Suivi des projets de crowdfunding en retard

L'écho des gamelles - suite -

Et ce qui était prévisible arriva : Promotion Colomb, qui a succédé à Groupe Hoche vient d'entrer en liquidation judiciaire : Les projets Ile et Seine et Privas (chez Wiseed) peuvent donc être considérés comme perdus. C'est là que l'on s'aperçoit que les GAPD dont on nous farcit la tête ne valent rien.

Merci Serge B pour ce retour. Je suppose que le projet "Bezout" ( https://www.hellocrowdfunding.com/immobilier/projets/bezout ) du même promoteur va être également considéré comme perdu. Pouvez-vous copier/coller le message de Wiseed afin que je mette à jour le tableau ?

Comment peut-on recevoir des alertes de liquidation judiciaire sur des entreprises définis ?

Peut-on rajouter dans le tableau une colonne qui indique le pourcentage de remboursement

Pouvez-vous copier/coller le message de Wiseed afin que je mette à jour le tableau ?

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Cher Investisseur,

Nous revenons vers vous suite à notre dernière communication vous informant des difficultés financières de la société PROMOTION COLOMB (anciennement GROUPE HOCHE).

Pour rappel, la société PROMOTION COLOMB s'était portée garante du remboursement de l'emprunt en vertu d'une garantie à première demande.

Nous apprenons ce jour la liquidation judiciaire de la société PROMOTION COLOMB. Nous pourrons attester des modalités de cette procédure collective dès que le jugement sera publié au Bodacc (sous dizaine). Nous avons constaté par ailleurs le défaut de paiement des échéances de janvier et février 2021 et donc la défaillance de remboursement de l'emprunt obligataire.

PROCHAINES ETAPES:

Dès publication du jugement au Bodacc, vous serez convoqués en Assemblée générale afin de nous donner mandat pour déclarer votre créance auprès du mandataire judiciaire nommé à la procédure.

Nous envisageons en outre d'assigner en paiement la société HOCHE CAPITAL, émettrice de l'emprunt obligataire, qui elle n'est pas en liquidation. Cette structure a certes émis l'emprunt, mais il faut souligner que le projet était porté par la société PROMOTION COLOMB.

Nous attirons votre attention sur la durée de ces procédures, tant dans le cadre de la procédure collective où il faudra attendre le plan d'apurement du juge si la créance n'est pas contestée, que dans celui de la procédure de recouvrement judiciaire où les délais d'instruction du dossier sont longs.

LE PROJET:

S'agissant du projet Ile et Seine en lui-même, il reste aux entreprises ayant participé au chantier à lever les dernières réserves. D'autre part, les appels de fonds sont toujours en attente. Par ailleurs, des contentieux sont en cours notamment avec l'entreprise de gros œuvre (le versement de dommages et intérêts est envisagé).

A la lumière de tous ces éléments, l'opération se soldera par une perte.

Celle-ci venant s'ajouter à des difficultés sur d'autres programmes, la situation financière du Groupe s'est considérablement dégradée en 2020. De plus, aucun nouveau dossier n'a été conclu en parallèle.

Nous déplorons cette situation dommageable pour tous, et vous assurons que notre équipe juridique accompagnée de nos conseils reste mobilisée chaque jour à la résolution de cette affaire.

Nous vous remercions pour votre compréhension et reviendrons vers vous dès publication du jugement au Bodacc.

Bien cordialement,

TAO2 (Immocratie) : nouvel épisode du feuilleton, le retour du fils de la vengeance. La dernière vente a été conclue mais son produit a été confisqué par le fisc, avec lequel l’emprunteur était en contentieux. L’emprunteur, qui s’était porté caution à titre personnel, annonce mettre en vente un appartement qu’il possède afin de rembourser. À ce stade, on peut encore croire à sa bonne volonté. Et pour une fois, la communication est venue spontanément d’Immocratie : il y a du mieux.

ha ça !! quand je vous dis que la seule garantie qui tienne dans ces opérations est l'hypothèque inscrite, vous en avez la preuve ici .

