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Début du sujet novembre 6, 2026 5:27 pm
Fiche projet
Tourrette-Levens
sur Tokimo
Montant en financement454 000 €
Durée15 mois
Localisation574 Chemin de Tralatorre, 06690 Tourrette-Levens
📅 Dimanche 08/11/2026 à 18:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Le projet porte sur la construction de deux maisons individuelles neuves de 90 m² habitables chacune (4 pièces, 3 chambres), jumelées par leur garage de 20 m² et dotées d’un jardin, sur un terrain de 1 510 m² situé chemin de Tralatorre à Tourrette-Levens (06). Le terrain a été acquis le 23/12/2025 et payé sans emprunt. Le permis de construire est purgé de tout recours et son transfert à l’émetteur a été déposé. Le chantier a démarré en octobre 2026 : terrassement réalisé, fondations en cours.
Le terrain étant payé en fonds propres (200 832 €), la collecte de 454 000 € finance les travaux (330 000 € HT), débloqués sur factures via un compte centralisateur, ainsi que les coupons et les frais. Les investisseurs sont remboursés in fine par le prix de vente des villas, attendu fin 2027, soit avant l’échéance contractuelle de 15 mois.
Les deux villas, de 90 m² chacune, représentent un chiffre d’affaires cible de 1 030 000 €, soit 5 722 €/m². La Villa A est vendue sous compromis signé en septembre 2026 à 530 000 €, sans condition de prêt : l’acquéreur, un particulier, paie sur ses fonds propres. 51,5 % du chiffre d’affaires est ainsi sécurisé, soit 117 % du capital collecté. La Villa B, encore disponible, est en vente sous mandat exclusif d’une agence locale de Tourrette-Levens à 546 000 € frais d’agence inclus.
Tourrette-Levens (≈ 4 600 habitants) est un village résidentiel de la Métropole Nice Côte d’Azur, dans la vallée du Paillon, à 15 – 20 minutes en voiture du centre de Nice et relié par la ligne de bus 19 au tramway. Le prix du projet (5 722 €/m²) dépasse la médiane communale (4 660 €/m²) mais reste en ligne avec la tranche voisine, vendue jusqu’à 5 556 €/m² en 2024.
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Les garanties
- Hypothèque de 1er rang
- Caution personnelle notariée
- Compte centralisateur
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L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
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novembre 6, 2026 5:32 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse express
| Opération | Construction puis vente de 2 maisons neuves jumelées (2 × 90 m²), terrain de 1 510 m² déjà payé |
| Instrument | Obligations simples senior, 454 k€, coupons mensuels, remboursement in fine, 15 mois |
| Chiffre d'affaires visé | 1 030 000 € TTC (5 722 €/m²) — Villa A sous compromis à 530 k€ |
| Ratios présentés | LTV 44 % · LTC 60 % · marge 278 k€ (37 % du prix de revient) |
| Risque principal | Exécution du chantier par une entreprise liée au dirigeant, émetteur sans historique propre |
🏘️ Marché et prix de sortie
- Médiane des maisons sur la commune : ≈ 4 660 €/m² (–0,8 % sur un an, octobre 2026). Moyenne de secteur DVF : ≈ 4 480 €/m².
- Prix visé : 5 722 €/m², soit +23 % au-dessus de la médiane. Une prime du neuf de 15 à 25 % est courante ; le projet se situe dans le haut de la fourchette.
- Comparables cités : 2 villas voisines vendues 475 k€ et 500 k€ en 2024 (5 278 à 5 556 €/m²), données déclarées par l'opérateur. Villa B à 500 k€ net vendeur = le haut de ces références.
- Marché de l'ancien plus bas : une maison de 131 m² sur grand terrain est affichée à ≈ 3 350 €/m².
📌 Prix jugés cohérents mais ambitieux : la petite surface (90 m²) est compensée par le neuf, le garage et le jardin, mais la profondeur de marché à ce niveau de prix est limitée dans un village d'environ 4 600 habitants.
💶 Financement et bilan
| Poste | Montant |
|---|---|
| Foncier + frais d'acte | 185 000 € |
| Travaux HT (dont aléas 17 %) | 330 000 € |
| Honoraires + assurance DO | 25 600 € |
| Frais financiers (coupons, structuration, sûretés) | 115 866 € |
| TVA résiduelle | 95 123 € |
| Prix de revient | 751 589 € |
- ✅ Apport réel ≈ 200 k€ (foncier payé sans dette, 37 % du besoin). Pas de dette bancaire concurrente.
- ⚠️ Les coupons sont payés par la collecte elle-même : le remboursement du capital dépend entièrement des ventes.
- ⚠️ Coûts totaux finançables (≈ 656 k€ hors TVA résiduelle) ≈ apport + collecte (≈ 654 k€) : aucune trésorerie libre au-delà de la provision pour aléas.
