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Début du sujet novembre 12, 2026 1:39 pm
Fiche projet
142 Marcadet
sur Blocshare
Montant en financement297 900 €
Durée12 mois
Localisation142 rue Marcadet, 75018 Paris
📅 Mercredi 25/11/2026 à 12:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
142 Marcadet est une opération d’achat-rénovation-revente portant sur un appartement de 2 pièces de 33,41 m² Carrez (33,64 m² au sol), situé au 5e étage avec ascenseur d’un immeuble ancien du 142 rue Marcadet (Paris 18e), au calme sur cour. La vente comprend aussi une cave (lot n° 7).
La promesse de vente est consentie sans condition suspensive de prêt, et l’appartement sera libre de toute occupation à l’acte.
La station Lamarck-Caulaincourt (ligne 12) est à quatre minutes à pied, Jules Joffrin et la mairie du 18e à sept minutes ; Saint-Lazare, Madeleine, Concorde et Montparnasse sont desservis en direct. Le Sacré-Cœur est à un quart d’heure à pied.
Le bien aujourd’hui
L’appartement se compose d’une entrée, d’un séjour de 11,2 m², d’une chambre de 10,7 m², d’une cuisine indépendante, d’une salle de bains et d’un WC séparé. Ses deux pièces donnent sur cour, au calme. Il présente l’état d’un bien à rénover : installation électrique à reprendre, fenêtres en bois pour partie en simple vitrage, chauffage par radiateurs électriques, ventilation par les seules fenêtres, étiquette énergétique F.
La rénovation
- un plan optimisé pour tirer le meilleur des 33 m², avec des rangements intégrés
- une cuisine équipée et une salle d’eau neuves
- une électricité refaite aux normes
- l’isolation, le chauffage, l’eau chaude et la ventilation modernisés
- des sols et des peintures refaits
L’objectif énergétique est le passage de l’étiquette F à l’étiquette D, pour sortir le bien du statut de « passoire énergétique » et l’ouvrir à l’ensemble du marché, résidence principale comme investissement locatif.
Calendrier
- acte de vente après la clôture du financement, d’ici février 2027
- démarrage du chantier après l’acte, une fois les assurances et les autorisations en place
- durée cible : 12 mois
Une opération non distributante
Ce projet ne génère pas de revenus mensuels.
L’investissement repose uniquement sur :
- le reversement du capital investi
- le reversement du gain lié à la revente du bien
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
novembre 12, 2026 1:45 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse express
Opération d'achat-rénovation-revente d'un 2 pièces de 33,41 m² Carrez (5e étage avec ascenseur, sur cour, cave) dans un immeuble ancien du 18e arrondissement, secteur Grandes-Carrières / Lamarck-Caulaincourt. Collecte de 297 900 €, sans dette bancaire, revente visée à ~12 mois, aucun revenu intermédiaire. L'investisseur ne détient ni le bien ni des parts : il signe un contrat de partage de revenus avec la société dédiée qui porte l'opération, sans aucune sûreté. Enjeu principal : une marge de sécurité étroite sur le prix de revente.
📊 Plan de financement et indicateurs
| Poste | Montant | Lecture |
|---|---|---|
| Prix net vendeur | 190 000 € (~5 690 €/m²) | 🟢 Décote marquée, bien à rénover |
| Frais de négociation et d'apport | 24 200 € (12,7 % du net vendeur) | 🟠 Niveau élevé, bénéficiaires non détaillés |
| Frais d'acte | 6 300 € | 🟢 Cohérent avec un régime marchand de biens |
| Travaux | 42 000 € (~1 260 €/m²) | 🟠 Serré pour une rénovation complète à Paris |
| Rémunération de la plateforme | 27 080 € (9,1 % de la collecte) | 🟠 Poste significatif, prélevé dès l'origine |
| Réserve | 8 320 € (~20 % des travaux) | 🟢 Tampon utile mais limité |
| Coût de revient | 297 900 € (~8 920 €/m²) | Dette bancaire : 0 € |
| Revente visée | ~9 680 €/m² (~323 400 €) | Marge brute ≈ 25 500 € |
| Point mort (capital) | ~8 920 €/m² | 🔴 Soit –7,9 % sous le prix visé |
🏙️ Marché et cohérence du prix de sortie
Les références publiques 2026 convergent : ~9 340 €/m² (fourchette 7 160–11 520) et ~9 700 €/m² (8 300–11 500) pour la rue, 9 800–10 600 €/m² pour le secteur Lamarck-Caulaincourt, ~8 750 €/m² en moyenne sur l'arrondissement (tous biens). Le prix visé de ~9 680 €/m² pour un bien entièrement rénové est donc cohérent, sans marge de prudence particulière. Les petites surfaces se vendent souvent plus cher au m². Tendance : quasi-stabilité sur 1–2 ans, recul d'environ 10–12 % sur 5 ans.
La décote d'achat (~30 % sous la moyenne) s'explique en partie par l'état du bien (électricité à reprendre, simple vitrage partiel, étiquette F) : elle ne constitue pas un gain acquis. La vente comparable dans l'immeuble (~11 k€/m² en 2025) citée sur la fiche n'a pas pu être vérifiée.
🔨 Travaux et performance énergétique
Programme complet (électricité, cuisine, salle d'eau, isolation, chauffage, eau chaude, ventilation, sols, peintures) pour 42 k€, sans devis ni descriptif chiffré publiés. Les contraintes de copropriété (accès, horaires, menuiseries, ventilation) peuvent peser sur le coût et le délai.
