Suivi des projets de crowdfunding en retard

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  • Ce sujet contient 73 réponses, 14 participants et a été mis à jour pour la dernière fois par enr, le il y a 1 mois.
40 sujets de 1 à 40 (sur un total de 74)
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  • #43786
    baffer
    Participant

    Bonjour à tous,

    Je me permets de créer ce post pour vous parler d’une initiative. En effet, suite à la présentation du « baromètre du crowdfundingimmobilier en 2020 » effectué par Fundimmo en collaboration avec Hellocrowdfunding courant Janvier 2021, il est ressorti les chiffres suivants :
    – 102 projets à fin 2020 en retard de -6 mois
    – 126 projets à fin 2020 en retard de +6 mois

    Cela fait donc un total de 228 projets en retard à fin 2020, mais lorsqu’on consulte le site Hellocrowdfunding, seul une soixante de projets sont indiqués comme étant en retard (https://www.hellocrowdfunding.com/immobilier/projets-en-retard).

    Il y a donc un très fort décalage entre ce que nous, investisseurs, pouvons avoir comme information sur les projets en retard et la réalité remontée par les plateformes. Ce manque d’informations peut être préjudiciable car il s’agit d’une information pouvant indiquer la mauvaise santé financière (peut-être passagère certes, mais bien présente quand même) d’un promoteur. Et je ne suis pas sûr que tout à chacun souhaiterait investir dans un projet s’il savait que le promoteur concerné est en retard de remboursement sur un ou plusieurs autres projets. (Exemple avec le promoteur Adamia (https://www.hellocrowdfunding.com/immobilier/promoteurs/adamia), qui s’est vu financé de 2 nouveaux projets en octobre 2020 sur Wiseed et Koregraf alors que dans le même temps il est en retard de paiement sur 4 projets sur Homunity).

    C’est pourquoi, comme nous investisseurs subissons quasiment tous des retards dans un certain nombre de projets, il m’est apparu l’idée de centraliser cela dans un document partagé afin de palier les « lacunes » de Hellocrowdfunding. Ce document « Google spreadsheets » est consultable et modifiable par tout à chacun à l’adresse suivante : https://docs.google.com/spreadsheets/d/1PLTIioStw8UfGOEATrFTo5qE6i7uUIKv06v9ikuWIs0/edit#gid=0

    Néanmoins, si toutefois vous ne souhaitez pas prendre le temps de le remplir vous pouvez m’indiquer ci-dessous les informations suivantes de vos projets en retard et je m’occuperai de les saisir dans le document :
    – Nom du projet
    – Nom du promoteur / Marchand de bien
    – Nom de la plateforme
    – Date d’échéance initiale (date fixe défini au début du projet)
    – Date d’échéance réelle (date variable et qui évolue en fonction des prorogations)
    – Commentaire utile pour le suivi comme les raisons fournies par la plateforme, si une partie du capital a déjà été remboursé, si le litige va se jouer devant les tribunaux, …

    Jusqu’à présent et grâce à la collaboration d’une dizaine de membres d’un autre forum, nous recensons une cinquante de projets et le responsable du site Hellocrowdfunding, nous affirme lui-même exploité ce fichier pour mettre à jour le site car « le sujet des retards est sensible et difficile à suivre. » (cf https://www.moneyvox.fr/forums/fil/crowdfunding-immo-plateformes-projets-en-cours-et-avis.36129/post-392564)

    Merci d’avance pour votre contribution 🙂

    Cordialement,

    Fabien

     

     

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    #43787
    tux
    Participant

    Très bonne initiative

    Je viens de mettre la page du document partagé en favori
    Dans 2 semaines il sera possible d’ajouter le projet Belbeuf d’Upstone…

    #43788
    baffer
    Participant

    Bonjour Tux et merci pour votre intérêt.

    Je ne connaissais pas ce projet et je suis allé donc aller voir la partie « Actualité » le concernant et la situation n’a pas l’air si catastrophique par rapport à d’autres projets en cours. En effet en date du 27/01/21 il est indiqué :

    « La DIA a été obtenue ce jour, l’opérateur va donc organiser la signature au plus vite. Les dates de vente des 2 bois pour 587 000€ sont désormais fixées: l’une le 1er février l’autre le 10 février. Selon l’opérateur, nous pouvons espérer une signature fin février. »

    #43790
    Patrick Setzekorn
    Maître des clés

    Bonjour @baffer,

    Merci pour l’initiative, et effectivement toujours intéressant d’avoir des éléments de comparaisons entre les statistiques données par les plateformes et la réalité des choses.

    Par contre du coup, je pense que le rapprochement est très compliqué et ceux pour plusieurs raisons.

    • Si par exemple une plateforme indique 5% de retard de plus de 6 mois, cela va être compliqué de vérifier ce chiffre, car il faudrait que la communauté puisse retracer l’ensemble des projets.
    • Autre point, il risque d’y avoir des projets qui remontent dans le doc en défaut alors que parfois si on lit le contrat, le contrat prévoit une extension possible de 3 à 6 mois. Du coup avant de rajouter dans le doc, faut s’assurer de la date Max de fin possible pour le projet.

    Pour l’instant, peut être intéressant de focaliser sur les plateformes qui indiquent 0% de retard de plus de 6 mois ex Koregraf. Je vois qu’il y a un projet dans ta liste « La Méridienne ». Sur le site de Hello, il est indiqué remboursement prévisionnel T12021. Du coup, normal qu’il apparaît en retard de plus de 6 mois sur le doc?

