🧭 Synthèse express

L'opération repose presque entièrement sur un écart de prix entre l'achat et la revente (environ −24 %), sans travaux et avec un acquéreur déjà identifié. Le risque d'exécution est faible ; le risque se concentre sur la réalité de la revente et sur un apport très réduit de l'opérateur.

📍 Marché et prix de sortie

Le 6^e est l'arrondissement le plus cher de Paris, avec un marché des petites surfaces profond mais stable, voire légèrement baissier sur un an selon les estimateurs. Le prix de sortie se situe au-dessus des estimations de rue mais sous les ventes DVF récentes de l'immeuble ; la prime au m² des studios peut expliquer une partie de l'écart. À l'inverse, le prix d'achat paraît nettement bas : le dossier n'explique pas pourquoi le vendeur cède environ un quart sous la valeur de revente (succession, vente rapide, bien occupé, défaut technique ?).

💶 Bilan et structure de financement

Fonds propres : 20 500 € (6,4 % du coût) LTC ≈ 94 % LTV ≈ 76 % (sur 395 000 €) LTV ≈ 78–91 % sur estimations de rue

Le financement participatif porte la quasi-totalité du coût : l'opérateur engage peu de capital et sa marge sert d'unique amortisseur. Le dossier indique un financement complémentaire à des fonds propres, mais aucune dette bancaire n'est mentionnée. La société émettrice est une structure à capital minimal, sans comptes publiés et sans procédure collective ni contentieux recensés dans les registres publics consultés.

🔎 Incohérences documentaires

• Montant : 300 000 € sur la fiche, 306 000 € dans le dossier.
• Surface : 25 m² (fiche) contre 26 m² (dossier).
• Durée : 2 mois (fiche), 3 mois (bilan), 12 mois (communication de lancement), 12 + 6 mois (contrat).
• Marge : la communication de lancement présente une marge de 12 % « après 12 mois d'intérêts », alors que le bilan n'intègre qu'environ 3 mois d'intérêts. Sur 12 mois, la marge tomberait vers 20 000 € (≈ 5 % du CA).
• Coût : « 322 000 € tout frais compris » sur une diapositive, 320 500 € au bilan.
• Une diapositive titre « refinancement hypothécaire » alors qu'il s'agit d'une acquisition.

📉 Stress tests (marge opérateur)

Point mort de l'opérateur (base 3 mois) : environ 348 000 €, soit −12 % sur le prix de revente. Côté investisseurs, une revente à environ 336 000 € (−15 %) couvrirait encore le capital et 12 mois d'intérêts, et une revente à 300 000 € (−24 %) le seul capital, hors frais de réalisation de la sûreté.

✅ Points forts / ⚠️ Points d'attention

⭐ Grille d'évaluation

🧾 Autres points à vérifier

Rang effectif de l'hypothèque et absence d'autre créancier ; existence d'une caution ou d'une garantie personnelle ; état de l'occupation du bien et diagnostics ; prix et date de l'offre de rachat ; usage des 6 000 € d'écart de montant ; traitement des intérêts en cas de revente anticipée.

📝 Conclusion

Opération simple et courte, sans risque technique, portée par un opérateur au remboursement régulier sur ses précédents dossiers. En contrepartie, la sécurité repose sur la revente au prix annoncé et sur la valeur du bien face à une dette qui couvre près de 94 % du coût. Les écarts entre documents (montant, durée, calcul de marge) méritent d'être clarifiés auprès de la plateforme. Chacun est invité à poursuivre sa propre analyse, notamment à partir des documents contractuels.