🧭 Synthèse express

Promotion off-plan · 7 villasBali · leasehold ~30 ansDette junior (2e tranche)Aucune pré-commercialisationPermis de construire non déposéRisque de change

Deuxième des trois tranches obligataires finançant l'acquisition échelonnée d'un foncier de ≈ 4 700 m² détenu en droit au bail (Hak Sewa, ~30 ans) à Uluwatu, en vue d'y développer 7 villas de 4 à 6 chambres vendues sur plan entre ≈ 0,82 et 1,28 M€. Cette tranche paie la 2e échéance foncière (25 %) et le solde des honoraires d'architecte. À ce stade, aucune villa n'est vendue et le permis de construire local (PBG) est en préparation.

🌴 Marché et prix de sortie

• Les références de la documentation situent les villas 4 chambres entre ≈ 0,7 et 1,2 M€ et les 5 chambres entre ≈ 1,1 et 1,8 M€. Les prix visés se placent dans ces fourchettes. Ces références ont été validées par le partenaire local, qui assure aussi la commercialisation : elles ne sont pas indépendantes.
• La traction mise en avant (12 villas de la phase précédente vendues en moins de 3 mois) est déclarative : prix et calendrier réels des ventes ne sont pas documentés.
• Contexte : après le boom 2022-2024, plusieurs analyses décrivent un marché balinais en normalisation, avec une offre abondante de villas sur plan dans le secteur (surtout 1 à 3 chambres, souvent sous 400 k$). Le segment visé, plus haut de gamme, est plus étroit.
• Les autorités ont évoqué à plusieurs reprises un moratoire sur la construction de villas et d'hôtels dans le sud de Bali, district concerné inclus. Son application effective reste à vérifier.

🔐 Financement et garanties

• Dette junior : la FICI précise que les obligations de cette tranche sont subordonnées à celles de la 1re tranche. Le rang de la 3e tranche n'est pas indiqué.
• Garantie unique : nantissement de 2nd rang sur les titres d'une holding française créée en mars 2026, qui détient elle-même les sociétés indonésiennes titulaires des baux. Pas de sûreté directe sur les terrains, et une réalisation qui passerait par le droit indonésien.
• Couverture très faible à ce stade : après cette tranche, ≈ 0,87 M€ auront été versés sur le foncier. C'est moins que la seule dette senior de la 1re tranche (0,9 M€), sans compter les intérêts.
• Acquisition non sécurisée : 50 % du foncier reste à payer à la commercialisation. La FICI conditionne l'acquisition totale au succès des tranches 2 et 3 ; à défaut, le porteur envisage de céder les droits acquis, « sans garantie » de conditions.
• Équation de remboursement tendue : construction, solde foncier et remboursement d'environ 2,35 M€ d'obligations plus ≈ 0,5 M€ d'intérêts reposent sur des ventes sur plan qui ne pourront démarrer qu'après obtention du permis, courant 2027.
• Gouvernance : la plateforme préside la société émettrice et représente la masse des obligataires. Cette double casquette soulève une question d'indépendance en cas de difficulté.
• Change : budget et flux en roupie indonésienne. Selon la FICI, le rendement est calculé « à change constant » et le montant perçu en euros peut être affecté.

👤 Porteur de projet

• Porteur juridique installé sur place, avec un profil d'analyste et d'investisseur en propre. Pas d'opération de promotion achevée documentée.
• Partenaire opérationnel local (agence de conseil fondée en 2019) déjà impliqué dans la phase précédente. Son précédent projet financé par la même plateforme (2 tranches, ≈ 1,73 M€) est toujours en cours : aucun remboursement achevé observable.
• Holding émettrice sans historique ni comptes (créée pour l'opération).

📉 Stress tests (calculs indicatifs, niveau projet)

💡 Marge nulle pour une baisse des prix d'environ 13 %. Pour cette tranche junior, le risque principal est moins la marge finale que la séquence : permis, ventes sur plan, troisième levée et paiement du solde foncier doivent tous intervenir à temps pour un remboursement visé début 2028.

🔎 Autres points à vérifier

• Incohérences documentaires : marge de 986 k€ au bilan contre 1 333 k€ dans le détail par lot (frais de financement et de vente de 1 195 k€ contre 858 k€) ; marge affichée de 18,3 % calculée hors frais financiers ; premier paiement foncier daté de 2025 dans un document et de 2026 ailleurs ; due diligence « finalisée » et société locale « immatriculée » d'un côté, « en cours » et « en création » dans le tableau des risques.
• Affectation exacte des 899 k€ de la 1re tranche : le premier quart du foncier en représente environ la moitié.
• Plan de paiement des acquéreurs sur plan et usage des acomptes : peuvent-ils servir à rembourser les obligataires avant la fin des travaux ?
• Durée résiduelle du bail transmise aux acquéreurs, conditions de renouvellement et impact sur la valeur de revente.
• Statut du moratoire sur les constructions et délais réels d'obtention du permis.

⭐ Grille d'évaluation

📚 Sources

• Marché immobilier de Bali – perspectives 2026
• Offre de villas sur plan en leasehold – Uluwatu
• Projet de moratoire sur les constructions dans le sud de Bali
• Proposition de gel des constructions de villas et hôtels