    Prêteur sur 2249 Projets via 25 Plateformes October, Bienprêter, Raizers, Homunity, Clubfunding, Koregraf, Pretup, Credit.fr, Lendopolis, Enerfip, Wiseed, Les Entreprêteurs, Wesharebonds, Miimosa, Lendoshpère, Unilend, Weeximmo, Fundimmo, Agrilend, Solyllend, Lymo, Ulule, Prexem, Bolden, Tributile

    #43791
    tux
    Participant

    Bonjour Tux et merci pour votre intérêt.

    Je ne connaissais pas ce projet et je suis allé donc aller voir la partie « Actualité » le concernant et la situation n’a pas l’air si catastrophique par rapport à d’autres projets en cours. En effet en date du 27/01/21 il est indiqué :

    « La DIA a été obtenue ce jour, l’opérateur va donc organiser la signature au plus vite. Les dates de vente des 2 bois pour 587 000€ sont désormais fixées: l’une le 1er février l’autre le 10 février. Selon l’opérateur, nous pouvons espérer une signature fin février. »

    Non rien de dramatique. Je pars du principe que les bois et le château seront vendus avec un peu en retard. L’épine pour moi viendra surement de l’ensemble de bureaux avec la tour en R+11 IGH

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    #43792
    baffer
    Participant

    Patrick,

    Pour le coup Koregraf est un peu particulier car c’est l’une des seules plateformes (voir la seule) qui par défaut défini un contrat de 36 mois pour l’ensemble des projets alors que pour la plupart des plateformes la durée varie en fonction de chaque projet (de 12 mois à 30 mois en général). D’ailleurs, soit dit en passant, plus on met une durée longue au départ (36 mois), plus on a de chance d’avoir un taux de retard bas si, comme l’a montré le baromètre 2020, la durée moyenne d’un projet est de 21 mois. C’est peut-être un moyen d’embellir les statistiques également, non ?

    Pour l’exemple du projet « La méridienne » (https://www.koregraf.com/tous-les-projets/52-la-meridienne.html), la notion de retard est lié au planning fourni initialement par Koregraf de remboursement au T3 2020 :

    Donc comme Koregraf a fixé la règle du contrat a 36 mois, effectivement il n’est pas réellement en retard contractuellement mais en retard sur le planning prévisionnel.

    #43793
    Serge B
    Participant

    Excellente initiative Tux, j’y souscris totalement et vous remonte mes gamelles.

    Le jeu ne consiste pas à vouloir rapprocher à tout prix des éléments entre deux sources mais à avoir une alerte aussi rapide que possible sur les projets en retard afin d’éviter de s’enferrer sur un promoteur qui fonce dans le mur en klaxonnant.

    De toute évidence aucune plateforme ne fait ce simple rapprochement.

    J’aurais quant à moi tendance à englober Tous les retards, qu’il s’agisse de retards « automatiques » comme les 6 mois de Wiseed ou les retards ayant fait l’objet de prolongations acceptées mais ce serait aller trop loin … restons en donc aux seuls retards contentieux ou pré-contentieux.

    #43794
    Serge B
    Participant

    + 3 Wiseed en fin de tableau pour ma part

    #43795
    baffer
    Participant

    Merci @serge B c’est très gentil.

    Concernant le projet « Skyway », il me semble qu’il est déjà mentionné en ligne 53.

    Le promoteur n’est-il pas « NG Promotion » ?

    Cf lien du projet suivant : https://www.wiseed.com/fr/projet/20571760-skyway

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    #43796
    Patrick Setzekorn
    Maître des clés

    Oui tout à fait, Koregraf base ses contrats sur 36 mois ce qui lui donne un avantage sur les statistiques qu’il affiche. Mais dans le tableau sur Google Drive, comment défini tu la notion de retard de plus ou moins 6 mois? Cela risque je pense de créer une certaine confusion si tu te bases sur la date affichée par la plateforme et non sur la date d’extension du contrat qui est prévue contractuellement. De son côté la plateforme ne la considérera pas en défaut alors que sur ton document cela risque d’apparaître comme tel.

    Prêteur sur 2249 Projets via 25 Plateformes October, Bienprêter, Raizers, Homunity, Clubfunding, Koregraf, Pretup, Credit.fr, Lendopolis, Enerfip, Wiseed, Les Entreprêteurs, Wesharebonds, Miimosa, Lendoshpère, Unilend, Weeximmo, Fundimmo, Agrilend, Solyllend, Lymo, Ulule, Prexem, Bolden, Tributile

    #43798
    baffer
    Participant

    La notion de retard de plus ou moins 6 mois est calculé entre la date remboursement prévu initialement au contrat et la nouvelle de prorogation donné par la plateforme.

    S’il y a plusieurs prorogation et que la nouvelle date de prorogation dépasse de plus de 6 mois la date de remboursement initial alors le projet passe à « retard de plus de 6 mois ». Néanmoins, on parle bien ici de retard et non de défaut. Il y a plein de projets en retard de plus de 6 mois et qui ne sont pas en défaut pour autant.

    Même le projet « ZAC St Amand » (https://www.hellocrowdfunding.com/immobilier/projets/zac-st-amand) n’a été positionné au statut « Défaut » et pourtant la SASU projet a été placé en liquidation judiciaire (https://www.procedurecollective.fr/fr/liquidation-judiciaire/1597641/lgm-3.aspx). Il reste une petite chance pour que Wiseed arrive à recouvrir ses créances (auprès des héritiers sur au décès du marchand de biens).

