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Début du sujet octobre 20, 2026 10:27 am
Fiche projet
Bel Est 4
sur Baltis
Montant en financement280 000 €
Durée12 mois
Localisation45 avenue du Général de Gaulle, 93170 Bagnolet
📅 Mercredi 21/10/2026 à 11:30
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Le projet « Bel Est 4 » est une opération de marchand de biens portant sur l'acquisition de 18 parkings et leur revente au détail en box de stockage ou d’entreposage située au 45 avenue du Général de Gaulle à Bagnolet (93).
Situé au 45 Avenue du Général de Gaulle à Bagnolet, ce site bénéficie d’un emplacement stratégique aux portes de Paris, à moins de 500 mètres du périphérique et à proximité immédiate de la Porte de Bagnolet, de Gallieni et du centre commercial Bel-Est.
En matière de mobilité, Bagnolet bénéficie d’une excellente accessibilité grâce à sa proximité immédiate avec Paris. La commune est desservie par la ligne 3 du métro via la station Gallieni, qui constitue un pôle de transport majeur avec une gare routière internationale. De nombreuses lignes de bus assurent les déplacements dans toute l’agglomération. Sur le plan routier, Bagnolet est un nœud stratégique avec le boulevard périphérique et l’Autoroute A3, facilitant l’accès rapide à l’est francilien et aux grands axes nationaux.
L’opération prévoit la réalisation de box de stockage ainsi que d’entrepôts, ces derniers étant destinés au stockage, en toute conformité réglementaire, de matières premières et de produits finis.
Les travaux porteront principalement sur :
- La fermeture des places et maçonnerie ;
- La pose d’une porte basculante ;
Le porteur de projet a obtenu toutes les autorisations nécessaires lors de l’Assemblée Générale Ordinaire de février 2026, soit :
- L’autorisation de boxer les places de parking avec tout type de portes et de hauteurs.
- L’autorisation de stockage et d’entreposage
- L’autorisation d’installer des compteurs individuels LINKY et des bornes de rechargement pour véhicules électriques.
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Les garanties
- hypothèque de 1er rang
- cautions personnelles notariées des associés
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
octobre 20, 2026 10:32 am
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse express
Opération de marchand de biens de niche : achat en bloc de 18 places de parking en sous-sol d'une résidence récente (livrée en 2021) près de Gallieni, puis fermeture en box et revente au détail. Obligations remboursables in fine (coupons trimestriels selon le contrat), durée cible 12 mois (3/4 à 18 mois), sans pré-commercialisation.
Travaux simples Hypothèque 1er rang Prix de sortie ambitieux LTC 89 % 4ᵉ tranche, même résidence
📊 Chiffres clés recalculés
| Indicateur | Valeur | Lecture |
|---|---|---|
| Acquisition (hors frais) | 175 000 € (≈ 9 700 €/lot) | Prix de gros |
| Prix de revient | ≈ 313 600 € | Travaux 26 %, frais financiers 18 % |
| CA cible TTC | 510 801 € (≈ 28 400 €/lot) | 2 parkings, 9 box, 7 box « entreposage » |
| Marge annoncée | ≈ 197 000 € (39 % TTC) | Aucune ligne TVA |
| LTC / LTA | 89 % / 160 % | Apport ≈ 11 % du coût |
| LTV sur CA cible | ≈ 55 % | Dépend entièrement du prix « box » |
🏙️ Marché et prix de sortie
- Localisation réellement recherchée (métro, périphérique, A3, centre commercial). Le marché résidentiel local a toutefois reculé (≈ −8 % sur un an selon un observatoire).
- Écart de valorisation majeur : l'expertise retient 16 400 € pour une place simple, alors que des places comparables du secteur sont affichées autour de 11 000–12 000 €, dont un lot de 23 places en résidence récente proposé à l'unité à 11 000 €.
- Box « entreposage » à 35 000 € : pour un loyer de box estimé à ~111 €/mois par l'expert, cela représente un rendement brut proche de 3,8 % pour l'acheteur final — bas pour un investisseur en stationnement, ce qui peut limiter la profondeur de la demande.
- Le prix d'achat (≈ 9 700 €/lot) se situe 40 % sous la valeur « plancher » de l'expertise : soit une très bonne affaire, soit une valorisation d'expertise optimiste.
🏗️ Porteur et solidité financière
- Émetteur créé fin 2019, activité de marchand de biens déclarée depuis 2023 ; registres sans procédure collective ni contentieux signalés ; comptes publics déposés en confidentialité.
- Comptes 2025 fournis : CA ≈ 270 k€, résultat ≈ 56 k€, capitaux propres ≈ 70 k€, ratio de liquidité restreinte 0,28. L'apport de l'opération (≈ 34 k€) mobilise près de la moitié des fonds propres.
