Pour
Vu la com, il y a clairement baleine sous gravillon… Plusieurs collectes ont eu lieu (de mémoire 3 ou 4). Merci à la plateforme pour le début de prise en charge des futurs défauts Perso 400€ d’impacté en cumulé sur le lot 1 et 2
Y avait pas plusieurs garanties?
- Fiducie
- Caution personnelle
- Garantie emprunteur
Si si, y’a bien une fiducie… Sur des créances couvrant deux fois le montant du prêt… Mais si les créances sont frauduleuses… Elle ne sert plus à rien. Et si elle est mal ficelée… Pas de fiducie sur autre chose, dommage. La garantie emprunteur… Bah si y’a plus de sous, y’a plus de sous… La maison mère c’est Et la garantie personnelle… Bah voila… Mea Culpa pour mon message précédent, mais Les Entreprêteurs ne sont pas clairs… En fait, MDB est en procédure collective / redressement judiciaire dont la durée est fixée à 10 ans… Par contre, autant j’ai été un peu défaillant dans mes contrôles sur ce prêt, autant on sait bien que quand on a recours à ce type de prêt, c’est que la situation n’est pas au beau fixe.. Autant j’ai vraiment du mal à comprendre pourquoi Les Entreprêteurs ont accepté de faire un prêt en 2021 à une société dont l’EBITDA est négatif depuis (au moins) 2018… Sans parler de l’évolution des différentes métriques, et encore moins du montant de dette… Enfin si, je sais pourquoi… Ils ne prennent absolument aucun risque dans l’histoire. Ils prélèvent une très belle commission à l’origination, et refourgue le risque avec un rendement moindre que leur commission… C’est en cela que j’ai toujours dis que l’alignement d’intérêt avec ces plateformes était inexistant – Ils ne sont pas du tout aligné au bon remboursement du prêt en ne gardant pas une partie sur leur bilan, et encore moins aligné à notre rémunération, la leur étant supérieure à la notre et payé (pour une grosse partie) one shot à l’initialisation… Par contre, la procédure ne date pas d’hier… Et en parler plus tot aurait été trop dur pour eux a priori… En tout cas, ça ne les a pas empêcher de continuer à leur prêter de l’argent…
PROCÉDURE COLLECTIVE28/07/2021 RCS de Chartres Famille : Jugement d’ouverture Nature : Jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire Complément de jugement : Jugement prononçant l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire , date de cessation des paiements le 01 Décembre 2020 , désignant administrateur SELARL TRAJECTOIRE prise en la personne de Me Charles BEAUSSART 44, rue du Jeudi – 61000 Alençon avec les pouvoirs : d’assister le débiteur pour tous les actes relatifs à la gestion, mandataire judiciaire SELARL C. BASSE prise en la personne de Me Christophe BASSE 24, rue des Emangeards – BP 83 – 61303 L’aigle Cedex . Les créances sont à déclarer, dans les deux mois de la présente publication, auprès du Mandataire Judiciaire ou sur le portail électronique à l’adresse Bodacc A n°20210145, annonce n°2697
hmmm, auraient-ils benoitement "oublié" de déclarer les créances?
: Jugement prononçant l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire , date de cessation des paiements le 01 Décembre 2020
bonjour
je pose une question bête qui a payé les intérèts de ces 4 prêts depuis 18 mois ?
Sur Pappers, c’est assez bien synthétisé et regroupé. (sinon les sites officiels classiques… infogreffe, bodacc, etc… mais ca devient vite compliqué à recouper).
Ça y est, j'ai trouvé sur Pappers à MBD DESIGN.
Merci encore pour l'info.
Voilà le dirigeant (de RAIL INVESTISSEMENTS qui a emprunté) mais aussi celui de MBD DESIGN donc (par le biais de RI) et de NOMA COMPOSITES…
Sinon merci Mdo100 pour le lien du projet que j avais demander.
De rien, c'était avec plaisir.
En gros les entrepreneurs prend la même direction que credit.fr. Si il continue il vont se faire racheter par october. Je plaisante mais on sait jamais quand même.
Oui, ça commence a faire beaucoup à mon goût.