    Le seul nouveau défaut évoqué lors de la réunion de présentation du baromètre 2020, semble être le projet « Les terrasses d’aspres » sur Anaxago (confirmé par plusieurs membres https://www.moneyvox.fr/forums/fil/crowdfunding-immo-plateformes-projets-en-cours-et-avis.36129/page-359#post-391920) mais la plateforme ne semble pas encore avoir communiqué à ce sujet.

    #43833
    ms
    Participant

    Oui tout à fait, Koregraf base ses contrats sur 36 mois ce qui lui donne un avantage sur les statistiques qu’il affiche. Mais dans le tableau sur Google Drive, comment défini tu la notion de retard de plus ou moins 6 mois? Cela risque je pense de créer une certaine confusion si tu te bases sur la date affichée par la plateforme et non sur la date d’extension du contrat qui est prévue contractuellement. De son côté la plateforme ne la considérera pas en défaut alors que sur ton document cela risque d’apparaître comme tel.

    Justement cela permet de gérer avec plus d’équités la comparaison entre plateformes.

    Si un projet Koregraf annoncé pour 12 mois (mais contractuellement 36 mois) n’est pas remboursé au bout de 24 mois, je pense que tous les investisseurs seront OK pour dire que c’est un projet en retard, peu importe l’avis de la plateforme !!

    Finalement les retards 0-6 mois et +6 mois reprennent les catégories habituellement présentées par les plateformes et on redresse juste l’astuce de Koregraf…

    Personnellement j’ajouterai bien retard de +12 mois.

    Dans la VEFA avoir 6 mois de retard est presque naturel (retard moyen 5.4 mois en 2018).

     

    #43835
    Patrick Setzekorn
    Maître des clés

    Pour ma part seuls les retards contractuels m’intéressent. Une PME qui a 2 à 6 mois de retard c’est préoccupant, alors qu’un projet immo avec un retard de 2 à 6 mois c’est plus dans les normes.

    J’ai peur qu’il y ai confusion par rapport à l’indicateur de taux de défaut qui est lui basé sur sur la date max du contrat.

    Prêteur sur 2249 Projets via 25 Plateformes October, Bienprêter, Raizers, Homunity, Clubfunding, Koregraf, Pretup, Credit.fr, Lendopolis, Enerfip, Wiseed, Les Entreprêteurs, Wesharebonds, Miimosa, Lendoshpère, Unilend, Weeximmo, Fundimmo, Agrilend, Solyllend, Lymo, Ulule, Prexem, Bolden, Tributile

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    #43836
    Serge B
    Participant

    Bonjour Baffer, vous avez entièrement raison, j’ai enlevé « mon » Skyway.

    Par contre, chez Clubimmo, Nice Grand Arenas ne peut pas être en retard, il n’est échu qu’en juillet 2021, et entretemps verse ses intérêts normalement.

    Je mettrai d’autres dossiers, en prorogation à plus de 6 mois, avec des remboursements partiels. je vais m’y attacher en essayant d’être clair et concis dans les commentaires.

    Pour répondre à Patrick : Oui , on peut considérer que 6 mois de retard est à peu près normal, et encore tout dépend sur quel type d’opération : Ce qui est vrai pour une construction ne l’est plus du tout pour une opération de marchand de biens sans travaux ou presque.

    Pourquoi ne pas conclure le contrat avec 6 mois de plus (et les intérêts qui vont avec ?) . Il y a de la part de la PF un miroir aux alouettes sur les durées brèves qui n’est pas plaisant.

    Au delà de six mois, surtout quand la situation se répète sur un même promoteur, il y a de toute évidence un problème de maitrise de l’opération et/ou d’ambitions excessives sur la commercialisation. (Quand on connait un peu le bâtiment, certaines explications font sourire)

    Bien à vous tous

    #43863
    baffer
    Participant

    Par contre, chez Clubimmo, Nice Grand Arenas ne peut pas être en retard, il n’est échu qu’en juillet 2021, et entretemps verse ses intérêts normalement.

    Bonjour Serge,

    Merci pour votre vigilance, comme il s’agit d’un travail collaboratif je ne suis pas repassé sur l’ensemble des lignes saisi par différent intervenant. Mais effectivement je viens de vérifier et il n’a été souscrit qu’en Juillet 2020 pour une durée d’un an donc effectivement, il ne peut pas être en retard.
    Je viens de le supprimer du document.

    Et encore merci pour votre aide pour ce document 🙂

    Cordialement,

    #44043
    Serge B
    Participant

    Avec plaisir Baffer, en espérant que ce document soit utile à tous

    #44082
    PSCL
    Participant

    J’ai complété le tableur. J’attends de voir lorsque ce sera plus exhaustif mais pour l’instant il y a des plateformes surreprésentées.

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    #44084
    baffer
    Participant

    Merci beaucoup @PSCL !

    C’est bien là, la limite de l’exercice, c’est à dire qu’on ne référence que les projets pour lesquels des membres ont investis.

    Force est de constater que peu de membres sont présent sur Anaxago car d’après le site Hellocrowdfunding, un nombre non négligeables de projet sont en retard également sur cette plateforme alors qu’il y en a seulement 3 de référéncés sur le document partagé.

    #44107
    PSCL
    Participant

    J’ai jamais investi sur cette plateforme à cause de ça. Pourtant c’est une des rares plateformes qui facilite l’investissement via PEA PME.

     

     

    #44186
    Serge B
    Participant

    Si j’en crois le filtre de Wiseed, il y a eu 197 projets financés en immobilier, et le tableau fait état de 35 retards ( 18%) de gravité variable : Soit anodins, soit susceptibles de se transformer en perte totale dans un futur proche. (mais cela nous le verrons très vite).

