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Début du sujet octobre 21, 2026 10:03 pm
Fiche projet
Le Clos du Moulin
sur Raizers
Montant en financement230 000 €
Durée18 mois
LocalisationLieu-dit Boulet, 47220 Cuq (Lot-et-Garonne)
📅 Vendredi 23/10/2026 à 14:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Le programme « Le Clos des Moulins » consiste en l’aménagement d’un lotissement résidentiel de 17 parcelles à bâtir, destinées à accueillir des maisons individuelles.
L’opération est située au lieu-dit Boulet, sur la commune de Cuq (47220), dans le Lot-et-Garonne, à moins de 30 minutes d’Agen.
Le foncier a été intégralement acquis sur fonds propres par l’opérateur et le permis d’aménager est purgé de tout recours.
Les travaux comprennent la création d’une voirie interne et la viabilisation des parcelles, avec la mise en place des réseaux d’eau potable, d’électricité, de télécommunications, d’assainissement et de gestion des eaux pluviales. L’opérateur a financé sur fonds propres le démarrage et une grande partie des travaux, le financement intervenant pour permettre leur finalisation.
Les travaux restants concernent essentiellement les aménagements paysagers (espaces verts et plantations) ainsi que les dernières finitions de la voirie.
La commercialisation, lancée fin 2025, compte déjà une parcelle vendue, trois sous promesse de vente et deux faisant l'objet d'options d'achat.
Le remboursement reposera sur la vente progressive des parcelles. La signature définitive des trois promesses en cours devrait permettre un premier remboursement partiel de 130 000 € à court terme. Avec les deux options d'achat en cours, les ventes envisagées représenteraient plus de 95 % du capital emprunté. Le solde sera remboursé grâce à la vente d’une parcelle supplémentaire.
Les parcelles du programme sont commercialisées à un prix moyen d’environ 45 €/m².
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Les garanties
- Caution personnelle notariée
- Hypothèque de 1er rang
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
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octobre 21, 2026 10:07 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse express
Lotissement · 17 terrains à bâtirPermis d'aménager purgéHypothèque de 1er rang6 lots engagés sur 17Emprunteur à fonds propres négatifs
Fin d'aménagement et commercialisation d'un lotissement de 17 parcelles (≈ 17 400 m²) dans une commune rurale d'environ 280 habitants, à une vingtaine de minutes d'Agen. Le foncier est payé, la viabilisation est très avancée et le remboursement doit venir de la vente progressive des terrains, à un prix moyen d'environ 45 €/m² TTC (≈ 46 000 € le lot).
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Chiffre d'affaires visé | 654 k€ HT · 784 k€ TTC |
| Coût de revient total | 492 k€ HT · 575 k€ TTC |
| Marge prévisionnelle | 161 k€ HT (24,7 % du CA HT) |
| Financement participatif | 230 k€ (≈ 45 % des emplois TTC) |
| Apport opérateur | ≈ 229 k€ (foncier et travaux déjà réglés) |
| LTV annoncée | 31 % sur le stock TTC · ≈ 37,5 % sur le stock HT |
| Durée | 18 mois · remboursement partiel à chaque vente |
🏡 Marché et prix de sortie
- Références de la documentation : 50 à 96 €/m² (moyenne ≈ 57 €/m²) dans les communes voisines. Le prix du programme se situe sous ces annonces.
- Recoupement externe nuancé : une autre source situe la moyenne des terrains d'une commune voisine autour de 39 €/m² (échantillon très réduit, parcelles plus grandes). Plusieurs lots du programme sont par ailleurs diffusés en agence entre 47 500 et 49 500 € (≈ 43 – 52 €/m², frais inclus), cohérents avec la grille.
- Marché étroit : 17 lots représentent une offre significative pour un village de cette taille. Clientèle de primo-accédants en maison individuelle, sensible aux taux de crédit.
- Rythme observé : lancement fin 2025, 1 lot vendu, 3 sous promesse, 2 sous option en environ dix mois, soit ≈ 6 lots engagés. Les promesses comportent en général des conditions suspensives (prêt, permis de construire de l'acquéreur).
🔐 Financement et garanties
- Hypothèque de 1er rang sur les lots invendus et caution personnelle notariée de 269,7 k€, soit capital + intérêts sur 18 mois.