On parle souvent des banques comme créanciers prioritaires par rapport à nous, mais il y a surtout tous les autres : Salariés, fisc, URSSAF, Caisses de retraite complémentaires, qui quoi qu'on en pense ont les moyens de faire valoir leurs créances privilégiées, et surtout les bons outils .

Pour eux par exemple, aucun besoin d'un jugement pour faire inscrire un privilège ou émettre un avis à tiers détenteur.

Et encore dans le dossier TAO la caution n'a pas (encore) eu l' idée de la contester...donc oui on peut encore croire en sa bonne volonté.

Baffer je regarde horrifié votre tableau que je viens de mettre à jour d'une gamelle supplémentaire (lotissement Mireille, chez Wiseed bien sûr).

Nous en sommes a près de 200 dossiers problématiques, et Wiseed qui a longtemps tenu la corde en matière de casseroles a maintenant des concurrents très sérieux semble-t-il.

Je constate d'autre part un changement de nature des problèmes puisque les retards consentis ou non s'alourdissent et glissent doucement et majoritairement vers de lourdes procédures contentieuses. Et je pense que ce n'est que le début .

Pour ma part, l'application des grilles d'analyse que l'on trouve ici et là aboutit au fait que je ne finance plus rien depuis plus de trois mois . Par ailleurs ce deuxième trimestre j'ai reçu 1 remboursement sur les 7 prévus et sur les 6 autres 3 sont d'ores et déjà en contentieux.

Nous en sommes a près de 200 dossiers problématiques, et Wiseed qui a longtemps tenu la corde en matière de casseroles a maintenant des concurrents très sérieux semble-t-il.

Effectivement le nombre de projets en retard s'accroit et encore le tableau ne reflète pas l'ensemble des projets en retard car il est compliqué de recenser ceux qui sont confidentiels et qui ne sont plus consultables si on a pas investi dessus (en même temps dans un sens je suis content de ne pas avoir investi dessus ;-))

Par contre, vous pensez à quelle plateforme lorsque vous dites "Wiseed a maintenant des concurrents très sérieux" ?
Car je regarde pas mal l'évolution des retards depuis le début d'année et hormis Wiseed pour lequel le nombre de projets en retard a plutôt tendance à augmenter je ne vois d'autres plateformes similaires.

De mon ressenti :

Fundimmo : Relativement stable
Clubfunding : Augmentation du nombre de projets en retard mais ce n'est pas comparable avec Wiseed
Homunity : Légère augmentation du nombre de projets en retard mais certains se sont soldés dernièrement. Si l'accord avec Adamia se solde réellement leur chiffre ne seront pas si mauvais au vue du volume de projets.
Anaxago : Très légère augmentation du nombre de projets en retard mais très forte ancienneté des projets en retard qui eux n'évoluent pas/plus (défaut à venir ?)
Immocratie/Lymo/Raizers/Upstone : Stable ou très légère augmentation du nombre de projets en retard

Je suis curieux d'avoir votre avis 🙂

Oh Baffer rien que de très intuitif, mais je vois le nombre de lignes du tableau augmenter constamment - puisque nous sommes passés de 170 à  200 en peu de temps - et apparaitre peu de gamelles  Wiseed ces temps derniers (a noter que je n'y mentionne pas les dossiers non douteux, sinon tous les projets y seraient sans exception).

Ce qu'il manque mais c'est impossible à faire, c'est rapporter les dossiers "en souffrance" par plateforme au nombre de projets financés. Pour Wiseed je peux le faire (45 projets sur 232 , soit 19%) , pour les plateformes sur lesquelles je ne suis pas, ce pas possible

Ceci n'a pas de valeur scientifique, mais c'est la tendance générale. Les autres plateformes ont bien moins de gamelles mais sont plus récentes, avec sans doute moins de dossiers financés et échus. D'où mon appréciation un peu rapide sans doute.

