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Début du sujet octobre 20, 2026 7:42 pm
Fiche projet
Le Château
sur Wevest
Montant en financement2 500 000 €
Durée24 mois
Localisation4 chemin des Simons, 73100 Aix-les-Bains
📅 Mardi 20/10/2026 à 10:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
L’opération porte sur l’acquisition et la rénovation d’une demeure de 1895 de 794 m² et de sa dépendance, dans un parc arboré sur les Coteaux d’Aix-les-Bains (73).
Le projet prévoit la création de 15 appartements haut de gamme, du studio au 4 pièces, vendus lot par lot en VIR, à horizon cible de 24 mois, après des travaux d’un budget de 1 M€.
La déclaration préalable est purgée de tout recours. Le remboursement du capital et des intérêts interviendra au fil de la cession des lots.
La dépendance est entièrement rénovée, et le parc accueille des stationnements paysagers ainsi qu'un potager partagé d'environ 100 m².
Un arrêt de bus se trouve à 200 mètres.
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Les garanties
- Hypothèque de 1er rang
- Caution personnelle et solidaire
- GAPD
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
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octobre 20, 2026 7:46 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse express
Réhabilitation lourde · VIR 15 lots · 794 m² Déclaration préalable purgée Travaux financés par les acquéreurs
Acquisition d'une demeure de 1895 et de sa dépendance dans un parc, sur les coteaux d'Aix-les-Bains (73), puis division en 15 appartements meublés (studio au T4) vendus en Vente d'Immeuble à Rénover (VIR). Les obligations financent surtout le foncier. Plus d'un tiers du coût de revient doit être payé par les appels de fonds des acquéreurs, ce qui rend le rythme de commercialisation déterminant.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Foncier | 2,26 M€ (≈ 2 850 €/m²) |
| Travaux | 1,01 à 1,21 M€ selon le document |
| Coût de revient | 4,32 M€ |
| Chiffre d'affaires visé | 5,05 M€ (≈ 6 200 à 6 360 €/m²) |
| Marge prévisionnelle | 0,73 M€ (14,5 % du CA) |
| Ressources | Obligations 2,5 M€ · fonds propres 0,34 M€ · appels VIR 1,48 M€ |
| LTV / LTC / LTA | 50 % / 58 % / ≈ 111 % |
| Durée contractuelle | 24 mois, remboursement au fil des ventes |
📍 Marché et prix de sortie
- Appartements de la commune : ≈ 4 500 €/m² en moyenne (octobre 2026), et ≈ 4 700 à 5 100 €/m² dans les rues résidentielles des coteaux. Le dossier retient une médiane de 5 490 €/m².
- Le prix visé (≈ 6 200 €/m²) se situe donc environ 13 % au-dessus de la médiane du dossier et 35 à 40 % au-dessus de la moyenne communale, au niveau du neuf haut de gamme. Ce n'est tenable que si l'adresse, le parc et la qualité de rénovation justifient une vraie prime.
- Le produit compte beaucoup de petites surfaces (5 lots de 22 à 40 m²). Le prix au mètre carré est plus facile à obtenir sur ces lots, mais la clientèle y est surtout investisseuse et sensible au rendement locatif.
- Le bien a été proposé à la vente à 3 M€ (prix demandé) par un site d'annonces de prestige : l'achat à 2,26 M€ traduit une négociation significative. L'annonce décrivait toutefois une résidence d'environ 200 m² habitables, plus des combles et des annexes. La surface de 794 m² mérite d'être réconciliée (Carrez, combles, sous-sol, dépendance).
🏗️ Travaux et mécanique VIR
- Budget d'environ 1 280 €/m², ameublement, voirie et parc compris, pour une réhabilitation complète d'un bâti de 1895 : un niveau modeste, sans devis ni aléas détaillés.
- Les travaux (≈ 1,48 M€) sont financés par les acquéreurs au fil du chantier. Si les ventes tardent, le chantier peut manquer de trésorerie : au plus ≈ 0,24 M€ des obligations restent disponibles après l'acquisition, avant frais de collecte.
