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Début du sujet novembre 6, 2026 3:51 pm
Fiche projet
Maison et Terrain Chalais L'Haÿ-les-Roses
sur Bricks.co
Montant en financement379 000 €
Durée9 mois
Localisation67 rue de Chalais, 94240 L'Haÿ-les-Roses
📅 Dimanche 08/11/2026 à 12:30
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Il s'agit d'une opération de marchand de biens située au 67 rue de Chalais, à L'Haÿ-les-Roses. Le projet comprend une maison avec jardin et un terrain destinés à être revendus séparément.
La stratégie repose sur l’acquisition du bien, sa division en deux unités et la cession distincte de la maison et du terrain. La durée contractuelle du financement est de 9 mois et le remboursement du prêt repose principalement sur l’encaissement des ventes.
La maison développe une surface habitable de 200 m².
La valeur de revente cumulée des deux unités est estimée à 790 000 €.
- Maison sur parcelle AK 394 : 200 m²
- Terrain AK 194 : 187 m²
Le bien est situé au 67 rue de Chalais, à L'Haÿ-les-Roses, dans le département du Val-de-Marne. Cette commune résidentielle se trouve au sud de Paris.
Les deux logements prévus à la revente sont précommercialisés, soit un taux de 100 %. Leur cession définitive reste soumise à la réalisation des ventes.
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Note moyenne :
Les garanties
- Hypothèque rang 1
- Caution personnelle et solidaire
- Séquestre de fonds
- Apport en fonds propres
- Vue sur le compte bancaire principal
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
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novembre 6, 2026 3:56 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 En bref
Opération de marchand de biens sans travaux en petite couronne sud : achat d'un pavillon de 1962 avec jardin, division en deux lots (maison ~200 m² et terrain de 187 m²), revente séparée en 9 mois contractuels (jusqu'à 15 mois via report et prorogation). Prêt in fine adossé à une hypothèque de 1er rang.
Marge prévisionnelle très élevée LTV ≈ 48 % Porteur sans historique vérifiable Incohérences documentaires
📊 Chiffres clés
| Indicateur | Valeur | Lecture |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition (hors frais) | 400 000 € | ≈ 2 000 €/m² habitable, terrain inclus |
| Coût complet (9 mois) | 487 999 € | Travaux budgétés : 0 € |
| Revente prévue (2 lots) | 790 000 € | « Précommercialisée à 100 % » (sans pièce jointe) |
| Marge prévisionnelle | 302 002 € | 61,9 % du coût / 38 % du CA |
| Apport (CCA bloqués et subordonnés) | 100 000 € | 20,9 % des ressources, préalable au décaissement |
| LTV / LTC | 48 % / 78 % | Collecte rapportée à la revente / au coût complet |
| Point mort sur les prix | ≈ –38 % | Revente minimale ≈ 488 000 € (hors imprévus) |
📍 Marché local
Quartier pavillonnaire résidentiel, à proximité immédiate des écoles du secteur ; la commune est desservie depuis 2024 par une station de la ligne 14. Les références publiques situent les maisons autour de 4 500 à 5 400 €/m² selon les sources et le secteur, avec des prix stables à légèrement baissiers sur un an. Les terrains à bâtir de 145 à 350 m² sont affichés entre ~210 000 et ~390 000 €.
👉 En retenant ~250 000 € pour le terrain, la maison ressortirait vers ~2 700 €/m², soit une sortie plutôt prudente au regard des moyennes, même avec une décote liée au DPE G (jusqu'à 25 % pour une maison selon les notaires). Le point le plus atypique est donc le prix d'acquisition, environ 55 à 60 % sous les moyennes communales : l'origine de cette décote (état, occupation, vente contrainte…) n'est pas expliquée.
🔎 Incohérences et zones d'ombre
- Expérience du porteur : la fiche évoque 22 ans d'expérience et cinq opérations réussies, alors que la note d'opération indique que le parcours « n'est pas renseigné ». Aucune opération antérieure n'est documentée.
