Suivi des projets de crowdfunding en retard

Très bonne initiative

Je viens de mettre la page du document partagé en favori
Dans 2 semaines il sera possible d'ajouter le projet Belbeuf d'Upstone...

Bonjour Tux et merci pour votre intérêt.

Je ne connaissais pas ce projet et je suis allé donc aller voir la partie "Actualité" le concernant et la situation n'a pas l'air si catastrophique par rapport à d'autres projets en cours. En effet en date du 27/01/21 il est indiqué :

"La DIA a été obtenue ce jour, l'opérateur va donc organiser la signature au plus vite. Les dates de vente des 2 bois pour 587 000€ sont désormais fixées: l'une le 1er février l’autre le 10 février. Selon l'opérateur, nous pouvons espérer une signature fin février."

Bonjour @baffer,

Merci pour l'initiative, et effectivement toujours intéressant d'avoir des éléments de comparaisons entre les statistiques données par les plateformes et la réalité des choses.

Par contre du coup, je pense que le rapprochement est très compliqué et ceux pour plusieurs raisons.

• Si par exemple une plateforme indique 5% de retard de plus de 6 mois, cela va être compliqué de vérifier ce chiffre, car il faudrait que la communauté puisse retracer l'ensemble des projets.
• Autre point, il risque d'y avoir des projets qui remontent dans le doc en défaut alors que parfois si on lit le contrat, le contrat prévoit une extension possible de 3 à 6 mois. Du coup avant de rajouter dans le doc, faut s'assurer de la date Max de fin possible pour le projet.

Pour l'instant, peut être intéressant de focaliser sur les plateformes qui indiquent 0% de retard de plus de 6 mois ex Koregraf. Je vois qu'il y a un projet dans ta liste "La Méridienne". Sur le site de Hello, il est indiqué remboursement prévisionnel T12021. Du coup, normal qu'il apparaît en retard de plus de 6 mois sur le doc?

Bonjour Tux et merci pour votre intérêt.

Je ne connaissais pas ce projet et je suis allé donc aller voir la partie « Actualité » le concernant et la situation n’a pas l’air si catastrophique par rapport à d’autres projets en cours. En effet en date du 27/01/21 il est indiqué :

« La DIA a été obtenue ce jour, l’opérateur va donc organiser la signature au plus vite. Les dates de vente des 2 bois pour 587 000€ sont désormais fixées: l’une le 1er février l’autre le 10 février. Selon l’opérateur, nous pouvons espérer une signature fin février. »

Quote

Non rien de dramatique. Je pars du principe que les bois et le château seront vendus avec un peu en retard. L'épine pour moi viendra surement de l'ensemble de bureaux avec la tour en R+11 IGH

Patrick,

Pour le coup Koregraf est un peu particulier car c'est l'une des seules plateformes (voir la seule) qui par défaut défini un contrat de 36 mois pour l'ensemble des projets alors que pour la plupart des plateformes la durée varie en fonction de chaque projet (de 12 mois à 30 mois en général). D'ailleurs, soit dit en passant, plus on met une durée longue au départ (36 mois), plus on a de chance d'avoir un taux de retard bas si, comme l'a montré le baromètre 2020, la durée moyenne d'un projet est de 21 mois. C'est peut-être un moyen d'embellir les statistiques également, non ?

Pour l'exemple du projet "La méridienne" ( https://www.koregraf.com/tous-les-projets/52-la-meridienne.html), la notion de retard est lié au planning fourni initialement par Koregraf de remboursement au T3 2020 :

Donc comme Koregraf a fixé la règle du contrat a 36 mois, effectivement il n'est pas réellement en retard contractuellement mais en retard sur le planning prévisionnel.

Excellente initiative Tux, j’y souscris totalement et vous remonte mes gamelles.

Le jeu ne consiste pas à vouloir rapprocher à tout prix des éléments entre deux sources mais à avoir une alerte aussi rapide que possible sur les projets en retard afin d’éviter de s’enferrer sur un promoteur qui fonce dans le mur en klaxonnant.

De toute évidence aucune plateforme ne fait ce simple rapprochement.

J’aurais quant à moi tendance à englober Tous les retards, qu’il s’agisse de retards « automatiques » comme les 6 mois de Wiseed ou les retards ayant fait l’objet de prolongations acceptées mais ce serait aller trop loin ... restons en donc aux seuls retards contentieux ou pré-contentieux.

+ 3 Wiseed en fin de tableau pour ma part

Merci @serge B c'est très gentil.

