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Début du sujet octobre 5, 2026 9:01 pm
Fiche projet
Land Success
sur Pretup
Montant en financement211 000 €
Durée18 mois
Localisation66 avenue Gambetta, 91600 Savigny-sur-Orge
📅 Mardi 06/10/2026 à 17:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Le projet consiste en l’acquisition d’une maison individuelle située au 66 rue Gambetta à Savigny-sur-Orge (91600), implantée sur une parcelle de terrain de grande superficie (600 m²).
L’opération prévoit la division de la parcelle en deux lots sans travaux
- Le premier lot conservera la maison existante, qui sera revendue avec son terrain de 300 m²,
- Le second lot, issu de la division parcellaire, sera destiné à être revendu en tant que terrain à bâtir (terrain de 300 m²).
Urbanisme
La faisabilité de la division foncière a fait l’objet d’une déclaration préalable relative à des installations et aménagements non soumis à permis d’aménager, ayant reçu un accord en date du 21 juillet 2026.
Description du bien
L’opération porte sur une maison d’habitation d’environ 110 m², située au 66 avenue Gambetta à Savigny-sur-Orge (91600). Le bien est élevé sur sous-sol et se compose, au rez-de-chaussée, d’un salon, d’une salle à manger et d’une cuisine, ainsi que d’une pièce en rez-de-jardin. Le premier étage comprend trois pièces, une salle de bains et un WC.
La propriété bénéficie également d’un jardin, au fond duquel se trouvent un garage et un abri.
Le bien sera mis en vente au prix de 250 000€ pour la maison de 110m² (Lot 1) soit 2272€/m² et 125 000€ pour le terrain (Lot 2) de 300m² soit 417€/m².
Pas de pré commercialisation pour le moment et pas de travaux prévue sur l'opération immobilière (intervention uniquement d'un géomètre)
Sur ce projet, le prêt sera uniquement mis en place quand les conditions suspensives, ci-dessous, auront été levées :
- Signature définitive de l'acte de vente : la date de réitération authentique chez le notaire est fixée le 21 octobre 2026
- Hypothèque de premier rang formalisée avec pacte comissoire (prêteurs en bénéficiaires)
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Note moyenne :
Les garanties
- Caution notariée du dirigeant
- Hypothèque de 1er rang
- Pacte commissoire
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
octobre 5, 2026 9:03 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
📌 L'opération en bref
| Nature | Marchand de biens : achat d'une maison (~110 m²) sur ~600 m², division en 2 lots sans travaux, revente |
| Lieu | Savigny-sur-Orge (91), secteur pavillonnaire, RER à ~13 min à pied |
| Prêt participatif | 211 000 € sur 18 mois, in fine, intérêts mensuels |
| Sûretés | Hypothèque 1er rang + pacte commissoire, caution personnelle notariée du dirigeant |
| Emprunteur | SASU créée en juillet 2026, capital 1 000 €, aucun salarié, première opération |
💶 Bilan et financement présentés
| Poste | Montant |
|---|---|
| Acquisition (229 k€) + notaire, géomètre, agence | 256 250 € |
| Frais financiers, commissions et hypothèque | ~52 350 € |
| Coût total | ~308 600 € |
| Revente lot 1 (maison + 300 m²) / lot 2 (terrain 300 m²) | 250 000 € / 125 000 € |
| Marge nette après financement | ~66 400 € (17,7 % du CA) |
Ratios affichés : LTA 82 %, LTC 78 %, LTV 56 %. L'apport annoncé de 97,5 k€ (« 32 % ») se compose en réalité de 48,4 k€ d'apport et de ~49,2 k€ de « trésorerie » destinée à couvrir le portage : l'apport réellement investi dans l'actif représente ~16 % du coût total.
🏘️ Marché et prix de sortie
| Référence | Projet | Marché local |
|---|---|---|
| Maison (€/m²) | 2 272 | ~2 760 à 3 900 selon les sources |
| Terrain à bâtir (€/m²) | 417 | ~410 à 650 (annonces de 236–362 m² entre 134 et 228 k€) |
Les prix de sortie paraissent prudents sur le papier, et le prix d'acquisition (issu d'une succession) nettement sous le marché. Deux réserves : les comparables sont surtout des prix affichés et non des ventes actées ; et la décote d'achat peut refléter un état du bien non décrit (DPE non communiqué ; les photos publiées montrent des intérieurs datés et un jardin peu entretenu), alors qu'aucun budget travaux ou de remise en état n'est prévu. Plusieurs sources signalent une tendance récente des prix légèrement baissière sur la commune.