🔍 Incohérences et zones floues
- Couverture Villa A : « 117 % du capital » est calculé sur le prix TTC. Hors TVA (≈ 442 k€), la vente seule couvre ≈ 97 % du nominal, selon les crédits de TVA récupérés sur travaux.
- Chronologie du permis : le transfert est daté de juin 2022, avant l'obtention (septembre 2022) ; la fiche indique par ailleurs que le transfert « a été déposé » tout en le déclarant purgé. Le permis de 2022 bénéficie a priori de la validité portée à 5 ans (décret de mai 2025) et le chantier a démarré : à confirmer par l'arrêté de transfert.
- Calendrier : travaux annoncés sur 6 à 8 mois (fin mai–juin 2027), achèvement affiché juillet–septembre 2027, acte de la Villa A au plus tard le 30/09/2027. Marge réelle face à l'échéance : ≈ 5 à 6 mois.
- Fonds propres : 200 000 €, 200 832 € ou 201 000 € selon le document (écart mineur).
- Qualification du compromis : vente d'une maison non achevée à un particulier ; régime juridique, dépôt de garantie et conditions de caducité à vérifier.
👷 Porteur et travaux
- Émetteur créé en août 2025 (capital 500 €), transformé en SAS en 2026 : société dédiée dont le seul actif est le terrain, sans comptes publiés. Aucune procédure collective relevée au registre.
- Entreprise de travaux du dirigeant : société de 2021, 3 à 5 salariés, activité déclarée de gros œuvre. Les autres lots (plomberie, électricité, menuiseries) supposent de la sous-traitance.
- Track record : 6 maisons vendues par le cercle familial (≈ 2,7 M€, déclaré) ; première opération en nom propre, aucune collecte antérieure.
- Déblocage sur factures via un compte centralisateur : utile, mais les factures émanent d'une entreprise liée, ce qui réduit l'indépendance du contrôle.
🛡️ Garanties
- Hypothèque conventionnelle de 1er rang (durée + 12 mois) avec pacte commissoire : sûreté de bonne qualité, mais l'actif ne vaut 1 030 k€ qu'une fois achevé ; en début de chantier, il vaut essentiellement le terrain (≈ 170–185 k€).
- Caution personnelle notariée : la plateforme indique elle-même qu'elle ne repose pas sur un patrimoine significatif.
📉 Stress tests (marge résiduelle)
| Scénario | Marge | Marge / prix de revient |
|---|---|---|
| Base | 278 k€ | 🟢 37 % |
| Prix –10 % | 193 k€ | 🟢 26 % |
| Prix –20 % | 107 k€ | 🟡 15 % |
| Travaux +15 % | 229 k€ | 🟢 29 % |
| Prix –10 % et travaux +15 % | 143 k€ | 🟡 18 % |
| Prix –20 % et travaux +20 % | 41 k€ | 🔴 5 % |
| Retard de 6 mois (intérêts) | ≈ 253 k€ | 🟢 34 % |
Calculs IA intégrant l'effet de la TVA sur le prix de vente. Point mort : baisse des prix d'environ 30 %. Le risque principal n'est donc pas la marge mais la trésorerie (dépassement de travaux sans fonds disponibles) et le délai de vente de la Villa B.
⭐ Grille d'évaluation
| Marché | ⭐⭐⭐☆☆ | Prix de vente | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐⭐☆ | Financement | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐⭐☆☆ | Commercialisation | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Porteur | ⭐⭐☆☆☆ | Solidité financière | ⭐⭐☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐⭐☆☆ | Calendrier | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Documentation | ⭐⭐⭐☆☆ | ||
🧾 Conclusion
Le dossier présente plusieurs facteurs favorables : foncier payé en fonds propres, permis exploitable, chantier démarré, une villa sur deux sous compromis et une marge qui absorbe une baisse de prix significative. En face, les risques sont concentrés sur la personne du porteur : société sans historique, première opération en nom propre, travaux confiés à sa propre entreprise et absence de trésorerie au-delà des aléas. La couverture par la seule Villa A est moins large que présentée une fois la TVA déduite.
Autres points à vérifier : arrêté de transfert du permis · nature juridique et clauses du compromis · attestations d'assurance (DO, décennale de chaque lot) · marchés de sous-traitance · solvabilité de la caution · conditions et coût d'un éventuel report de l'échéance.
Chacun est invité à poursuivre sa propre analyse et à apprécier ce dossier au regard de sa situation, de sa diversification et de sa tolérance au risque.
🔗 Sources
- Prix au m² des maisons à Tourrette-Levens (oct. 2026)
- Transactions DVF — chemin de Tralatorre
- Annonce comparable — maison 131 m², Tourrette-Levens
- Décret n° 2025-461 — validité des autorisations d'urbanisme
- Registre des entreprises — fiche de l'émetteur
- Registre des entreprises — entreprise de travaux
- Documents de l'offre : fiche projet, fiche d'informations clés sur l'investissement.
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