Clubfunding Clubfunding DMVIP

@lpm26 Reçu hier .....

@cedre reçu également, ainsi que sur le projet 'Chemins de Montfort' du même DMVIP/CF. Je pense qu'il ne faut surtout pas renoncer à la caution? vos avis?

@marco De quelle caution ?

la caution des Mignot, selon résolution 1: 

"acceptation des propositions de règlement de la créance conformément au plan de sauvegarde et en conséquence acceptation de la mainlevée des engagements de caution consentis par les Mignot, sous les conditions suspensives suivantes: etc..." 

Je ne connais pas ce dossier aussi n'ai je qu'un avis general.

La question peut se decliner d' une autre facon:

Faites vous assez confiance a tous ces joyeux drilles pour renoncer a votre seule garantie ? Meme si elle ne vaut pas grand chose ..

@marco Les cautions des MIGNOT ne sont plus d'actualités puisque la majorité des voix c'est portée sur le plan de sauvegarde qui va être certainement validé par le tribunal.

Donc c'est la proposition 2 qui a remporté la majorité c'est à dire l'étalement du paiement de la dette de DMVIP avec en ordre de priorité les investisseurs ayant une hypothèque de 1er rang, ensuite les GAPD sur une période de 8 ans et le gel des dividendes des actionnaires ainsi que la revente des parts.

Je ne sais pas si j'ai répondu à votre demande 😕 

@cedre OK merci, j'avoue que je suis un peu paumé sur cette affaire. Si le vote est déjà acquis, à quoi sert cette nouvelle consultation?

@marco Parce que le précédent vote était organisé par CF.

Maintenant c'est à la demande du mandataire judiciaire pour validation auprès du tribunal de commerce ce fameux plan d'apurement.

Sauf si maintenant les investisseurs décident de voter l'inverse ☹️ 

Dans mon précédent post j'avais inscrit 8 ans pour l'apurement c'est en fait 10 ans. D'après les documents il y a déjà des ventes des lots et des promesses sans conditions de suspension.

Si les ventes sont inférieurs au prix du terrain la différence du remboursement est étalée sur les 10 ans ...

Le juge validera ou non la mise en place du plan lors d’une audience qui se tiendra mi-avril au tribunal de commerce.

C'est vrai les documents sont qu'on nous a transmis imbuvables , il faut aller à l'essentiel sur la référence de votre projet financé.

Un grand merci  @cedre 

>>Si les ventes sont inférieurs au prix du terrain la différence du remboursement est étalée sur les 10 ans ...

Oui tout à fait, c'est pour cela que certains remboursement sont à présent en 2024 et plus étalé sur plusieurs années.

Par contre je n'ai pas trouvé la ref concernant Exelmans. Si vous avez une idée?

@lpm26 Excelmans c'est le Cabinet d'Audit et on a reçu leur document lors de la 1ere consultation qui fit quand même 76 pages intitulé : DMVIP_TS et annexes

Vous concernant, vous avez le résumé dans la consultation actuelle de vos investissements DMVIP sur le document intitulé : 1231-DMVIP_Convocation_Consultation_PLAN_VFINALE.docx

Voici une capture d'écran me concernant :

Bonne journée

@cedre AH super! C'est bien plus clair merci. En effet je viens de voir les différents documents dans le mails, je n'avais vu que la convocation.

De ce que je comprends ces experts (Eric Guedj de Exelmans) ont été choisi par DMVIP, à base de données des Mignots eux mêmes:

J'adore cette phrase: 😀

"Seront de nature à rassurer les obligataires". Je ne veux pas être rassuré, je veux mon ca$h.

Blague à part, on voit que BNP et BP (Banque pop je pense) ont été aussi de la partie avec CF dans cette histoire.

Si leur tableau est juste, ce sera moindre mal car en 2024 beaucoup de biens seront vendus.

Maintenant je n'ai plus aucune confiance aux données fournis par les Mignots.

@lpm26 tout à fait, ce sont juste des Jean Foutre, et CF avec

Ce qui me gène à présent beaucoup c'est qu'on doive voter pour une consultation dont les données sont fournies par les Mignots à un cabinet choisis par les Mignots, avec un prix de vente dont on ne sait dire si c'est une estimation ou une vraie offre d'achat...

Tout cela doit nous "rassurer"! 

En plus de choses complètement incompréhensibles du genre:

CRD CF de 157k€, prix de vente de 180k€ (pour moi 180>157) mais non ce sera étalé sur la durée du plan. Pourquoi? Ben on ne sait pas, sans doute il faut deviner par nous même...

Vraiment je me retiens....