Sinon merci Mdo100 pour le lien du projet que j avais demander. En gros les entrepreneurs prend la même direction que credit.fr. Si il continue il vont se faire racheter par october. Je plaisante mais on sait jamais quand même.
Si on se base que sur les chiffres, pour l'instant le Taux de défaut en montants de Les Entreprêteurs (1,35%) est largement en dessous de Credit.fr (4,21% en mars et doit depuis être beaucoup plus élevés au vu des problèmes d'intégration sur October)
Sur les 2 derniers défauts : Cclim, on sens qu'il y a des discussion en cours et cela semble avancer puisqu'un versement a été fait fin décembre. Pour RAIL à priori un remboursement est prévu dans le temps. A suivre donc de près pour voir comment cela évolue.
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Lbl consulting lot 32
prolongation de l'échéancier de 3 mois avant remboursement sans explications supplémentaires
Il ne serait pas étonnant que le lot 33 puis le lot 34 suivent le même chemin...
La question que nous pourrions nous poser : est-ce que la conjoncture actuelle de la hausse des taux par les banques centrales (inflation oblige !!) serait toujours favorable à ces opérations immobilières crowfunding ? c'est une question voire un débat et non un avis
La question que nous pourrions nous poser : est-ce que la conjoncture actuelle de la hausse des taux par les banques centrales (inflation oblige !!) serait toujours favorable à ces opérations immobilières crowfunding ? c’est une question voire un débat et non un avis
@maryaeva c'est effectivement un vrai débat qui peut impacter les projets immobilier en Crowdfunding. A suivre aussi, les ventes qui ont tendances à baisser du fait que les banques accordent beaucoup moins facilement de prêts. Cela peut jouer sur la rapidité de commercialisation et engendrer des retards. Il faudra rester vigilant en 2023.
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La question que nous pourrions nous poser : est-ce que la conjoncture actuelle de la hausse des taux par les banques centrales (inflation oblige !!) serait toujours favorable à ces opérations immobilières crowfunding ? c’est une question voire un débat et non un avis
C'est surtout l'inflation sur les matières premières qu'il faut regarder... Si la marge de départ était ridicule, elle est morte... Et il ne doit pas falloir grand chose de plus pour attaquer la mezz'...
La hausse des taux ne devrait pas impacter les business plans (avant la vente), les taux étant à taux fixe... Il n'y a pas de charges supplémentaires. Par contre, clairement, le prix de vente va être impacté à la baisse à cause de ces hausses... A voir les valorisations retenues, si elles étaient agressives, ou pas.
Projet Le Bao sur Raizers en retard et en bonne voie de défaut : Raizers convoque une assemblée et propose de démarrer le recouvrement sans tarder...
Je m'en doutais un peu depuis la lecture d'un article sur Le Moniteur racontant les déboires de cette promotion.
Il y a une hypothèque de premier rang mais l'immeuble n'est pas livré et les travaux sont à l'arrêt : qui va acheter ça au prix de 2021 ?
Projet Le Bao sur Raizers en retard et en bonne voie de défaut : Raizers convoque une assemblée et propose de démarrer le recouvrement sans tarder… Je m’en doutais un peu depuis la lecture d’un article sur Le Moniteur racontant les déboires de cette promotion. Il y a une hypothèque de premier rang mais l’immeuble n’est pas livré et les travaux sont à l’arrêt : qui va acheter ça au prix de 2021 ?
Bonjour Barsa,
Vous pourriez copier la communication officiel de Raizers à ce sujet ? Le problème est lié à l'opération en elle-même ou sur la santé financière de l'opérateur ? Car ils ont d'autres projets de crowdfunding en cours, ce n'est pas rassurant pour la suite ...
In extenso :
"Bonjour à tous,
Je me permets de vous écrire avant l'Assemblée Générale qui aura lieu la semaine prochaine. En effet, vous êtes nombreux à nous demander plus de détails sur ce dossier avant de voter.
