Merci beaucoup Patrick ! Si j'ai un peu de temps j'essayerai de pointer les incohérences.
Pour Santa Apolonia, le décalage est bien lié au fait que la collecte a eu lieu en Juillet mais que les obligations ne sont effectives qu'à partir de mi-Septembre.
Cordialement,
Baffer, je vous signale avoir mis à jour le tableau du retard annoncé ce matin sur le projet « Metropolitan » : 6 mois, ce qui témoigne d’une certaine naïveté (affichée) pour un projet qui sort à peine de terre… Il est bien sûr fondamental de savoir si le retard est contractuel ou pas, (votre document le montre très bien) mais l’avalanche de retards contractuels ne démontre-t-il pas aussi un défaut de sélection évident dans les projets financés, ou ce qui est pire une méconnaissance des aléas du métier de promoteur-constructeur par la plateforme ?
Le projet "Métropolitan" est en retard Contractuel et ne peut donc à mon sens être ajouté à la liste. On vient effectivement de recevoir un email indiquant que le promoteur souhaitait actionner sa possibilité de profiter de 6 mois supplémentaires prévus dans le contrat.
Après à chacun de voir si le nombre de promoteurs qui actionnent leur extension contractuelle est un signe de mauvaise évaluation ou pas. A cela, je dirais que la réponse est compliquée car par exemple, Koragraf signe systématiquement des projets de 36 mois. Du coup plus facile d'être performant sur le taux de retard... Ne pas oublier également que l'on est en pleine pandémie de Covid... Déjà qu'en temps normal, les retards sont presque "normal" dans l'immobilier, on peut difficilement leur reprocher d'avoir du retard quand les chantiers ont été stoppés plusieurs mois lors du 1er confinement et sans doute ralenti avec les mesures anti-covid qui doivent être suivie sur les chantiers.
Investisseur sur plus de 2 500 projets / 450K€ / Via 32 plateformes
👍1000€ de bonus dispo ici
Patrick,
Je viens de vérifier dans la liste de tous les projets remboursés, et effectivement seul les 2 projets suivants que tu as relevé tout à l'heure n'apparaissent pas comme remboursé sur Hellocrowdfunding :
AN2M (ARES – RÉNOVATION)
ANTHEMA (PARC EVELLIER)
Patrick, Je viens de vérifier dans la liste de tous les projets remboursés, et effectivement seul les 2 projets suivants que tu as relevé tout à l’heure n’apparaissent pas comme remboursé sur Hellocrowdfunding : AN2M (ARES – RÉNOVATION) ANTHEMA (PARC EVELLIER)
Merci à toi pour le travail de vérification. Du coup maintenant à voir comment récupérer l'information sur les projets auquels je n'ai moi même pas participé.
A voir aussi les projets du type "Santa Agaolina" qui ne devraient pas être dans la liste Hello des projets en retard non contractuel
Investisseur sur plus de 2 500 projets / 450K€ / Via 32 plateformes
👍1000€ de bonus dispo ici
Merci, pour ce travail. J'ai mis à jour le projet Rochebrune qui est en retard mais a remboursé 89,06% du capital. Difficile de dresser un bilan.
Les retards sont "normaux"( secteur+COVID). Un projet en retard n'est pas obligatoirement un mauvais projet ou en risque de défaut.
Il faudra attendre le 2nd semestre 2021 pour pouvoir mesurer les défauts et essayer de comprendre le fait générateur du défaut. Projet bancale ou COVID ?
Je m'inquiète plus des effets du COVID sur le prix de l'immobilier que d'une augmentation anormale du nombre de défaut.
Même si c'est difficilement mesurable, j'admets voir de plus en plus de projets très borderline. Marge trop serrée ou gros passif.
Merci à toi pour le travail de vérification. Du coup maintenant à voir comment récupérer l’information sur les projets auquels je n’ai moi même pas participé. A voir aussi les projets du type « Santa Agaolina » qui ne devraient pas être dans la liste Hello des projets en retard non contractuel
C'est corrigé sur le site d'hellocrowdfunding pour les 2 projets suivants :
AN2M (ARES – RÉNOVATION) => https://www.hellocrowdfunding.com/immobilier/projets/ares-renovation
ANTHEMA (PARC EVELLIER) => https://www.hellocrowdfunding.com/immobilier/projets/parc-evellier
Je viens de lui remonter l'incohérence sur le projet "Santa Apolonia" et d'autres incohérences décelés pour des projets sur Fundimmo (je suis en train de consolider les projets en retard dans le document partagé avec ce qui est détecté par hellocrowdfunding et je regarde la fiche projet correspondante sur la plateforme pour voir si le statut est cohérent). Par contre ce travail ne pourra pas être exhaustif à cause des projets confidentiels dont la fiche projet n'est pas disponible sur la plateforme 🙁
Même pas 10mn après mon mail que les corrections ont été apportées sur le site de hellocrowdfunding. Belle réactivité !
