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Début du sujet octobre 16, 2026 4:27 pm
Fiche projet
Parc des Pommiers
sur Beefordeal
Montant en financement200 000 €
Durée18 mois
LocalisationChemin des Pommiers et route de Louviers, 27930 Le Boulay-Morin
📅 Lundi 19/10/2026 à 14:00
Le détail du projet
L'opérateur porte le projet « Le Parc des Pommiers », une opération mixte de lotissement et de promotion immobilière située au Boulay-Morin (27), à dix minutes d’Évreux. Le projet bénéficie d’un permis d’aménager, de trois permis de construire purgés de tout recours, d’un crédit bancaire et d’une GFA.
L’opération est précommercialisée à 94 % du chiffre d’affaires HT couvrant l’intégralité du prix de revient du projet. Les 14 maisons en VEFA et 10 terrains à bâtir sont réservés en bloc par un bailleur social, ce qui représente près de 90 % du chiffre d’affaires.
Le programme est réalisé sur un terrain de 27 791 m². Il se compose de 18 terrains à bâtir viabilisés de 502 à 996 m² et de 14 maisons individuelles jumelées en R+1 (12 T4 et 2 T3), pour une surface habitable totale de 1 263 m².
Les travaux seront réalisés en corps d’état séparés, sous la maîtrise d’œuvre de l’architecte et du bureau d’études VRD de l’opération, avec un suivi assuré par l’opérateur. La durée contractuelle des travaux est de 18 mois.
L’émission obligataire est destinée à refinancer une partie des fonds propres engagés dans l'acquisition du foncier.
Planning :
- Mars 2026 : Purge de l’ensemble des autorisations
- Août 2026 : Contrat de réservation VEFA et promesse d’achat
- Oct. 2026 : Acquisition du foncier & émission obligataire
- Avril 2027 : Livraison des terrains à bâtir
- Fév. 2028 : Livraison des maisons
- Avr. 2028 : Remboursement prévisionnel
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L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
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octobre 16, 2026 4:35 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🏡 L'opération en bref
Opération mixte de lotissement et de promotion sur un terrain de 2,8 ha au Boulay-Morin (Eure), à 10 minutes d'Évreux. Elle comprend 14 maisons jumelées (1 263 m² habitables) vendues en VEFA à un bailleur social, et 18 terrains à bâtir viabilisés : 10 sont vendus au même bailleur, 8 sont proposés à des particuliers. La collecte refinance une partie des fonds propres exigés par la banque pour l'achat du foncier. Il s'agit d'obligations simples avec remboursement in fine, pour une durée de 18 mois prorogeable une fois de 6 mois.
| Indicateur | Valeur | Lecture |
|---|---|---|
| Chiffre d'affaires HT | 3 817 790 € | dont 89,7 % vendus au bailleur social |
| Prix de revient | 3 542 830 € | dont travaux 2 175 063 € (57 % du CA) |
| Marge | 274 961 € (7,2 %) | faible, habituelle en vente en bloc à un bailleur |
| Honoraires opérateur | 458 720 € (12 %) | cash-flow total de 733 681 € (19,2 %) |
| Fonds propres exigés | 250 000 € | 80 % apportés par la collecte |
| Apport propre de l'opérateur | 50 000 € | ≈ 1,4 % du prix de revient |
| Dette bancaire senior | 900 000 € sur 24 mois | rang prioritaire sur les obligations |
| Pré-commercialisation | 94 % du CA HT | 84 % des lots, dont 2 réservés par une société liée |
📍 Marché local
- Commune de 818 habitants (+47 % depuis 1999), à 97 % de maisons.
- Le prix de la VEFA vendue au bailleur (≈ 2 314 € HT, soit 2 509 € TTC par m² habitable) reste dans la fourchette des maisons neuves observées localement (≈ 2 110 à 2 630 €/m², moyenne ≈ 2 260 €/m²).
- Le marché des maisons existantes recule : ≈ 2 114 €/m², soit –4,3 % sur un an et –6,9 % sur deux ans. Cela pèse surtout sur les terrains vendus à des particuliers.
- Les terrains libres sont affichés entre 72 et 104 € TTC/m², en haut de la fourchette locale (48–93 €/m²), et ce malgré des remises d'environ 13 % déjà consenties.
🧾 Commercialisation et contreparties
- Réservation VEFA et promesse d'achat des 10 terrains signées en août 2026 avec un bailleur social majeur du département : le risque de prix de sortie est neutralisé sur près de 90 % du CA.
- Les conditions suspensives de la réservation ne sont pas détaillées.
- Sur les 8 terrains « diffus », 2 lots (117 k€ HT) sont réservés par une société dans laquelle le groupe détient une participation. Sans eux, la couverture du point mort tombe à 98,2 %.