Concernant le projet "Skyway", il me semble qu'il est déjà mentionné en ligne 53.

Le promoteur n'est-il pas "NG Promotion" ?

Cf lien du projet suivant : https://www.wiseed.com/projet/20571760

Oui tout à fait, Koregraf base ses contrats sur 36 mois ce qui lui donne un avantage sur les statistiques qu'il affiche. Mais dans le tableau sur Google Drive, comment défini tu la notion de retard de plus ou moins 6 mois? Cela risque je pense de créer une certaine confusion si tu te bases sur la date affichée par la plateforme et non sur la date d'extension du contrat qui est prévue contractuellement. De son côté la plateforme ne la considérera pas en défaut alors que sur ton document cela risque d'apparaître comme tel.

La notion de retard de plus ou moins 6 mois est calculé entre la date remboursement prévu initialement au contrat et la nouvelle de prorogation donné par la plateforme. S'il y a plusieurs prorogation et que la nouvelle date de prorogation dépasse de plus de 6 mois la date de remboursement initial alors le projet passe à "retard de plus de 6 mois". Néanmoins, on parle bien ici de retard et non de défaut. Il y a plein de projets en retard de plus de 6 mois et qui ne sont pas en défaut pour autant. Même le projet "ZAC St Amand"  ( https://www.hellocrowdfunding.com/immobilier/projets/zac-st-amand ) n'a été positionné au statut "Défaut" et pourtant la SASU projet a été placé en liquidation judiciaire. Il reste une petite chance pour que Wiseed arrive à recouvrir ses créances (auprès des héritiers sur au décès du marchand de biens). Le seul nouveau défaut évoqué lors de la réunion de présentation du baromètre 2020, semble être le projet "Les terrasses d'aspres" sur Anaxago (confirmé par plusieurs membres https://www.moneyvox.fr/forums/fil/crowdfunding-immo-plateformes-projets-en-cours-et-avis.36129/page-359#post-391920) mais la plateforme ne semble pas encore avoir communiqué à ce sujet.

Oui tout à fait, Koregraf base ses contrats sur 36 mois ce qui lui donne un avantage sur les statistiques qu’il affiche. Mais dans le tableau sur Google Drive, comment défini tu la notion de retard de plus ou moins 6 mois? Cela risque je pense de créer une certaine confusion si tu te bases sur la date affichée par la plateforme et non sur la date d’extension du contrat qui est prévue contractuellement. De son côté la plateforme ne la considérera pas en défaut alors que sur ton document cela risque d’apparaître comme tel.

Justement cela permet de gérer avec plus d'équités la comparaison entre plateformes.

Si un projet Koregraf annoncé pour 12 mois (mais contractuellement 36 mois) n'est pas remboursé au bout de 24 mois, je pense que tous les investisseurs seront OK pour dire que c'est un projet en retard, peu importe l'avis de la plateforme !!

Finalement les retards 0-6 mois et +6 mois reprennent les catégories habituellement présentées par les plateformes et on redresse juste l'astuce de Koregraf...

Personnellement j'ajouterai bien retard de +12 mois.

Dans la VEFA avoir 6 mois de retard est presque naturel (retard moyen 5.4 mois en 2018).

Pour ma part seuls les retards contractuels m'intéressent. Une PME qui a 2 à 6 mois de retard c'est préoccupant, alors qu'un projet immo avec un retard de 2 à 6 mois c'est plus dans les normes.

J'ai peur qu'il y ai confusion par rapport à l'indicateur de taux de défaut qui est lui basé sur sur la date max du contrat.

Bonjour Baffer, vous avez entièrement raison, j'ai enlevé "mon" Skyway.

Par contre, chez Clubimmo, Nice Grand Arenas ne peut pas être en retard, il n'est échu qu'en juillet 2021, et entretemps verse ses intérêts normalement.

Je mettrai d'autres dossiers, en prorogation à plus de 6 mois, avec des remboursements partiels. je vais m'y attacher en essayant d'être clair et concis dans les commentaires.

Pour répondre à Patrick : Oui , on peut considérer que 6 mois de retard est à peu près normal, et encore tout dépend sur quel type d'opération : Ce qui est vrai pour une construction ne l'est plus du tout pour une opération de marchand de biens sans travaux ou presque.

Pourquoi ne pas conclure le contrat avec 6 mois de plus (et les intérêts qui vont avec ?) . Il y a de la part de la PF un miroir aux alouettes sur les durées brèves qui n'est pas plaisant.

