Détail du projet Terre de Lis

Opportunité de l'investissement :

La société holding Manhattan Skyline procède à une opération de refinancement obligataire afin de sécuriser ses engagements et de dégager de la trésorerie pour ses activités. Cet emprunt de 1 598 000 euros servira principalement à rembourser des dettes existantes sur son portefeuille immobilier (1 300 000 euros) et à couvrir les frais liés à cette opération (298 000 euros). Plutôt que de vendre les biens individuellement, la société préfère les refinancer pour optimiser leur gestion et leur valorisation future. L'objectif est de revendre l'ensemble de ce patrimoine immobilier dans quelques années pour 3 100 000 euros, générant un bénéfice de 1 502 000 euros qui sera partagé entre le remboursement des investisseurs et la rémunération de leur investissement.

La garantie offerte aux investisseurs repose sur une fiducie-sûreté portant sur l’ensemble du patrimoine immobilier détenu par la SCI TERRE DE LIS, filiale de Manhattan Skyline. Cette fiducie signifie qu'en cas de problème, les investisseurs ont un droit direct sur ces biens immobiliers, couvrant la totalité de l'investissement et offrant une protection solide dans un marché immobilier français historiquement stable.

En complément, 12 mois d’intérêts sont séquestrés dès l’émission afin de garantir le service initial de la dette. Au-delà de cette période, ce sont les revenus locatifs de la SCI (notamment les baux en cours avec ZOLPAN et CATELIN) qui prendront le relais pour assurer la couverture des intérêts.

Le financement initialement projeté sur 24 mois peut s'étendre jusqu'à 36 mois. Au delà de 24 mois, le taux d'intérêt pour les investisseurs augmentera.

Présentation du porteur de projet :

L’émetteur de l’opération est la société holding Manhattan Skyline, qui a pour rôle de centraliser et de structurer le financement des opérations immobilières menées par ses filiales. Parmi celles-ci figure la SCI TERRE DE LIS, structure opérationnelle qui détient l’ensemble du portefeuille d’actifs mis en fiducie. L’objectif du porteur de projet est de refinancer des engagements existants et de renforcer la trésorerie disponible afin d’assurer le développement et la continuité des opérations.

Manhattan Skyline s’appuie sur une stratégie de sécurisation qui combine une structuration obligataire au niveau de la holding et une garantie directe via la fiducie sur les actifs de la SCI. L’organisation met ainsi en avant un montage transparent, qui assure aux investisseurs une traçabilité claire entre la holding emprunteuse et les actifs sous-jacents garantissant l’opération.

La structure sociétaire s'articule autour de Manhattan Skyline, holding créée en octobre 2024, qui détient les participations dans SCI Terre de Lis, société opérationnelle constituée en 2018. Cette organisation permet une gestion optimisée des flux financiers et une gouvernance structurée du patrimoine immobilier.

Le porteur, Arnaud BRINDOS, dirige cette opération fort de 31 années d'expérience dans le secteur immobilier, avec un parcours débutant comme agent immobilier avant de développer une expertise en tant que marchand de biens, constituant un réseau professionnel solide et une connaissance approfondie des marchés immobiliers français.

Localisation

- Paris 7e : appartement situé rue de Grenelle (secteur prime). Cet appartement F2 de 35 m² bénéficie d'un emplacement premium dans l'un des quartiers les plus recherchés de la capitale.

- Dammarie-les-Lys (77) : locaux d’activité, parking. Cet ensemble constitue le cœur générateur de revenus du portefeuille avec ses locaux d'activité totalisant 1 233 m² rue Ampère, offrant un excellent rapport qualité-prix tout en maintenant une proximité avec le bassin économique francilien. Les locaux bénéficient d'une occupation partielle avec des locataires établis, notamment Zolpan qui génère la majorité des revenus locatifs.

- Lyon 7e : locaux commerciaux et logements. Cet ensemble immobilier de la rue Saint-Jérôme combine locaux commerciaux et logements sur 194 m², offrant une mixité d'usage attractive dans une zone en développement.

- Grenoble : triplex F3 et garage. Ce bien, récemment acquis et rénové, représente un actif moderne aux normes RT 2012, témoignant de la stratégie d'acquisition ciblée.

Ces emplacements diversifiés offrent un portefeuille équilibré entre actifs prime à forte liquidité (Paris) et actifs générateurs de revenus locatifs (ZOLPAN, CATELIN). Cette répartition géographique permet de limiter les risques de concentration tout en capitalisant sur la dynamique des métropoles françaises. La diversité des typologies d'actifs, alliant résidentiel et commercial, offre également une résilience face aux évolutions sectorielles du marché immobilier.

Structure financière

L’opération consiste en une émission obligataire d’un montant net de 1,3 million d’euros, porté à 1,598 million d’euros en brut afin d’intégrer un total de 298 000 euros de frais financiers. La durée envisagée est de vingt-quatre mois, ce qui permet de donner au porteur de projet la visibilité nécessaire pour refinancer ses engagements.

L’ensemble du financement est garanti par une fiducie-sûreté portant sur l’intégralité des actifs immobiliers de la SCI TERRE DE LIS, dont la valeur réaliste est estimée à environ trois millions d’euros, assurant ainsi un ratio de couverture confortable.

Par ailleurs, douze mois d’intérêts sont séquestrés dès l’émission, ce qui garantit aux investisseurs le service initial de la dette.

À l’issue de cette période, ce sont les revenus locatifs générés par la SCI, et en particulier les loyers issus des baux en cours représentant environ soixante-quinze mille euros par an, qui prendront le relais pour couvrir le paiement des intérêts.

Cette double mécanique, entre séquestre initial et flux de revenus récurrents, renforce la solidité de l’opération et offre une protection supplémentaire aux obligataires.

Garanties

• Fiducie
• Séquestre de fonds
• Nantissement de titre
• Vue sur le compte bancaire principal
• Caution personnelle et solidaire

Ressources utiles