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Début du sujet octobre 16, 2026 4:22 pm
Fiche projet
Arras
sur Stomea
Montant en financement580 000 €
Durée9 mois
LocalisationBoulevard de Strasbourg, 62000 Arras
📅 Vendredi 16/10/2026 à 12:00
Offre partenaire A&S
2% de cashback sur 1er investissement avec le code AS2 (inscription via ce lien) puis 1% sur investissements suivants avec le code AS1
Le détail du projet
Le projet ARRAS est une opération de type achat-revente avec travaux, portant sur l’acquisition en bloc d’un immeuble de bureaux. L’opérateur prévoit de revendre 7 lots avec leurs caves respectives sous forme de plateaux. Les appartements vont du studio au T2, avec des superficies comprises entre 24m2 et 66m2.
Foncier : Acquisition de l’actif au prix de 450 000€ frais de notaire inclus. L'actif est composé d’un bloc d’un immeuble de bureaux.
Travaux : Le réagencement intérieur des espaces avec les nouveaux cloisonnements, les passages des nouveaux réseaux et un rafraichissement général.
Urbanisme : Une DP a été déposée et purgée afin de changer la destination vers l’habitation.
Commercialisation : 4 lots réservés sur 7 pour 448 000€, soit 55 % du chiffre d'affaires. Reste à commercialiser : 362 500€
Planning :
- 16 octobre 2026 : Ouverture de la collecte
- 15 novembre 2026 : Clôture maximale de la collecte
- 16 novembre 2026 : Signature de l’acte d'acquisition
- 16 novembre 2026 : Démarrage des travaux
- 15 février 2027 : Fin des travaux et revente progressive des lots
- 15 août 2027 : Date prévisionnelle maximale de remboursement (capital + intérêts)
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- Hypothèque de 1er rang
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
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octobre 16, 2026 4:30 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🏢 L'opération en bref
Marchand de biens : acquisition en bloc d'un immeuble de bureaux (≈ 360 m² habitables + cave), changement de destination vers l'habitation par déclaration préalable annoncée purgée, puis revente à la découpe de 7 lots en « plateaux » (studio à T2) et d'une cave. Obligations simples, capital et intérêts in fine, durée cible 9 mois.
| Indicateur | Valeur | Lecture |
|---|---|---|
| Prix de revient total | 680 014 € HT | dont acquisition 463 500 €, travaux & charges 102 979 € |
| Chiffre d'affaires | 810 500 € | ≈ 2 230 €/m² en moyenne |
| Marge prévisionnelle | 130 486 € (16,1 %) | correcte pour une opération courte |
| Apport opérateur affiché | 107 009 € (15,6 %) | intègre les intérêts investisseurs |
| Collecte / prix d'acquisition | ≈ 129 % | la collecte dépasse la valeur d'achat de l'actif |
| Dette + intérêts / CA | ≈ 77 % | la « LTV 72 % » affichée exclut les intérêts |
| Pré-commercialisation signée | 303 000 € (37 %) | 55 % en ajoutant un lot seulement « sous offre » |
📍 Marché et prix de sortie
- Arras présente un prix moyen des appartements de l'ordre de 2 370 à 2 610 €/m² selon les sources, et d'environ 2 450 €/m² (fourchette 1 840–2 960 €) dans le quartier de la préfecture/gare. Marché stable sur 12 mois.
- Le prix moyen de sortie (≈ 2 230 €/m²) est inférieur à ces moyennes, ce qui est cohérent avec la vente de plateaux à finir. Mais l'acquéreur devra ajouter le coût des finitions : prix « tout compris » potentiellement au niveau ou au-dessus du marché fini.
- Dispersion forte : le studio ressort à ≈ 3 500 €/m², les grands T2 à ≈ 1 960–2 190 €/m², la cave seule à 10 000 €.
- Cible déclarée : investisseurs en déficit foncier et résidences principales. L'éligibilité fiscale des travaux après changement de destination mérite une vérification, car elle conditionne l'attractivité commerciale.