Si, pour ma part, j'arrive in fine à un résultat positif j'aurais eu beaucoup de chance.

Merci pour ce retour Serge. Wiseed représente encore la plateforme sur laquelle vous avez le plus de projets ? Les 6 projets non remboursés sur le 2ème trimestre que vous mentionnez plus haut ne concernait que Wiseed ?

Pour ma part elle l'est encore en nombre de projets (encore 13 en cours) mais plus en montant. J'y ai encore 4 projets en retard sur les 13 en cours mais un seul de vraiment problématique pour le moment ("283 Michelet" qui a pris la voie judiciaire). J'espère donc passé relativement entre les gouttes. Je pourrais tirer un premier bilan à la fin de l'année.

Baffer, il me reste 48 projets en solde (sur 91 dossiers souscrits) chez Wiseed et les projets échus non remboursés auxquels je fais allusion y sont tous oui.

Parmi les contentieux en cours , les très connus Michelet et Paradis, auquel est venu s'ajouter le lotissement Mireille, (venant après les deux " groupe Hoche",  et Leu Portal en début d'année) = 6

En ces mois d'Avril et Mai venaient également au remboursement et ont été prorogés pour la deuxième ou troisième fois Flower, Skyway et Bigre Promotion ainsi que Costa Bella (sur lequel j'ai de gros doutes)  et Foch 49 Finances.

Juin ne s'annonce pas mieux, aucun des remboursements prévus (il y en a quatre) n'a été confirmé pour l'heure)

Je suis scandalisé par le fait que Wiseed continue à proposer des dossiers plus hasardeux les uns que les autres, mais à leur décharge ils ne sont pas les seuls (si je lis ailleurs le dernier débat sur Homunity qui à mon avis vaut une action en justice de la part des obligataires).

Pour le reste je fais des points réguliers sur le rendement, qui  sur les dossiers soldés répond aux attentes. Anticiper un rendement final quand tous les incidents seront purgés est beaucoup plus complexe.

PS: Je me réjouis que vous n'ayez pas ces soucis, évidemment.

Effectivement c'est assez éloquent pour une seule plateforme !

Je suis également engagé pour le projet "Wood cottage" de Bigre promotion, mais je suis confiant vis à vis du dernier reporting.

Oui, Wood,  ca devrait aller effectivement.

Les Entreprêteurs 2 mails pour indiquer le remboursement anticipé d’un même prêt, super. Aucun mail pour prévenir du retard du projet 2L : https://www.lesentrepreteurs.com/projets-a-financer/travaux-exterieurs-dune-villa-a-mougins

Informations de suivi 10 Février 2021 : Votre investissement sur l’opération de travaux sur Mougins « Villa A Maredda » prévu initialement sur 12 mois et devant arriver à son terme le 15 février voit sa réalisation actuellement repoussée. En effet, les aléas climatiques et la crise sanitaire durant toute l’année 2020 ont eu pour incidence de retarder le chantier, notamment sur le jardin paysager, ce qui n’a pas permis de mettre en commercialisation la propriété. De plus, les conséquences sur la nappe phréatique du sol ont obligé l’opérateur à modifier la configuration de la piscine qui est dorénavant semi enterrée et non enterrée comme prévue à l’origine. Cette modification est en revanche bénéfique car la terrasse se retrouve au même niveau sans marche à descendre et devient beaucoup plus esthétique et fonctionnelle. Une 2 -ème modification est également en cours pour éviter le parement en pierre côté séjour, non esthétique, un permis modificatif est en cours. Durant la prolongation de cette opération, vous continuerez à percevoir vos intérêts au taux défini soit 10% brut annuel.

