⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement

Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.

🏘️ L'opération en bref

Marchand de biens dans le Gard : achat d'un ensemble (4 logements totalisant 260 m², un garage, un terrain à bâtir de ~931 m²), division, puis revente par lots. Prêt senior de 6 mois.

📍 Marché local

• Commune périurbaine entre Nîmes et Montpellier ; maisons autour de 2 700–2 800 €/m² en moyenne.
• Tendance baissière récente : de −1 % à −5 % sur un an selon les sources, délai de vente moyen ~90 jours.
• Le prix de revente global reste cohérent, mais sa ventilation par lot (logements / garage / terrain) n'est pas publiée : impossible de vérifier chaque prix.

🔎 Incohérences documentaires

• Sûreté réelle : la note évoque une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers de 1er rang ; la fiche, le contrat et le procès-verbal ne prévoient qu'une promesse d'affectation hypothécaire, qui n'est pas une inscription.
• Marge : 193 k€ (38,56 %) dans une section, 225 k€ (48 %) dans une autre.
• Coût : 482 k€ au prévisionnel, 501 k€ au financement (écart ≈ séquestre d'intérêts) ; les frais financiers retenus sont inférieurs aux intérêts séquestrés pour 6 mois.
• Précommercialisation : « 3 logements sur 4 » / 83 % d'un côté, « 4 lots sur 5 » / 86 % de l'autre ; « 3 lots » dans la composition affichée.
• Couverture 168,9 % : simple rapport valeur de revente / collecte, pas une valeur réalisable.

🛠️ Risques d'exécution (identifiés par l'analyse de la plateforme elle-même)

• Possible caducité de la promesse d'acquisition, sans substitution documentée.
• Assainissement non conforme et raccordement électrique : travaux non chiffrés, enveloppe de 16 k€ seulement.
• Régularisation d'urbanisme du 4e logement et du garage, copropriété à finaliser, servitudes.
• Calendrier de 6 mois très serré pour division + réitération de plusieurs ventes.

👤 Porteur et gouvernance

• SAS créée en mai 2024, capital de 1 000 €, détenue à parts égales par deux holdings ; une seule opération menée à terme, 2 projets sur la plateforme.
• Conflit d'intérêts déclaré : un dirigeant du porteur siège au comité d'analyse de la plateforme (retrait annoncé de l'examen de ce dossier).
• Cautions personnelles et solidaires des deux associés, sous seing privé : patrimoine des cautions non documenté.
• Aucune procédure collective identifiée lors des recherches ; historique trop court pour une appréciation solide.

⏳ Durée et protections contractuelles

• Le contrat mentionne une prorogation de 6 mois à la main de l'emprunteur, sans vote, et un différé de capital de 6 mois accordable par le représentant seul : horizon réel jusqu'à 12 mois, voire plus.
• Intérêts des 6 premiers mois séquestrés ; pénalité de 5 % et intérêts de retard en cas d'incident ; vue bancaire en temps réel ; interdiction de rembourser les comptes courants.

🧪 Stress tests (coût total 501 k€)

Point mort de l'opération : baisse de ≈ 28 % du prix global. Les prêteurs étant remboursés avant le porteur, leur seuil de perte se situe plus bas (≈ −38 % avant frais de cession et de recouvrement). Le risque principal tient donc moins à la valeur qu'aux délais et à la faisabilité juridique des ventes.

⭐ Grille d'évaluation

🧭 Conclusion

Facteurs favorables : prix d'acquisition bas, revente globale cohérente avec le marché, forte précommercialisation, apport réel et intérêts séquestrés.

Risques : promesse d'hypothèque au lieu d'une inscription, porteur récent et faiblement capitalisé, gouvernance liée à la plateforme, régularisations techniques et urbanistiques non bouclées, horizon réel probablement supérieur à 6 mois.

Autres points à vérifier : date d'inscription effective de l'hypothèque et son rang, statut de la promesse d'achat, ventilation des prix par lot, coût de mise en conformité de l'assainissement, risques naturels à la parcelle. Chacun reste invité à poursuivre sa propre analyse.

• Documents du projet : fiche, note d'opération, contrat de prêt, fiche d'informations clés, procès-verbal.
• Prix au m² : realadvisor.fr · pap.fr