Pour rappel, dans le cadre de ce projet, Raizers est intervenue sur le refinancement dde la Compagnie Foncière Bordelaise qui réalise la promotion d’un complexe immobilier, Le Bao, comportant une galerie commerciale en rez-de-chaussée, une résidence senior de 118 lots ainsi que 106 logements. Cette opération est située au 134, Avenue de Hambourg dans le 8ème arrondissement de Marseille. A la date de notre audit, les travaux étaient quasiment terminés et la date d'achèvement était prévue pour novembre 2021, planning à l'appui.
Dans le cadre du reporting de l'opération, l'opérateur nous a indiqué un décalage du planning lié à un sinistre qui avait eu lieu en 2019, les lots avaient ensuite été refaits à neufs mais des inondations ont eu lieu à Marseille en 2021 entraînant un nouveau sinistre. Les travaux de reprise ont été achevés en juillet 2022. L'opérateur n'avait jamais évoqué ces éléments lors de l'audit. Nous avons donc effectué plusieurs visites de chantier afin de s'enquérir de son état d'avancement et nous avons pu confirmer que les travaux en sont au stade de finition : huisseries à reprendre, peintures intérieures et quelques salles de bain et cuisines. Cependant le chantier est à l'arrêt depuis juillet 2022, date de la finalisation des travaux de reprise. L'opérateur nous a alors indiqué qu'un contrat était en cours de signature avec une entreprise générale afin de finaliser le projet. Depuis, nous n'avons pas de nouvelles de l'opérateur concernant ce contrat et ce dernier ne satisfait pas ces obligations de reporting.
En parallèle, la première échéance d'intérêts était due le 10 novembre 2022 pour un montant total de 693 000 €. L'opérateur nous a toujours assuré pouvoir honorer cette échéance mais ce n'a pas été le cas. Nous avons donc mis en demeure la Compagnie Foncière Bordelaise à deux reprises le 15 novembre puis le 28 novembre 2022. L'opérateur n'a pas répondu à ces deux mises en demeure.
Nous avons également connaissance via la presse que M. Ohayon qui dirige et détient le groupe auquel appartient la Compagne Foncière Bordelaise connaît des difficultés : liquidation de la marque Camaïeu et redressement judiciaire de Go Sport.
Tous ces éléments négatifs : manquement à l'obligation de reporting, décalage de la date de livraison communiquée, non paiement des intérêts, absence de communication de l'opérateur et difficultés du groupe nous poussent aujourd'hui à agir au plus vite afin de préserver les intérêts de nos investisseurs, c'est pourquoi nous sollicitons cette Assemblée Générale.
A notre sens, il conviendrait de lancer le recouvrement pour ne pas perdre de temps et exercer nos garanties au plus vite. Pour rappel, nous bénéficions d'une hypothèque de 1er rang sur dix lots ainsi qu'une Garantie Autonome à Première Demande sur la société Financière Immobilière Bordelaise.
Je reste à votre disposition pour toute question."
Article du Moniteur (réservé aux abonnés mais le début est déjà édifiant):
Article du Moniteur (réservé aux abonnés mais le début est déjà édifiant): https://www.lemoniteur.fr/article/a-marseille-le-chantier-sans-fin-du-bao-inquiete-le-monde-du-btp.2212672
Vu que le propriétaire connait d'autres problèmes avec liquidation de Camaïeu et redressement judiciaire de Go Sport, ca risque effectivement d'être compliqué
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Merci Barsa pour la communication officielle !
C'est vrai que ce n'est pas rassurant surtout vu l'actualité qu'on peut voir dans les médias concernant ce groupe.
Si je comprends bien la communication, Raizers avoue que lors de l'audit du dossier en septembre/octobre 2021, ils ne sont pas allé sur place pour vérifier que l'avancement des travaux était cohérent avec une date d'achèvement en Novembre 2021. Si cela avait été le cas, ils auraient vu qu'un nouveau sinistre avait eu lieu en 2021 entraînant des travaux de reprise (qui s'achèveront qu'en Juillet 2022). Ce n'est seulement qu'à partir de cette date qu'ils mentionnent avoir fait des visites de chantier pour vérifier l'état d'avancement des travaux.
