Crowdfunding Cadre réglementaire
KIIS
Également appelé : fiche d’informations clés sur l’investissement, fiche d'informations clés sur l'investissement, document d’informations clés
Définition
La fiche d’informations clés sur l’investissement (KIIS) est le document normalisé que toute plateforme agréée doit mettre à disposition avant chaque offre. Elle présente le porteur de projet, le projet, les risques, les frais et les modalités de sortie, dans un format court et comparable d’une offre à l’autre.
Un format contraint, et c’est tout son intérêt
La fiche est établie selon un modèle défini au niveau européen, avec un nombre de pages plafonné. Cette contrainte est délibérée : elle empêche de noyer l’information essentielle dans un document commercial de trente pages, et elle rend les offres comparables entre elles, y compris d’une plateforme à l’autre.
Elle comporte obligatoirement un avertissement sur le risque de perte totale et sur l’absence de couverture par un système de garantie des dépôts ou d’indemnisation des investisseurs.
Ce qu’il faut y lire en priorité
- L’identité juridique exacte du porteur de projet — pas le nom du groupe, la société qui émet.
- L’affectation des fonds. Acquisition, travaux, refinancement d’une dette existante ? Un refinancement n’a pas le même profil qu’un financement d’acquisition.
- Les sûretés, leur nature et leur rang, exprimés précisément.
- Les frais supportés par l’investisseur et ceux prélevés sur le porteur de projet.
- Les modalités de sortie et l’existence, ou non, d’un marché secondaire.
Sa limite
La fiche est établie sous la responsabilité du porteur de projet, et la plateforme en vérifie la complétude et la clarté. Elle n’est ni approuvée ni visée par le régulateur, et son exactitude n’est pas garantie par un tiers indépendant. C’est un document d’information standardisé, pas un audit.
Le bon réflexe est donc de la lire intégralement — elle est courte — puis de croiser ses éléments avec des sources externes : registres publics d’entreprises, historique de l’opérateur, avis d’autres investisseurs.
Ce qu'il faut retenir
- Format normalisé et court : c’est ce qui rend les offres comparables entre plateformes.
- Elle contient obligatoirement l’avertissement sur le risque de perte totale.
- Cinq points à lire en priorité : émetteur exact, affectation des fonds, sûretés et rang, frais, sortie.
- Elle n’est ni visée ni approuvée par le régulateur : c’est une information, pas un audit.
Les notions liées
Ces entrées appartiennent au même champ que « KIIS » (famille « Cadre réglementaire »). Les lire ensemble évite le contresens le plus fréquent : prendre un mot pour un autre.
Pour aller plus loin
- Le guide du crowdfunding immobilier Croiser la fiche avec les sources externes.
- Les projets en financement Des offres réelles à examiner.
Questions fréquentes sur « KIIS »
Non. « KIIS » décrit un mécanisme général ; sa portée exacte dépend de la rédaction du contrat, du règlement ou de la note d'information de l'opération concernée. Deux acteurs peuvent employer le même terme pour des engagements sensiblement différents. Cette entrée sert à poser les bonnes questions, pas à remplacer la documentation, qui seule fait foi.
Dans nos baromètres, alimentés par les indicateurs publiés par les plateformes elles-mêmes : taux de défaut et de perte, taux et durées, montants financés. Le classement des plateformes les agrège avec les évaluations de la communauté d'investisseurs.
Le 29 juillet 2026. Les entrées du lexique sont révisées à chaque évolution du texte ou de la pratique qu'elles décrivent, et les repères chiffrés qu'elles affichent portent leur propre date d'arrêté, distincte de celle de la définition.
Dans le lexique complet, qui regroupe l'ensemble des entrées par famille — fondamentaux, montage, sûretés, rendement, défaut, réglementation, SCPI, fiscalité et liquidité — avec une recherche par mot-clé.