Au delà de six mois, surtout quand la situation se répète sur un même promoteur, il y a de toute évidence un problème de maitrise de l'opération et/ou d'ambitions excessives sur la commercialisation. (Quand on connait un peu le bâtiment, certaines explications font sourire)

Bien à vous tous

Par contre, chez Clubimmo, Nice Grand Arenas ne peut pas être en retard, il n’est échu qu’en juillet 2021, et entretemps verse ses intérêts normalement.

Bonjour Serge,

Merci pour votre vigilance, comme il s'agit d'un travail collaboratif je ne suis pas repassé sur l'ensemble des lignes saisi par différent intervenant. Mais effectivement je viens de vérifier et il n'a été souscrit qu'en Juillet 2020 pour une durée d'un an donc effectivement, il ne peut pas être en retard.
Je viens de le supprimer du document.

Et encore merci pour votre aide pour ce document 🙂

Cordialement,

Avec plaisir Baffer, en espérant que ce document soit utile à tous

J'ai complété le tableur. J'attends de voir lorsque ce sera plus exhaustif mais pour l'instant il y a des plateformes surreprésentées.

Merci beaucoup @PSCL !

C'est bien là, la limite de l'exercice, c'est à dire qu'on ne référence que les projets pour lesquels des membres ont investis.

Force est de constater que peu de membres sont présent sur Anaxago car d'après le site Hellocrowdfunding, un nombre non négligeables de projet sont en retard également sur cette plateforme alors qu'il y en a seulement 3 de référéncés sur le document partagé.

J'ai jamais investi sur cette plateforme à cause de ça. Pourtant c'est une des rares plateformes qui facilite l'investissement via PEA PME.

Si j'en crois le filtre de Wiseed, il y a eu 197 projets financés en immobilier, et le tableau fait état de 35 retards ( 18%) de gravité variable : Soit anodins, soit susceptibles de se transformer en perte totale dans un futur proche. (mais cela nous le verrons très vite).

Je vais essayer de regarder le même ratio sur les projets en stock.

Ce qui est clair c'est que ça donne une bonne vision sur la "qualité" du portefeuille de Wiseed, mais ne permet absolument pas une comparaison avec les autres plateformes, le nombre de projets relatés ici étant dérisoire et ne pouvant certainement pas être rapporté a une activité totale.

J'en tire tout de même quelques conclusions partielles sur le crowdfunding immobilier, dont la sinistralité pourrait se rapprocher de plateformes plus classiques (October, Crédit.fr etc). C'est instructif et ça le sera à mon avis encore plus dans quelques mois, lorsque les retards auront "vieilli" un peu.

Bonsoir Serge, En reprenant la page promoteur de Wiseed sur Hellocrowdfunding, qui a remis à jour un certain nombre de projet en retard donc les chiffres annoncés sont plus réalistes que ceux de début d'année, je compte :

• 31 projets en retard de moins de 6 mois
• 33 projets en retard de plus de 6 mois

Soit 64 projets sur 214 en cours donc un ratio de 30%. On retrouve à peu près les mêmes ratios que ceux mentionnés dans le document partagé. C'est tout de même très élevé ! Si on fait le même exercice pour Homunity, on est à 36/153 soit 23,5%. On savait le crowdfunding immobilier risqué (on ne peut pas avoir des taux à 9/10% sans risque) on va effectivement en découvrir ce qu'il en est réellement dans quelques mois. A nous de restreindre encore plus nos critères de sélection des projets sur lesquels investir pour éviter d'autres défaillances à venir.

En reprenant la page promoteur de Wiseed sur Hellocrowdfunding, qui a remis à jour un certain nombre de projet en retard donc les chiffres annoncés sont plus réalistes que ceux de début d’année, je compte : 31 projets en retard de moins de 6 mois 33 projets en retard de plus de 6 mois Soit 64 projets sur 214 en cours donc un ratio de 30%. On retrouve à peu près les mêmes ratios que ceux mentionnés dans le document partagé. C’est tout de même très élevé !

