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Début du sujet novembre 11, 2026 10:27 am
Fiche projet
Les Serres d'Auteuil
sur Baltis
Montant en financement2 000 000 €
Durée18 mois
Localisation63 rue de l'Est, 92100 Boulogne-Billancourt
📅 Vendredi 13/11/2026 à 11:30
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Club Deal portant sur l'acquisition d'un immeuble de bureaux de 645 m², sa transformation en 5 logements et sa revente au détail à Boulogne-Billancourt (92).
Il s'agit d'une opération de marchand de biens portant sur l'acquisition d'un immeuble de 645 m² situé 63 rue de l'Est à Boulogne-Billancourt (92), le changement de destination de ses plateaux de bureaux en logements, sa mise en copropriété et sa revente au détail en 5 logements et 15 places de parking.
La levée de fonds en actions vient financer une quote-part des fonds propres nécessaires à la réalisation de l'opération.
Lots actuels et projetés
- Sous-sol + RDC : stationnement – 15 places de parking
- R+1 : bureaux → logement de 135 m² avec jardin de 166 m²
- R+2 : bureaux → logement de 135 m²
- R+3 : bureaux → logement de 135 m²
- R+4 : bureaux → logement de 135 m²
- R+5 : habitation → logement de 105 m² avec terrasse de 30 m² et rooftop de 100 m²
Maîtrise foncière : l'actif est sous promesse unilatérale de vente depuis le 31 juillet 2026, sans condition suspensive de financement. La réitération par acte authentique devrait intervenir fin novembre 2026.
Quartier : situé dans le nord de Boulogne-Billancourt, à quelques minutes à pied de la station Boulogne–Jean Jaurès (ligne 10). Les stations Porte de Saint-Cloud et Marcel Sembat (ligne 9) sont à une dizaine de minutes à pied.
Structuration : l'investissement est dit « indirect » : la souscription se fait auprès d'une SAS ad hoc, qui réalise une augmentation de capital, puis entre au capital de la société projet en tant qu'associée. Durée cible de 18 mois, prorogeable de 6 mois.
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
novembre 11, 2026 10:30 am
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse express
Opération de marchand de biens à Boulogne-Billancourt (92) : achat d'un immeuble de bureaux de ~645 m² (4 plateaux + un logement en attique), changement de destination en 5 logements et revente au détail en l'état brut (aucuns travaux : aménagement à la charge des acquéreurs), avec 15 parkings. Particularité majeure : il s'agit d'un investissement en actions (club deal via une SAS ad hoc), donc sans sûreté et subordonné à la dette bancaire. Rémunération : rendement prioritaire puis partage de la marge, plafonné ; la perte en capital n'est, elle, pas plafonnée.
📊 Chiffres clés
| Indicateur | Valeur | Lecture |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition (hors frais) | 3,8 M€ (~5 890 €/m²) | Prix d'un bureau, parkings inclus |
| Travaux et frais annexes | 39 k€ | Géomètre, architecte, portage : pas de travaux |
| Coût de revient total | 4,32 M€ | Dont ~196 k€ bancaires et 195 k€ de frais plateforme |
| CA visé (TTC) | 6,14 M€ | Logements ~9 065 €/m² en moyenne, bruts |
| Marge avant / après IS | 1,82 M€ / 1,36 M€ | 29,6 % / 22,2 % du CA |
| Ressources | Banque 1,85 M€ · collecte 1,935 M€ net · opérateur 0,54 M€ | 43 % / 45 % / 12 % |
| Dette bancaire / acquisition ; / CA | ~49 % ; ~30 % | Levier bancaire modéré |
🏘️ Marché & prix de sortie
Les références publiques situent le prix moyen des appartements à Boulogne-Billancourt autour de 8 200 à 8 900 €/m², et vers 8 750–8 950 €/m² dans le quartier Princes-Marmottan, avec une tendance stable à légèrement baissière sur 12 mois. Ces moyennes concernent des logements habitables.
Or les plateaux intermédiaires (R+2 à R+4) sont proposés à 8 000–8 250 €/m² bruts, à aménager. Un avis de valeur bancaire chiffre les travaux acquéreurs à ~2 500 €/m², soit un coût global ~10 500 €/m², proche des programmes neufs du secteur (11–12 k€/m²). Le même avis valorise l'ensemble ~7 à 8 % sous la grille (écart de +22 % sur le R+1 avec jardin). Point favorable : le R+5 fait l'objet d'une offre écrite au-dessus de cet avis, sous condition de prêt.
📝 Urbanisme & calendrier
- Changement de destination par déclaration préalable (début octobre 2026) : purgée du recours des tiers, mais pas du retrait administratif (7/12) à la date d'acquisition (30/11).
- Promesse d'achat sans condition suspensive de financement : la collecte conditionne la réitération.
- Objectif : remboursement bancaire en ~12 mois, sortie des investisseurs fin 2028 au plus tard (18 mois + 6). Vendre 5 grands plateaux bruts haut de gamme en un an suppose un rythme de commercialisation soutenu.