- Remboursement partiel à chaque vente : réduit l'exposition au fil des cessions.
- La LTV de 31 % rapporte le prêt au stock TTC. La TVA collectée sur les ventes revenant à l'État, la couverture réelle se lit plutôt sur le stock HT (≈ 614 k€), soit ≈ 37,5 %.
- Les 3 promesses (133 k€ TTC) permettraient, selon la documentation, un premier remboursement de 130 k€ : à vérifier, car le montant net HT encaissable est d'environ 111 k€.
- Utilisation des fonds à clarifier : une attestation de février 2026 indique 93 % d'avancement des travaux, mais l'objet affiché reste de « finaliser » voiries et réseaux, avec un achèvement prévu au T1 2027. Le prêt semble surtout refinancer des dépenses déjà engagées (dettes fournisseurs de 153 k€ au dernier bilan).
👤 Porteur de projet
- Société créée en 2021, dirigeant unique. Derniers comptes (octobre 2025) : capitaux propres négatifs (≈ –11,5 k€), trésorerie d'environ 1,2 k€, pertes sur les deux exercices, activité financée par 231 k€ de comptes courants d'associé.
- Expérience déclarée : trois opérations unitaires (un lot chacune, 125 à 410 k€ de chiffre d'affaires). Premier lotissement de cette taille.
- Aucun historique de remboursement en financement participatif mentionné dans la documentation.
📉 Stress tests (calculs indicatifs, base HT)
| Scénario | Marge résiduelle | % CA |
|---|---|---|
| Base | 161 k€ | 24,7 % |
| Prix de vente –10 % | ≈ 98 k€ | 16,7 % |
| Prix de vente –20 % | ≈ 35 k€ | 6,7 % |
| Travaux restants +50 % | ≈ 152 k€ | 23,2 % |
| Travaux +20 % (budget global) | ≈ 107 k€ | 16,3 % |
| Ventes décalées de 6 mois | ≈ 148 k€ | 22,6 % |
| Prix –20 % + travaux +20 % | ≈ –19 k€ | négatif |
💡 Marge nulle vers ≈ 33 €/m² TTC (–26 %). Au prix de base, la vente de 7 à 8 lots sur les 16 restants suffirait à couvrir capital et intérêts. La question centrale est donc moins le prix que le rythme d'écoulement dans un marché rural peu profond.
🔎 Autres points à vérifier
- Incohérences documentaires : un schéma juridique mentionne une autre société comme portant l'emprunt ; LTC annoncée à 52 % sur une base de coût (443,9 k€) qui ne correspond à aucun total du bilan (≈ 40 % TTC, 47 % HT) ; nom du programme orthographié de deux façons.
- Contrat de prêt et FICI non consultés : leur téléchargement exige une déclaration d'intention d'investissement.
- Dates de levée des conditions suspensives des promesses, financement des acquéreurs et état des permis de construire.
- Montant restant réellement à engager en travaux et calendrier de rétrocession de la voirie à la commune.
- Seul point d'attention retenu par la documentation : le contexte géopolitique. Les risques de rythme commercial et de solidité de l'emprunteur n'y figurent pas.
⭐ Grille d'évaluation
| Critère | Note |
|---|---|
| Marché | ⭐⭐☆☆☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Financement | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Commercialisation | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Porteur | ⭐⭐☆☆☆ |
| Solidité financière | ⭐☆☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Calendrier | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Qualité de la documentation | ⭐⭐☆☆☆ |
🧾 Conclusion
Opération à faible risque technique (foncier payé, permis purgé, viabilisation quasi achevée), garantie par une hypothèque de premier rang avec une couverture confortable et un amortissement à chaque vente, sur une grille de prix modérée. En face : un emprunteur aux fonds propres négatifs et sans trésorerie, un opérateur sans expérience antérieure de lotissement, un marché rural étroit dont le rythme d'écoulement conditionne tout, une utilisation des fonds qui ressemble à un refinancement et plusieurs incohérences documentaires. Chacun est invité à poursuivre sa propre analyse, notamment sur le contrat de prêt et l'état réel des promesses de vente.
📚 Sources
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