    Je vais essayer de regarder le même ratio sur les projets en stock.

    Ce qui est clair c’est que ça donne une bonne vision sur la « qualité » du portefeuille de Wiseed, mais ne permet absolument pas une comparaison avec les autres plateformes, le nombre de projets relatés ici étant dérisoire et ne pouvant certainement pas être rapporté a une activité totale.

    J’en tire tout de même quelques conclusions partielles sur le crowdfunding immobilier, dont la sinistralité pourrait se rapprocher de plateformes plus classiques (October, Crédit.fr etc). C’est instructif et ça le sera à mon avis encore plus dans quelques mois, lorsque les retards auront « vieilli » un peu.

    #44187
    baffer
    Participant

    Bonsoir Serge,

    En reprenant la page promoteur de Wiseed sur Hellocrowdfunding (https://www.hellocrowdfunding.com/immobilier/plateformes/wiseed-immobilier), qui a remis à jour un certain nombre de projet en retard donc les chiffres annoncés sont plus réalistes que ceux de début d’année, je compte :

    • 31 projets en retard de moins de 6 mois
    • 33 projets en retard de plus de 6 mois

    Soit 64 projets sur 214 en cours donc un ratio de 30%. On retrouve à peu près les mêmes ratios que ceux mentionnés dans le document partagé. C’est tout de même très élevé !

    Si on fait le même exercice pour Homunity, on est à 36/153 soit 23,5%.

    On savait le crowdfunding immobilier risqué (on ne peut pas avoir des taux à 9/10% sans risque) on va effectivement en découvrir ce qu’il en est réellement dans quelques mois. A nous de restreindre encore plus nos critères de sélection des projets sur lesquels investir pour éviter d’autres défaillances à venir.

    #44250
    Patrick Setzekorn
    Maître des clés

    En reprenant la page promoteur de Wiseed sur Hellocrowdfunding (https://www.hellocrowdfunding.com/immobilier/plateformes/wiseed-immobilier), qui a remis à jour un certain nombre de projet en retard donc les chiffres annoncés sont plus réalistes que ceux de début d’année, je compte : 31 projets en retard de moins de 6 mois 33 projets en retard de plus de 6 mois Soit 64 projets sur 214 en cours donc un ratio de 30%. On retrouve à peu près les mêmes ratios que ceux mentionnés dans le document partagé. C’est tout de même très élevé !

    Bonjour @baffer,

    Malheureusement, les statistiques proposées par HelloCrowdfunding semblent pas totalement à jour.

    Je viens de faire quelques tests sur certains projets Wiseed et qui sur Hello apparaissent en « Retard non contractuel » et qui de mon côté sont dans un statut différent

    Quelques exemples :

    • ARES RENOVATION : De mon côté terminé
    • SANTA APOLONIA : De mon côté retard contractuel prévu dans contrat
    • Parc Evelier : De mon côté terminé

    Pour le calcul du Ratio, on ne peut à mon sens pas calculer le taux de retard basé uniquement sur les projets en cours… Le taux de retard de plus de 180 jours, doit se calculer sur l’ensemble des projets. Ici chez Hello, ils en comptent 452. Ce qui donnerait 33/452 = 7,3% et sans doute moins puisque certains projets annoncés comme étant en retard non contractuel, ne le sont pas (voir mes exemples). Déjà juste avec les 3 projets que j’ai mis en exemple cela fait baisser à 6,6%.

    Au final, on est proche des statistiques que j’affiche dans mon baromètre des taux de défaut pour Wiseed (env 5%). Dommage que Wiseed n’ai pas mis à jour ses statistiques depuis septembre 2020, mais du coup je pense qu’on doit être sur la fourchette 5-6%

    Autre point important qui permet aussi de relativiser. De mon côté, j’ai

    • 14 projets qui ont été en statut de « Retard non contractuel » et qui finalement ont été 100% remboursés et qui ont même payé les intérêts de retard. Un retard n’est pas forcément une perte. Toujours bien de le rappeler
    • J’ai un certain nombre de projet en « Retard non contractuel », qui ont malgré tout déjà fait des versements intermédiaire. En cas de perte, celle-ci ne sera donc pas totale.

    Prêteur sur 2249 Projets via 25 Plateformes October, Bienprêter, Raizers, Homunity, Clubfunding, Koregraf, Pretup, Credit.fr, Lendopolis, Enerfip, Wiseed, Les Entreprêteurs, Wesharebonds, Miimosa, Lendoshpère, Unilend, Weeximmo, Fundimmo, Agrilend, Solyllend, Lymo, Ulule, Prexem, Bolden, Tributile

    #44251
    baffer
    Participant

    Patrick,

    Merci pour ces précisions très intéressantes.

    Vous partagez en toute transparence votre portefeuille (https://argent-et-salaire.com/detail-projets-portefeuille-as/) par contre, serait-il possible d’indiquer sur cette page pour chaque projet s’il est terminé ou non. En effet, du fait que vous ayez investi dans un grand nombre de projets, cela permettrait de croiser les informations et de remonter les incohérences à Hellocrowdfunding. Car par exemple, pour le projet « Ares renovation » il a l’air d’être confidentiel et la page projet n’est pas consultable si on y a pas souscrit.

    Concernant le projet « Santa Apolonia » vous indiquez qu’il est toujours en retard contractuel mais pourtant la date de début du projet sur la page de votre portefeuille indique « 2018-07-18 ». N’est-il pas en retard non contractuel depuis le 18/01/2021 ? A moins que cela corresponde à la date de souscription et non pas la date de de début de l’obligation ? (La page projet Wiseed indique Septembre 2018).

