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(Last Updated On: 30 octobre 2018)
Interview Jean-Baptiste VAYLEUX – DG LYMO
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Interview Jean-Baptiste Vayleux Cofondateur et DG LYMO

A&$ a le plaisir d’accueillir aujourd’hui Jean-Baptiste VAYLEUX DG et Co-Fondateur de la plateforme LYMO. Il a accepté de se prêter au jeu des questions réponses pour nous faire partager sa vision du Crowdfunding et nous en dire un peu plus sur les spécificités de LYMO,

A&$Quand Lymo  a-t-il été lancée ? Comment est venue l’idée?

Jean-Baptiste VAYLEUX : Lymo est le pionnier français du crowdfunding immobilier : nous avons fait appel au financement participatif dès 2011. Pour un projet de 5 lots sur Balma (31), nous avions levé 50 000€ auprès de 26 investisseurs sur la plateforme WiSEED. Nous avons construit la résidence, dégagé un profit, et remboursé les investisseurs avec une rentabilité de 10% par an (hors fiscalité personnelle). Mais un problème se posait : en plus de rémunérer les investisseurs, il fallait rémunérer la plateforme pour son rôle d’intermédiaire. Nous avons donc décidé de créer notre propre plateforme pour supprimer ce coût. Lymo a donc été créée en février 2013.

A&$Lymo est positionné sur un marché à la fois très jeune mais dans lequel on trouve de nombreux acteurs. Qu’est-ce qui différencie Lymo des autres plateformes ? 

100% des projets financés LYMO sont des projets que nous développons de A à Z en interneClick to Tweet

Jean-Baptiste VAYLEUX : La rémunération au succès.

La différence fondamentale est que 100% des projets financés sur la plateforme sont des projets que nous développons de A à Z en interne, pour mieux les sécuriser, et qu’environ 70% de notre rémunération n’est payée qu’au succès (cf. lymo.fr/faq pour une explication sur les 70%). En tant que promoteur immobilier, nous nous rémunérons uniquement sur la vente des logements. Contrairement aux autres plateformes, nous ne nous rémunérons donc pas au début de l’opération (en facturant des frais à l’investisseur et/ou au promoteur) indépendamment du résultat de l’opération immobilière.

A&$Vous indiquez que 100% des projets financés sur votre plateforme sont des projets que vous réalisez vous même de A à Z. Ce modèle ne présente t’il pas des problèmes de conflits d’intérêts ? Pensez-vous pouvoir à terme financer des projets que vous ne réalisez pas vous-même ?

Jean-Baptiste VAYLEUX : Regardons les 2 modèles : le modèle Lymo et le modèle des plateformes traditionnelles. Dans le modèle Lymo, la plateforme ne présente que ses propres projets mais se rémunère au succès. Dans le second modèle, les plateformes encaissent leur rémunération au début du projet, indépendamment de son succès, et bien avant que les investisseurs ne soient remboursés. Quel modèle est préférable pour l’investisseur ?

Pour nous, il n’y a pas de conflit d’intérêts si la plateforme se rémunère au succès.

Par ailleurs, si nous ne finançons que nos propres projets, c’est parce que les contrôler permet de mieux les sécuriser. Nous avons fait ce choix depuis 2013 et nous ne pensons pas en changer à court-terme. Ce n’est d’ailleurs pas une demande de nos investisseurs, qui souhaitent au contraire plutôt plus de sécurisation.

A&$Quel bilan tirez-vous de vos premières années ? 

@lymo_fr est rentable depuis 2015Click to Tweet

Jean-Baptiste VAYLEUX : Nous venons d’être classés à la 2è place toutes plateformes confondues (crowdfunding et crowdlending – source CBANQUE) avec 9,80% de rentabilité par an (hors fiscalité personnelle) et 0 défaut sur depuis 2013. Par ailleurs, notre société est rentable depuis 2015. Bouygues Immobilier nous a choisis pour être notre actionnaire. Nous sommes donc très contents, et aussi très humbles : il reste encore beaucoup à accomplir, nous n’en sommes qu’au début.