Les aléas climatiques. On est sérieux 2min ? Le jardin n’a pas permis la commercialisation. Ah. C’était compliqué de vendre en expliquant que ce n’était pas terminé à 100%… ? Pour un jardin… ? L’excuse de la nappe phréatique, ok. Admettons. Ce qui a permis de faire un truc beaucoup plus esthétique… Ah. Donc au départ on devait faire un truc dégueulasse. Ok. Bref, on va continuer de toucher 10%, pas un kopek de plus alors que les excuses ne sont pas totalement imputable à un évènement non prévisible (covid…) mais également à des ajustements de dernières minutes (parement…). Un ajustement de la marge aurait été le bienvenue. Donc, un confinement qui a certainement empêché de travailler pendant 1.5 / 2 mois… Puis quelques restrictions de circulations (encore que…) et on arrive sur un retard de… ? Ah bah non, ce n’est même pas indiqué. Il faut aller lire l’avenant. Certainement 36 000 pages de blabla juridique… Ah bah, non. Même pas. L’avenant se contente d’un échéancier, tout simple, sans blabla, sans signature, sans rien… On a donc un retard de… 6 mois. Pour un retard non imputable à l’emprunteur de 2 mois grand max… Mouais. Bref, ça me conforte dans l’idée que le reporting est bien trop light sur cette plateforme… Je ne dis pas que le suivi n’est pas fait, mais en tout cas, j’en ai aucune idée, et je ne suis pas à l’aise avec ça… Bon du coup, j’ai été lire un peu le contrat… J’avoue avoir lu en diagonale à l’époque. Ouvrant plusieurs plateformes en même temps, j’ai été assez light sur ce point, mais les sommes engagées n’étant pas faramineuses, j’ai préféré prendre le risque en apprenant sur le « long terme ». Frais des entreprêteurs : 10% de l’objectif de financement. Niveau alignement d’intérêt on est à des années lumières de ce qu’on pourrait espérer… En effet, le fait de ne pas reverser les commissions d’arrangement (10%), ou à minima, de ne pas les capper, entraine naturellement les équipes à maximiser ces commissions et à minimiser le taux d’intérêt, au détriment des porteurs du risque (et potentiellement, pour l’émetteur, c’est flat). Niveau institutionnel c’est une pratique qui n’existe plus depuis des années… Maintenant tout est reversé, et on adapte les frais de gestion en fonction. Au moins, les intérêts sont identiques pour tout le monde. Ici, les porteurs portent le risque sans être rémunéré à leur juste valeur… Tandis que la plateforme engrange des frais sans se soucier du risque, et potentiellement, sans se soucier du suivi (la majorité des frais étant déjà encaissés, qu’importe que la société rembourse ou pas…). Tout ça pour arriver à un TEG de 23.06%, ce qui m’amène à conclure qu’en plus… ce sont certainement les entreprises vraiment pas assez solides pour aller sur d’autres plateformes qui viennent se financer ici…

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Et c'est reparti.

Projet rerereretardé, remboursement prévu en février 2022.

Je ne sais pas de quand date la restructuration, vu qu'aucun mail n'est envoyé... Et ce coup ci, même pas un petit mot pour indiquer le pourquoi du retard. Je mise 2 cents sur les aléas climatiques, il a fait trop chaud. Vraiment.

Actualisation faite sur plusieurs projets Wiseed en retard

2 projets remboursés à l'échéance depuis le début de l'année pour une vingtaine arrivant à terme qui sont soit contentieux, soit prorogés, soit remboursés partiellement, ca interroge non ?

(je suis désolé de m'acharner sur Wiseed, mais pas de retards ailleurs !)

En parlant de Wiseed...

La coopérative des Aldudes ne peut pas payer le coupon annuel et Wiseed propose de transformer le prêt en in fine... Honnêtement, si l'entreprise ne peut pas payer les interêts aujourd'hui, je ne vois pas comment elle pourra payer les intérêts composés et le capital l'année prochaine. Il est vrai qu'elle attend des dommages et intérêts dans un procès en cours mais ça sent le prétexte pour faire l'autruche.

Je regrette qu'il y ait juste une convocation en assemblée générale sans espace de discussion entre obligataires. Vu comme c'est parti, j'accepterais volontiers un remboursement en fromage.