- Comptes : la fiche d'informations clés déclare les comptes 2023 à 2025 « non fournis », mais l'analyse SWOT cite un endettement total d'environ 933 000 € pour ~50 000 € de capitaux propres à la dernière clôture. Société au capital de 1 000 €, créée en 2021, dont l'activité déclarée relève des services financiers auxiliaires (modifiée en 2023).
- Précommercialisation : « deux logements » précommercialisés alors que l'un des lots est un terrain ; aucune promesse, aucun acquéreur ni condition suspensive n'est versé au dossier.
- Budget : 0 € de travaux malgré un DPE G et un raccordement d'assainissement déclaré non conforme ; les coûts de division (géomètre, autorisation d'urbanisme, viabilisation du terrain) n'apparaissent pas.
- Surface et cadastre : les données publiques indiquent une emprise bâtie d'environ 116 m² ; les 200 m² habitables et les références parcellaires citées sont à rapprocher du titre de propriété.
🛡️ Garanties et structure
Hypothèque de 1er rang (principal + 20 % d'accessoires) sur les deux parcelles, cautions solidaires des deux associés, apport bloqué et subordonné, réserve couvrant 6 mois sur 9, accès en open banking aux comptes de l'opération. Points à garder en tête : la valeur des cautions dépend d'un patrimoine non communiqué ; la cession séparée du terrain impliquera une mainlevée partielle, dont l'affectation du prix au remboursement mérite d'être précisée ; un report jusqu'à 6 mois peut être décidé par le représentant sans nouveau vote.
🧪 Stress tests (base 790 000 € / 487 999 €)
| Scénario | Marge résiduelle | Taux de marge / coût |
|---|---|---|
| Prix –10 % | 223 000 € | 45,7 % |
| Prix –20 % | 144 000 € | 29,5 % |
| Coûts imprévus +40 000 € (assainissement, division) | 262 000 € | 49,6 % |
| Prix –20 % + 40 000 € + durée 15 mois | 84 700 € | 15,5 % |
| Prix –30 % + 50 000 € + durée 15 mois | ≈ –4 300 € | ≈ –0,8 % |
Le coussin économique est large ; le risque principal porte moins sur le prix que sur l'exécution (réalité des promesses, délai de division, capacité financière du porteur en cas de glissement).
✅ Points forts / ⚠️ Points d'attention
|
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⭐ Grille d'évaluation
| Marché | ⭐⭐⭐⭐☆ | Commercialisation | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐⭐⭐☆ | Porteur | ⭐⭐☆☆☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐⭐☆ | Solidité financière | ⭐⭐☆☆☆ |
| Financement | ⭐⭐⭐☆☆ | Garanties | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Travaux / technique | ⭐⭐☆☆☆ | Calendrier | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Documentation | ⭐⭐☆☆☆ |
📋 Autres points à vérifier
Copie ou synthèse des promesses de vente (prix, conditions suspensives, financement des acquéreurs) ; pièce d'urbanisme autorisant la division ; devis de mise en conformité de l'assainissement ; acte ou promesse d'acquisition et origine de la décote ; justificatif de versement de l'apport ; derniers comptes déposés et engagements hors bilan de la société.
🧾 Conclusion
Le dossier présente une économie favorable sur le papier — faible LTV, marge confortable, sûreté de 1er rang — mais repose sur des éléments peu étayés : un porteur sans historique documenté et aux comptes non transmis, une précommercialisation affirmée sans preuve et un budget qui ignore des coûts techniques identifiés par la plateforme elle-même. Les contradictions entre documents invitent chaque investisseur à poursuivre sa propre analyse et à obtenir les pièces listées ci-dessus avant de se forger une opinion.
🔗 Sources
- Prix immobilier à L'Haÿ-les-Roses — octobre 2026
- Prix au m² — quartier Les Blondeaux
- Données bâtiment et DVF — 67 rue de Chalais
- Annonces de terrains à bâtir à L'Haÿ-les-Roses
- Décote des passoires thermiques (données notaires)
- Station L'Haÿ-les-Roses — ligne 14
- Documents de l'offre : note d'opération, fiche d'informations clés, contrat de prêt, procès-verbal de décision.
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