réglementaire).
- Forme juridique « SASU » dans la fiche réglementaire, alors que la société compte quatre associés.
- Opérateur présenté comme ayant « revendu deux biens » puis « mené trois réhabilitations ».
- Allocation des fonds : « acquisition et une partie des travaux » dans la fiche réglementaire, contre acquisition, travaux, coupons et frais dans la présentation.
📉 Stress tests
| Scénario | Prix de vente | Marge | Collecte / prix |
|---|---|---|---|
| Base (4 500 €/m², 182 m²) | 821 k€ | +259 k€ | 58 % |
| Prix −10 % | 739 k€ | +177 k€ | 64 % |
| Prix −20 % et travaux +20 % | 657 k€ | +44 k€ | 72 % |
| Cave non habitable (126 m² à 4 500 €/m²) | 567 k€ | ≈ +5 k€ | 84 % |
| Vente forcée −40 % | 493 k€ | ≈ −69 k€ | 97 % |
Calculs IA simplifiés, hors frais de vente et de recouvrement. Le principal des investisseurs reste couvert tant que le prix net dépasse ~476 k€ ; en cas de défaut, les frais de recouvrement sont prélevés en priorité. Calendrier : vente visée au 1er semestre 2028, proche de l'échéance de 18 mois.
⭐ Grille d'évaluation
| Marché | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐☆☆☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Financement | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐☆☆☆ |
| Commercialisation | ⭐⭐☆☆☆ |
| Porteur | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Solidité financière | ⭐⭐☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Calendrier | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Qualité de la documentation | ⭐⭐⭐☆☆ |
5★ = risque relativement maîtrisé ; 1★ = risque important ou information insuffisante.
✅ Facteurs favorables
Hypothèque de 1er rang sans banque devant, LTV de 58 %, prix d'achat décoté, caution personnelle notariée, travaux payés sur factures, coupons préfinancés, marge théorique qui absorbe une baisse de prix de 10 à 20 %.
⚠️ Points d'attention
Prix de sortie supérieur aux moyennes de la commune et dépendant de la transformation de la cave, désordres structurels non encore diagnostiqués sur un sol argileux, faible provision pour aléas, autorisations à obtenir en zone naturelle, opérateur jeune qui change d'échelle, absence de pré-commercialisation et vente sans agence.
📋 Autres points à vérifier
- Conclusions du diagnostic structurel et de l'étude de sol de novembre 2026, et impact sur le budget.
- Faisabilité urbanistique de l'aménagement de la cave et de la piscine en zone naturelle.
- Souscription d'une assurance dommages-ouvrage et garanties décennales de l'entreprise.
🧾 Conclusion
L'opération présente une structure de garanties solide et une marge théorique importante, construite sur un achat décoté. Sa réussite repose toutefois sur trois hypothèses à confirmer : un coût de reprise structurelle maîtrisé, la possibilité de vendre 182 m² habitables et un prix nettement supérieur aux moyennes locales. L'opérateur, jeune et sans précédent de cette taille, réalise ici son premier financement externe. Chacun est invité à approfondir ces points au regard de sa propre situation.
🔗 Sources
- PAP — Prix de l'immobilier à Peypin (DVF, juillet 2026)
- RealAdvisor — Prix au m² à Peypin (juillet 2026)
- Commune — DICRIM (retrait-gonflement des argiles, PPR 2017)
- Synthèse Géorisques — Arrêtés de catastrophe naturelle
- Documents de l'offre : présentation du projet, dossier d'investissement, fiche d'informations clés.
Évaluez les plateformes avec la communauté
Partagez votre expérience maintenant. Votre avis sera ajouté à la base communautaire après création de votre compte gratuit.
As-tu déjà investi sur ?
8 652 évaluations
Partagez votre expérience
Allez à Connexion ou Inscription to reply to this topic.