Patrick, je suis désolé mais la communication "Promoteur" sur Metropolitan parle d'une échéance projet à fin 2022 au lieu d' un remboursement prévu en Mars 2019. Si ce n'est pas un retard, qu'est ce qui en est un ?
Bien sûr Wiseed parle d'une prolongation de six mois...et là encore la différence entre les deux pose question.
Pour cette double raison, il s'agit d'un retard avéré, peut être pas trop dangereux compte-tenu de l'envergure du promoteur qui va cependant y "manger" sa marge. (Quoique Terlat....)
Ça ne veut pas dire, et je suis d'accord avec vous, que le projet soit en défaut in fine. Mais tout Money Management devient impossible, et tout calcul de rotation du portefeuille aussi.
Même la bourse ou le Forex sont plus prévisibles (humour bien sûr) .
Tout comme Tux je m'inquiète beaucoup des projets borderline de plus en plus nombreux, financés avec 5% de fonds propres, et qui sont extrêmement sensibles à une inflexion - je ne parle même pas de retournement - du marché. Une très grande prudence s'impose .
Patrick, je suis désolé mais la communication « Promoteur » sur Metropolitan parle d’une échéance projet à fin 2022 au lieu d’ un remboursement prévu en Mars 2019. Si ce n’est pas un retard, qu’est ce qui en est un ?
Bonjour Serge, parle t'on du même projet ? "CAPELLI CF4 - METROPOLITAN". Tu indiques un remboursement prévu en mars 2019. Mars 2019, pour ma part c'est la date à laquelle j'ai investi dans le projet et non la date de fin.... La durée initiale était de 24 mois avec fin prévue mars 2021 avec extension contractuelle possible de 6 mois. Si l'extension n'était pas contractuelle alors il y aurait eu une assemblée avec vote pour valider ou pas l'extension.
Du coup si on parle bien du même projet, cela ne serait pas un "retard non contractuel". Chacun peut avoir un regard différent sur ce retard et estimer qu'il y a un risque mais si on prend la définition de la métrique habituellement utilisé dans l'immobilier pour qualifier un taux de défaut on part bien de 6 mois de retard au-delàs de la date contractuelle extension comprise.
En fait ce qu'il faut je pense éviter, c'est que chacun se base sur des définitions déférentes des indicateurs. Dans un précédent post, @baffer arrivait à un taux de retard de 30% chez Wiseed. Selon l'indicateur légal, on est plus autour de 5 à 6%.
Investisseur sur plus de 2 500 projets / 450K€ / Via 32 plateformes
👍1000€ de bonus dispo ici
Bjr
@baffer - Wallys56 vient de mettre a jour info sur les projets en retard chez CF
Patrick, amende honorable de ma part, il y a erreur sur les dates mais on parle bien de Metropolitan CF4 de Mars 2019 échéance Mars 2021. Prolongation "automatique " (j'ai horreur de ce terme) de 6 mois à septembre 2021.
Mais le reporting Promoteur du T4 2020 dit explicitement "Le planning du chantier a été réajusté avec une nouvelle date de livraison fin 2022". Et je ne vois pas comment avec une mise en place de la grue en Décembre l'ouvrage pourrait être fini en Septembre 2021, échéance du prêt ( En Asie ou dans les Emirats, et encore...).
On va donc, aux dires même du promoteur qui est, lui, transparent, arriver à un projet remboursé au bout d'une quarantaine de mois (début 2023) au lieu de 24. A supposer que le retard ne lui fusille pas complétement sa marge. C'est bien un retard....
La liste des gamelles s'allonge.
C’est bien un retard….
Merci pour ton analyse détaillée. Parlons donc d'un "potentiel très très fort probable retard à venir" au sens de la définition du défaut de plus de 180j.
Investisseur sur plus de 2 500 projets / 450K€ / Via 32 plateformes
👍1000€ de bonus dispo ici
Les Entreprêteurs
2 mails pour indiquer le remboursement anticipé d'un même prêt, super.
Aucun mail pour prévenir du retard du projet 2L : https://www.lesentrepreteurs.com/projets-a-financer/travaux-exterieurs-dune-villa-a-mougins
Informations de suivi
10 Février 2021 : Votre investissement sur l'opération de travaux sur Mougins "Villa A Maredda" prévu initialement sur 12 mois et devant arriver à son terme le 15 février voit sa réalisation actuellement repoussée.
