Notifications
Retirer tout
Projets Crowdfunding en financement
2
Publications
2
Utilisateurs
0
Reactions
2
Vu
Début du sujet octobre 23, 2026 8:02 pm
Fiche projet
Division Henri Barbusse Le Teil
sur Bricks.co
Montant en financement223 000 €
Durée6 mois
Localisation12 avenue Henri Barbusse, 07400 Le Teil
📅 Lundi 26/10/2026 à 12:30
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Le projet porte sur l’acquisition d’un ensemble immobilier à usage mixte situé avenue Henri Barbusse au Teil, en Ardèche. Le bien développe une surface habitable de 263 m² et fait l’objet d’une opération de marchand de biens reposant sur la création d’une copropriété puis sur une revente à la découpe.
La stratégie de sortie prévoit la cession séparée des cinq lots composant l’ensemble. Quatre lots sont pré-vendus, ce qui porte le taux de pré-commercialisation à 80 %. Le remboursement de l’emprunt obligataire repose sur la réalisation des ventes prévues dans le cadre de l’opération.
Les interventions programmées concernent principalement la rénovation de la façade et la fermeture d’une ouverture intérieure. La division bénéficie également de compteurs individuels pour les différents lots. La durée prévisionnelle de l’opération est fixée à 6 mois, travaux et reventes compris.
Le coût total de l’opération s’établit à 272,95 K€, pour une valeur de revente estimée à 296 K€.
Le bien se situe au Teil, commune ardéchoise implantée dans la vallée du Rhône, à proximité immédiate de Montélimar. Cette position inscrit la commune dans un bassin de vie organisé entre l’Ardèche et la Drôme, avec un accès aux activités économiques et commerciales de l’agglomération montilienne.
L’adresse se trouve avenue Henri Barbusse, dans un environnement permettant de rejoindre le centre-ville à pied. Des possibilités de stationnement sont présentes devant l’immeuble.
Le porteur mobilise 50 000 € de fonds propres avant le décaissement.
Quelle note donnes-tu à ce projet ?
Note moyenne :
Les garanties
- Hypothèque rang 1
- Caution personnelle et solidaire
- Séquestre de fonds
- Apport en fonds propres
Évaluez les plateformes avec la communauté
Partagez votre expérience maintenant. Votre avis sera ajouté à la base communautaire après création de votre compte gratuit.
As-tu déjà investi sur ?
8 628 évaluations 
Partagez votre expérience
Ressources utiles
Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
octobre 23, 2026 8:04 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🏢 L'opération en bref
Marchand de biens en Ardèche (vallée du Rhône) : achat d'un ensemble à usage mixte de 263 m² habitables, mise en copropriété puis revente à la découpe de 5 lots. Prêt senior de 6 mois.
| Indicateur | Valeur | Lecture |
|---|---|---|
| Prix d'achat / m² | ≈ 800 € | Très bas |
| Revente / m² | ≈ 1 125 € | Sous les médianes locales (≈ 1 350 € appart., ≈ 2 050 € maisons) |
| Marge prévisionnelle | 23 k€ (8,4 % du coût) | Mince |
| Apport | 50 k€ (18 %) | Correct |
| LTV (collecte / revente) | ≈ 75 % | Élevé |
| LTA (collecte / achat + notaire) | ≈ 103 % | La collecte dépasse le prix d'achat |
| Frais de collecte + garantie | ≈ 22 k€ | Presque égaux à la marge |
📍 Marché local
- Commune d'environ 8 500 habitants adossée au bassin de Montélimar ; prix médians ≈ 1 350 €/m² (appartements), quasi stables sur un an (−0,6 %).
- Prix de revente prudents en apparence, mais l'ensemble comprend un local de restaurant, des garages et ~27 ares de terrain : les références « logement » ne s'appliquent qu'en partie.
- Commune durement touchée par le séisme de novembre 2019 : l'état structurel et l'historique de sinistre du bâtiment ne sont pas documentés.
🔎 Incohérences documentaires
- Précommercialisation : 4 lots sur 5 / 80 % sur la fiche ; 74,3 % en valeur (220 k€) dans la note ; « trois lots représentant 60 % » dans le contrat et la fiche réglementaire.
- Composition : « immeuble 5 appartements » d'un côté ; restaurant, deux garages, deux T2, un duplex, un garage et un terrain de l'autre.