- Groupe : 12 opérations revendiquées (81 lots, marge moyenne 35 %), mais 61 lots en stock (≈ 2,8 M€ de CA à réaliser). Les deux premières tranches de la résidence, financées en juillet 2026, ne comptent que des options sur 7/17 et 5/17 lots.
- Exposition cumulée sur un même parking souterrain (≈ 4 tranches) : risque de cannibalisation des prix et des délais.
🛡️ Garanties
- Hypothèque de 1er rang sur les 18 lots : à la valeur d'achat, elle couvre ≈ 63 % du nominal ; sa valeur réelle dépend de l'achèvement des box.
- Cautions personnelles notariées des deux associés (patrimoine net déclaré ≈ 2,8 M€, surtout immobilier, non vérifié ; engagements probablement cumulés sur plusieurs opérations).
- Séquestre couvrant ≈ 8 mois de coupons ; mainlevée partielle au fil des ventes contre remboursement proportionnel.
🔎 Incohérences documentaires
- Paiement des intérêts : trimestriel (fiche, contrat, PV) vs in fine (FICI).
- Remboursement anticipé : dès le 3ᵉ mois (fiche) vs 4ᵉ mois (contrat, FICI).
- Remboursement prévu T2 2027 (fiche) vs T3 2027 (présentation) ; acquisition « fin octobre » vs « novembre 2026 ».
- Fonds propres : 33 721 € / 33 637 € / 33 611 € selon le document ; frais investisseur « aucun » vs « 3 % maximum » (FICI).
- « 4ᵉ tranche » vs « troisième tranche » ; historique limité à 2 opérations alors qu'une 3ᵉ est citée ; stock du groupe 61 vs 83 lots.
- Kbis et statuts mis en ligne : fichiers vides.
- Hypothèque exigée à la date de jouissance, mais acquisition prévue dans les 30 jours suivants : fenêtre possible sans sûreté réelle.
📉 Stress tests (calculs IA, base 12 mois)
| Scénario | Marge résiduelle | % CA |
|---|---|---|
| Base | ≈ 197 k€ | 39 % |
| Prix −20 % | ≈ 95 k€ | 23 % |
| Travaux +20 % | ≈ 181 k€ | 35 % |
| Prix −20 % + travaux +20 % + 6 mois | ≈ 62 k€ | 15 % |
| Prix −35 % (point mort annoncé à 18 mois) | ≈ 0 | 0 % |
| Revente en places simples au prix de marché constaté (~11 500 €) | CA ≈ 207 k€ | ≈ 74 % du nominal |
Le scénario « plancher » de la documentation (≈ 295 k€) repose sur la valeur d'expertise, non sur les prix affichés localement.
⚖️ Points forts / points d'attention
| ✅ Travaux légers et réalisés en interne ✅ Autorisations de copropriété annoncées (box, stockage, recharge) ✅ Emplacement liquide aux portes de Paris ✅ Sorties lot par lot, remboursement progressif ✅ Expertise indépendante et stress test fournis |
⚠️ Aucune pré-commercialisation ⚠️ Prix « box » très au-dessus des prix de places constatés ⚠️ Apport très faible, fonds propres limités ⚠️ Stock important et tranches précédentes non vendues ⚠️ Marge TTC sans traitement de TVA explicite ⚠️ Documentation contradictoire |
🧩 Autres points à vérifier : régime de TVA des reventes (immeuble achevé en 2021, proche du seuil des 5 ans) ; PV d'AG de copropriété et conformité de l'usage « entreposage » (sécurité incendie, assurance) ; ventes réelles des tranches 1 à 3 ; engagements de caution déjà consentis ; affectation effective du budget travaux.
⭐ Grille d'évaluation
| Critère | Note | Critère | Note |
|---|---|---|---|
| Marché | ⭐⭐⭐☆☆ | Commercialisation | ⭐⭐☆☆☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐☆☆☆ | Porteur | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐☆☆ | Solidité financière | ⭐⭐☆☆☆ |
| Financement | ⭐⭐☆☆☆ | Garanties | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐⭐⭐☆ | Calendrier | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Documentation | ⭐⭐☆☆☆ |
🧾 Conclusion
Le montage est simple sur le plan technique et bénéficie d'un emplacement recherché ainsi que de sûretés classiques. Sa solidité repose toutefois presque entièrement sur la capacité à revendre des box à des prix nettement supérieurs aux prix de places observés localement, dans un parking où plusieurs tranches du même opérateur sont déjà en cours de commercialisation, avec un apport faible et une documentation présentant de nombreuses contradictions. Chaque investisseur est invité à poursuivre sa propre analyse, notamment sur les ventes effectives des tranches précédentes et le traitement fiscal de la marge.
📚 Sources externes
Lot de 23 places, Bagnolet (FNAIM) · Places à vendre Bagnolet (FNAIM) · Garages et box à Bagnolet · Marché immobilier Bagnolet (PAP) · TVA immobilière (Notaires de France) · TVA du marchand de biens
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