En effet, les aléas climatiques et la crise sanitaire durant toute l'année 2020 ont eu pour incidence de retarder le chantier, notamment sur le jardin paysager, ce qui n'a pas permis de mettre en commercialisation la propriété.
De plus, les conséquences sur la nappe phréatique du sol ont obligé l'opérateur à modifier la configuration de la piscine qui est dorénavant semi enterrée et non enterrée comme prévue à l'origine. Cette modification est en revanche bénéfique car la terrasse se retrouve au même niveau sans marche à descendre et devient beaucoup plus esthétique et fonctionnelle. Une 2 -ème modification est également en cours pour éviter le parement en pierre côté séjour, non esthétique, un permis modificatif est en cours.
Durant la prolongation de cette opération, vous continuerez à percevoir vos intérêts au taux défini soit 10% brut annuel.
Les aléas climatiques. On est sérieux 2min ?
Le jardin n'a pas permis la commercialisation. Ah. C'était compliqué de vendre en expliquant que ce n'était pas terminé à 100%... ? Pour un jardin... ?
L'excuse de la nappe phréatique, ok. Admettons. Ce qui a permis de faire un truc beaucoup plus esthétique... Ah. Donc au départ on devait faire un truc dégueulasse. Ok.
Bref, on va continuer de toucher 10%, pas un kopek de plus alors que les excuses ne sont pas totalement imputable à un évènement non prévisible (covid...) mais également à des ajustements de dernières minutes (parement...). Un ajustement de la marge aurait été le bienvenue.
Donc, un confinement qui a certainement empêché de travailler pendant 1.5 / 2 mois... Puis quelques restrictions de circulations (encore que...) et on arrive sur un retard de... ? Ah bah non, ce n'est même pas indiqué. Il faut aller lire l'avenant. Certainement 36 000 pages de blabla juridique... Ah bah, non. Même pas. L'avenant se contente d'un échéancier, tout simple, sans blabla, sans signature, sans rien... On a donc un retard de... 6 mois. Pour un retard non imputable à l'emprunteur de 2 mois grand max... Mouais.
Bref, ça me conforte dans l'idée que le reporting est bien trop light sur cette plateforme... Je ne dis pas que le suivi n'est pas fait, mais en tout cas, j'en ai aucune idée, et je ne suis pas à l'aise avec ça...
Bon du coup, j'ai été lire un peu le contrat... J'avoue avoir lu en diagonale à l'époque. Ouvrant plusieurs plateformes en même temps, j'ai été assez light sur ce point, mais les sommes engagées n'étant pas faramineuses, j'ai préféré prendre le risque en apprenant sur le "long terme".
Frais des entreprêteurs : 10% de l'objectif de financement. Niveau alignement d'intérêt on est à des années lumières de ce qu'on pourrait espérer... En effet, le fait de ne pas reverser les commissions d'arrangement (10%), ou à minima, de ne pas les capper, entraine naturellement les équipes à maximiser ces commissions et à minimiser le taux d'intérêt, au détriment des porteurs du risque (et potentiellement, pour l'émetteur, c'est flat). Niveau institutionnel c'est une pratique qui n'existe plus depuis des années... Maintenant tout est reversé, et on adapte les frais de gestion en fonction. Au moins, les intérêts sont identiques pour tout le monde. Ici, les porteurs portent le risque sans être rémunéré à leur juste valeur... Tandis que la plateforme engrange des frais sans se soucier du risque, et potentiellement, sans se soucier du suivi (la majorité des frais étant déjà encaissés, qu'importe que la société rembourse ou pas...).
Tout ça pour arriver à un TEG de 23.06%, ce qui m'amène à conclure qu'en plus... ce sont certainement les entreprises vraiment pas assez solides pour aller sur d'autres plateformes qui viennent se financer ici...
Ah, pardon. Je viens de lire avec plus de détail le nouvel échéancier. On parle donc d'une mensualité en janvier 2021... puis d'une mensualité en aout 2021. Certainement une erreur (en tout cas, j'espère), mais c'est vraiment pas sérieux..
tout le monde attend avec impatience quelques explications sur le statut du projet et une clarification sur le nouvel échéancier.
Perso, je ne crois pas que le dossier soit bouclé en aout.
C’est bien un retard….
Merci pour ton analyse détaillée. Parlons donc d’un « potentiel très très fort probable retard à venir » au sens de la définition du défaut de plus de 180j.
Nous sommes d'accord sur les termes Patrick ))
L'Echo des gamelles : Top news . Communication de Wiseed qui nous annonce à l'instant la défaillance au 31 Mars du projet PRIVAS, du Groupe Hoche, et le changement de raison sociale et de gouvernance du Groupe. Je suis engagé sur Ile et Seine et Privas, mais il semble y en avoir un troisième aussi...Je peux me tromper mais parfum de scandale en vue.