DPE : F à 389 kWh/m²/an, diagnostic d'octobre 2026 calculé avec le coefficient électrique de 1,9. Ce coefficient passe à 1,7 au 1er janvier 2027 : une partie du gain d'étiquette pourrait être réglementaire plutôt que liée aux travaux. L'objectif D paraît atteignable, mais aucun DPE projeté n'est fourni.
⚖️ Structure juridique et protection de l'investisseur
- Droit contractuel sur le chiffre d'affaires d'une société dédiée faiblement capitalisée : position de créancier chirographaire, sans hypothèque, fiducie ni caution.
- La plateforme indique ne relever d'aucun agrément financier (adhésion volontaire à une charte professionnelle). Le régulateur financier a estimé fin 2022 que ces instruments s'analysent en titres de créance et que les plateformes non conformes s'exposent à une qualification d'exercice irrégulier ; il a aussi publié une mise en garde au public.
- Co-investissement de la plateforme annoncé, non chiffré. Aucun marché secondaire.
- Atout : aucune dette bancaire, donc pas de créancier prioritaire ni d'intérêts qui courent en cas de retard.
👤 Porteur et historique
Structure créée en 2022. Sa page de projets affiche 15 opérations financées, dont 9 déclarées revendues : selon les performances finales affichées, 6 au-dessus de l'objectif initial, 3 en dessous, aucune perte en capital déclarée. Ces données sont auto-déclarées, non auditées, et les durées effectives ne sont pas précisées. Quatre opérations courtes sont en cours (Paris 15e, Levallois-Perret, Vincennes, Tours).
⏱️ Calendrier
Acte visé d'ici février 2027, puis travaux après obtention des assurances et autorisations, commercialisation et délai compromis-acte (≈3 mois). 12 mois apparaît tendu ; quelques mois de dépassement sont plausibles. Sans dette, l'effet principal serait une dilution de la performance annualisée.
🧪 Stress tests
Hypothèses : la réserve absorbe d'abord les dépassements ; frais de revente supposés inclus sauf mention.
| Scénario | Marge résiduelle | Capital |
|---|---|---|
| Base (~9 680 €/m²) | ≈ +25 500 € | 🟢 Préservé |
| Revente –5 % | ≈ +9 300 € | 🟢 Préservé |
| Revente –10 % | ≈ –6 800 € | 🔴 Perte ≈ 2 % |
| Revente –15 % | ≈ –23 000 € | 🔴 Perte ≈ 8 % |
| Travaux +30 % | ≈ +21 200 € | 🟢 Préservé |
| Revente –10 % et travaux +30 % | ≈ –11 100 € | 🔴 Perte ≈ 4 % |
| Frais d'agence de 4 % non inclus | ≈ +12 600 € | 🟠 Marge divisée par deux |
✅ Points forts
- Format 2 pièces liquide, métro à 4 minutes, ascenseur.
- Aucune dette bancaire.
- Promesse sans condition de prêt, bien libre à l'acte.
- Prix de sortie aligné sur les moyennes locales.
- Historique de reventes affiché sans perte déclarée.
⚠️ Points d'attention
- Perte en capital dès ~8 % de décote à la revente.
- Aucune sûreté ; statut réglementaire contesté.
- Frais cumulés (apport + plateforme) ≈ 17 % de la collecte.
- Budget travaux sans devis publié.
- Calendrier de 12 mois ambitieux.
🔍 Autres points à vérifier
Contrat de partage de revenus (assiette, ordre des paiements, sort de la réserve non utilisée) ; capitalisation de la société dédiée ; destinataires des frais d'apport ; prise en compte des frais de revente ; procès-verbaux de copropriété (travaux votés, charges, procédures) ; devis et DPE projeté.
⭐ Grille d'évaluation
| Marché | ★★★★☆ |
| Prix de vente | ★★★☆☆ |
| Marge | ★★☆☆☆ |
| Financement | ★★★★☆ |
| Travaux | ★★★☆☆ |
| Commercialisation | ★★★★☆ |
| Porteur | ★★★☆☆ |
| Solidité financière | ★★☆☆☆ |
| Garanties | ★☆☆☆☆ |
| Calendrier | ★★★☆☆ |
| Qualité de la documentation | ★★☆☆☆ |
🧾 Conclusion
Opération simple sur un actif liquide, sans levier bancaire, avec un prix de sortie cohérent avec le marché. En contrepartie : une marge mince au regard des frais, aucune sûreté, un cadre réglementaire incertain et une documentation encore limitée avant l'ouverture. Les points prioritaires à approfondir sont le contrat de partage de revenus, le budget travaux et la sensibilité au prix de revente. Chacun reste libre de poursuivre sa propre analyse.
📚 Sources
- Fiche projet, page des projets et FAQ de la plateforme (consultées le 12/11/2026)
- Position du régulateur sur les plateformes de partage de revenus (déc. 2022)
- Prix au m² de la rue (juin 2026)
- Prix et évolution de la rue (août 2026)
- Prix du secteur Lamarck-Caulaincourt (mars 2026)
- Prix moyen du 18e d'après les transactions notariales (juillet 2026)
- Coefficient électrique du DPE à 1,9 en 2026
- Passage du coefficient à 1,7 au 1er janvier 2027
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