Oui Barsa, 4 projets non immobiliers avec Wiseed = 4 gamelles

La Coopérative des Aldudes, j’y avais mis une petite somme par bon cœur et parce que ce projet me plaisait. On se plantera peut être mais j’ai confiance en eux pour essayer de s’en sortir. Et oui à un remboursement en bons d’achat ✌️✌️

les 3 autres: OE experts, PMSA, Virage Viager….je n’en dis pas plus et je continue à espérer tant qu’il n’y a pas de redressement judiciaire…mais ça va durer, longtemps, très très longtemps.

Oui Barsa, 4 projets non immobiliers avec Wiseed = 4 gamelles La Coopérative des Aldudes, j’y avais mis une petite somme par bon cœur et parce que ce projet me plaisait. On se plantera peut être mais j’ai confiance en eux pour essayer de s’en sortir. Et oui à un remboursement en bons d’achat ✌️✌️ les 3 autres: OE experts, PMSA, Virage Viager….je n’en dis pas plus et je continue à espérer tant qu’il n’y a pas de redressement judiciaire…mais ça va durer, longtemps, très très longtemps.

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he, les gars, vous êtes sérieux? vous croyez vraiment qu'on peut se faire 10% d'intérêts en sirotant un lait fraise en attendant que les flux arrivent tranquillement sur votre compte?

Et oui, les projets immo de Wiseed ont parfois des petits problèmes (retards) et même des gros (liquidation). C'est le cas de pleins d'autres plateformes. Une des raisons pour lesquelles ça se voit particulièrement chez Wiseed, c'est que (1) c'est une vieille plateforme et (2) c'est une plateforme qui fait le choix de faire du volume (et souvent le quantitatif se fait au détriment du qualitatif).

il est tout à fait possible d'investir sur wiseed en immo sans avoir de gamelle. il faut être hyper sélectif (des promoteurs établis, avec un track record de remboursement, qui mettent des fonds propres, qui sont pas trop gourmands en marge ....)

les financements corporate en oblig en revanche ont effectivement un track record peu enviable. cela s'explique (selon moi):

• parce qu'il s'agit souvent de financements "coups de coeur"
• parce que souvent l'émetteur exige (je suppose) un financement oblig pour ne pas être dilué

quand on se voit proposer du 8 à 12%, il faut savoir que le risque de gamelle est important; si tu l'acceptes pas, il faut fuir ce type d'investissement

Étant sur le « marché «  du crowdfunding depuis 2015 avec pas loin de 900 projets a ce jour, je ne pense pas avoir de leçon à recevoir.

Il n’y a plus de « bons » projets ou presque plus de toute façon , ce qui me pousse à chercher d’autres sources de diversification plus rentables.

Avez vous essaye de calculer un TRI à terme tenant compte des gamelles actuelles et de celles statistiquement probables ? Il est clair que sur les seuls projets clôturés j’approche les 9%…

Mais en  allant un peu plus loin, vous verrez facilement que vous arriverez à la moitié, et que PFU déduit ma fois…il y a bien mieux à faire ailleurs et avec moins de stress.

Pour aller dans votre sens…vous connaissez des entreprises établies avec de bons track records qui admettent volontiers de se financer à des TEG >  12% frais inclus ? Ceci répond au débat sur la fiabilité de ceux que nous finançons…et sur le professionnalisme des plateformes qui les proposent.

Je suis également un peu agacé par le ton sentencieux de votre message Enr.