- Assiette de l'hypothèque : inscrite sur le n° 12 de l'avenue, alors que l'ensemble porte sur les n° 12 et 14 (trois parcelles) — à confirmer.
- Marge présentée comme « 262 K€, soit 8,4 % » (en réalité 23 k€) ; « 1 lot » dans la composition affichée.
- La note relève elle-même l'absence de valeur vénale indépendante, ce qui fragilise les ratios LTV/LTC.
👤 Porteur
- SAS récemment immatriculée, capital de 100 €, associé unique ; aucun historique comptable propre.
- Dirigeant de 30 ans, salarié en transaction immobilière ; quatre acquisitions passées réalisées en logique patrimoniale (locatif), et non en revente : il s'agit de sa première opération de marchand de biens.
- Caution personnelle du dirigeant, sous seing privé ; patrimoine net et endettement personnel non communiqués (plusieurs immeubles acquis en 2023-2026).
- Aucun litige ni incident bancaire recensé selon la plateforme ; aucune procédure collective identifiée.
🛠️ Travaux, technique et calendrier
- Travaux limités (façade, fermeture d'une ouverture), 23,5 k€ dont 14 k€ séquestrés : faible risque d'exécution.
- Points non documentés : diagnostics de performance énergétique des logements (ventes à des investisseurs locatifs sensibles aux étiquettes), statut du restaurant (occupé ou libre, bail commercial ?), règlement de copropriété à établir.
- Durée : 6 mois, prorogation de 6 mois à la main de l'emprunteur et différé de 6 mois accordable par le représentant seul.
🧪 Stress tests (coût 273 k€)
| Scénario | Revente | Marge résiduelle | Prêteurs |
|---|---|---|---|
| Base porteur | 296 k€ | +23 k€ | ✅ |
| Prix −5 % | 281 k€ | +8 k€ | ✅ |
| Prix −10 % | 266 k€ | −7 k€ | ✅ (apport entamé) |
| Prix −10 % + 6 mois de retard | 266 k€ | ≈ −18 k€ | ✅ marge réduite |
| Seul le dernier lot invendu (préventes tenues) | 220 k€ | ≈ −53 k€ | ⚠️ ≈ 99 % du capital |
| Prix −20 % + 6 mois de retard | 237 k€ | ≈ −47 k€ | ⚠️ limite |
La marge disparaît dès ≈ −8 % sur les prix ; l'apport est entièrement consommé vers ≈ −25 %, seuil à partir duquel les prêteurs sont exposés (avant frais de cession et de recouvrement). Un retard prolongé rapproche ce seuil, le remboursement intégral dépendant alors de l'hypothèque et de la caution. Avec une marge aussi fine, le porteur n'a quasiment aucun coussin propre avant d'entamer son apport.
⭐ Grille d'évaluation
| Marché | ⭐⭐☆☆☆ | Prix de vente | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Marge | ⭐☆☆☆☆ | Financement | ⭐⭐☆☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐⭐⭐☆ | Commercialisation | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Porteur | ⭐⭐☆☆☆ | Solidité financière | ⭐⭐☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐⭐⭐☆ | Calendrier | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Qualité documentaire | ⭐⭐☆☆☆ |
🧭 Conclusion
Facteurs favorables : prix d'achat et de revente bas au m², travaux légers, hypothèque de premier rang, apport réel et intérêts séquestrés, préventes couvrant l'essentiel du capital si elles sont réitérées.
Risques : marge très faible absorbée par les frais, porteur sans expérience de revente et société sans historique, contradictions sur le niveau de précommercialisation et la composition du bien, absence d'expertise indépendante.
Autres points à vérifier : périmètre exact de l'hypothèque (n° 12 et 14, trois parcelles), nature et statut des promesses, situation du local de restaurant, diagnostics énergétiques, état du bâti après 2019. Chacun reste invité à poursuivre sa propre analyse.
🔗 Sources
- Documents du projet : fiche, note d'opération, contrat de prêt, fiche d'informations clés, procès-verbal.
- Prix au m² : realadvisor.fr
- Séisme de 2019 et reconstruction : preventionweb.net
Évaluez les plateformes avec la communauté
Partagez votre expérience maintenant. Votre avis sera ajouté à la base communautaire après création de votre compte gratuit.
As-tu déjà investi sur ?
8 628 évaluations
Partagez votre expérience
Allez à Connexion ou Inscription to reply to this topic.
