Suivi des projets de crowdfunding en retard

@dancla 20% de retard signifie que 80% sont remboursés ?

@bernouilli non 80% en cours

J'ai actuellement 19 projets en cours chez lpb, dont 4 en retard.

Et je pense que c'est que le début 

@dancla les projets ont été souscrits en quelles années ?

@bernouilli 2022 et fin 2022 

Ceux de 2023 ne sont pas encore en retard

@dancla pareil pour moi: une grosse partie des projets investis au 2eme semestre 2022 , les premiers à rembourser sont soit déjà en procédure, soit ne seront pas remboursés à date ( les intérêts n’ont pas été versés non plus)

@bernouilli et ceux pris en 2023 vont augmenter les retards

@dancla tous ces retards vont se transformer en perte? À partir de quelle durée de retard on peut considérer qu’il s’agit d’une perte: 1 an?

Chacun à sa version pour la définition de perte (défaut)

Sur Upstone certains projets ont plus de 2 ans de retards et sont toujours pas en défaut. 

Pour moi, deux prorogations sur le délai max sont tolérable,  mais c'est aussi en fonction de la marge du projet.

U’e bonne marge (calculé sur le délai mas et pas cible) permet de mieux supporter une prorogation et laisse une manœuvre sur le prix de vente.

Pour d'autre, le retard masque un défaut inévitable,  il va en avoir des défauts cette année,  certaines plateformes gererons bien,  d'autres vont tenter de masquer.

@dancla perso en regardant les statistiques des plateformes, je considère que par exemple 20% de capital non remboursés en 2019/2020 sont considérés comme perdus

@bernouilli oui 2019/2020 c'est mort

@dancla ça serait bien d’arriver à ce niveau de remboursement : 80% en moyenne pour le capital…mais ça m’a l’air bien mal parti. Beaucoup vont perdre beaucoup d’argent, une bombe à venir en espérant que les plateformes ne mettent pas la clé sous la porte et abandonnent complètement les investisseurs

@bernouilli 

Je suis tout à fait d'accord avec toi sur les projets 2019-2020; j'irai même par expérience jusqu’à 2021

Un certain nombre sont d'ailleurs en deshérence totale, ou en procédure judiciaire,et avec les garanties pratiquées à l'époque nous n'avons aucune chance de récupérer quoi que ce soit: Sur ces années là, je considère les soldes comme perdus, ce qui suffit largement à me mettre en perte globale sur l'ensemble du Crowdfunding immobilier, après fiscalité.

Pour les prêts 2022-2023, tout dépend ...mes résultats ne sont pas si mauvais pour l'heure mais ça ne peut qu'aller plus mal ! Ceci étant, l'expérience venant j'ai prêté une très grande attention aux projets. Je rêve peut-être, ok !

Quand tout ceci s'arrangera, en 2025++, il sera de toute façon trop tard : Soit les opérateurs déjà en difficultés auront disparu purement et simplement (avec la caisse si possible), soit ils seront liquidés . Ceci sans parler des plateformes qui auront disparues, les pigeons ayant fini par comprendre.

Je reste à l'écart du marché immo pour encore longtemps.

@serge-b et pourtant les levées de fonds continuent à un rythme soutenu. J ai stoppé tout investissement en juillet 2023 quand les prelipb sont apparus ainsi que les premiers articles alarmants qui s’amplifient depuis. Je ne comprends pas comment des investisseurs peuvent encore y croire . Tant mieux en tout cas, ça maintient les plateformes en vie

@bernouilli Les prêteurs sont peut-être, comme moi, trop confiants en ne surveillant pas assez leurs prêts et les échéances (oui j'ai découvert les retards > 12mois de Homunity en allant voir les dates de contrat, l'échéance étant reportée sans communication tous les 6mois, comme déjà expliqué ici).

Egalement les nouveaux venus, par définition, ne peuvent avoir de défauts rapides (sauf RJ ou LJ de l'opérateur emprunteur ?), c'est sur cela que fonctionne le système de Ponzi, et pour cela -leurs revenus en dépendant- que les PF ne communiquent que le moins possible -et aussi pour ne pas ôter de scrupules aux emprunteurs en difficulté ?-.

Enfin un indice qui peut alerter, c'est que les projets se remplissent beaucoup moins vite -plus dans les 2mn, ou 2H, ou la journée c'est selon-, 1 ou 2 fois c'est un accident, mais la plupart, cela montre un souci sur la plateforme, voire le secteur.

Et j'ajoute qu'en parler ici n'est pas de notre intérêt, les nouveaux venus maintiennent en vie les plateformes, si les anciens n'investissent plus. Et je crois qu'une plateforme disparue ne pourra plus faire grand-chose pour récupérer l'argent, mais s'il y a des contre-exemples, ce serait bien de les signaler.

@gnp bonjour, vous avez quel taux de remboursement sur les projets de chez Homunity et pour des projets de quelles années ? Homunity communique très peu et même individuellement

@bernouilli Ci-joint l'info pour Homunity

@patrick bonjour et merci mais je connais ces chiffres issus du site d’ Homunity qui ne sont pas datés…. Je leur ai demandé des stats récentes mais je n’ai aucune réponse, idem pour raizers les chiffres de leur site datent de sept 23

@bernouilli les données sont à jour et datent de début janvier.

