Notifications
Retirer tout
Projets Crowdfunding en financement
2
Publications
2
Utilisateurs
0
Reactions
2
Vu
Début du sujet octobre 15, 2026 9:17 pm
Fiche projet
Ixora - Promotion immobilière
sur Les Entreprêteurs
Montant en financement356 000 €
Durée15 mois
LocalisationBaie-Mahault, Guadeloupe (971)
📅 Jeudi 15/10/2026 à 14:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Le projet concerne la construction de la résidence « Ixora », au sein d’un quartier résidentiel.
Il consiste en la réalisation de deux bâtiments comprenant 20 logements de type T2, T3 et T4, commercialisés dans le cadre du dispositif PSLA (Prêt Social Location-Accession).
Traversants, lumineux et naturellement ventilés, les appartements disposent d’espaces extérieurs, notamment de jardins privatifs en rez-de-chaussée, ainsi que de cuisines, salles d’eau et rangements aménagés.
Le permis de construire est obtenu et l’opération est sécurisée commercialement, avec 100 % des logements vendus en bloc à un bailleur social dans le cadre d’une VEFA. Le foncier a été financé par l’opération elle-même.
Le financement demandé vise à sécuriser les approvisionnements, maîtriser l’impact du coût des matières premières, maintenir le calendrier du chantier et optimiser la trésorerie.
Le remboursement est prévu par la libération de la trésorerie excédentaire disponible sur le compte de la GFA, dans le cadre du montage en VEFA.
La ville compte environ 30 000 habitants et se distingue par la présence de Jarry, reconnue comme la zone industrielle et commerciale la plus importante de Guadeloupe.
Quelle note donnes-tu à ce projet ?
Note moyenne :
Les garanties
- Garantie à première demande
- Caution personnelle, solidaire et indivisible
- Nantissement de Parts Sociales
- Nantissement de solde de compte bancaire
- Assurance emprunteur
Évaluez les plateformes avec la communauté
Partagez votre expérience maintenant. Votre avis sera ajouté à la base communautaire après création de votre compte gratuit.
As-tu déjà investi sur ?
8 607 évaluations 
Partagez votre expérience
Ressources utiles
- Découvrir Les Entreprêteurs
- Classement de Les Entreprêteurs dans les meilleures plateformes
- Comparer Les Entreprêteurs aux autres plateformes
- Ticket minimum d'investissement sur Les Entreprêteurs
- Taux de défaut de Les Entreprêteurs
- Comment analyser un projet immobilier en pré-commercialisation ?
- Tout savoir sur les garanties
Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
octobre 15, 2026 9:26 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse express
| Opération | Construction de 20 logements PSLA (T2/T3/T4) sur 2 bâtiments, Baie-Mahault (971) |
| Sortie | 100 % vendus en bloc en VEFA à un bailleur social (contrat déclaré signé, non communiqué) |
| Financement | Prêt de 356 k€, 15 mois, capital in fine, intérêts mensuels précomptés |
| Ratios clés | Prêt / prix de revient ≈ 10 % · Fonds propres déclarés 0 € · Marge 9 % du CA |
| Notation interne plateforme | Milieu d'échelle (C sur A+ à E) |
| Point clé à vérifier | Mécanisme et calendrier de libération de la trésorerie du compte GFA |
🏗️ Montage : qui doit rembourser ?
- L'emprunteur est une holding de projet créée en 2024 (capital 1 000 €, aucun salarié, aucun compte déposé au registre). Elle reprête les fonds à la société de construction-vente qui porte le chantier, dont elle détient 40 % (le solde par ses dirigeants).
- L'investisseur est donc créancier de la holding, pas de la société qui porte l'actif : subordination structurelle, partiellement compensée par le nantissement des parts et la garantie à première demande de la société de programme.
- Remboursement prévu par la libération de trésorerie excédentaire du compte centralisateur GFA. En pratique, ce déblocage dépend de l'avancement des appels de fonds VEFA et de l'accord du garant d'achèvement : c'est le principal point d'incertitude de calendrier.
- Intérêts précomptés + frais d'intermédiation de 7 % : les fonds nets réellement injectés dans l'opération sont nettement inférieurs aux 356 k€ collectés.
📊 Bilan prévisionnel
| Poste (HT) | Montant | % du CA |
|---|---|---|
| Chiffre d'affaires (prix moyen 195 k€ TTC/lot) | 3 820 k€ | 100 % |
| Foncier | 232 k€ | 6,1 % |
| Travaux | 2 708 k€ | 70,9 % |
| Honoraires | 428 k€ | 11,2 % |
| Frais financiers | 110 k€ | 2,9 % |
| Marge | 342 k€ | 9,0 % |
Le passage TTC → HT est cohérent avec le taux réduit de TVA de 2,1 % applicable en Guadeloupe. Une marge de 9 % est usuelle pour une vente en bloc à un bailleur (pas de frais ni de risque de commercialisation), mais elle laisse un coussin limité face aux aléas de chantier. Les prix unitaires (149,5 k€ / 208 k€ / 255 k€ TTC) restent dans les ordres de grandeur locaux ; les surfaces n'étant pas communiquées, ni le prix au m² ni le respect des plafonds PSLA ne peuvent être vérifiés.