A&$Lymo s’est positionné sur le seul et unique marché de l’immobilier. Pourquoi ce choix alors que d’autres jouent la diversité (Immobilier, Crowdlending, Crowdfunding equity, ENR…) ?

Jean-Baptiste VAYLEUX : Un de nos principes fondateurs est « on ne fait bien que ce que l’on fait souvent ». Pour avoir travaillé dans l’immobilier commercial, je suis épaté des différences qu’il peut y avoir avec l’immobilier résidentiel, alors que l’on pourrait penser qu’ils sont finalement similaires. L’immobilier résidentiel est déjà tellement complexe, le champ d’intervention est tellement vaste, en France ou à l’étranger, que le plan est d’abord de bien maîtriser ce business avant de tenter d’autres types d’immobiliers, sans parler d’autres types de business.

A&$Quelles sont actuellement vos priorités ?

Jean-Baptiste VAYLEUX : La priorité sera toujours de sécuriser les fonds investis par nos investisseurs : l’ADN de Lymo, vous l’avez compris, est le contrôle. Or nous avons environ 50 projets en cours, dans 6 grandes métropoles françaises, et cela augmente, car les besoins de logements sont loin d’être couverts. Par conséquent, notre challenge est de conjuguer croissance et sécurisation.

A cet effet, nous devons d’abord être focalisés sur un produit unique totalement maîtrisé (cf. question précédente). Nous sommes sur une niche immobilière (les mini-résidences de 5 à 25 logements) qui présente les avantages objectifs d’offrir moins de voisins et moins de charges de copropriété – pas d’ascenseur, de gardien –à nos acquéreurs. Donc nous allons continuer à creuser cette niche.

Deuxièmement, automatiser tout ce qui peut l’être pour tenter d’« arrière-planiser » la promotion immobilière (plus d’infos ici). Nous avons à cet effet créé un logiciel de gestion de projets immobiliers, que l’on a appelé Pyramide (plus d’infos ici), et que l’on pourrait même un jour commercialiser.

A&$Les taux d’intérêts moyens que propose Lymo sur l’immobilier sont de l’ordre de 8 à 12%. Comment expliquer des taux aussi élevés quand les taux du marché n’ont jamais été aussi bas ? Comment voyez-vous l’évolution de ces taux dans les années à venir ?

Jean-Baptiste VAYLEUX : Le taux est fonction du risque, or la promotion immobilière reste risquée. Je pense que plus le track-record de Lymo sera important (actuellement 19 projets remboursés pour un taux moyen de 9,80% hors fiscalité personnelle) plus on verra tout de même diminuer ce taux, ce qui est logique. La demande pour nos collectes reste très forte (nos collectes durent en moyenne de 10 à 30 minutes).

A&$Comment Lymo gère-t-il son propre développement ?  Autofinancement ?  Levée de fond ? Avez-vous des ambitions pour une éventuelle consolidation du marché où pour un rapprochement avec des partenaires financiers comme on a pu le voir avec plusieurs plateformes dernièrement ?

Jean-Baptiste VAYLEUX : Comme je l’ai dit plus haut, nous sommes rentables depuis 2015 et n’avons pas besoin de cash. Dans le métier de l’investissement, je ne crois pas qu’il y ait d’effet “winner-takes-all” : la meilleure société d’investissement n’est pas celle qui lève le plus d’argent pour elle-même, mais celle qui offre le meilleur rapport rendement/risque. Pour y arriver, nul besoin de beaucoup d’argent, mais plutôt de très bien connaître son métier et de bien sélectionner ses sous-jacents immobiliers.