Ce sont des données que je collecte chaque mois depuis 2017.

Après sont elles le reflet de la réalité, je ne peux pas le certifier mais par contre je confirme que Homunity met à jour ses indicateurs de performance chaque mois.

@patrick ok merci ils me paraissent très bas au vu de la réalité actuelle et ça ne coûte rien qu’Homunity le mentionne ce que j’ai aussi demandé. Ils m’ont répondu que les chiffres sont actualisés tous les trimestres sans préciser la date d’actualisation

Posté par: @bernouilli

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@dancla tous ces retards vont se transformer en perte? À partir de quelle durée de retard on peut considérer qu’il s’agit d’une perte: 1 an?

Posté par: @gnp

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@bernouilli Passée cette porte abandonne toute espérance (de mémoire, Dante).

Bien heureusement que non. 
J'ai été investi sur de nombreux en litige, l'un d'eux même avec des Corses pas honêtes dès le départ bien géré par Wiseed et pour l'instant, tous ont abouti positivement.
Seule "perte" que j'étais très heureux de prendre : une réduction des intérêts payés, mais 100% du capital m'est revenu.

Après, certes, les litiges 2023 > 2025 face à des Promoteurs et surtout MDB qui font faillite çà va finir par faire mal et certains se solder par une perte totale du capital, mais qui a compris qu'il faut prendre beaucoup de lignes (100 grand mini, 200 mieux) pour lisser le risque ne devrait pas faire face à plus de 5% de perte en capital dessus, même 10% dans le pire des cas, quand on a 7% net de renta, soit 14% sur les 2 ans en moyenne que dûrent les projets, on reste en positif, donc pourquoi tant d'émoi?

Posté par: @serge-b

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En Crowfunding immobilier, essuyer ne serait-ce que 10% de perte en capital vous met en rendement NEGATIF compte-tenu de la fiscalité, et sans aucune possibilité de compenser votre perte par un gain. Il est vrai que le Crowfunding immobilier est en crise, mais une part importante de mes "pertes" (non constatées par les PF) date d'opérations 2019-2020, donc bien avant la crise.

Si le crowdfunding immobilier rapporte en moyenne 10% brut par an / 7% net après le PFL de 30% et que les projets ont une durée moyenne de 2 ans, n'est-ce pas 2x7 = 14% qu'il faut perdre en capital sur ses sommes investies pour commencer à être perdant?

@whynot une part importante représente quel % du capital si pas indiscret ? Les pertes sont dues au covid?

Posté par: @bernouilli

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@whynot une part importante représente quel % du capital si pas indiscret ? Les pertes sont dues au covid?

C'est la hausse des taux qui a soufflé un vent violent et froid sur l'immo. Dûe à l'inflation causée par le quoi qu'il en coûte de la période Covid, partiellement oui, mais aussi la guerre en Ukraine, l'inflation US notamment à contenir ... etc.

Sur Wiseed où j'ai commencé il y a plus de 10 ans et ai continuellement réinvesti jusqu'à 2022 les sommes me revenant j'en suis à environ 300k€ (ré)investis dans le temps ayant généré 36k€ de PV nette après PFL de 30% & 0 pertes.
Au passage, énormément de retards (25% des projets), mais c'est le lot commun dans l'immobilier et cela ne me pose aucun problème si c'est 6 mois / 1 an (intérêts toujours perçus sauf 1 projet où on a accepté de les réduire).

Sur la 60 aine de sorties avec 0 pertes à ce jour, bien qu'il y ait eu 4-5 projets qui soient passés par la case "litiges", Wiseed a fait le taf de remuer ciel et terre pour récupérer notre dû de manière amiable ou légale quand il le fallait.

Dans le contexte actuel, certes, les retards peuvent proportionnellement cacher des soucis plus importants et aboutir à des impayés. Sur Wiseed uniquement, j'ai ce jour 38 lignes investies pour 122k€ initialement investis dont 34k€ (K. e/ou intérêts) sont déjà reçus, donc plus que 88k€ à risque et à ce titre, 8 contentieux en cours (21% de mes lignes en nombre absolu & montant de capital à risque soit un peu moins de 19k€ dans des situations bien différentes), ce qui est important & va probablement grimper les mois qui viennent au fil des sorties pas honorées

Elles sont actuellement en bas dans l'ongle "Projets" de ce tableau GoogleDrive mutualisé entre tous ici vu en toute 1ère page de ce post initié par @baffer (Fabien) début 2021 : https://docs.google.com/spreadsheets/d/1PLTIioStw8UfGOEATrFTo5qE6i7uUIKv06v9ikuWIs0/edit?usp=sharing

@whynot bonjour et merci pour la précision, j’ai en gros les mêmes résultats : 45 lignes chez raizers investies mi 22/mi 23, 7 opérations remboursées ce qui représente 15% du capital investi. 30% des intérêts prévus n’ont pas été versés en 2023 , 2 opérations en procédure et 5 remboursements prévus n’ont pas eu lieu. Le reste est à venir …