🔎 Incohérences documentaires relevées
- Ressources : la fiche affiche 3 397 k€ de « dette bancaire » (90,5 %), alors que la note d'investissement indique l'absence de tout emprunt bancaire (il s'agit vraisemblablement des appels de fonds VEFA). Le total des ressources (3 753 k€) ne correspond ni au prix de revient ni au CA.
- Historique : la FICI déclare aucune offre antérieure, alors que la note mentionne une campagne interrompue sur une autre plateforme.
- Sûreté sur compte : le nantissement vise le compte « au nom de l'Émetteur » (la holding), alors que la trésorerie de remboursement se situe sur le compte GFA de la société de programme.
- Calendrier : le gros œuvre bas est annoncé pour septembre 2026 et le chantier à partir d'octobre 2026, pour un remboursement en février 2028 ; aucune date de livraison n'est indiquée.
⚡ Stress tests (marge résiduelle)
| Scénario | Marge | Taux de marge |
|---|---|---|
| Base | 342 k€ | 🟢 9,0 % |
| Travaux +5 % | 207 k€ | 🟡 5,4 % |
| Travaux +10 % | 71 k€ | 🟠 1,9 % |
| Prix de vente –5 % (pénalités, renégociation) | 151 k€ | 🟡 4,2 % |
| Prix –5 % et travaux +5 % | 16 k€ | 🔴 0,4 % |
Point mort : la marge est absorbée par une hausse d'environ 12,6 % du coût des travaux. Le prix étant contractualisé, le risque se concentre sur l'exécution du chantier et ses délais.
🚨 Risques principaux
- ÉLEVÉ Exécution technique : Guadeloupe classée en zone de sismicité 5 (la plus forte), exposition cyclonique ; chantier tout juste démarré.
- ÉLEVÉ Porteur : première opération de promotion des associés, dont le parcours est surtout en conception et maîtrise d'œuvre ; références antérieures non vérifiables publiquement.
- ÉLEVÉ Surface financière : aucun fonds propres déclaré, holding au capital de 1 000 €, aucun état financier disponible.
- MOYEN Calendrier : remboursement conditionné au déblocage de trésorerie GFA, pas à la livraison.
- MODÉRÉ Acquéreur : bailleur social institutionnel, profil de crédit solide ; le contrat de VEFA n'est toutefois pas produit.
🛡️ Garanties
- Nantissement de 100 % des parts de la société de programme : sa valeur dépend de la marge résiduelle.
- GAPD notariée (120 %) émise par la société de programme : même risque que l'opération elle-même.
- Cautions personnelles notariées des deux dirigeants (100 %) : efficacité liée à leur patrimoine, non documenté.
- Assurance emprunteur à souscrire après la levée. Pas d'hypothèque (cohérent avec une VEFA en bloc).
⭐ Grille d'évaluation
| Marché local | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Marge | ⭐⭐☆☆☆ |
| Financement | ⭐⭐☆☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐☆☆☆ |
| Commercialisation | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Porteur | ⭐⭐☆☆☆ |
| Solidité financière | ⭐☆☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Calendrier | ⭐⭐☆☆☆ |
| Qualité de la documentation | ⭐⭐☆☆☆ |
📝 Autres points à vérifier
- Copie ou extrait du contrat de VEFA (échéancier des appels de fonds, pénalités de retard, conditions suspensives).
- Identité du garant d'achèvement et règles de déblocage du compte GFA.
- Marché de travaux : entreprise générale ou lots séparés, prix ferme ou révisable.
- Surfaces par logement et conformité aux plafonds PSLA.
- Rang des créanciers au sein de la société de programme.
🧩 Conclusion
Le projet s'appuie sur des facteurs favorables tangibles : permis obtenu, vente intégrale à un acquéreur institutionnel, prix contractualisés et montant collecté représentant environ 10 % du coût total. En regard, il cumule une structure emprunteuse sans fonds propres ni historique comptable, des porteurs novices en promotion, un chantier en zone sismique forte qui démarre à peine, une marge absorbée par un dépassement de travaux d'environ 13 % et plusieurs contradictions entre la fiche, la note et la FICI. Le calendrier de remboursement repose sur un déblocage de trésorerie dont les conditions ne sont pas détaillées. Chacun est invité à poursuivre sa propre analyse à partir de ces éléments.
🔗 Sources
- BODACC — immatriculation de la société emprunteuse (2024)
- Ministère de la Transition écologique — zonage sismique (Guadeloupe en zone 5)
- BOFiP — taux de TVA en Guadeloupe
- PAP — prix immobiliers à Baie-Mahault (DVF)
- Efficity — prix du neuf à Baie-Mahault
- WebLex — plafonds PSLA 2026
- Fiche projet, note d'investissement et FICI de l'offre
Évaluez les plateformes avec la communauté
Partagez votre expérience maintenant. Votre avis sera ajouté à la base communautaire après création de votre compte gratuit.
As-tu déjà investi sur ?
8 607 évaluations
Partagez votre expérience
Allez à Connexion ou Inscription to reply to this topic.