    Cordialement,

    #44252
    Serge B
    Participant

    Baffer, je vous signale avoir mis à jour le tableau du retard annoncé ce matin sur le projet « Metropolitan » : 6 mois, ce qui témoigne d’une certaine naïveté (affichée) pour un projet qui sort à peine de terre…

    Il est bien sûr fondamental  de savoir si le retard est contractuel ou pas, (votre document le montre très bien) mais l’avalanche de retards contractuels ne démontre-t-il pas aussi un défaut de sélection évident dans les projets financés, ou ce qui est pire une méconnaissance des aléas du métier de promoteur-constructeur par la plateforme ?

    #44253
    Patrick Setzekorn
    Maître des clés

    @baffer,

    Je confirme qu’Ares est un projet confidentiel. J’ai moi même pas accès à la fiche projet mais j’ai toujours le détail du projet qui m’a été envoyé à l’époque par Wiseed via email.

    Pour « Santa Agaolina », ci joint  l’email reçu. Le contrat prévoit 6 mois de plus contractuel. Du coup la date de fin est mars 2021.

    Cher Investisseur,

    Nous revenons vers vous dans le cadre de l’emprunt obligataire émis par la société GROUPE OPALE ALSEI le 14/09/2018 pour le financement du programme SANTA APOLONIA.

    L’emprunt arrive à échéance le 14/09/2020.

    Toutefois, l’émetteur nous informe ne pas être en mesure de rembourser l’emprunt à cette date.

    En effet, ce dernier nous explique que « compte tenu de la crise sanitaire liée au COVID-19, le déroulement des travaux a été extrêmement perturbé durant ces trois derniers mois. Les travaux n’ont pu reprendre que très récemment. La commercialisation se termine et l’opération sera livrée en deux tranches, une première tranche en juin et une seconde en décembre ».

    Conformément au contrat d’émission obligataire, l’Émetteur sollicite une prorogation de la durée de l’emprunt de 6 mois, portant la date d’échéance au 14/03/2021.

    Les intérêts continueront de courir pendant toute la durée de la prorogation.

    Nous restons à votre entière disposition.

    Bien Cordialement,

    Pour la mise à jour de Hello, je manque juste de temps pour le faire mais le boulot effectué est assez incroyable. Ci-joint la liste de mes projets Wiseed terminés.  Je peux sans soucis les partager de manière régulière mais je manque juste de temps pour les pointer un à un chez Hello :

    2 B IMMOBILIER (LES VILLAS DU PARC)
    A.D.I (INNOVESPACE CHANTELOUP)
    AB GROUP HOLDING (PAUL & TEMPO)
    AB IDEAL (ILOTS DURCY )
    ACANTYS (CALZEA)
    ADONIS (VILLA FAYS)
    AI FINANCES 2 (TENDANCE DARDILLY)
    ALLIANCE PARTICIPATIONS (URBAN GARDEN)
    ALTEO PROMOTION IMMOBILIERE (PATIO PRÉVERT)
    AMODIAL DEVELOPPEMENT (LE HAMEAU DU LAUCONNOIS)
    AN2M (ARES – RÉNOVATION)
    ANTHEMA (PARC EVELLIER)
    CAPELLI CF4 (CONFIDENCE)
    CAPELLI CF4 (RESIDENCE LES MURIERS)
    CIEL ET MER EO (CIEL ET MER )
    COFA (L’ANGELINA)
    CORSEA PROMOTION 10 (LES TERRASSES DE PORTO VECCHIO)
    CORSEA PROMOTION 11 (RÉSIDENCE LA BOËTIE)
    CRAPONNE PROMOTION INVESTISSEMENT (L’ECRIN)
    DE L HOMME A L HABITAT & MAISONS SERB (LES CAUDALIES)
    DOMAINE DU GOLF (LE DOMAINE DU GOLF)
    ELGEA (LES JARDINS DE LA FERTÉ GAUCHER)
    ELGEA (LES TERRASSES DE SAINT WITZ)
    EM2C GROUPE (GREENOPOLIS)
    EQUINOX (COMME UNE RENAISSANCE)
    EQUINOX (ENVERS )
    EQUINOX INVESTISSEMENT 2 (COMME UNE INTUITION)
    F.I SAS (COURS LAFAYETTE)
    F.I SAS (PARC BATAILLE)
    FINANCIERE ADAMIA (VILLA LUCIE AURELIE)
    GR FONCIERE DE PARTICIPATIONS (LES TERRASSES DE LA SOIE – SILK 2.0)
    GROUPE OPALE ALSEI (PERLE AUSTRALE)
    GROUPE PIA (DURANTEAU – LEON MOYNAC)
    HOLDISSYS SAS (92 RUE DES ENTREPRENEURS)
    IMMOBILIÈRE SAVOIE LEMAN (JARDIN SECRET )
    INFINITE PARTICIPATIONS (LE SQUARE)
    INVEST&CO (L’INATTENDUE)
    ISALIA EO (ISALIA)
    L’INTEMPOREL (L’INTEMPOREL)
    LES CANUTS DU MAIL – FP (LES CANUTS DU MAIL )
    LINK (LINK)
    LP PROMOTION CAMPUS BEL AIR (CAMPUS BEL AIR)
    MGPARTNERS (LE 16)
    MIRABEAU (GARDEN VILLA)
    MJ DÉVELOPPEMENT – IMMOBILIER & INVESTISSEMENT (L’ECRIN)
    NEOXIA GROUP (L’AMARYLLIS)
    NEWTON BORDEROUGE (RESIDENCE NEWTON)
    NOOVEL R (CHARBONNIERES)
    NOVASTRADA (LES COTTAGES SUR MARNE )
    OCEANIS OUTRE MER (CASTEL ROC)
    OSCAR DEVELOPPEMENT (LE 9)
    OUTREMER RESIDENCES (JADE)
    OUTREMER RESIDENCES (OPALINE)
    OUTREMER RESIDENCES (PAPAYE)
    PARIS LIFE INVEST (PAVILLON JOSEPHINE)
    PRESTIGE INVEST 1 (LE SAINT CHRISTOPHE)
    PURA VIDA (PURA VIDA)
    R&SI FINANCEMENT (L’ATELIER DES LUMIERES)
    R2I FINANCEMENT (LES LOFTS DU 52)
    R2I FINANCEMENT (LES TERRASSES DU 4 AOÛT)
    SM FINIMO (LE GRENIER DE MANSE)
    SUD FONCIER (LES TERRES DE CASTELLAS)
    TGL INVESTISSEMENT 1 (PUR LEMAN)
    VALIMO INVESTISSEMENT (SCENARIO)
    WALLS AND ROOF FINANCEMENT PARTICIPATIF (GENTRY OPERA)