- Une garantie d'achèvement est mentionnée dans la synthèse mais n'apparaît ni dans la FICI ni dans le contrat : son existence, son émetteur et ses conditions (seuil de pré-commercialisation) sont à confirmer.
- Le bâtiment fait l'objet d'un dossier à l'inventaire régional du patrimoine : d'éventuelles prescriptions architecturales sont à vérifier.
🔐 Garanties et remboursement
- Hypothèque de 1er rang sur l'actif, sans dette bancaire concurrente.
- GAPD de la holding de l'opérateur (capital 445 k€, société récente) et caution personnelle du dirigeant. La valeur réelle de ces deux engagements n'est pas documentée.
- LTA ≈ 111 % : en cas d'échec avant travaux, la valeur du gage serait voisine ou inférieure à la dette.
- La plaquette annonce qu'au moins 80 % du prix foncier de chaque lot sera affecté aux obligataires. Cet engagement n'a pas été retrouvé dans le contrat obligataire ; il est à confirmer avant de s'y fier.
- Le remboursement intégral suppose la vente d'une grande majorité des lots : ce sont les derniers lots qui portent le risque.
👤 Opérateur
- Quatre opérations déjà financées par la plateforme. Trois sont détaillées : 0,22 M€, 1,14 M€ et 0,61 M€ de coût, marges de 12 à 14 %, deux clôturées et une en cours.
- Cette opération représente près de 4 fois la plus grosse opération connue, sur un actif bien plus complexe.
- La société émettrice est une société de projet au capital de 1 000 €. Sa dénomination associe l'opérateur et la plateforme : un éventuel lien capitalistique ou contractuel est à clarifier.
- Fonds propres de 340 k€, soit moins de 8 % du coût de revient.
🧩 Incohérences documentaires
- Travaux : 1 013 960 € (plaquette) contre 1 214 960 € « travaux et VRD » (synthèse), avec le même ratio de 1 278 €/m² affiché.
- Prix de sortie : 6 207 €/m² affiché, contre ≈ 6 360 €/m² en divisant le CA par 794 m². Le pack ameublement (123 k€) est dit « en sus » de la grille, sans que l'on sache s'il est inclus dans le CA.
- Calendrier de collecte : virement au plus tard le 2 novembre (fiche) contre une clôture au 15 novembre (FICI).
- Pré-commercialisation : 4 réservations représentant 27 % du CA, sans indication de leur caractère engageant.
📉 Stress tests (calculs indicatifs)
| Scénario | Marge résiduelle | % CA |
|---|---|---|
| Base | 731 k€ | 14,5 % |
| Prix de vente –10 % | ≈ 226 k€ | 5,0 % |
| Prix de vente –15 % | ≈ –26 k€ | négatif |
| Travaux +20 % | ≈ 488 k€ | 9,7 % |
| Retard de 12 mois | ≈ 480 à 600 k€ | ≈ 10 à 12 % |
| Prix –10 % + travaux +20 % | ≈ –17 k€ | négatif |
💡 La marge s'annule vers ≈ 5 450 €/m², soit au niveau de la médiane retenue par le dossier. Après travaux et ventes, la LTV de 50 % laisse un coussin important pour les obligataires. Le scénario le plus défavorable est un arrêt avant ou pendant le chantier, où le gage ne vaut guère plus que le prix d'achat.
⭐ Grille d'évaluation
| Critère | Note |
|---|---|
| Marché | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐☆☆☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Financement | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐☆☆☆ |
| Commercialisation | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Porteur | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Solidité financière | ⭐⭐☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Calendrier | ⭐⭐☆☆☆ |
| Qualité de la documentation | ⭐⭐☆☆☆ |
🧾 Conclusion
Actif rare, urbanisme purgé, absence de dette bancaire et LTV finale de 50 % : la structure est lisible. En face : un prix de sortie nettement au-dessus du marché local, un budget travaux serré pour une réhabilitation lourde, des travaux dépendants des ventes VIR, un faible apport, une taille d'opération sans précédent pour l'opérateur et plusieurs points des supports commerciaux non retrouvés dans le contrat. Chacun est invité à poursuivre sa propre analyse, notamment sur la garantie d'achèvement, les modalités de remboursement par lot et la surface réelle.
📚 Sources
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