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Début du sujet octobre 21, 2026 9:30 pm
Fiche projet
Le Céladon
sur La Première Brique
Montant en financement2 024 000 €
Durée24 mois
Localisation47 Rue Brancas, 92310 Sèvres (Hauts-de-Seine)
📅 Vendredi 23/10/2026 à 12:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Le projet porte sur l’acquisition d’une maison de caractère des années 1930 située à Sèvres dans le département des Hauts-de-Seine, bénéficiant d’un jardin, d’une terrasse panoramique, de garages et d’une exposition privilégiée sans vis-à-vis.
L’opération prévoit sa division en trois logements, suivie de travaux de rénovation haut de gamme et d’une revente à la découpe.
Maison de caractère des années 1930 de 376,50 m² sur 2 niveaux divisée en 3 appartements :
- Appartement rez de jardin 6 pièces de 135 m² + 300 m² de jardin privatif + piscine
- Appartement 1er étage 5 pièces de 130 m² + 130 m² de jardin privatif
- Appartement 2ème étage 5 pièces de 111,5 m² + 35 m² de terrasse
Les travaux porteront sur la rénovation complète des trois logements, incluant les travaux de maçonnerie, cloisons et doublages, la réfection des installations électriques et de plomberie, la pose des revêtements de sols, la peinture et les finitions. Ils comprendront également l’installation de la climatisation, le renouvellement des menuiseries et équipements, ainsi que l’aménagement d’une piscine.
L'actif étant déjà existant, aucune demande d'urbanisme n'est nécessaire. La piscine qui sera construite ne dépassera pas les 10 m² et ne nécessitera, en ce sens, aucune demande d'urbanisme.
Les prix de sortie sont situés dans la fourchette haute du secteur. Un calendrier de commercialisation a été mis en place :
- De l’acquisition jusqu’à 9 mois : commercialisation aux prix fixés par l'opérateur.
- Entre 9 et 14 mois sans commercialisation : application d’une décote de 10 % sur les prix initiaux.
- À partir de 14 mois sans commercialisation : commercialisation aux prix retenus par l’expert.
- À partir de 20 mois : application d’une décote supplémentaire de 10 % sur les prix retenus par l'expert.
Les fonds seront décaissés au fil de l'eau sur présentation de factures et état d'avancement.
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Les garanties
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
octobre 21, 2026 9:34 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse express
Marchand de biens3 lots · 376,5 m²Pas d'hypothèqueAucune pré-commercialisationPrix de sortie haut de marché
Achat d'une maison des années 1930 à Sèvres (≈ 4 250 €/m² hors frais), division en trois grands appartements familiaux, rénovation haut de gamme puis revente à la découpe autour de 8 400 €/m² hors frais d'agence, soit environ +98 % sur le prix d'achat. Trois lots à plus d'un million d'euros chacun : l'opération repose d'abord sur la profondeur d'une clientèle haut de gamme locale.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Coût de revient total | 2,69 M€ |
| Chiffre d'affaires visé | 3,33 M€ (≈ 8 400 €/m² HFA) |
| Marge prévisionnelle | 636 k€ (19,1 % du CA) |
| Financement participatif | 2,02 M€ (75 % du coût) |
| Apport porteur | 668 k€ dont 200 k€ au démarrage (≈ 7,4 % du coût) |
| Frais de dossier plateforme | 6,5 % HT, déduits au décaissement (≈ 1,87 M€ net versé) |
| LTA / LTC / LTV | 127 % / 75 % / 61 % |
| Durée | cible 14 mois · contractuelle 9 à 24 mois |
🏡 Marché et prix de sortie
- Références publiques : moyenne ≈ 7 660 €/m² rue Brancas (juillet 2026) ; ≈ 6 430 €/m² pour les appartements à l'échelle de la commune ; médiane du quartier ≈ 5 700 – 5 900 €/m² avec un haut de fourchette ≈ 9 600 €/m². Le prix visé se situe donc au-dessus de la moyenne de la rue et dans le haut de fourchette du quartier.
- La fiche elle-même indique un « prix haut » local de 7 456 €/m² : la cible dépasse ce repère d'environ 13 %, justifiée par la rareté (jardins, terrasse, piscine) et le niveau de prestations.
- Tendance : légère baisse sur 12 mois (≈ –1 %) et recul d'environ 9 % sur 5 ans selon une autre source. Pas de vent porteur.
- Incohérence de prix entre lots : le rez-de-jardin avec piscine (135 m²) ressort à ≈ 7 700 €/m² TTC, contre ≈ 8 800 €/m² au 1er et ≈ 10 260 €/m² au 2e étage (111,5 m², terrasse). Une grille aussi inversée mérite une explication (vue, terrasse panoramique ?) ou une vérification.
🔐 Financement et garanties
- Aucune hypothèque sur l'immeuble. La protection repose sur une fiducie-sûreté sur les titres de la société d'opération (contrôle de la société en cas de défaut, pas de droit direct sur le bien). Le taux de couverture affiché (79 %, puis 106 % au premier décaissement de 1,515 M€) correspond au rapport prix d'achat / sommes engagées ; il redescend mécaniquement à mesure que les fonds sont décaissés.