🔍 Incohérences documentaires relevées
- Prix de revient : 3 542 830 € dans le bilan, 3 499 407 € dans la structure de financement et 3 546 297 € dans le calcul du point mort.
- Garantie : l'annonce parle de cautions des « deux sociétés mères ». La note de synthèse décrit une garantie autonome à première demande de la holding, solidaire avec une société sœur, alors que le résumé n'en cite qu'une.
- Localisation : l'annonce indique le département 59, alors que l'opération se situe dans l'Eure (27).
- Taux de pré-commercialisation : « 90 % », « près de 90 % » ou « 94 % » selon les passages.
🏛️ Structure, rang et garanties
- L'émetteur est une société de portage obligataire aux fonds propres quasi nuls (≈ 1 500 €), qui reprête les fonds à la SCCV : le remboursement dépend de la SCCV et de la garantie.
- La créance obligataire est subordonnée à la dette bancaire. Il n'existe aucune hypothèque au profit des obligataires.
- La garantie à première demande de la holding est la sûreté principale. Cette holding affiche 1,5 M€ de fonds propres, des comptes certifiés sans réserve et un endettement financier modéré (0,34× les fonds propres). Son résultat net est en recul marqué (≈ 587 k€ en 2023, 131 k€ en 2024, 33 k€ en 2025) et sa trésorerie atteignait ≈ 222 k€ fin 2025.
- Historique : 4 émissions obligataires antérieures, dont 3 remboursées (≈ 0,9 M€). La quatrième (≈ 310 k€) arrive à échéance le 26/10/2026, quelques jours après l'ouverture de cette collecte. Ce remboursement est à surveiller.
- Aucune procédure collective n'est recensée pour l'émetteur au BODACC.
⏱️ Calendrier
Les permis sont purgés depuis mars 2026. Les terrains doivent être livrés en avril 2027 et les maisons en février 2028, pour un remboursement prévisionnel en avril 2028, soit exactement 18 mois après l'émission. La durée contractuelle des travaux est elle aussi de 18 mois : aucune marge hors prorogation de 6 mois. Le prêt bancaire de 24 mois arrive à échéance en même temps que la prorogation maximale.
📉 Stress tests
Les ventes au bailleur étant à prix fixé, le risque principal porte sur le coût des travaux.
| Scénario | Marge | Marge + honoraires |
|---|---|---|
| Base | 274 961 € (7,2 %) | 733 681 € |
| 5 terrains libres invendus | 54 128 € | 512 848 € |
| Travaux +10 % | 57 455 € (1,5 %) | 516 175 € |
| Travaux +15 % | –51 298 € | 407 422 € |
| Travaux +10 % et terrains libres invendus | –163 378 € | 295 342 € |
| Travaux +20 % | –160 052 € | 298 668 € |
La marge seule est absorbée dès environ +12,6 % de dérive des travaux. Le remboursement des obligataires repose alors sur la renonciation de l'opérateur à ses honoraires (coussin total ≈ +34 % de travaux) et sur la garantie de la holding, après le désintéressement de la banque.
⭐ Grille d'évaluation
| Marché local | ⭐⭐⭐☆☆ | Prix de vente | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Marge | ⭐⭐☆☆☆ | Financement / apport | ⭐⭐☆☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐⭐☆☆ | Commercialisation | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Porteur / historique | ⭐⭐⭐⭐☆ | Solidité financière | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐☆☆☆ | Calendrier | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Qualité documentaire | ⭐⭐⭐☆☆ |
🧭 Autres points à vérifier
- Bonne fin du remboursement de l'émission du 26/10/2026.
- Montant plafond et durée de la garantie à première demande, et signature effective par les deux sociétés.
- Indexation éventuelle du prix VEFA, existence de pénalités de retard dues au bailleur, et contenu de la GFA.
- Marchés de travaux en corps d'état séparés : part déjà signée à prix ferme.
📝 Conclusion
Points favorables : une sortie largement sécurisée auprès d'un bailleur social, des autorisations purgées, un opérateur avec historique et une holding aux comptes certifiés. Points de vigilance : la collecte se substitue aux fonds propres, la créance est subordonnée à la banque, la marge est mince face aux travaux et le calendrier est tendu. Le remboursement dépend surtout de la maîtrise des coûts et de la garantie de la holding. Ces éléments sont à approfondir avant toute décision personnelle.
Sources : PAP – prix au m² Le Boulay-Morin · Efficity – Le Boulay-Morin · Annuaire des Entreprises – annonces BODACC de l'émetteur · note de synthèse de l'opération et annonce de lancement.
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