Bonjour @baffer, Malheureusement, les statistiques proposées par HelloCrowdfunding semblent pas totalement à jour. Je viens de faire quelques tests sur certains projets Wiseed et qui sur Hello apparaissent en "Retard non contractuel" et qui de mon côté sont dans un statut différent Quelques exemples :

• ARES RENOVATION : De mon côté terminé
• SANTA APOLONIA : De mon côté retard contractuel prévu dans contrat
• Parc Evelier : De mon côté terminé

Pour le calcul du Ratio, on ne peut à mon sens pas calculer le taux de retard basé uniquement sur les projets en cours... Le taux de retard de plus de 180 jours, doit se calculer sur l'ensemble des projets. Ici chez Hello, ils en comptent 452. Ce qui donnerait 33/452 = 7,3% et sans doute moins puisque certains projets annoncés comme étant en retard non contractuel, ne le sont pas (voir mes exemples). Déjà juste avec les 3 projets que j'ai mis en exemple cela fait baisser à 6,6%. Au final, on est proche des statistiques que j'affiche dans mon baromètre des taux de défaut pour Wiseed (env 5%). Dommage que Wiseed n'ai pas mis à jour ses statistiques depuis septembre 2020, mais du coup je pense qu'on doit être sur la fourchette 5-6% Autre point important qui permet aussi de relativiser. De mon côté, j'ai

• 14 projets qui ont été en statut de "Retard non contractuel" et qui finalement ont été 100% remboursés et qui ont même payé les intérêts de retard. Un retard n'est pas forcément une perte. Toujours bien de le rappeler
• J'ai un certain nombre de projet en "Retard non contractuel", qui ont malgré tout déjà fait des versements intermédiaire. En cas de perte, celle-ci ne sera donc pas totale.

Patrick,

Merci pour ces précisions très intéressantes.

Vous partagez en toute transparence votre portefeuille ( https://argent-et-salaire.com/detail-projets-portefeuille-as/) par contre, serait-il possible d'indiquer sur cette page pour chaque projet s'il est terminé ou non. En effet, du fait que vous ayez investi dans un grand nombre de projets, cela permettrait de croiser les informations et de remonter les incohérences à Hellocrowdfunding. Car par exemple, pour le projet "Ares renovation" il a l'air d'être confidentiel et la page projet n'est pas consultable si on y a pas souscrit.

Concernant le projet "Santa Apolonia" vous indiquez qu'il est toujours en retard contractuel mais pourtant la date de début du projet sur la page de votre portefeuille indique "2018-07-18". N'est-il pas en retard non contractuel depuis le 18/01/2021 ? A moins que cela corresponde à la date de souscription et non pas la date de de début de l'obligation ? (La page projet Wiseed indique Septembre 2018).

Cordialement,

Baffer, je vous signale avoir mis à jour le tableau du retard annoncé ce matin sur le projet "Metropolitan" : 6 mois, ce qui témoigne d'une certaine naïveté (affichée) pour un projet qui sort à peine de terre...

Il est bien sûr fondamental  de savoir si le retard est contractuel ou pas, (votre document le montre très bien) mais l'avalanche de retards contractuels ne démontre-t-il pas aussi un défaut de sélection évident dans les projets financés, ou ce qui est pire une méconnaissance des aléas du métier de promoteur-constructeur par la plateforme ?

@baffer,

Je confirme qu'Ares est un projet confidentiel. J'ai moi même pas accès à la fiche projet mais j'ai toujours le détail du projet qui m'a été envoyé à l'époque par Wiseed via email.

Pour "Santa Agaolina", ci joint  l'email reçu. Le contrat prévoit 6 mois de plus contractuel. Du coup la date de fin est mars 2021.

Cher Investisseur,

Nous revenons vers vous dans le cadre de l'emprunt obligataire émis par la société GROUPE OPALE ALSEI le 14/09/2018 pour le financement du programme SANTA APOLONIA.

L'emprunt arrive à échéance le 14/09/2020.

Toutefois, l’émetteur nous informe ne pas être en mesure de rembourser l'emprunt à cette date.

En effet, ce dernier nous explique que "compte tenu de la crise sanitaire liée au COVID-19, le déroulement des travaux a été extrêmement perturbé durant ces trois derniers mois. Les travaux n'ont pu reprendre que très récemment. La commercialisation se termine et l'opération sera livrée en deux tranches, une première tranche en juin et une seconde en décembre".

Conformément au contrat d'émission obligataire, l’Émetteur sollicite une prorogation de la durée de l'emprunt de 6 mois, portant la date d'échéance au 14/03/2021.

Les intérêts continueront de courir pendant toute la durée de la prorogation.

Nous restons à votre entière disposition.