    N’hésite pas si tu as besoin de plus d’information.

    Prêteur sur 2249 Projets via 25 Plateformes October, Bienprêter, Raizers, Homunity, Clubfunding, Koregraf, Pretup, Credit.fr, Lendopolis, Enerfip, Wiseed, Les Entreprêteurs, Wesharebonds, Miimosa, Lendoshpère, Unilend, Weeximmo, Fundimmo, Agrilend, Solyllend, Lymo, Ulule, Prexem, Bolden, Tributile

    #44254
    baffer
    Participant

    Merci beaucoup Patrick ! Si j’ai un peu de temps j’essayerai de pointer les incohérences.

    Pour Santa Apolonia, le décalage est bien lié au fait que la collecte a eu lieu en Juillet mais que les obligations ne sont effectives qu’à partir de mi-Septembre.

    Cordialement,

    #44255
    Patrick Setzekorn
    Maître des clés

    Baffer, je vous signale avoir mis à jour le tableau du retard annoncé ce matin sur le projet « Metropolitan » : 6 mois, ce qui témoigne d’une certaine naïveté (affichée) pour un projet qui sort à peine de terre… Il est bien sûr fondamental  de savoir si le retard est contractuel ou pas, (votre document le montre très bien) mais l’avalanche de retards contractuels ne démontre-t-il pas aussi un défaut de sélection évident dans les projets financés, ou ce qui est pire une méconnaissance des aléas du métier de promoteur-constructeur par la plateforme ?

    Le projet « Métropolitan » est en retard Contractuel et ne peut donc à mon sens être ajouté à la liste. On vient effectivement de recevoir un email indiquant que le promoteur souhaitait actionner sa possibilité de profiter de 6 mois supplémentaires prévus dans le contrat.

    Après à chacun de voir si le nombre de promoteurs qui actionnent leur extension contractuelle est un signe de mauvaise évaluation ou pas. A cela, je dirais que la réponse est compliquée car par exemple, Koragraf signe systématiquement des projets de 36 mois. Du coup plus facile d’être performant sur le taux de retard…  Ne pas oublier également que l’on est en pleine pandémie de Covid… Déjà qu’en temps normal, les retards sont presque « normal » dans l’immobilier, on peut difficilement leur reprocher d’avoir du retard quand les chantiers ont été stoppés plusieurs mois lors du 1er confinement et sans doute ralenti avec les mesures anti-covid qui doivent être suivie sur les chantiers.

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    #44256
    baffer
    Participant

    Patrick,

    Je viens de vérifier dans la liste de tous les projets remboursés, et effectivement seul les 2 projets suivants que tu as relevé tout à l’heure n’apparaissent pas comme remboursé sur Hellocrowdfunding :

    AN2M (ARES – RÉNOVATION)
    ANTHEMA (PARC EVELLIER)

    #44257
    Patrick Setzekorn
    Maître des clés

    Patrick, Je viens de vérifier dans la liste de tous les projets remboursés, et effectivement seul les 2 projets suivants que tu as relevé tout à l’heure n’apparaissent pas comme remboursé sur Hellocrowdfunding : AN2M (ARES – RÉNOVATION) ANTHEMA (PARC EVELLIER)

    Merci à toi pour le travail de vérification. Du coup maintenant à voir comment récupérer l’information sur les projets auquels je n’ai moi même pas participé.

    A voir aussi les projets du type « Santa Agaolina » qui ne devraient pas être dans la liste Hello des projets en retard non contractuel

     

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    #44258
    PSCL
    Participant

    Merci, pour ce travail. J’ai mis à jour le projet Rochebrune qui est en retard mais a remboursé 89,06% du capital. Difficile de dresser un bilan.

    Les retards sont « normaux »( secteur+COVID). Un projet en retard n’est pas obligatoirement un mauvais projet ou en risque de défaut.

    Il faudra attendre le 2nd semestre 2021 pour pouvoir mesurer les défauts et essayer de comprendre le fait générateur du défaut. Projet bancale ou COVID ?

    Je m’inquiète plus des effets du COVID sur le prix de l’immobilier que d’une augmentation anormale du nombre de défaut.

    Même si c’est difficilement mesurable, j’admets voir de plus en plus de projets très borderline. Marge trop serrée ou gros passif.

