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Début du sujet octobre 1, 2026 3:14 pm
Fiche projet
Achat Rénovation revente à Dombasle-sur-Meurthe (54)
sur Upstone
Montant en financement155 000 €
Durée12 mois
Localisation21 rue Colonel Driant, 54110 Dombasle-sur-Meurthe
📅 Jeudi 01/10/2026 à 12:00
Le détail du projet
L’opération consiste en :
- L’acquisition d’une maison d’habitation de 190 m²
- La réalisation de travaux de rénovation
- La revente de la maison une fois rénovée
L’ensemble immobilier, sis 21 rue Colonel Driant à Dombasle-sur-Meurthe, comprend une maison d’habitation de 190 m² sur une parcelle de 689 m² au total.
Les travaux de rénovation porteront sur :
- Électricité / Plomberie
- Toiture
- Peinture / Sols
- Cuisine / Salle de bains
La maison sera commercialisée en direct (leboncoin) au prix de 255.000 € soit 1.342 € / m².
Les différentes bases (meilleursagents, pap) convergent vers un marché de maisons autour de 1 700–1 800 €/m² à Dombasle-sur-Meurthe. Données DVF : 1 804 €/m² de médiane pour les maisons sur 2021-2025.
L’acquisition de l’immeuble est prévue pour octobre 2026. Les travaux de rénovation commenceront dans la foulée. Ces derniers devraient s’achever fin février pour un démarrage de commercialisation début mars. La sortie des investisseurs est programmée en octobre 2027 mais pourrait intervenir plus tôt.
Ce planning a été conçu sur la base des entretiens menés avec l’opérateur. Il est attendu, non garanti.
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
octobre 1, 2026 6:27 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
ℹ️ Périmètre : analyse fondée sur la fiche publique du projet et des recherches externes. Le contrat d'émission, la fiche d'informations clés et la plaquette n'ont pas pu être consultés.
🧭 L'opération en bref
Opération d'achat-rénovation-revente d'une maison ancienne de 190 m² sur 689 m² de terrain à Dombasle-sur-Meurthe (54), à 17 km de Nancy. Rénovation (électricité, plomberie, toiture, sols, cuisine, salle de bains) puis revente en direct par annonce. Durée prévue : 12 mois. Aucune dette bancaire : les investisseurs financent l'essentiel du coût.
| Indicateur | Valeur | Lecture |
|---|---|---|
| Acquisition | 109 700 € | ≈ 577 €/m² |
| Travaux | 43 097 € | ≈ 227 €/m² serré |
| Prix de revient | 168 530 € | frais et honoraires ≈ 15,7 k€ |
| Prix de vente visé | 255 000 € | ≈ 1 342 €/m² |
| Marge brute | 86 470 € (34 %) | avant coût du financement |
| Marge après 12 mois de financement | 67 870 € (26,6 %) | confortable |
| Financement participatif | 155 000 € | ≈ 92 % du prix de revient |
| Apport de l'opérateur | 15 000 € | ≈ 9 % seulement |
| Financement / prix de vente | ≈ 61 % | coussin de valeur ≈ 39 % |
📍 Marché local et prix de sortie
- Commune résidentielle de ≈ 9 400 habitants, gare TER (≈ 16 min de Nancy), accès A33/A330, bassin d'emploi industriel historique. Population en léger recul (–0,5 %/an) : profondeur de marché limitée.
- Prix des maisons : estimations par rue autour de 1 600–2 050 €/m², prix stables sur un an. Mais le prix au m² baisse avec la surface : de grandes maisons (250–270 m²) sont affichées autour de 1 060–1 110 €/m².
- À 1 342 €/m², le prix visé paraît donc cohérent pour 190 m², plutôt que réellement « sous le marché » comme le présente la fiche. Le ticket de 255 000 € vise une clientèle familiale locale.
🛠️ Travaux et risques techniques
- Un budget de ≈ 227 €/m² pour électricité, plomberie, toiture, sols, cuisine et salle de bains laisse peu de marge : une réfection de toiture peut à elle seule absorber une part importante de l'enveloppe.
- Ni isolation, ni chauffage, ni performance énergétique ne sont mentionnés : sur une maison ancienne, le diagnostic énergétique conditionnera la facilité de revente et le financement des acquéreurs.
