🧭 Synthèse

Opération de marchand de biens sur une villa des années 1980 (190 m² habitables, terrain de 946 m²) à Mandelieu-la-Napoule : achat, rénovation complète avec ajout de deux chambres, d'une piscine et d'un pool-house, puis revente d'un lot unique, non pré-commercialisé. L'emprunt obligataire (580 000 €, 18 mois, in fine) finance une partie de l'acquisition ; les travaux sont annoncés financés par les fonds propres des associés.

📍 Marché local et prix de sortie

• Les observatoires situent le prix moyen des maisons de la commune entre 5 350 et 6 700 €/m², avec un haut de fourchette autour de 8 000 à 10 600 €/m².
• Le prix visé se place donc dans le quartile haut : cohérent pour une villa entièrement rénovée avec piscine, mais il suppose une exécution soignée. Une maison de 174 m² du même quartier est affichée autour de 8 400 €/m² (prix d'annonce, non de vente).
• Les deux avis de valeur (1 490 000 à 1 700 000 €) encadrent le prix visé ; ils ne remplacent pas une offre ferme.
• Prix d'achat de 3 842 €/m² : nettement sous la moyenne communale, ce qui est cohérent avec un bien à rénover lourdement et constitue le principal levier de marge.
• Tendance : prix des maisons globalement stables sur un an (entre −1 % et +3 % selon les sources). Le marché du haut de gamme dépend fortement d'une clientèle étrangère et secondaire, plus volatile.

🏗️ Urbanisme, travaux et risques techniques

• Déclaration préalable obtenue en juin 2026, avec avis favorable du service patrimonial compétent. Purge des recours et retrait à confirmer.
• Travaux de 200 840 € TTC (≈ 1 057 €/m² habitable) sur devis détaillé d'une entreprise générale unique, aléas de 5 %. Budget plausible pour une rénovation « second œuvre » + piscine, plus juste si la structure, la toiture ou les réseaux révèlent des surprises sur un bâti de 1980 réparti sur 5 niveaux.
• Risque incendie de forêt : la commune est couverte par un plan de prévention, avec des obligations de débroussaillement jusqu'à 50 voire 100 m. Le zonage de la parcelle est à vérifier (impact sur assurabilité et attractivité).

👥 Porteur et solidité financière

• Société émettrice créée en avril 2026 pour cette seule opération : aucun compte, aucun historique en société.
• Historique déclaré (non vérifiable) : deux opérations en nom propre, dont un appartement hérité (sans prix d'acquisition) et un studio revendu avec une marge brute d'environ 20 000 € avant frais. Le saut d'échelle est important.
• Les dirigeants conservent une activité salariée, et le suivi de chantier est assuré par l'une des associées : point positif pour la trésorerie personnelle, point d'attention sur la disponibilité.
• Le « patrimoine personnel conséquent » des cautions n'est pas documenté publiquement. Une société homonyme, sans lien établi avec l'émetteur, est active dans le même secteur géographique : attention aux confusions de références.

🔍 Incohérences documentaires relevées

🛡️ Garanties : ce qu'elles valent réellement

• Fiducie-sûreté sur les titres : sûreté la plus structurante, puisqu'elle permet de prendre le contrôle de la société propriétaire. Elle ne protège toutefois pas contre les autres créanciers de la société (entreprises, fournisseurs, fisc) qui conservent leurs droits sur l'actif.
• Hypothèque : si le plafond de 10 000 € est confirmé, son effet protecteur est quasi symbolique au regard des 580 000 € prêtés.
• Cautions notariées des deux associés : utiles, mais leur valeur dépend d'un patrimoine non documenté et d'une mise en œuvre souvent longue.
• En cas de défaut, les frais de recouvrement du représentant de la masse sont prélevés en priorité.

📉 Stress tests (marge sur prix de revient)

Point mort : baisse du prix de vente d'environ 19,7 % à coûts inchangés. Même dans le scénario le plus dur, la valeur de revente couvre largement la dette obligataire ; le risque principal porte sur le délai de vente et l'effectivité des sûretés.

📋 Autres points à vérifier

• Calendrier : acquisition et travaux prévus jusqu'au T2 2027, revente au T4 2027. La marge avant échéance n'est que de quelques mois pour vendre un bien à 1,5 M€ sans pré-commercialisation.
• Origine et disponibilité effective des fonds propres avant l'acquisition.
• Assurance dommages-ouvrage et garanties de l'entreprise générale.
• Diagnostics (DPE, amiante, structure) d'un bâti de 1980.

⭐ Grille d'évaluation

Sources :
pap.fr – prix au m² Mandelieu-la-Napoule ·
meilleursagents.com – prix immobilier ·
realadvisor.fr – évolution des prix ·
immovrai.com – ventes DVF ·
orpi.com – annonces et prix ·
seloger.com – tendances 2026 ·
georisques.fr – DICRIM ·
alpes-maritimes.gouv.fr – PPRIF ·
mandelieu.fr – débroussaillement