💶 Structure & protections
- La banque dispose d'une hypothèque de prêteur de deniers, d'un nantissement de 950 k€ et d'une caution de la holding : les investisseurs passent après.
- Protections conventionnelles : rendement prioritaire servi avant l'opérateur, fonds propres de l'opérateur (~540 k€) remboursés après les investisseurs (première perte).
- Les investisseurs financent 78 % des fonds propres mais détiennent 20 % du capital et des votes ; décisions stratégiques prises d'un commun accord. Liquidité nulle avant la sortie ; la SAS conserve ses titres au moins 24 mois.
- Frais : 2,5 % à l'entrée + 15 k€ de fonctionnement au niveau de la SAS, en plus des 195 k€ facturés à l'opération.
🔎 Points à clarifier
- Aucun honoraire de commercialisation n'apparaît dans le coût de revient, alors qu'une agence est mandatée.
- Régime de TVA applicable aux reventes (CA affiché TTC sans ligne de TVA).
- Écarts mineurs de surfaces (645 vs 649 m²) et projection d'un plan aménagé alors que les lots sont vendus bruts.
- Financement de l'écart si la collecte n'atteint que le minimum prévu (1 M€).
👤 Opérateur
Groupe parisien créé en 2017 (2 à 5 opérations/an), société de projet créée en octobre 2026. Historique : 19 financements participatifs, 16 remboursés (~12,3 M€), un en cours sur la même plateforme (~1,1 M€ restant dû, échéance début 2027) et un en retard (~0,37 M€, échéances dépassées depuis début 2026, permis non encore déposé). Les comptes 2025 présentés sont fragiles : holding en perte de 253 k€, capitaux propres de 952 k€ constitués quasi intégralement d'un écart de réévaluation, 3,5 M€ de dettes (dont 2,1 M€ obligataires) ; principale société opérationnelle en perte de 888 k€ avec capitaux propres négatifs. La capacité du groupe à soutenir l'opération en cas d'imprévu est donc limitée.
🧪 Stress tests (marge avant IS)
| Scénario | CA | Marge | % CA |
|---|---|---|---|
| Base | 6,14 M€ | 1,82 M€ | 🟢 30 % |
| Prix alignés sur l'avis de valeur bancaire | 5,71 M€ | 1,38 M€ | 🟢 24 % |
| Prix -15 % | 5,22 M€ | 0,90 M€ | 🟡 17 % |
| Prix -25 % | 4,61 M€ | 0,28 M€ | 🟠 6 % |
| Prix -30 % | 4,30 M€ | -0,03 M€ | 🔴 ~0 % |
Hors commission de commercialisation et hors portage supplémentaire (~100–120 k€ par année de retard). Selon la plateforme, le capital des investisseurs est préservé jusqu'à une baisse des prix d'environ 37 % (dette bancaire puis capital, après absorption des fonds propres de l'opérateur) ; la performance visée se dégrade en revanche dès une baisse modérée des prix ou un allongement de la durée.
⚖️ Points forts / points d'attention
| ✅ Emplacement recherché, marché profond ✅ Levier bancaire modéré (~30 % du CA) ✅ Pas de risque chantier pour l'opérateur ✅ Avis de valeur bancaire et offre écrite sur le R+5 ✅ Fonds propres opérateur en première perte |
⚠️ Actions sans sûreté, subordonnées à la banque ⚠️ Gain plafonné, perte non plafonnée ⚠️ Plateaux bruts au prix moyen du marché fini ⚠️ Comptes du groupe déficitaires, un dossier en retard ⚠️ Retrait administratif non purgé à l'acquisition ⚠️ Frais de commercialisation non budgétés |
⭐ Grille d'évaluation
| Marché local | ⭐⭐⭐⭐☆ | Prix de vente | ⭐⭐☆☆☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐⭐☆ | Financement | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐⭐⭐☆ | Commercialisation | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Porteur | ⭐⭐⭐☆☆ | Solidité financière | ⭐⭐☆☆☆ |
| Garanties | ⭐☆☆☆☆ | Calendrier | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Qualité de la documentation | ⭐⭐⭐⭐☆ |
🧾 Conclusion
Dossier bien documenté, sur un emplacement liquide, avec un levier bancaire modéré et une création de valeur fondée sur le changement de destination plutôt que sur un chantier. Le risque se concentre sur le prix de revente de plateaux bruts (au niveau du marché fini, au-dessus d'un avis de valeur bancaire), sur la solidité financière du groupe et sur la nature même du placement : des actions sans garantie, à rémunération plafonnée. À vérifier en priorité : honoraires de commercialisation, régime de TVA, purge du retrait administratif et situation du dossier en retard du même groupe. Chacun reste invité à poursuivre sa propre analyse.
📚 Sources :
PAP – Prix à Boulogne-Billancourt (DVF) · Efficity – Quartier Prince–Marmottan · Qoridor – DVF Prince–Marmottan · RealAdvisor – Évolution des prix · Moneyvox – Prix octobre 2026 · Banque des Territoires – Coûts de transformation bureaux/logements · Documents de la plateforme (fiche, présentation détaillée, FICI).
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