🧭 Synthèse

Promotion d'un bâtiment neuf de 11 locaux d'activité en duplex (≈ 1 573 m² cumulés) sur un terrain de 3 320 m² en zone d'activités à Porte-de-Savoie (73), revendus à l'unité à des artisans et TPE-PME. Prêt participatif in fine consenti à la holding du porteur, durée 6 à 24 mois (cible 12). Permis purgé, 4 lots sous compromis. Marge élevée, mais apport initial faible, travaux financés à 40 % par les appels de fonds des acquéreurs et plusieurs incohérences documentaires.

🏗️ Opération et marché

• Localisation : zone d'activités reliée à l'A43/A41, à environ 15 minutes de Chambéry, tissu artisanal dense. Cohérent avec une cible d'utilisateurs-propriétaires.
• Produit : cellules de 126 à 166 m² livrées brutes, ~2 places par lot, accès poids lourds. Format standard, en principe liquide pour des TPE.
• Prix de sortie : 3 246 920 € / 1 572,7 m² publiés ≈ 2 065 €/m² HT, contre 2 478 €/m² affiché (base de surface non précisée). Fourchette annoncée : 1 350 à 2 764 €/m². Une annonce récente d'atelier de ~300 m² dans la même zone ressort à ≈ 1 380 €/m² (bâti ancien). Le neuf justifie une prime, mais les références publiques restent rares.
• Étude de marché : essentiellement des annonces de bureaux, majoritairement à Chambéry ; ni transactions de locaux d'activité neufs, ni données DVF.
• Coûts : travaux 1 138 533 € HT (≈ 724 €/m², aléas 5 %), coût de revient ≈ 1 350 €/m². Foncier 720 000 € soit ≈ 217 €/m² de terrain, à confronter aux prix de cession en zone d'activités du secteur.

💶 Structure financière et garanties

• Emprunteur ≠ propriétaire : le prêt est consenti à la holding ; le terrain appartient à la société de projet. L'hypothèque est donc une sûreté consentie pour la dette d'un tiers : l'acte devra le confirmer.
• Rang : un prêt participatif est, en droit français, une créance de dernier rang à l'égard des autres créanciers de l'emprunteur ; seule la part couverte par les sûretés échappe à cette subordination.
• Couverture : LTA de 129 % — les fonds levés excèdent la valeur du gage au départ. La couverture s'améliore avec la construction, mais un bâtiment inachevé se revend mal.
• Plan de financement : collecte 43,8 %, apport 15,9 %, appels de fonds 40,2 %. Pas de garantie financière d'achèvement (non obligatoire en tertiaire), aucune dette bancaire mentionnée. Si la commercialisation ralentit, ~855 k€ de travaux devront être financés autrement.
• Durée : frais et intérêts budgétés sur 12 mois ; un allongement à 24 mois coûterait de l'ordre de 100 k€ supplémentaires, absorbable par la marge.

👤 Porteur (anonymisé)

Holding créée fin 2021, capitaux propres négatifs fin 2023, puis redressement : en 2025, CA 1,30 M€, résultat net 0,70 M€ (surtout remontée de résultats de sociétés de projet), capitaux propres 0,81 M€, trésorerie 0,19 M€, dettes 1,40 M€ dont 1,11 M€ liés au projet #2. Comptes publiés avec option de confidentialité. Tant que #2 n'est pas remboursé, l'exposition cumulée en dette participative avoisine 2 M€, soit environ 2,5 fois les capitaux propres.

📉 Stress tests

Point mort théorique : baisse globale des prix d'environ 35 %, hors allongement de durée. Le risque principal tient moins à la marge qu'à la trésorerie de chantier si les ventes tardent.

⭐ Grille d'évaluation

📝 Autres points à vérifier

• Conditions suspensives des compromis (financement des acquéreurs) et échéancier des appels de fonds.
• Marchés de travaux signés ou non, assurances dommages-ouvrage et tous risques chantier.
• Acte d'affectation hypothécaire et montant effectif de la caution.
• Remboursement effectif du projet #2 et besoins en fonds propres du projet #3.

🔗 Sources

• Bodacc — dépôt des comptes 2025 de la holding
• Bodacc — création de la société de projet (mars 2026)
• Bodacc — radiation de la société du projet #1
• Bodacc — création de la société du projet #3
• Annonce — atelier ~300 m² à Porte-de-Savoie
• Marché des locaux d'activité à Porte-de-Savoie