    #44263
    baffer
    Participant

    Merci à toi pour le travail de vérification. Du coup maintenant à voir comment récupérer l’information sur les projets auquels je n’ai moi même pas participé. A voir aussi les projets du type « Santa Agaolina » qui ne devraient pas être dans la liste Hello des projets en retard non contractuel

    C’est corrigé sur le site d’hellocrowdfunding pour les 2 projets suivants :

    AN2M (ARES – RÉNOVATION) => https://www.hellocrowdfunding.com/immobilier/projets/ares-renovation
    ANTHEMA (PARC EVELLIER) => https://www.hellocrowdfunding.com/immobilier/projets/parc-evellier

    Je viens de lui remonter l’incohérence sur le projet « Santa Apolonia » et d’autres incohérences décelés pour des projets sur Fundimmo (je suis en train de consolider les projets en retard dans le document partagé avec ce  qui est détecté par hellocrowdfunding et je regarde la fiche projet correspondante sur la plateforme pour voir si le statut est cohérent). Par contre ce travail ne pourra pas être exhaustif à cause des projets confidentiels dont la fiche projet n’est pas disponible sur la plateforme 🙁

    #44264
    baffer
    Participant

    Même pas 10mn après mon mail que les corrections ont été apportées sur le site de hellocrowdfunding. Belle réactivité !

    #44269
    Serge B
    Participant

    Patrick, je suis désolé mais la communication « Promoteur » sur Metropolitan parle d’une échéance projet à fin 2022 au lieu d’ un remboursement prévu en Mars 2019. Si ce n’est pas un retard, qu’est ce qui en est un ?

    Bien sûr Wiseed parle d’une prolongation de six mois…et là encore la différence entre les deux pose question.

    Pour cette double raison, il s’agit d’un retard avéré, peut être pas trop dangereux compte-tenu de l’envergure du promoteur qui va cependant y « manger » sa marge. (Quoique Terlat….)

    Ça ne veut pas dire, et je suis d’accord avec vous, que le projet soit en défaut in fine. Mais tout Money Management devient impossible, et tout calcul de rotation du portefeuille aussi.

    Même la bourse ou le Forex sont plus prévisibles (humour bien sûr) .

    Tout comme Tux je m’inquiète beaucoup des projets borderline de plus en plus nombreux, financés avec 5% de fonds propres, et qui sont extrêmement sensibles à une inflexion – je ne parle même pas de retournement – du marché.  Une très grande prudence s’impose .

    #44270
    Patrick Setzekorn
    Maître des clés

    Patrick, je suis désolé mais la communication « Promoteur » sur Metropolitan parle d’une échéance projet à fin 2022 au lieu d’ un remboursement prévu en Mars 2019. Si ce n’est pas un retard, qu’est ce qui en est un ?

    Bonjour Serge, parle t’on du même projet ? « CAPELLI CF4 – METROPOLITAN ». Tu indiques un remboursement prévu en mars 2019. Mars 2019, pour ma part c’est la date à laquelle j’ai investi dans le projet et non la date de fin…. La durée initiale était de 24 mois avec fin prévue mars 2021 avec extension contractuelle possible de 6 mois. Si l’extension n’était pas contractuelle alors il y aurait eu une assemblée avec vote pour valider ou pas l’extension.

    Du coup si on parle bien du même projet, cela ne serait pas un « retard non contractuel ».  Chacun peut avoir un regard différent sur ce retard et estimer qu’il y a un risque mais si on prend la définition de la métrique habituellement utilisé dans l’immobilier pour qualifier un taux de défaut on part bien de 6 mois de retard au-delàs de la date contractuelle extension comprise.

    En fait ce qu’il faut je pense éviter, c’est que chacun se base sur des définitions déférentes des indicateurs. Dans un précédent post, @baffer arrivait à un taux de retard de 30% chez Wiseed. Selon l’indicateur légal, on est plus autour de 5 à 6%.

     

    Prêteur sur 2249 Projets via 25 Plateformes October, Bienprêter, Raizers, Homunity, Clubfunding, Koregraf, Pretup, Credit.fr, Lendopolis, Enerfip, Wiseed, Les Entreprêteurs, Wesharebonds, Miimosa, Lendoshpère, Unilend, Weeximmo, Fundimmo, Agrilend, Solyllend, Lymo, Ulule, Prexem, Bolden, Tributile

    #44297
    Pascal A
    Participant

    Bjr

    @baffer
    – Wallys56 vient de mettre a jour info sur les projets en retard chez CF

    #44299
    baffer
    Participant

    Bjr @baffer – Wallys56 vient de mettre a jour info sur les projets en retard chez CF

    Merci Pascal, c’est toujours intéressant de voir des avancées sur certains projets. Merci pour vos contributions !

    #44307
    Serge B
    Participant

    Patrick, amende honorable de ma part, il y a erreur sur les dates mais on parle bien de Metropolitan CF4 de Mars 2019 échéance Mars 2021. Prolongation « automatique  » (j’ai horreur de ce terme) de 6 mois à septembre 2021.

    Mais le reporting Promoteur du T4 2020 dit explicitement « Le planning du chantier a été réajusté avec une nouvelle date de livraison fin 2022 ». Et je ne vois pas comment avec une mise en place de la grue en Décembre l’ouvrage pourrait être fini en Septembre 2021, échéance du prêt ( En Asie ou dans les Emirats, et encore…).