En ce qui concerne le promoteur Lymo, la stratégie est simple. D’ici 2050, 2,5 Milliards de personnes supplémentaires vivront dans les villes (source). Ces dernières auront besoin de loger les nouveaux arrivants en limitant la construction de nouvelles infrastructures coûteuses. Avec ses mini-résidences, Lymo permet de densifier à l’intérieur de la ville (dans des espaces vides diffus, appelés « dents creuses »). Nous sommes les spécialistes de la densification douce et nos solutions (mini-résidence, micro-crèches,..) plaisent aux mairies. Nous travaillons déjà dans les 6 plus grandes métropoles françaises. Nous voyons donc de belles perspectives pour les années à venir.

A&$Lymo propose actuellement un ticket d’entrée de 1 000€ minimum pour investir sur une opération immobilière. Certains de vos confrères sont passés à 100€ pour faciliter le processus de diversification des plus petits portefeuilles. Pensez-vous que c’est une bonne idée où faut t’il rester sur 1 000€ ?

Jean-Baptiste VAYLEUX : Nous n’avons pas de religion sur le sujet. Nous avons demandé à nos investisseurs, et aucun consensus ne s’est vraiment dégagé. Pour l’instant nous restons donc sur 1000€.

A&$Quand on parle de crowdfunding on évoque le besoin de diversification tant en terme de nombre de projet que de promoteurs pour limiter les risques. Quels recommandation Lymo fait t’il à ses prêteurs pour avoir un portefeuille bien diversifié ?

Jean-Baptiste VAYLEUX : Je fais partie de ceux qui ne croient pas que la diversification soit la réponse pour limiter les risques. Le risque, c’est quand on ne comprend pas ce que l’on fait. Pas nécessairement quand l’on concentre ses investissements.

Par conséquent, nous recommandons toujours la même chose à nos investisseurs : comprenez bien ce dans quoi vous investissez, sinon abstenez-vous d’investir.

Et aussi : bien comprendre comment se rémunère ce qui vous donne un conseil d’investissement (la plateforme en l’occurrence). C’est toujours instructif.

A&$Dans l’un de ses derniers articles A&S notait une pénurie de projet due à une augmentation plus forte du nombre de prêteurs que du nombre de projets (certains projets sont clôturés en quelques minutes). Quelle est votre vision sur le sujet ? Comment cela va-t-il évoluer dans les années à venir ?

Jean-Baptiste VAYLEUX : Oui, c’est vrai, la clé dans notre métier, c’est la qualité du projet immobilier sous-jacent. Ils ne sont pas si nombreux que cela et par ailleurs les promoteurs ont accès à plus de sources de financement qu’il y a quelques années, sans parler du fait qu’il y a plus de plateformes.

Je pense que le phénomène va s’accentuer, jusqu’à ce que les conditions de financement deviennent plus contraignantes pour les promoteurs, qui se re-dirigeront alors vers les plateformes.

A&$Dans son annuaire du Crowdfunding, Argent-et-salaire.com référence plusieurs dizaines de plateforme de CrowFunding Immobilier. Y a-t-il la place pour autant de plateformes et cela n’augure t’il pas une consolidation du marché dans un rapide avenir de 3 à 5 ans ?

Jean-Baptiste VAYLEUX : Je pense qu’il y a de la place pour beaucoup d’acteurs, car le marché du besoin en fonds propres de promoteurs est immense. La vraie question est celle du business model des plateformes elles-mêmes. Hormis Lymo, qui a un business-model de promoteur immobilier, combien sont-elles rentables ? Comment comptent-elles conjuguer volume des transactions en hausse (nécessaire pour augmenter le revenu et dépasser les coûts fixes) et augmentation de la sécurisation des projets (nécessaire pour attirer des investisseurs) ? Là est la question.

A&$D’autres choses que vous souhaiteriez partager avec nos lecteurs ?

Jean-Baptiste VAYLEUX : Non, je crois qu’on a bien fait le tour, merci de nous avoir laissé l’occasion de nous exprimer !

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