⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement

Cette analyse, fondée sur les documents fournis et des recherches publiques au 15 juillet 2026, peut contenir des erreurs ou lacunes. Elle est pédagogique et ne remplace ni une expertise juridique, comptable et immobilière professionnelle, ni votre propre analyse. Le crowdfunding immobilier expose à la perte partielle ou totale du capital, au retard et à l’illiquidité.

Vue d’ensemble

Point central : les fonds doivent financer plusieurs développements du groupe — rénovation d’un chalet et acquisitions parisiennes — sans budget détaillé, calendrier d’emploi, apport dédié, marge, LTC ni tableau sources/emplois. L’« absence de risque technique » mise en avant ne vaut donc que pour les actifs servant au remboursement, pas pour l’usage des fonds.

Situation financière : signal d’alerte majeur

La perte provient presque entièrement du résultat financier (-5,168 M€). La présentation l’attribue à une restructuration intragroupe exceptionnelle, mais la note comptable, les comptes certifiés, les flux de trésorerie et la consolidation ne sont pas joints. Les créances chutent d’environ 14,0 M€ à 2,1 M€, tandis que les immobilisations doublent presque : ces mouvements doivent être réconciliés opération par opération.

Garanties et ratios

Villa de Saint-Tropez : valeur annoncée 6,50 M€ ; banque de premier rang 2,49 M€ ; prêt participatif 1,531 M€.

• LTS du prêt : 23,6 %
• LTV combinée banque + investisseurs : 61,9 %
• Valeur résiduelle après banque : 4,01 M€, soit 2,62x le principal
• Le « LTV 38 % » affiché semble être prêt / valeur résiduelle, et non une LTV combinée standard

La sûreté est de second rang sur un bien détenu par une entité liée, non par l’emprunteur. Son rang dépend de l’inscription au fichier immobilier. Manquent : acte hypothécaire signé, état hypothécaire récent, décompte bancaire et accord du premier rang.

Bureaux parisiens : valeur annoncée 10,15 M€ pour 466 m², soit 21 800 €/m², avec 5,0 M€ de dette bancaire. Les investisseurs n’ont pas d’hypothèque présentée sur cet actif, seulement un ordre de paiement notarié : utile si la vente aboutit, mais moins protecteur qu’une sûreté inscrite. Les « marques d’intérêt sérieuses » ne sont appuyées par aucune lettre d’intention, promesse ou preuve de financement. L’acte séparé de caution personnelle n’est pas fourni.

Marché et liquidité des sorties

À Saint-Tropez, l’expertise équivaut à 22 400 €/m² habitables. Les indicateurs publics 2025-2026 vont approximativement de 15 400 à 28 400 €/m² pour les maisons selon les méthodologies. La valeur paraît possible, mais seule une expertise complète avec comparables proches, état, terrain et délai de vente peut la confirmer ; le très haut de gamme est un segment étroit.

À Paris 16e, la valeur dépasse le prix haut affiché en juillet 2026 pour les bureaux de l’arrondissement, autour de 18 450 €/m². Un immeuble indépendant peut justifier une prime, mais il faut des références transactionnelles. Le marché francilien reste dégradé : vacance de 11,8 % au T2 2026, proche de 7 % dans le quartier central des affaires, et demande semestrielle sous sa moyenne quinquennale.

Stress test de la garantie principale

Principal uniquement, avant intérêts, fiscalité et frais de réalisation.

Avec 10 % de coûts de vente ou de recouvrement, le point mort survient dès une baisse d’environ 31 %. La marge de sécurité est réelle, mais dépend de la validité du rang et de la valeur de liquidation.

Recherches sur le porteur et l’historique

Les registres consultés ne signalent pas de procédure collective pour les principales entités, mais aucun compte annuel public n’est disponible pour l’emprunteur, la holding, l’entité opérationnelle principale ou le propriétaire de la villa. Plusieurs réductions de capital ont été publiées en 2026, dont celle de l’emprunteur à quelques centaines d’euros et celle d’une entité opérationnelle d’environ 1,52 M€ à 89 k€. À documenter : ces faits ne prouvent pas une insolvabilité, mais empêchent de valider la solidité du groupe sur sources publiques.

Deux opérations parisiennes de crowdfunding de décembre 2020 ont été identifiées sur une autre plateforme. Une campagne relais lancée fin 2025 par une entité liée, adossée à une villa voisine à Saint-Tropez, avait dépassé 730 k€ collectés. Les pages publiques ne permettent pas de confirmer le remboursement des opérations anciennes ni l’encours actuel : demander l’état exhaustif des dettes participatives du groupe.

Évaluation — 5★ = robuste / risque faible

Autres points à vérifier

Obtenir : actes signés des trois garanties ; état hypothécaire et décompte du premier rang ; expertises intégrales ; comptes sociaux et consolidés 2023-2025 certifiés ; explication de la perte financière ; subordination et échéancier du compte courant ; cartographie de toutes les dettes et sûretés ; budget d’emploi des fonds ; preuves des offres d’achat ; reporting mensuel. Faire également corriger le champ de montant resté en texte provisoire dans le contrat.

Le coordinateur peut accorder jusqu’à six mois supplémentaires sans vote des prêteurs ; le contrat se proroge ensuite par périodes de six mois tant que les obligations subsistent. Le risque de dépassement est donc significatif si les ventes tardent.

Conclusion

Le dossier repose davantage sur la valeur de deux actifs liés au groupe que sur la capacité bénéficiaire et la liquidité de l’emprunteur. La villa offre un coussin théorique appréciable après la banque de premier rang, mais il reste à confirmer par l’inscription effective, l’expertise complète et les coûts de réalisation. La perte 2025, la trésorerie quasi nulle, le levier proche de 10x, l’absence de comptes publics et le manque de preuves sur les sorties fragilisent toutefois l’analyse de solvabilité. Les vérifications prioritaires portent sur les garanties réellement constituées, l’origine de la perte financière, la subordination des dettes intragroupe et l’état global des financements participatifs du groupe.