    On va donc, aux dires même du promoteur qui est, lui, transparent, arriver à un projet remboursé au bout d’une quarantaine de mois (début 2023) au lieu de 24. A supposer que le retard ne lui fusille pas complétement sa marge. C’est bien un retard….

    La liste des gamelles s’allonge.

    #44308
    Patrick Setzekorn
    Maître des clés

    C’est bien un retard….

    Merci pour ton analyse détaillée. Parlons donc d’un « potentiel très très fort probable retard à venir » au sens de la définition du défaut de plus de 180j.

    Prêteur sur 2249 Projets via 25 Plateformes October, Bienprêter, Raizers, Homunity, Clubfunding, Koregraf, Pretup, Credit.fr, Lendopolis, Enerfip, Wiseed, Les Entreprêteurs, Wesharebonds, Miimosa, Lendoshpère, Unilend, Weeximmo, Fundimmo, Agrilend, Solyllend, Lymo, Ulule, Prexem, Bolden, Tributile

    #44332
    Onihylis
    Participant

    Les Entreprêteurs

    2 mails pour indiquer le remboursement anticipé d’un même prêt, super.

    Aucun mail pour prévenir du retard du projet 2L : https://www.lesentrepreteurs.com/projets-a-financer/travaux-exterieurs-dune-villa-a-mougins

    Informations de suivi
    10 Février 2021 : Votre investissement sur l’opération de travaux sur Mougins « Villa A Maredda » prévu initialement sur 12 mois et devant arriver à son terme le 15 février voit sa réalisation actuellement repoussée. 
    En effet, les aléas climatiques et la crise sanitaire durant toute l’année 2020 ont eu pour incidence de retarder le chantier, notamment sur le jardin paysager, ce qui n’a pas permis de mettre en commercialisation la propriété.
    De plus, les conséquences sur la nappe phréatique du sol ont obligé l’opérateur à modifier la configuration de la piscine qui est dorénavant semi enterrée et non enterrée comme prévue à l’origine. Cette modification est en revanche bénéfique car la terrasse se retrouve au même niveau sans marche à descendre et devient beaucoup plus esthétique et fonctionnelle. Une 2 -ème modification est également en cours pour éviter le parement en pierre côté séjour, non esthétique, un permis modificatif est en cours.
     
    Durant la prolongation de cette opération, vous continuerez à percevoir vos intérêts au taux défini soit 10% brut annuel.

    Les aléas climatiques. On est sérieux 2min ?

    Le jardin n’a pas permis la commercialisation. Ah. C’était compliqué de vendre en expliquant que ce n’était pas terminé à 100%… ? Pour un jardin… ?

    L’excuse de la nappe phréatique, ok. Admettons. Ce qui a permis de faire un truc beaucoup plus esthétique… Ah. Donc au départ on devait faire un truc dégueulasse. Ok.

    Bref, on va continuer de toucher 10%, pas un kopek de plus alors que les excuses ne sont pas totalement imputable à un évènement non prévisible (covid…) mais également à des ajustements de dernières minutes (parement…). Un ajustement de la marge aurait été le bienvenue.

    Donc, un confinement qui a certainement empêché de travailler pendant 1.5 / 2 mois… Puis quelques restrictions de circulations (encore que…) et on arrive sur un retard de… ? Ah bah non, ce n’est même pas indiqué. Il faut aller lire l’avenant. Certainement 36 000 pages de blabla juridique… Ah bah, non. Même pas. L’avenant se contente d’un échéancier, tout simple, sans blabla, sans signature, sans rien… On a donc un retard de… 6 mois. Pour un retard non imputable à l’emprunteur de 2 mois grand max… Mouais.

    Bref, ça me conforte dans l’idée que le reporting est bien trop light sur cette plateforme… Je ne dis pas que le suivi n’est pas fait, mais en tout cas, j’en ai aucune idée, et je ne suis pas à l’aise avec ça…

    Bon du coup, j’ai été lire un peu le contrat… J’avoue avoir lu en diagonale à l’époque. Ouvrant plusieurs plateformes en même temps, j’ai été assez light sur ce point, mais les sommes engagées n’étant pas faramineuses, j’ai préféré prendre le risque en apprenant sur le « long terme ».

    Frais des entreprêteurs : 10% de l’objectif de financement. Niveau alignement d’intérêt on est à des années lumières de ce qu’on pourrait espérer… En effet, le fait de ne pas reverser les commissions d’arrangement (10%), ou à minima, de ne pas les capper, entraine naturellement les équipes à maximiser ces commissions et à minimiser le taux d’intérêt, au détriment des porteurs du risque (et potentiellement, pour l’émetteur, c’est flat). Niveau institutionnel c’est une pratique qui n’existe plus depuis des années… Maintenant tout est reversé, et on adapte les frais de gestion en fonction. Au moins, les intérêts sont identiques pour tout le monde. Ici, les porteurs portent le risque sans être rémunéré à leur juste valeur… Tandis que la plateforme engrange des frais sans se soucier du risque, et potentiellement, sans se soucier du suivi (la majorité des frais étant déjà encaissés, qu’importe que la société rembourse ou pas…).

    Tout ça pour arriver à un TEG de 23.06%, ce qui m’amène à conclure qu’en plus… ce sont certainement les entreprises vraiment pas assez solides pour aller sur d’autres plateformes qui viennent se financer ici…

     

    #44333
    Onihylis
    Participant

    Ah, pardon. Je viens de lire avec plus de détail le nouvel échéancier. On parle donc d’une mensualité en janvier 2021… puis d’une mensualité en aout 2021. Certainement une erreur (en tout cas, j’espère), mais c’est vraiment pas sérieux..

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