Bloks Tratoria

@dancla 

Ci-joint l'email

@patrick merci Patrick 

T'avais dessus toi aussi ?

Moi du coup, je vait recuperer des que mon rib sera validé,   et transférer chez Bienprêter et Tantiem 

@dancla T'as raison c'est curieux, surtout que la baisse de la valeur des biens immobiliers doit (en théorie) faire partie des paramètres pris en compte pour l'achat de ceux-ci par la plateforme d'immobilier fractionné. Du coup, mettre en avant simplement cet aspect pour justifier la rétractation ne me paraît pas suffisant, il doit y avoir autre chose.

Ça sent la fin pour cette plateforme...

Avant d'autres...

Franchement je n'y crois pas trop à cette histoire. je les ai eus au téléphone et je n'arrive pas à croire qu'ils aient mal évalué le produit. Ils ont fait des. annonces sur linkedin pour dire qu'ils allaient travailler avec des CGP. Je pense surtout que depuis le début c'était de la com avec Sakho avec un truc à 1E intenable et que c'est fini. je reste aussi chez tantiem (et meute s'ils veulent bien relancer des projets un jour)

Rib validé,  demande de remboursement en cours

après 1 semaine RIB toujours pas validé.

d’autres sont-ils dans le même cas?

@olx relance les, moi validé en 24h00 et remboursé 24h00 après validation

Posté par: @johnnycash

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@dancla T'as raison c'est curieux, surtout que la baisse de la valeur des biens immobiliers doit (en théorie) faire partie des paramètres pris en compte pour l'achat de ceux-ci par la plateforme d'immobilier fractionné. Du coup, mettre en avant simplement cet aspect pour justifier la rétractation ne me paraît pas suffisant, il doit y avoir autre chose.

Du coup la question qui se pose de manière globale sur le marché de l'immobilier fractionné c'est l'évaluation initiale du bien dans un contexte qui est baissier. Important de savoir qui évalue, quelle décote par rapport au marché?

A ce sujet, je viens de publier un comparateur de SCPI avec un indice que je trouve très intéressant c'est l'écart par rapport à la valeur de reconstitution. Du coup en seul coup d'œil, on peut voir qu'elle est l'éventuelle décote de la part de la SCPI par la valeur expertisé du parc immobilier qui constitue la SCPI.

Sur cette exemple, on peut voir une décote de plus de 14% de la part sur le prix réel expertisé. 

@patrick 

merci louveinvest  

je serais plus mesuré que toi concernant cristal life, qui fait un max de pub actuellement (pour collecter dans ce momentum, c'est de bonne guerre), et ça marche forcément si on s'arrête à ce critère de décote !

plusieurs raisons à cela :

- +6.7% en 6 mois dans le marché actuel, surprenant vu qu'aucun type d'actif n'a vraiment cru depuis 6 mois

on notera que ce sont les seuls à connaitre une telle hausse

qui a calculé la nouvelle valeur de reconstitution ? l'AMF est resté souple à ce sujet (interne, externe, ancien ou nouvel expert ?)

- si hausse de 10% du prix de la part, ça ne fera que couvrir les frais d'entrée

- si hausse de 10% du prix de la part, ça minorera de 10% le rendement 2024 (disons 60 points de base) 

Posté par: @berti49

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merci louveinvest  

Oui Louve Invest fourni énormément de données en OPEN DATA. J'apprécie cette démarche de partage de l'info surtout quand le marché subi une décote : tout ce qui permet de peaufiner son analyse est un plus.

Posté par: @berti49

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je serais plus mesuré que toi concernant cristal life

Il ne faut bien évidement pas se focaliser sur 1 seul critère mais c'est un critère intéressant. Celui qui a acheté du Cristal Life y a quelques mois fait du coup une très mauvaise affaire. Pour celui qui débute son portefeuille aujourd'hui où qui souhaite le compléter cela peut être un critère en continuant bien évidement de beaucoup diversifier et ne pas sur pondérer une SCPI.

Posté par: @berti49

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- +6.7% en 6 mois dans le marché actuel, surprenant vu qu'aucun type d'actif n'a vraiment cru depuis 6 mois

A Priori depuis le début de l'année, et selon le tableau 10 SCPI ont connu une hausse, sur les 78 du tableau. Vu que chaque SCPI peut être dans une fourchette +10 / -10%, certaines étaient peut être sous évaluées lors de la précédente évaluation.