Bien Cordialement,

Pour la mise à jour de Hello, je manque juste de temps pour le faire mais le boulot effectué est assez incroyable. Ci-joint la liste de mes projets Wiseed terminés.  Je peux sans soucis les partager de manière régulière mais je manque juste de temps pour les pointer un à un chez Hello :

2 B IMMOBILIER (LES VILLAS DU PARC)
A.D.I (INNOVESPACE CHANTELOUP)
AB GROUP HOLDING (PAUL & TEMPO)
AB IDEAL (ILOTS DURCY )
ACANTYS (CALZEA)
ADONIS (VILLA FAYS)
AI FINANCES 2 (TENDANCE DARDILLY)
ALLIANCE PARTICIPATIONS (URBAN GARDEN)
ALTEO PROMOTION IMMOBILIERE (PATIO PRÉVERT)
AMODIAL DEVELOPPEMENT (LE HAMEAU DU LAUCONNOIS)
AN2M (ARES - RÉNOVATION)
ANTHEMA (PARC EVELLIER)
CAPELLI CF4 (CONFIDENCE)
CAPELLI CF4 (RESIDENCE LES MURIERS)
CIEL ET MER EO (CIEL ET MER )
COFA (L'ANGELINA)
CORSEA PROMOTION 10 (LES TERRASSES DE PORTO VECCHIO)
CORSEA PROMOTION 11 (RÉSIDENCE LA BOËTIE)
CRAPONNE PROMOTION INVESTISSEMENT (L'ECRIN)
DE L HOMME A L HABITAT & MAISONS SERB (LES CAUDALIES)
DOMAINE DU GOLF (LE DOMAINE DU GOLF)
ELGEA (LES JARDINS DE LA FERTÉ GAUCHER)
ELGEA (LES TERRASSES DE SAINT WITZ)
EM2C GROUPE (GREENOPOLIS)
EQUINOX (COMME UNE RENAISSANCE)
EQUINOX (ENVERS )
EQUINOX INVESTISSEMENT 2 (COMME UNE INTUITION)
F.I SAS (COURS LAFAYETTE)
F.I SAS (PARC BATAILLE)
FINANCIERE ADAMIA (VILLA LUCIE AURELIE)
GR FONCIERE DE PARTICIPATIONS (LES TERRASSES DE LA SOIE - SILK 2.0)
GROUPE OPALE ALSEI (PERLE AUSTRALE)
GROUPE PIA (DURANTEAU - LEON MOYNAC)
HOLDISSYS SAS (92 RUE DES ENTREPRENEURS)
IMMOBILIÈRE SAVOIE LEMAN (JARDIN SECRET )
INFINITE PARTICIPATIONS (LE SQUARE)
INVEST&CO (L'INATTENDUE)
ISALIA EO (ISALIA)
L'INTEMPOREL (L'INTEMPOREL)
LES CANUTS DU MAIL - FP (LES CANUTS DU MAIL )
LINK (LINK)
LP PROMOTION CAMPUS BEL AIR (CAMPUS BEL AIR)
MGPARTNERS (LE 16)
MIRABEAU (GARDEN VILLA)
MJ DÉVELOPPEMENT - IMMOBILIER & INVESTISSEMENT (L'ECRIN)
NEOXIA GROUP (L'AMARYLLIS)
NEWTON BORDEROUGE (RESIDENCE NEWTON)
NOOVEL R (CHARBONNIERES)
NOVASTRADA (LES COTTAGES SUR MARNE )
OCEANIS OUTRE MER (CASTEL ROC)
OSCAR DEVELOPPEMENT (LE 9)
OUTREMER RESIDENCES (JADE)
OUTREMER RESIDENCES (OPALINE)
OUTREMER RESIDENCES (PAPAYE)
PARIS LIFE INVEST (PAVILLON JOSEPHINE)
PRESTIGE INVEST 1 (LE SAINT CHRISTOPHE)
PURA VIDA (PURA VIDA)
R&SI FINANCEMENT (L'ATELIER DES LUMIERES)
R2I FINANCEMENT (LES LOFTS DU 52)
R2I FINANCEMENT (LES TERRASSES DU 4 AOÛT)
SM FINIMO (LE GRENIER DE MANSE)
SUD FONCIER (LES TERRES DE CASTELLAS)
TGL INVESTISSEMENT 1 (PUR LEMAN)
VALIMO INVESTISSEMENT (SCENARIO)
WALLS AND ROOF FINANCEMENT PARTICIPATIF (GENTRY OPERA)

N'hésite pas si tu as besoin de plus d'information.