@lpm26 Qu'importe le cabinet choisi, le plus important c'est l'inventaire des actifs et le plan d'apurement.

On a une chance que les biens se vendent actuellement et le reste dans les années à venir.

C'est le rôle du mandataire judiciaire de vérifier le contenu avec l'approbation du tribunal de commerce.

L'essentiel c'est de retrouver son capital quelque soit les années à faire le dos rond, pour les intérêts on essaie de les récupérer sur d'autres plateformes.

C'est pour cela que la diversification est importante et la proportionnalité des différents investissements.

J'apprends de mes erreurs

J'apprends aussi: j'ai fait l'erreur de ne pas être attentif à l'emprunteur et je me retrouve avec 4 DMVIP. Comme dit dans ce forum, il fallait demander le dossier par mail car le bouton sur l'interface ne fonctionnait pas. Je ne suis pas le seul dans ce cas.

Bien entendu que je diversifie et que sur les autres plateformes je suis très attentif à l'opérateur. Je module mes montants dans ce sens. Avec CF c'est 1000€ par obligation, difficile de moduler. J'ai définitivement arrêter les investissements chez eux en Juillet 2023.

@lpm26 En effet la diversification est nécessaire et surtout éviter de cumuler le même opérateur.

L'essentiel est de récupérer les fonds et comme toi pour CF c'est fini, je n'y mettrai plus un sou et je ne vais pas leur faire de la bonne publicité, qu'ils assument !!!!

@lpm26 

je vous confirme qu’il ne faut absolument pas leur faire confiance…

il n’y a qu’à lire leurs avis google (pas les tous derniers qu’ils ont orientés en leur faveur puisque meme leurs employés ont écrit des avis) pour comprendre qu’ils ne sont pas fiables dans leurs affaires. ( des chantiers payés par les clients et jamais terminés, etc, etc…)

Ils ont une réputation sur leur secteur géographique qui n’est pas glorieuse.

Il n’y a pas de fumée sans feu ! 

J'ai commencé à investir dans le crowfunding depuis cet été et j'ai participé à la collecte du projet DMVIP "LA VALLEE DE CHEVREUSE".

Quelque mois plus tard et plus précisément le 20 octobre, j'apprends que DMVIP entrait en procédure de sauvegarde le 2 Aout 2023 alors que la collecte avait eu lieu le 6 juillet 2023 (étrange coïncidence).

Le plus étonnant dans cette histoire est que CF déclare dans sa communication vidéo ici que les comptes de 2022 présentés dans la plaquette du projet s'appuient sur les promesses de ventes ce qui représente une faute grave selon moi (d'ailleurs les comptes sont retoqués par les CAC). Depuis quand publie-on un compte de résultat intégrant des prévisions de ventes !?

Malgré l'encours important mentionné sur la plaquette du projet, ce dernier est assorti d'une hypothèque de premier rang et d'une caution personnelle des dirigeants. Pour autant, d'après la consultation du 20 octobre "Ces hypothèques ont été inscrites par le notaire rédacteur de l’acte le 7 août 2023, soit après le jugement d’ouverture. Par conséquent, ces hypothèques sont inopposables à la procédure de sauvegarde, compte tenu de l’application des règles impératives des procédures collectives." (mauvais timing ou encore une coïncidence)

Résultat, on se retrouve contraints d'accepter la demande amiable de main mainlevée des hypothèques ! Ce qui correspond à un "Remboursement à hauteur de 50% à la vente des actifs, et étalement du reste du 10ans". Ca laisse le temps à DMVIP de diluer les sommes encaissées et vivre un moment avec l'argent des investisseurs (jusqu'à cessation d'activité).  

Je comprends que le crowdfunding présente un risque mais ce que je ne comprends pas, c'est pourquoi il n'y a pas eu considération de faute de gestion dans ce dossier ? Il y a clairement négligence et des choses pas claires, voir des intentions malhonnêtes. Ca rejoint le train de vie des dirigeants, pour qui l'intérêt principal est de toucher un maximum de rémunération au lieu de rembourser les dettes contractées. 

Je pense que les plateformes de corwdfunding doivent jouer la transparence et partager le détails des comptes (surtout celui des profils endettés ou à risque). Je n'aurai pas investit à titre d'exemple si je savais que DMVIP avait un PGE en cours. Mais suite à cette expérience, je comprends mieux pourquoi CF n'a plus la cote.

Par ailleurs, il y a un trou dans l'aspect du recouvrement et le juridique comme c'est le cas ici. Dorénavant, il y des plateformes à privilégier plus que d'autres quant à la transparence, le déblocage des fonds progressif, le suivi de l'avancement des projets et surtout le recouvrement . 