Intéressant de voir par exemple, les fameuses SCPI Corum qui elles semblent avoir un prix sur évalué par rapport au prix expertisé. Intéressant de voir s'ils vont faire évoluer ou pas le prix de la part dans les prochains mois.

La prudence doit de toute façon rester de mise. C'est comme en Crowdfunding Immo, perso je continue d'investir mais avec aussi beaucoup plus de prudence.

@patrick 

2 remarques sur ta réponse

- celui qui a acheté cristal life il y a qq mois a fait une BONNE affaire (ça serait une mauvaise affaire si le prix avait chuté depuis ) puisqu'il touche déjà une rémunération (attention au délai de jouissance)

- je parlais de typologie d'actif en général, pas de SCPI en particulier (au demeurant elles ne sont que 2 à voir leur valeur de reconstitution augmenter de plus de 2%)

Posté par: @berti49

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- celui qui a acheté cristal life il y a qq mois a fait une BONNE affaire (ça serait une mauvaise affaire si le prix avait chuté depuis ) puisqu'il touche déjà une rémunération (attention au délai de jouissance)

Tu as 100% raison, effectivement le prix de la part n'a pas évolué depuis le lancement en 2021. Donc pas de bonne ou mauvaise affaire. Peut-être juste une bonne nouvelle pour l'acheteur historique

Posté par: @berti49

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- je parlais de typologie d'actif en général, pas de SCPI en particulier (au demeurant elles ne sont que 2 à voir leur valeur de reconstitution augmenter de plus de 2%)

C'est un chouilla plus mais effectivement très peu d'augmentation des valeurs de reconstitution dans ce contexte compliqué.

L'indicateur reste je pense intéressant. D'ailleurs il peut être utilisé dans les 2 sens.

• Celui qui souhaite acheter une part de SCPI qui serait en surcote par rapport à la valeur de reconstitution, peut vouloir attendre quelques mois en espérant une baisse de la part. Il est fort probable que certaines SCPI vont encore baisser.
• Pour les valeurs en décote, il est fort probable que le prix de la part ne baissera pas avant la prochaine évaluation de fin d'année. (Sauf cas de Cristal Life qui doit se conformer à la fourchette imposée par la loi).

@patrick 

Entièrement d'accord

C'est pour cela qu'on pourrait en vouloir à remake live d'avoir augmenté leur prix de part au S1 et se retrouver maintenant en surcote 🤬

Sans compter l'impact sur la perf en 2024 qui s'en trouve légèrement (marginalement) réduite sur le principe, même si ce coup de pub se traduit immanquablement par un bon TRI et une forte collecte actuellement (et donc des achats à bon compte)

A titre perso je préfère le comportement d'iroko qui a été plus prudent sur le prix de part et en est récompensé actuellement à la fois en terme de valorisation (augmentation de la décote) et en terme de collecte

Posté par: @berti49

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A titre perso je préfère le comportement d'iroko qui a été plus prudent sur le prix de part et en est récompensé actuellement à la fois en terme de valorisation (augmentation de la décote) et en terme de collecte

Oui IROKO a un beau parcours. Je la suis depuis un bout de temps. Globalement je trouve que dans le monde des SCPI, y a quand même une petite prime aux SCPI récentes. Les plus anciennes ont sans doute aussi plus de mal a gérer les problématiques de remise à niveau du parc avec toutes les contraintes sur les passoires thermiques.

Que penses tu de la nouvelle UPEKA ?

@patrick 

Ah upeka, vaste question 😎

Sur le principe, SCPI ultra jeune, voire bébé SCPI 😂

Donc collecte et investissement au meilleur moment

Mais forcément aucun historique puisque la société de gestion est nouvelle aussi, même si elle est adossée à un groupe qui connait le métier 

Part sponsor avec 5% de remise, soit une décote théorique de 5% sur le principe

Mais des frais de sortie un peu supérieurs (durée plus longue surtout)

Et une carence de 6 mois c'est abusé dans le contexte actuel, ça enlève 3% de perf (ou 1.5% versus iroko par exemple), donc pas de revenus avant juillet pour un achat actuellement du fait du dividende trimestriel 😕