Bonjour Serge,
Très mauvaise nouvelle effectivement. Pouvez vous copier coller le message envoyé par Wiseed ?
.../...
" L'emprunt arrive à échéance le 31/03/2021, après prorogation.
Toutefois, après plusieurs échanges avec le dirigeant, il apparait que la société Groupe HOCHE est actuellement dans une situation financière difficile.
Nous apprenons par ailleurs le changement de dénomination sociale de Groupe Hoche pour Promotion Colomb, ainsi qu’un changement de gouvernance. Enfin, nous avons financé plusieurs projets du groupe. L’un d’eux arrive également à échéance au 31/03/2021 et l’autre a une échéance passée qui n’a pas été respectée.
Nous vous informons aujourd’hui que la société émettrice ne sera pas en mesure de rembourser l'emprunt auquel vous avez participé à l'échéance prévue."
.../...
Voici Baffer. On ne peut reprocher à la plateforme un quelconque manque de transparence, le message est on ne peut plus clair
Deux (trois) projets importants "en rade" sur un même Promoteur, on peut avoir quelques craintes. Et si on lit un peu entre les lignes ce n'est pas plus rassurant.
…/… » L’emprunt arrive à échéance le 31/03/2021, après prorogation. Toutefois, après plusieurs échanges avec le dirigeant, il apparait que la société Groupe HOCHE est actuellement dans une situation financière difficile. Nous apprenons par ailleurs le changement de dénomination sociale de Groupe Hoche pour Promotion Colomb, ainsi qu’un changement de gouvernance. Enfin, nous avons financé plusieurs projets du groupe. L’un d’eux arrive également à échéance au 31/03/2021 et l’autre a une échéance passée qui n’a pas été respectée. Nous vous informons aujourd’hui que la société émettrice ne sera pas en mesure de rembourser l’emprunt auquel vous avez participé à l’échéance prévue. » …/… Voici Baffer. On ne peut reprocher à la plateforme un quelconque manque de transparence, le message est on ne peut plus clair Deux (trois) projets importants « en rade » sur un même Promoteur, on peut avoir quelques craintes. Et si on lit un peu entre les lignes ce n’est pas plus rassurant.
Après recherche sur infogreffe, l'intégralité des parts de Monsieur Richard SAINT GUILHEM a été cédée à un certain Jean de la REVELIERE dont je ne connais pas le pédigree. A suivre.
Bonjour à tous,
Je me présente, je m’appelle chirelle et je suis étudiante en master de finance à la Sorbonne.
Dans le cadre de mes études, je réalise un mémoire de recherche sur la finance participative et ses différents acteurs.
Pour cela j’aimerais réaliser un sondage me permettant de mieux comprendre les motivations et les appréhensions des utilisateurs de ce type de plateformes.
Si vous pouviez me consacrer quelques minutes pour répondre à ce court questionnaire et le partager à vos contacts je peux vous assurer que votre participation me serait d’une aide primordiale pour mener à bien mon projet.
Merci d’avance !
Bonjour à tous,
Dans le cadre de mes études, je réalise un mémoire de recherche sur la finance participative et ses différents acteurs.
Pour cela j’aimerais réaliser un sondage me permettant de mieux comprendre les motivations et les appréhensions des utilisateurs de ce type de plateformes.
Si vous pouviez me consacrer quelques minutes pour répondre à ce court questionnaire et le partager à vos contacts je peux vous assurer que votre participation me serait d’une aide primordiale pour mener à bien mon projet.
Merci d’avance !
Nouveau projet en retard (VILLEPINTE - Homunity) chez UNITI
---
Le quatrième trimestre 2020 a permis à l’opérateur d’avancer sur le gros œuvre de son opération. Un retard de douze mois est à considérer en raison de la fermeture du chantier causée par la crise sanitaire et d’un retard de lancement de la phase de démolition. Le promoteur souhaite faire appel à son droit de prorogation de manière à pouvoir appréhender sereinement ce retard. La date de remboursement prévue le 21/03/2021 est repoussée au 21/03/2022. Les intérêts continuent à courir durant cette période.
Avancement de la commercialisation :
À date, le programme est commercialisé à 100 %. Pour rappel, il s’agit d’une résidence services seniors (RSS) à intérêt collectif qui a été réservée par un investisseur institutionnel pour une vente en bloc.
Budget :
À ce jour, nous n’enregistrons pas de modification notable sur l’équilibre financier du projet.
Tableau mis à jour, nouveau décalage de remboursement chez Wiseed - Résidence Fontenelle, Arcachon.
Bonne journée