🧾 Commercialisation : ce que disent vraiment les pièces
- 3 lots sous promesse (≈ 303 000 €), 1 lot « sous offre » sans promesse signée (145 000 €).
- 2 promesses sont soumises à l'obtention d'un prêt supérieur au prix du lot (jusqu'à ≈ 125 %), ce qui accroît le risque de défaillance de la condition suspensive.
- Une promesse est conditionnée à une acquisition par l'opérateur avant le 1er octobre, alors que l'acte est prévu mi-novembre : prorogation à confirmer.
🔍 Incohérences documentaires relevées
- Frais d'acquisition : la fiche indique 450 000 € « frais de notaire inclus », le budget ajoute 13 500 € de frais de notaire.
- Sûreté sur le prix de vente : la page projet annonce un ordre irrévocable de paiement notarié, le contrat d'émission prévoit une promesse de nantissement du prix de revente.
- Durée : la fiche présente août 2027 comme date maximale ; le contrat autorise une prorogation de 3 mois (12 mois au total).
- Cautions personnelles : cinq associés se portent caution, sans montant ni plafond indiqué, et sans information sur leur patrimoine.
- Seuil de succès à 480 000 € : en cas de collecte partielle, le financement des 100 000 € manquants n'est pas documenté.
👤 Porteur et structure
- Société de projet immatriculée en septembre 2026, capital de 1 000 €, sans historique comptable.
- Elle est détenue par trois holdings ; au moins l'une a été créée en mars 2026. Aucune procédure collective identifiée, mais aucun antécédent d'opération documenté publiquement.
- Première opération de l'équipe sur la plateforme. Parcours d'ingénieur travaux mis en avant pour le principal associé.
- Apport réel : les 107 009 € « d'apport » incluent 47 850 € d'intérêts payables in fine. L'effort en trésorerie à l'entrée serait donc proche de 59 000 € (≈ 9 % du budget).
📉 Stress tests (marge opérateur)
| Scénario | Marge résiduelle | Taux de marge |
|---|---|---|
| Base | 130 486 € | 16,1 % |
| Prix de vente –10 % | 49 436 € | 6,8 % |
| Prix de vente –15 % | 8 911 € | 1,3 % |
| Travaux +20 % | 111 220 € | 13,7 % |
| Prix –10 % et travaux +20 % | 30 169 € | 4,1 % |
| Prix –15 % et travaux +20 % | –10 356 € | négatif |
| Prorogation +3 mois | 114 536 € | 14,1 % |
Côté obligataires, le remboursement intégral (capital + intérêts ≈ 628 000 €) supporte en théorie une baisse du chiffre d'affaires d'environ 20 %, hors frais de vente et à condition que tous les lots soient vendus avant l'échéance.
⭐ Grille d'évaluation
| Marché local | ⭐⭐⭐☆☆ | Prix de vente | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐☆☆ | Financement / apport | ⭐⭐☆☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐⭐☆☆ | Commercialisation | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Porteur / historique | ⭐⭐☆☆☆ | Solidité financière | ⭐⭐☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐⭐☆☆ | Calendrier | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Qualité documentaire | ⭐⭐☆☆☆ |
🧭 Autres points à vérifier
- Montant d'inscription de l'hypothèque et valeur vénale de l'immeuble avant travaux.
- Copropriété à créer, diagnostics et raccordements à la charge de l'opérateur avant les réitérations.
- Rémunération des intermédiaires de commercialisation incluse dans les honoraires.
📝 Conclusion
Opération courte et lisible, avec une marge correcte, une localisation proche de la gare et une hypothèque de premier rang. En contrepartie : une structure et une équipe sans historique, un apport réel limité, une collecte supérieure au prix d'achat, une pré-commercialisation ferme plus faible qu'affichée et plusieurs écarts entre fiche et contrat. Ces points méritent d'être éclaircis auprès de la plateforme avant toute décision personnelle.
Sources : Efficity – prix m² Arras · Efficity – quartier Préfecture · RealAdvisor – Arras · Annuaire des Entreprises (data.gouv.fr) · documents de l'offre (fiche synthèse, budget, grille de commercialisation, contrat d'émission).
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