- Risques naturels et technologiques : la commune relève d'un territoire à risque important d'inondation (Meurthe, Sânon) et accueille un site industriel classé. L'état des risques de l'adresse est à vérifier.
🧪 Stress tests (sur la marge après 12 mois de financement)
| Scénario | Marge résiduelle | Taux de marge |
|---|---|---|
| Base opérateur | 67 870 € | 26,6 % |
| Prix de vente –10 % | ≈ 42 400 € | ≈ 18 % |
| Prix de vente –20 % | ≈ 16 900 € | ≈ 8 % |
| Travaux +30 % | ≈ 54 900 € | ≈ 22 % |
| Prix –15 % + travaux +30 % + 6 mois de portage | ≈ 7 400 € | ≈ 3 % |
| Point mort | prix ≈ –27 % (≈ 187 000 €) | 0 % |
Sans dette bancaire, le capital des investisseurs reste couvert tant que la maison se vend au-dessus d'environ 155 000 € nets, soit ≈ 816 €/m², bien en dessous des références locales.
🏦 Garanties et porteur
- Hypothèque de premier rang + garantie autonome à première demande. Sans banque devant les investisseurs, l'hypothèque porte directement sur le bien : c'est le principal point fort du montage.
- Fonds propres : 15 000 € d'apport pour 170 000 € de ressources. L'opérateur a peu à perdre en cas de difficulté, ce qui réduit l'alignement d'intérêts.
- Société porteuse : SAS créée en 2021, capital de 500 €, derniers comptes publics de 2022 (CA ≈ 125 k€, résultat ≈ 45 k€). Comptes récents non publiés : solidité actuelle et qualité du garant non vérifiables. Aucune procédure collective relevée.
- Expérience déclarée : une dizaine d'achats-reventes depuis 2017 dans la région, opérateur de petite taille (≈ 1 opération/an).
| Antécédent (anonymisé) | Type | Statut déclaré |
|---|---|---|
| Projets #1 et #2 | Marchand de biens, Grand Est | Remboursés conformément aux attentes |
| Projet #3 (2026) | Vente à la découpe, Meurthe-et-Moselle | Remboursé par anticipation à 73 % |
⚖️ Points forts / points d'attention
✅ Points forts
- Hypothèque de 1er rang sans dette prioritaire
- Prix d'achat bas, coussin de valeur élevé
- Marge robuste jusqu'à –20 % sur la vente
- Historique favorable avec le même opérateur
⚠️ Points d'attention
- Apport de l'opérateur ≈ 9 %
- Budget travaux serré, énergie absente
- Marché local peu profond, population en baisse
- Structure très légère, comptes récents indisponibles
- Délai de revente de 7 mois seulement
🔍 Autres points à vérifier
- Nature exacte du titre souscrit et rang de l'hypothèque dans le contrat d'émission.
- Identité et solvabilité du garant de la garantie à première demande.
- Diagnostic énergétique avant/après travaux, devis détaillés (toiture notamment).
- État des risques de l'adresse (inondation, risque technologique).
⭐ Grille d'évaluation
| Marché | ⭐⭐⭐☆☆ | Prix de vente | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐⭐☆ | Financement | ⭐⭐☆☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐☆☆☆ | Commercialisation | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Porteur | ⭐⭐⭐☆☆ | Solidité financière | ⭐⭐☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐⭐⭐☆ | Calendrier | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Documentation | ⭐⭐☆☆☆ |
🧩 En résumé — Petite opération de rénovation à fort coussin de valeur, protégée par une hypothèque de premier rang sans banque prioritaire. Les fragilités tiennent à l'opérateur (apport faible, structure légère) et au réalisme du budget travaux sur une maison ancienne, dans un marché local stable mais peu profond. Points clés à approfondir : documentation contractuelle, devis, diagnostic énergétique et solidité du garant. À chacun de poursuivre sa propre analyse.
📚 Sources
Prix au m² des maisons à Dombasle · Estimation par rue · Annonces locales · Maisons à vendre à Dombasle · Territoire à risque d'inondation Nancy-Damelevières · Risques de la commune · Registres publics des sociétés (consultés).
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