- Caution personnelle de 2,43 M€ (≈ 120 % du prêt) : sa valeur dépend d'un patrimoine personnel non documenté.
- LTA de 127 % : les prêteurs financent plus que le prix d'acquisition. Le solde de l'apport (≈ 468 k€) n'est pas daté ; il pourrait correspondre à des coûts réglés en fin d'opération.
- Le poste plateforme (466 k€) intègre frais de dossier et intérêts budgétés sur environ 15 à 16 mois. Chaque mois supplémentaire coûte ≈ 20 k€ d'intérêts.
- Points contractuels relevés : majoration de 5 points en cas de retard ou d'exigibilité anticipée, indemnité d'exigibilité de 5 %, échéance finale au plus tard au 1er décembre 2028, prolongation soumise au vote des prêteurs.
👤 Porteur de projet
- Société d'opération créée en octobre 2026 au capital de 100 € : aucun bilan, solidité dépendante du dirigeant et de sa structure historique.
- Opérateur actif depuis près de 20 ans en Île-de-France ouest ; plus de 30 opérations déclarées, dont 5 références détaillées entre 2014 et 2021. Montants non audités et hors frais : marges nettes non vérifiables. Aucune référence documentée après 2021.
- Structure historique : comptes déposés sous option de confidentialité, dernier exercice publié visible : 2023. Aucune procédure collective relevée dans les annonces légales consultées.
📉 Stress tests (calculs indicatifs)
| Scénario | Marge résiduelle | % CA |
|---|---|---|
| Base | 636 k€ | 19,1 % |
| Prix de vente –10 % | ≈ 320 k€ | 10,7 % |
| Prix de vente –15 % | ≈ 162 k€ | 5,7 % |
| Prix de vente –20 % | ≈ 4 k€ | ≈ 0 % |
| Travaux +20 % | ≈ 559 k€ | 16,8 % |
| Durée 24 mois (≈ +8 mois d'intérêts) | ≈ 470 k€ | ≈ 14 % |
| Prix –10 % + travaux +20 % | ≈ 243 k€ | 8,1 % |
| Prix –10 % + durée 24 mois | ≈ 155 k€ | ≈ 5 % |
| Prix –15 % + travaux +20 % + 24 mois | ≈ –80 k€ | négatif |
💡 Marge nulle vers ≈ 6 700 €/m² hors frais d'agence, soit sous la moyenne actuelle de la rue. Le capital prêté resterait théoriquement couvert jusqu'à ≈ 5 400 €/m² (≈ –36 %), niveau proche de la médiane du quartier, hors intérêts, décote de vente forcée et frais de réalisation de la fiducie.
🔎 Autres points à vérifier
- Urbanisme : la fiche affirme qu'aucune autorisation n'est nécessaire. À confirmer auprès du PLU (création de logements, stationnement, éventuelle autorisation de division) et vérifier si le terrain se trouve en abords de monument historique : climatisation extérieure, menuiseries et piscine pourraient alors relever de l'avis de l'architecte des bâtiments de France.
- Incohérences documentaires : maison décrite « sur 2 niveaux » mais trois lots (rez-de-jardin, 1er, 2e) ; division présentée tantôt comme réalisée « en amont de l'achat », tantôt comme à venir.
- Nature exacte de l'engagement foncier (« promesse d'achat » du 6 juillet 2026) et conditions suspensives côté vendeur.
- DPE de chaque lot : le budget ne mentionne ni isolation ni chauffage, alors que la clientèle visée est sensible à la performance énergétique.
- Caractère contractuel du calendrier de décote de commercialisation (présent sur la fiche, non retrouvé dans les extraits du contrat consultés).
- Profondeur réelle de la demande pour trois biens à plus d'un million d'euros dans la même commune, sur la même période.
⭐ Grille d'évaluation
| Critère | Note |
|---|---|
| Marché | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐☆☆☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Financement | ⭐⭐☆☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Commercialisation | ⭐⭐☆☆☆ |
| Porteur | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Solidité financière | ⭐⭐☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐☆☆☆ |
| Calendrier | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Qualité de la documentation | ⭐⭐⭐☆☆ |
🧾 Conclusion
Opération de taille significative sur un secteur résidentiel recherché, avec une marge prévisionnelle confortable, un budget travaux sans structure lourde et un mécanisme de décote progressive prévu en cas de vente lente. En face : l'absence d'hypothèque, un apport initial réduit, un prêt supérieur au prix d'achat, des prix de sortie au-dessus des repères locaux sur un marché sans dynamique haussière, une grille de prix entre lots surprenante et des affirmations d'urbanisme à confirmer. Chacun est invité à poursuivre sa propre analyse, notamment sur les comparables de grands appartements avec extérieur à Sèvres et sur la mécanique de la fiducie.
📚 Sources
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