🔍 Incohérences documentaires relevées
- Le bien est dit « acquis » à 229 k€, alors que l'acte authentique n'est prévu que le 21/10/2026.
- Remboursement annoncé « grâce à la revente des terrains viabilisés », alors que l'opération est présentée sans travaux et sans budget de viabilisation.
- FICI : remboursement du capital « mensuel » et annexe financière indiquant 12 mois, contre un prêt in fine sur 18 mois sur la fiche.
- Annexe financière : capital social à 0 € (1 000 € au registre), raison sociale inversée, exercices 2022–2024 pour une société créée en 2026, cellule « #VALEUR! ».
- Apport présenté à 32 % puis à 22 % sur le document de synthèse ; adresse « rue » ou « avenue » selon les pages.
- Totaux du bilan (308 860 €) et du plan de financement (308 599 €) différents ; frais financiers de 48 110 € ou 47 849 €.
📉 Stress tests (marge nette résiduelle)
| Scénario | Marge | % du CA |
|---|---|---|
| Base porteur | 66 400 € | 🟢 17,7 % |
| Frais de revente 5 % (non budgétés) | 47 700 € | 🟢 12,7 % |
| Prix –10 % | 28 900 € | 🟠 8,6 % |
| Prix –10 % + frais 5 % + 6 mois de portage | ≈ 0 € | 🔴 0 % |
| Prix –20 % | –8 600 € | 🔴 –2,9 % |
Côté prêteurs, la lecture est plus favorable que côté marge : même avec –20 % sur les deux lots, la valeur (300 k€) couvre le prêt avec une LTV d'environ 70 %. La seule revente de la maison au prix visé (250 k€) dépasse le capital emprunté ; à –20 %, elle en couvrirait ~95 %.
⚖️ Points forts / points d'attention
| ✅ Points forts | ⚠️ Points d'attention |
|---|---|
| • Opération simple, sans travaux ni permis de construire • Division préalable accordée (juillet 2026) • Prix d'achat et de revente prudents vs marché • Hypothèque 1er rang + pacte commissoire, LTV 56 % • Caution notariée du dirigeant |
• Élevé — emprunteur créé en 2026, sans historique ni comptes ; expérience antérieure du dirigeant non vérifiable • Élevé — documentation incohérente sur plusieurs points clés • Moyen — apport réel ~16 %, frais de revente non budgétés • Moyen — aucune pré-commercialisation • Moyen — constructibilité réelle du lot 2 (accès, façade, réseaux, garage/abri en fond de parcelle) non documentée |
⭐ Grille d'évaluation
| Marché | ★★★★☆ | Garanties | ★★★★☆ |
| Prix de vente | ★★★★☆ | Porteur | ★★☆☆☆ |
| Marge | ★★★☆☆ | Solidité financière | ★★☆☆☆ |
| Financement | ★★★☆☆ | Calendrier | ★★★☆☆ |
| Travaux | ★★★★☆ | Qualité de la documentation | ★★☆☆☆ |
| Commercialisation | ★★★☆☆ |
📝 Autres points à vérifier
- Signature effective de l'acte et inscription de l'hypothèque avant décaissement (conditions suspensives annoncées).
- Diagnostics du bien (DPE, état), règles du PLU pour le lot 2 et coût de viabilisation.
- Patrimoine et revenus du dirigeant justifiant la caution (non publiés).
- Conditions des deux prorogations possibles de 6 mois.
🧭 Conclusion
Opération de division foncière courte et techniquement simple, avec des prix d'entrée et de sortie qui laissent une marge de sécurité et un niveau de couverture hypothécaire confortable. En contrepartie, l'emprunteur est une société nouvelle sans historique, l'apport réellement investi est plus faible qu'annoncé et la documentation comporte de nombreuses incohérences. Chacun est invité à poursuivre sa propre analyse, notamment sur les points listés ci-dessus.
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