Je n'ai pas investi sur autant de projets que Serge mais cela fait depuis 2014 que je suis sur le crowdfunding. Les gamelles je connais et j'y suis assez tolérant. Pour l'instant, mon portefeuille fait moins bien que mon PEL mais j'ai au moins le plaisir de savoir où est l'argent. C'est seulement certaines attitudes que je condamne, comme le fait de choisir la solution de facilité pour éviter de faire des frais sur la gestion des actifs. Dans le cas de la coopérative des Aldudes je crois que ce n'était pas une bonne idée de proposer un financement obligataire sur une période aussi courte mais que ce n'est pas non plus une solution que de dire "on verra plus tard". Enfin, c'est une bonne solution pour la plateforme, pas pour les prêteurs ni pour l'entreprise. Je me doutais déjà que le dossier était léger et ma participation fait juste partie de mon quota "c'est-pas-un-don-mais-presque". C'est pas non plus une raison pour tout laisser passer sans rien dire...

bonjour,

je suis désolé si je vous ai heurtés : ce n'était pas mon but.

je suis embêté de lire des commentaires visant des plateformes en particulier, surtout quand j'ai l'impression que l'on s'acharne sans objectivité ou recul.

j'ai aussi investi sur Aldudes que j'ai aussitôt mis dans mon portefeuille de perte potentielle : la simple lecture du dossier, les échanges sur l'espace conversation étaient suffisamment explicites pour qu'un investisseur souhaitant éviter le risque à tout prix s'en désintéresse. il s'agit d'un investissement de soutien, pas pour faire 9% (je suis précisément mes TRI nets de frais, d'impôts et CSG - l'indicateur que je suis le plus par plateforme est le montant net entre les encaissements (à date et projeté dans le temps en fonction de scenario) et les investissements )

je reste confiant sur l'issue et dans le pire des cas, je n'incriminerai pas la plateforme qui a fait son boulot d'informations.

Idem pour mes investissements immos Wiseed (près de 100) : à ce jour pas de gamelles, que des retards qui se résorbent. Si jamais j'ai une perte sur un ou des projets, je ne pourrai m'en prendre qu'à moi : ça signifierait que mes critères de sélection (expérience du promoteur, montant et part des "vrais" fonds propres injectés, marge décente mais pas indécente .... n'ont pas été assez drastiques.)

Objectivement, Wiseed est parmi les plateformes les plus transparentes sur les informations communiquées sur les projets même si on peut regretter l'absence de publication des taux de défaut. Le tableau de suivi des défauts https://argent-et-salaire.com/taux-de-defaut-crowdfunding-juillet-2022/ de Patrick est un bon élément de comparaison des plateformes de même que https://www.hellocrowdfunding.com/immobilier/projets-en-retard#.

En ces mois d’Avril et Mai venaient également au remboursement et ont été prorogés pour la deuxième ou troisième fois Flower, Skyway et Bigre Promotion ainsi que Costa Bella (sur lequel j’ai de gros doutes) et Foch 49 Finances.

Bonjour Serge B,

Au final, bon an mal an, les choses s'améliorent petit à petit car les projets Flower et Skyway ont été remboursés le mois précédent et on vient de recevoir aujourd'hui un mal comme quoi le projet "Wood Cottage de Bigre Promotion" va être remboursé.

Vous voyez des améliorations notables depuis quelques mois ou ça reste toujours poussif selon vous ?

Cordialement,

C’est juste Baffer et j’ai même mis le tableau à jour avant-hier.

Mais les lourdes gamelles restent ce qu’elles sont - les procédures sont longues - et sur Wiseed du moins les prorogations de six mois sont systématiques .

Peut être mon niveau d’exigence a-t-il augmenté mais je trouve les projets de plus en plus complexes, mal montés, risqués…

Wiseed a d’ailleurs de plus en plus de mal à les fourguer, ce qui n’est pas le cas de toutes les plateformes, on se demande bien pourquoi d’ailleurs au vu des commentaires qu’on peut lire sur les projets lorsque ils sont mis en ligne.

Je viens de m'apercevoir en allant sur le site PRET UP que mes remboursements prévu pour le mois de novembre avait bien diminué:700 euros

Ce projet immo ne sera pas remboursé comme prévu,PRET UP ne donne aucune info ni ne prévient les prêteurs    https://www.pretup.fr/vm-investir2-2736

https://www.pretup.fr/vm-investir2-2736
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