Je peux comprendre que pour un dossier à 200k€, la plateforme ne se déplace pas mais pour un dossier à 8M€ (le plafond de collecte si je ne dis pas de bêtise), on peut s'attendre a un peu plus de contrôle.
Enfin je trouve que pour FIB les plateformes (et pas uniquement Raizers) ont largement profité de la "notoriété" du groupe pour afficher tel que :
" la société Financière Immobilière Bordelaise (FIB) qui possède un portefeuille d’actifs dans des secteurs variés (hôtellerie, retail, immobilier commercial, etc.) et qui dispose d’un patrimoine de 1,355 Millards d’actifs et compte aujourd’hui 5 000 collaborateurs."
"Michel Ohayon, 144ème fortune de France"
Ces phrases n'ont pas été mises en avant par hasard et donne le sentiment à l'investisseur que c'est "Too big to fail" et donc qu'il peut souscrire les yeux fermés.
Il y a au moins une chose qu'il faut saluer chez Raizers, c'est qu'il y a un espace de commentaires pour les investisseurs. La lecture est assez bluffante, Raizers s'est contenté d'une attestation de l'architecte pour juger de l'avancement des travaux en 2021, pour un dossier de 8 M, c'est très léger je trouve aussi. Je me suis fait avoir comme beaucoup, les garanties avaient l'air solides, en fait c'est probablement du vent : une hypothèque qui ne doit pas couvrir 30 % du prêt, et une GAPD d'un groupe en faillite... Bon, on verra bien, Raizers a de toutes façon tout intérêt à gérer ça au mieux pour ne pas entâcher sa réputation...
Les problèmes ont commencé avant... Non ?
https://www.tpbm-presse.com/marseille-le-chantier-du-bao-fait-scandale-110227.html
Dans le cadre du reporting de l’opération, l’opérateur nous a indiqué un décalage du planning lié à un sinistre qui avait eu lieu en 2019, les lots avaient ensuite été refaits à neufs mais des inondations ont eu lieu à Marseille en 2021 entraînant un nouveau sinistre. Les travaux de reprise ont été achevés en juillet 2022. L’opérateur n’avait jamais évoqué ces éléments lors de l’audit. Nous avons donc effectué plusieurs visites de chantier afin de s’enquérir de son état d’avancement et nous avons pu confirmer que les travaux en sont au stade de finition : huisseries à reprendre, peintures intérieures et quelques salles de bain et cuisines.
Le chantier en Janv. 2022 (pas certain que le problème soit juste les peintures intérieures...) :
La question que l'on pourrait se poser en ce qui concerne le "sérieux" de Raizers : à quel moment le financement participatif a t -il été proposé par rapport au calendrier de l'opération -
Si c'est après tous les déboires évoqués qui ont entraîné 3 ans de retard et que Raizers n'a rien vu par incompétance ou négligence, ou n'a pas pu voir par tromperie de la part du promoteur ou ..... même rien voulu voir pour une opération de cette importance, soit 8MF€ !!!! dans l'un de ces cas - sauf tromperie - sa responsabilité est quand même bien engagée -
Déjà un tel retard avec un tel montant aurait dû exiger que Raizers examinât le projet "10 fois plutôt qu'une"
Barsa, où peut-on trouver l' espace de commentaires pour les investisseurs - vous en avez parlé :
Il y a au moins une chose qu’il faut saluer chez Raizers, c’est qu’il y a un espace de commentaires pour les investisseurs.
Merci
Quand on accède à la page du projet, il y a plusieurs onglets : le premier est le reporting, le dernier ce sont les commentaires. Contrairement à d'autres plateformes, les commentaires restent actifs après le financement du projet et ils ont l'air de ne pas faire de censure excessive comme sur Wiseed.
Merci - j'ai vu -
j'ai l'impression qu'il y a quand même qq opérations qui tournent mal chez Raizers en ce moment - j'en ai deux : Paul d'Olonne par FCP et Rue Jacob FMA Paris -
Il semblerait que les Pennes Mirabeau soit aussi dans le lot des opérations en retard - à confirmer car je ne suis pas dans ce dossier
Il suffit que chacun note ici son ou ses opérations pour pouvoir les identifier -
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