Posté par: @varik78

↑

Dorénavant, il y des plateformes à privilégier plus que d'autres quant à la transparence, le déblocage des fonds progressif, le suivi de l'avancement des projets et surtout le recouvrement . 

 

Après 5 ans de crowdfunding immo, +/- 25 plateformes utilisés et presque 200 projets, je suis toujours à la recherche de cet oiseau rare...

Il faut voir qu'à chaque collecte DMVIP, Clubfunding (je n'utilise pas l'abbréviation CF pour les moteurs de recherche...) a pris sa comm. Les 2 parties avaient des intérêts très proches.

Il y a vraiment des choses qui me choquent, je me répète: pourquoi quand le prix de vente d'un bien est supérieur à la collecte Clubfunding, on active le plan à 10ans!!!! Ca pue!

Pour moi attendre 10 ans pour retrouver mes fonds, c'est juste délirant, surtout si la vente fournit un bénéfice. C'est juste se foutre de moi. Et je n'aime pas ça.

ClubFunding a démontré n'avoir que très très peu de considération, voir clairement du mépris pour les investisseurs petits porteurs, que ce soit dans ses agissements ou la communication vis à vis de cette catastrophe de DMVIP.
Ils se permettent de prendre de haut certaines questions venant de personnes ne comprenant légitimement pas tout à leur jargonnage, et dans le cadre cette encXXXrie organisée, c'est quand même à vomir.
Bref, plus aucune confiance ni considération envers cette plateforme désastreuse, dont les impérities accolées à cette attitude hautaine m'en font tenir désormais le plus loin possible.

@varik78 

Je comprends que le crowdfunding présente un risque mais ce que je ne comprends pas, c'est pourquoi il n'y a pas eu considération de faute de gestion dans ce dossier ? Il y a clairement négligence et des choses pas claires, voir des intentions malhonnêtes. Ca rejoint le train de vie des dirigeants, pour qui l'intérêt principal est de toucher un maximum de rémunération au lieu de rembourser les dettes contractées. 

Je pense que les plateformes de corwdfunding doivent jouer la transparence et partager le détails des comptes (surtout celui des profils endettés ou à risque). Je n'aurai pas investit à titre d'exemple si je savais que DMVIP avait un PGE en cours. Mais suite à cette expérience, je comprends mieux pourquoi CF n'a plus la cote.

Je partage totalement votre avis et c'est le sens même de mes posts ici et ma demande de mobilisation mais je n'ai pas été suivi.

En effet qu'il y a négligence et évidemment une faute de gestion, voir même plus ...

J'ai saisi une administration de tutelle dans l'attente de sa réponse et je ne resterai pas spectateur soyez en assuré.

Vous nous aidez beaucoup  @cedre Merci!

@ostibapa Une plateforme agréée par l'AMF est dans l'obligation de fournir des informations sur la globalité du projet y compris la situation financière idoine du porteur à travers ses comptes. Or dans le cas du projet DMVIP  "LA VALLEE DE CHEVREUSE" Clubfunding a clairement manqué a cette obligation car les comptes présentées lors de la collecte ne sont pas valides puisqu'ils s'appuient sur un résultat prévisionnel. Ce qui induit les investisseurs en erreur et à porter la mauvaise décision.

Par ailleurs, j'ai appris que Clubfunding refusait que certains site attribuent une note ou partagent les informations des futures collectes. Ce qui semble incohérent avec le principe de transparence.

Suite à ce cas d'école, je me demande si Clubfunding sera à la hauteur pour apprendre de ses erreurs et de protéger mieux ses investisseurs en cas de pépins. Ce point est à revoir plus largement et concerne toutes les plateformes. 

En ce qui concerne le choix des plateformes, je n'ai pas encore essayé Baltis ou Immocratie. J'ai actuellement des investissement chez La Première Brique, Homunity, Clubfunding. Je réfléchis également à m'orienter vers de l'immobilier tokénisé.

@cedre Merci beaucoup, j'ai l'impression que Clubfunding s'est fait berné par les porteurs du projets et n'osent pas avoués leurs incompétences face à des gens qui jouent aux petits magiciens avec les écritures comptables. Il y a clairement une faute de gestion quand s'octroie un salaire de dirigeant mirobolant avec un PGE sur le dos. Maintenant Clubfunding est tenu de caresser les dirigeants dans le sens du poil pour se rattraper et de mettre à nu ses investisseurs. Cette mesure de sauvegarde laxiste sans doute à cause du contexte économique actuel mais ceci incite les dirigeants à faire plus de dégâts et à profiter des failles dans les textes de lois.